房地产建筑规划基础知识培训-万科
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公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”
几个数据： 1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务源自文库施所需总面积：
居住区级——1.6~2.5平米/人，占地2~3平米/人 小区级 ——约1平米/人，占地1~1平米/人 组团级 ——约0.5平米/人，占地0.5平米/人
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施
基本名词概念——日照
居住建筑日照要求——国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满 窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的 确有困难时，可以放宽至1小时。
日照要求是建筑退间距的依据来源
基本名词概念——建筑密度
各类建筑基底总面积
建筑密度=
净用地面积
相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低， 可用于景观用地越多
公共服务设施用地（R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服
务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、 绿地和配建停车场等。 道路用地（R03）
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停 放场地。
基本名词概念——容积率
总建筑面积 容积率=
净用地面积
电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上
疏散楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 两个楼梯或剪刀梯
案例： 新城市主义的实践——武汉城市花园
基本名词概念——停车位
随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标
基本名词概念——住宅层数划分
住宅按层数划分
一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。
住宅类型 低层 多层
中高层
高层
超高层
划分标准 1层到3层 4层到6层 7层到9层 10层到11层 12层-18层 18层-100米以下 100米以上
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
公共绿地名称 居住区公园 小游园 组团绿地
块状带状绿地
最小规模 10000平米 4000平米
400平米 400平米，宽度不小于8米
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施 公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商 业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、 公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电 房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地 用地
基本名词概念——道路红线
道路红线
城市道路（含居住区级道 路）用地的规划控制线。
正常情况下。居住区建筑密度一般在17%~30%
基本名词概念——绿地率
武汉市绿化条例对居住区的规定： 密一区内绿地率不低于25%，公共绿地人均不少于0.5平方米； 密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米； 密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米
各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿 地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算
纵墙面 向道路
无出 高层 入口 多层
有出入口
高层 山墙面向道路
多层
围墙面向道路
居住区 道路 5.0 3.0 4.0 2.0 1.5
小区路
3.0 3.0 5.0 2.0 2.0 1.5
组团路及 宅间路 2.0 2.0 2.5 1.5 1.5 1.5
道路红线
建筑控制线
车行道 绿化带 人行道 建筑后退
基本名词概念——项目控制线
各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地
在武汉市，绿地计算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；
各类绿地面积总和
绿地率=
净用地面积
基本名词概念——公共绿地
公共绿地
建筑规划基础知识培训
设计管理部 曹辉 2008.03.28
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提纲
基本名词概念 规划实例
基本名词概念——居住区、居住小区、居住组团
居住区
居住小区 居住组团
居住区 居住小区 居住组团 城市道路 小区道路 城市级公共服务设施 小区级公共服务设施
基本名词概念——规划用地
城市规划用地： ——居住区用地（R） ——住宅用地（R01） —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03） ——公共绿地（R04）
R=R01+R02+R03+R04
基本名词概念——道路用地和公共服务设施用地
城市规划中有两个重要的用地概念 —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03）
几个数据： 1、商业需配的公共停车位：0.5~1个/100平米 2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人——6班制幼 儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 3、居委会配置：每500户70平米 4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二
基本名词概念——用地平衡
实例——西半岛
道路中心线与用地范围线之间区 域为代征道路用地，不计入净用 地范围
用地范围线与建筑退线之间区域 为净用地范围，属于项目使用， 围墙可以建到用地范围线处
道路中心线 用地范围线 建筑退线
基本名词概念——项目控制线 道路边线
用地范围线
道路中心线
实例——金色家园
道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项 目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目 中，道路边线与用地范围线局部是重合的。
用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标
用地构成
经验值
备注
住宅基底 道路
景观、绿化
17%~30% 10%~18% 50%~70%
即建筑密度
一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停车， 会超过12%，直至18%
包括硬地、水面、绿化
说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地 基本一致
几个数据： 1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务源自文库施所需总面积：
居住区级——1.6~2.5平米/人，占地2~3平米/人 小区级 ——约1平米/人，占地1~1平米/人 组团级 ——约0.5平米/人，占地0.5平米/人
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施
基本名词概念——日照
居住建筑日照要求——国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满 窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的 确有困难时，可以放宽至1小时。
日照要求是建筑退间距的依据来源
基本名词概念——建筑密度
各类建筑基底总面积
建筑密度=
净用地面积
相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低， 可用于景观用地越多
公共服务设施用地（R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服
务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、 绿地和配建停车场等。 道路用地（R03）
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停 放场地。
基本名词概念——容积率
总建筑面积 容积率=
净用地面积
电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上
疏散楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 两个楼梯或剪刀梯
案例： 新城市主义的实践——武汉城市花园
基本名词概念——停车位
随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标
基本名词概念——住宅层数划分
住宅按层数划分
一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。
住宅类型 低层 多层
中高层
高层
超高层
划分标准 1层到3层 4层到6层 7层到9层 10层到11层 12层-18层 18层-100米以下 100米以上
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
公共绿地名称 居住区公园 小游园 组团绿地
块状带状绿地
最小规模 10000平米 4000平米
400平米 400平米，宽度不小于8米
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施 公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商 业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、 公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电 房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地 用地
基本名词概念——道路红线
道路红线
城市道路（含居住区级道 路）用地的规划控制线。
正常情况下。居住区建筑密度一般在17%~30%
基本名词概念——绿地率
武汉市绿化条例对居住区的规定： 密一区内绿地率不低于25%，公共绿地人均不少于0.5平方米； 密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米； 密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米
各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿 地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算
纵墙面 向道路
无出 高层 入口 多层
有出入口
高层 山墙面向道路
多层
围墙面向道路
居住区 道路 5.0 3.0 4.0 2.0 1.5
小区路
3.0 3.0 5.0 2.0 2.0 1.5
组团路及 宅间路 2.0 2.0 2.5 1.5 1.5 1.5
道路红线
建筑控制线
车行道 绿化带 人行道 建筑后退
基本名词概念——项目控制线
各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地
在武汉市，绿地计算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；
各类绿地面积总和
绿地率=
净用地面积
基本名词概念——公共绿地
公共绿地
建筑规划基础知识培训
设计管理部 曹辉 2008.03.28
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提纲
基本名词概念 规划实例
基本名词概念——居住区、居住小区、居住组团
居住区
居住小区 居住组团
居住区 居住小区 居住组团 城市道路 小区道路 城市级公共服务设施 小区级公共服务设施
基本名词概念——规划用地
城市规划用地： ——居住区用地（R） ——住宅用地（R01） —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03） ——公共绿地（R04）
R=R01+R02+R03+R04
基本名词概念——道路用地和公共服务设施用地
城市规划中有两个重要的用地概念 —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03）
几个数据： 1、商业需配的公共停车位：0.5~1个/100平米 2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人——6班制幼 儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 3、居委会配置：每500户70平米 4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二
基本名词概念——用地平衡
实例——西半岛
道路中心线与用地范围线之间区 域为代征道路用地，不计入净用 地范围
用地范围线与建筑退线之间区域 为净用地范围，属于项目使用， 围墙可以建到用地范围线处
道路中心线 用地范围线 建筑退线
基本名词概念——项目控制线 道路边线
用地范围线
道路中心线
实例——金色家园
道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项 目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目 中，道路边线与用地范围线局部是重合的。
用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标
用地构成
经验值
备注
住宅基底 道路
景观、绿化
17%~30% 10%~18% 50%~70%
即建筑密度
一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停车， 会超过12%，直至18%
包括硬地、水面、绿化
说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地 基本一致