美国房地产中介公司的运作
中美房地产经纪差异比较分析(注册房地产经纪人培训课程)
第一课中美房地产经纪差异比较分析课程内容：一、历史差异二、市场差异三、法律环境差异四、交易流程/环节差异五、经纪公司运作模式差异一、历史差异•形成历史差异美国房地产经纪行业历史悠久中国房地产经纪行业十分年轻•发展历史差异美国房地产经纪行业较为成熟和规范中国房地产经纪行业处于快速发展中二、市场差异•交易主体不同美国房地产交易市场以二手房交易为主中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛•消费意识不同美国房地产经纪市场上，独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高，大多数房地产交易都是通过经纪公司完成中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现三、法律环境不同•行业管理部门的差异美国从事房地产经纪的公司由政府管理美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理•房协性质及地位的差异美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任，对行业政策有一定影响力美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁•房协作用的差异美国房协分为四个层级：全国（United states）房协、各州（State）房协、各县（County）房协、各市（City ）房协美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300 美金/年中国房协主要面向房地产企业美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源，经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务美国房地产经纪人愿意成为房协会员，房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢四、交易流程/环节不同•居间和代理中国广泛存在的居间代理形式，存在经纪人损害一方利益的隐患美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交•过户环节不同中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序美国许多地方规定：买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务公证公司是独立的第三方（可以是经纪公司投资）机构为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核（包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量•产权调查不同中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查美国由产权保险公司进行产权调查，交易方支付相应费用产权保险公司进行产权调查之后，对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付五、经纪公司运作模式不同•薪酬结构不同中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成”的薪酬结构美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6%左右）”的薪酬结构美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6%-7%•佣金形成机制不同中国相关行业主管部门规定佣金收取比例，美国则不强制规定美国法律规定：严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率第二课房地产中介门店经营管理实战房地产中介门店管理■门店选址■日常管理■门店选址◊概览◊选址方法◊信息获取的方法◊选址程序▲门店选址一一概览♦商铺和办公楼投资情况概览△经济环境和生活结构△区域城市结构•上海的三横三纵△规划和政策【字体：大中小】【打印】200 斗2005 2006▲门店选址----- 选址方法口商铺投贺■办公用房。
2023年房地产经纪人之职业导论综合练习试卷B卷附答案
2023年房地产经纪人之职业导论综合练习试卷B卷附答案单选题（共100题）1、对房地产经纪行业的管理应适应( )的要求，顺应市场经济发展的趋势。
A.国家政策B.法律法规C.市场经济D.行业规范【答案】 C2、房地产经纪机构品牌管理的主要内容是( )，通过制定企业的品牌战略、品牌识别系统以及积极的推广宣传，树立企业在市场中独一无二的形象和标志。
A.品牌建立和品牌维护B.品牌建立和品牌策划C.品牌塑造和品牌创新D.品牌定位和品牌结构【答案】 A3、房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为是（）。
A.代