房地产建筑规划基础知识培训-万科
房地产培训万科地产开发设计管理要点及关键点解析培训
房地产培训万科地产开发设计管理要点及关键点解析培训房地产是一个广阔而复杂的领域，涵盖了开发、设计、销售、管理等方面的知识和技能。
作为中国最大的房地产开发商之一，万科地产在这些领域积累了丰富的经验和专业知识。
为了培养和提高员工的能力，万科地产进行了房地产培训，下面是对于万科地产房地产培训的一些要点及关键点解析。
1.房地产开发管理要点1.1.项目规划与定位：在开发一个房地产项目之前，项目规划和定位是至关重要的。
这包括选择项目的地理位置、项目类型（住宅、商业、办公等）、项目规模和目标市场等。
在培训中，应该重点强调如何进行市场调研和竞争分析，以确定最佳的项目规划和定位。
1.2.项目开发流程：开发一个房地产项目需要经历多个阶段，包括土地购买、规划设计、施工建设和销售推广等。
在培训中，应该详细介绍每个阶段的具体工作内容和流程，并讲解如何有效地进行项目管理和协调。
1.3.资金管理：房地产开发过程中，资金管理是至关重要的。
培训中应该探讨如何进行资金筹措、预算编制、成本控制和风险管理等方面的知识和技巧，以确保项目的顺利推进和利润的最大化。
2.房地产设计管理要点2.1.意识和理念：培训中应该强调设计的重要性和价值，让参训者充分意识到设计对于房地产项目的影响和作用。
同时，应该传授一些设计理念和原则，以引导参训者在设计过程中有一个正确的思考和决策。
2.2.设计流程和方法：培训中应该详细介绍设计流程和方法，包括需求调研、概念设计、方案设计和施工图设计等。
同时，应该介绍一些设计工具和软件，以提高参训者在设计过程中的效率和质量。
2.3.团队协作和沟通：设计是一个团队合作的过程，设计师需要和其他相关人员（如开发商、工程师、市政规划部门等）进行密切的沟通和协作。
在培训中，应该教导参训者如何有效地与其他人员合作，并提供一些沟通和协作的技巧和工具。
3.房地产管理要点3.1.项目运营管理：房地产项目的运营管理包括物业管理、市场营销、租赁管理、财务管理等方面的工作。
策划培训-基础知识-万科培训教材-中国地产之旅 258页PPT文档
地产专业培训
品牌的规划及建立
专业解决之道
地产专业培训
创作简报
名 称
户 型
市场 状况
竞争 对手
消费者
创 意 简报
本 简报存 客户主 管、文 案、美 指处
圣 安卓花 园 描述： 苏格兰高尔夫球 场 名，世界三大球 场 之 一。
地理 位置
成 都南二 环紫竹 路
描述：
规
成 都传 统 意 义上 的富 人
出发点：
1、减少营销成本和费用投入 2、整合各种营销手段 3、科学制导产品研发和市场推广
专业解决之道
地产专业培训
房地产品牌六步：
地产专业培训
地产专业策划 中国地产之旅
专业解决之道
地产专业培训
地产整合三大杀手锏
(一）诞生于香港新鸿基，万科地产率先尝试
---５点1线整合包装攻击体系
５点
﹡现场包装： 目标群在哪里，如何才能使之到现场-----我们的责任是打开消费者到楼盘的通路 ﹡卖场包装： 如何才能让现场目标群变为客户------如何在展示中心就能让客户看到希望 ﹡样板间通路包装： 如何才能激发买家的购买欲望----小段过程，可能是一生心动的历程 ﹡媒介推广： 选择你和选择别人有什么不同------要众多的广告之中，让客户关注到你的不同 ﹡外卖场包装： 还有更多的目标吗-----打到人流量最大的地方去，让终端目标群接触到楼盘
正 式发售 期
展 示英式 的高雅 生活
阶 段行销
感 性： 理 性、讲 究、严 谨、高 品质、 现代性
1 ） 英 国 贵 族 式 管 家 （ 4 0% ）
2 ） 高 品 质 休 闲 设 施 （ 2 0% ）
3 ） 考 究 、 现 代 的 园 林 （ 20 % ）
建筑规划基础知识培训(万科)
各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地
在武汉市，绿地计算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；
组团路及 宅间路
2.0 2.0 2.5 1.5 1.5 1.5
道路红线
建筑控制线
车行道 绿化带 人行道
建筑后退
基本名词概念——项目控制线
实例——西半岛
道路中心线与用地范围线之间区 域为代征道路用地，不计入净用 地范围
用地范围线与建筑退线之间区域 为净用地范围，属于项目使用， 围墙可以建到用地范围线处
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放 场地。
基本名词概念——容积率
总建筑面积 容积率=
净用地面积
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、 公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电 房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
A、保护原有地形地貌，做为公共空间 可利用的资源
B、公共建筑占据重要的位置 C、街道是重要的公共空间
新城市主义规划设计在城花的实践
1
注重与城市的关系 尊重城市区域级规划 （交通）
新城市主义规划设计在城花的实践
注重与城市的关系
2
建立“都市核心带”——开 放空间
公共空间优先设置
大型公建结合公交设置
新城市主义规划设计在城花的实践
电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上
万科 地产 培训计划
万科地产培训计划一、培训目标1. 帮助员工建立全面的地产知识和技能，使他们能够胜任工作任务。
2. 培养员工的领导力和团队合作意识，提高业务绩效和客户满意度。
3. 提升员工的沟通与谈判能力，增强员工的自我管理和解决问题能力。
4. 帮助员工了解公司企业文化和价值观，增强员工的归属感和认同感。
二、培训方案1. 初级地产知识培训针对新入职员工进行初级地产知识培训，包括地产基础知识、法规法律、地产市场分析等内容。
培训方式为专业讲座和案例分析。
2. 销售技巧培训针对销售人员进行销售技巧培训，包括客户开发、谈判技巧、销售技巧等内容。
培训方式为实战演练和模拟销售场景。
3. 领导力培训针对管理人员进行领导力培训，包括团队建设、决策管理、团队激励等内容。
培训方式为实战演练和领导力案例分析。
4. 产权法律培训针对所有员工进行产权法律培训，包括房地产法、合同法、土地法等内容。
培训方式为专业讲座和案例分析。
5. 公司文化培训针对所有员工进行公司文化培训，包括公司价值观、企业使命、团队精神等内容。
培训方式为企业文化分享和团队活动。
三、培训方法1. 专业讲座邀请地产专家和学者进行专业讲座，传授最新的地产知识和技能。
2. 案例分析通过案例分析，让员工学习真实的地产案例，提高员工解决问题的能力。
3. 实战演练通过实战演练，让员工在真实情境中练习业务技能，提高员工的实际应用能力。
4. 模拟销售场景通过模拟销售场景，让员工在真实环境中练习销售技巧，提高员工的成交率和服务质量。
5. 团队活动组织团队活动，增强员工的团队合作意识和团队精神，提高员工的团队绩效。
四、培训效果评估1. 培训前测试在培训前进行一次知识测试，了解员工的地产知识水平和技能掌握程度。
2. 培训过程反馈在培训过程中定期收集员工对培训的反馈意见，及时调整和改进培训内容和方式。
3. 培训后测试在培训结束后进行一次知识测试，了解员工的培训成果和提升情况。
4. 绩效评估通过绩效评估，对员工的业务绩效和客户满意度进行评估，进一步评估培训效果。
策划培训基础知识万科培训教材中国地产之旅
缘起：
1、从99年起，地产向规模化和成熟化迈进 2、地产的营销方法越来越接近产品 ---- 高价值产品的低价值推广 3、品牌好感和知名度转化为投资回报 4、四季花城的案例
出发点：
1、减少营销成本和费用投入 2、整合各种营销手段 3、科学制导产品研发和市场推广
房地产品牌六步：
第一阶段：产品研发 --产品核心：规划、户型、环境、配套、外立面、物业管理、材料 品牌表现：定位、名称、形象（如：标志）
（中文）
销售主张
主广告语（中文） 主广告语（英文） 主题定位（英文） 主买点文案 主题定位（中文）
项目主要买点
价格及促销信息 销售电话
景观篇
ห้องสมุดไป่ตู้通篇
主创意画面
辅助画面 主买点画面
项目主要形象 发展商
主销售信息 主广告语（英文） 主广告语（中文）
主题定位（中文） 主题定位（中文） 项目主要买点
价格及促销信息 销售电话
很大，各项目大小有差异，水准却很高，售价由 2000-5000 元。 描述：产品的个性、特征是本项目最大的突破口。
名称
银都/花园锦官新城/新加坡花园 介绍
规模大，水准高，有前期入伙的口碑效应
描述：几个项目由于入市早，已建立起相当的知名度，在规模、实力、景观等方面吸引圣安卓花园
的客户群。
人口统计说明：30-45 岁，有家庭，有子女，高等教育，文化、商务、媒体等高附加值行业，尊重 自我价值，具有车辆，少部分为私营企业主，是成都中产阶级中的高消费层。
1、媒体创意取胜 2、文案立意独特 3、说理性强
1、案名独特 2、由消费者生活形态出发 3、组合相关资源--宜家家私 4、风格另类
有生命力的创意
1、有生长能力，具有纵向的延展性。 2、有能力开枝散叶，具有横向的延展性。 3、必须持续、隽永，能用长时间的广告。 4、具有鲜明的独立个性。 5、可以移植到别处，不受地域和文化的限制。
万科地产项目前期策划培训教程
配套设施 • 功能配套建议 • 智能化建议 • 会所设施建议
社区服务建议 • 物业管理公司建议 • 物业服务内容建议
2、产品定位策略——客户导向与市场导向相结合 领先型定位策略 模仿定位策略 差异化定位策略 创新定位策略
4、价格定位 价格定位的考虑因素： 竞争项目的价格定位 产品的特色 开发商的品牌 未来的市场状况 ……
研究方法：案例分析
4、潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究
（1）确定研究对象
周边客群
历史客群
项目
特有客群
投资客群 新生客群
（2）确定研究内容 需求特点
置业原因 需求特点
置业能力 客户基本特征
收入水平、置业计划等
家庭结构、文化背景、职业、区属 工作地点、现有居住状况等
5、得出调研结论
未来的市场状况 1、2-3年片区内供应量预测 2、价格走势预测 3、需求趋势预测 4、客户消费趋势预测
4、现场包装方案
户外大牌（如何选择？） 工地围板（如何体现项目特色？ ） 售楼处设计方案（如何选址？ 如何设计？） 看楼通道方案 示范园林 示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？） ……
具体内容，请关注明天的《住宅项目市场 推广》专题！
5、制定销售策略
1、销售次序 2、销售时机
销售时机选择的一般办法： 避开竞争高峰，抢占市场先机 迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等） 与竞争对手同时发售 与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）
• 是项目投资决策的依据。 • 是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计的依据
可行性分析的研究内容
市场分析
宏观市场、区域市场
市场预测
策划培训-基础知识-2008武汉万科建筑规划基础知识培训
基本名词概念——停车位
随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标
基本名词概念——住宅层数划分
住宅按层数划分 一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。
住宅类型 低层 多层 中高层 高层 超高层 划分标准 1层到3层 4层到6层 7层到9层 10层到11层 12层-18层 18层-100米以下 100米以上 电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上 疏散楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 两个楼梯或剪刀梯
各类绿地面积总和 绿地率= 净用地面积
基本名词概念——公共绿地
公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
公共绿地名称 居住区公园 小游园 组团绿地 块状带状绿地 最小规模 10000平米 4000平米 400平米 400平米，宽度不小于8米
R=R01+R02+R03+R04
基本名词概念——道路用地和公共服务设施用地
城市规划中有两个重要的用地概念 —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03） 公共服务设施用地（R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服 务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、 绿地和配建停车场等。
7
封闭式院落组团,组团入口开向车行道路 组团规模尺度: （128mX106m）,共184户，644人
END
新城市主义规划设计在城花的实践
4
道路设计 建立安全的步行系统
新城市主义规划设计在城花的实践
最新万科总部地产策划培训课程-122页教学讲义ppt课件
房地产信息传播方法分类
➢ 广告投放 ➢ 现场包装 ➢ 公关活动 ➢ 其他
注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》
2.2.3 广告投放——信息传播主要方法一
万科物业服务指南：房地产基础知识篇
万科物业服务指南：房地产基础知识篇万科物业服务指南：房地产基础知识篇提要：为什么要开发企业在交付商品房时要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容万科物业服务指南：房地产基础知识篇什么是房地产业？房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
什么是房产？房产是指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
什么是房地产经营？它的特点有哪些？房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。
它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。
什么是建筑容积率？它将如何计算？建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。
计算公式是：区内总建筑面积之和m2建筑容积率=------------×100%区内总占地面积m2土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。
地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，。
地上权的实质也就是土地使用权。
地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。
抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。
典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。
租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。
承租人即取得该块土地的租赁权。
什么是建筑面积？它由哪三部分组成？建筑面积是指建筑物各层展开面积之总和。
每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。
它由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。
万科总部地产策划培训课程122页
分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市 场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等
做好公开发售前项目造势、定价、开盘 筹备三项主要工作
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•3.2 工作方式
• 资源整合
• √在成本控制的前提下，与专业 • 公司合作，完成现场包装中的 • 设计、施工、制作，以及广告 • 投放和公关活动。
•3
在活动中通过对开发商实力 的展示，使客户对项目产生 最大的信心
•4
释放悬念，全方位的展示产品
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•2.4.2 开盘时机
通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源， 当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。
例如： 9月28日。
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
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经济收益分析
1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍
静态指标 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期P’b
•2.4.4 开盘方案
开盘方案主要内容
1. 目的 2. 活动程序 3. 活动费用
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3 公开发售前策划工作流程
3.1
工作思路
3.2
工作方式
3.3
各节点工作实施流程
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•3.1 工作思路
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、 公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电 房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地 用地
基本名词概念——道路红线
道路红线
城市道路（含居住区级道 路）用地的规划控制线。
电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上
疏散楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 两个楼梯或剪刀梯
案例： 新城市主义的实践——武汉城市花园
各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地
在武汉市，绿地计算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；
各类绿地面积总和
绿地率=
净用地面积
基本名词概念——公共绿地
公共绿地
纵墙面 向道路
无出 高层 入口 多层
有出入口
高层 山墙面向道路
多层
围墙面向道路
居住区 道路 5.0 3.0 4.0 2.0 1.5
小区路
3.0 3.0 5.0 2.0 2.0 1.5
组团路及 宅间路 2.0 2.0 2.5 1.5 1.5 1.5
道路红线
建筑控制线
车行道 绿化带 人行道 建筑后退
基本名词概念——项目控制线
基本名词概念——停车位
随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标
基本名词概念——住宅层数划分
住宅按层数划分
一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。
住宅类型 低层 多层
中高层
高层
超高层
划分标准 1层到3层 4层到6层 7层到9层 10层到11层 12层-18层 18层-100米以下 100米以上
用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标
用地构成
经验值
备注
住宅基底 道路
景观、绿化
17%~30% 10%~18% 50%~70%
即建筑密度
一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停车， 会超过12%，直至18%
包括硬地、水面、绿化
说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地 基本一致
基本名词概念——规划用地
城市规划用地： ——居住区用地（R） ——住宅用地（R01） —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03） ——公共绿地（R04）
R=R01+R02+R03+R04
基本名词概念——道路用地和公共服务设施用地
城市规划中有两个重要的用地概念 —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03）
实例——西半岛
道路中心线与用地范围线之间区 域为代征道路用地，不计入净用 地范围
用地范围线与建筑退线之间区域 为净用地范围，属于项目使用， 围墙可以建到用地范围线处
道路中心线 用地范围线 建筑退线
基本名词概念——项目控制线 道路边线
用地范围线
道路中心线
实例——金色家园
道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项 目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目 中，道路边线与用地范围线局部是重合的。
基本名词概念——日照
居住建筑日照要求——国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满 窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的 确有困难时，可以放宽至1小时。
日照要求是建筑退间距的依据来源
基本名词概念——建筑密度
各类建筑基底总面积
建筑密度=
净用地面积
相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低， 可用于景观用地越多
公共服务设施用地（R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服
务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、 绿地和配建停车场等。 道路用地（R03）
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停 放场地。
基本名词概念——容积率
总建筑面积 容积率=
净用地面积
建筑规划基础知识培训
设计管理部 曹辉 2008.03.28
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提纲
基本名词概念 规划实例
基本名词概念——居住区、居住小区、居住组团
居住区
居住小区 居住组团
居住区 居住小区 居住组团 城市道路 小区道路 城市级公共服务设施 小区级公共服务设施
正常情况下。居住区建筑密度一般在17%~30%
基本名词概念——绿地率
武汉市绿化条例对居住区的规定： 密一区内绿地率不低于25%，公共绿地人均不少于0.5平方米； 密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米； 密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米
各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿 地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
公共绿地名称 居住区公园 小游园 组团绿地
块状带状绿地
最小规模 10000平米 4000平米
400平米 400平米，宽度不小于8米
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施 公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商 业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
几个数据： 1、商业需配的公共停车位：0.5~1个/100平米 2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人——6班制幼 儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 3、居委会配置：每500户70平米 4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二
基本名词概念——用地平衡
公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”
几个数据： 1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积：
居住区级——1.6~2.5平米/人，占地2~3平米/人 小区级 ——约1平米/人，占地1~1平米/人 组团级 ——约0.5平米/人，占地0.5平米/人
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施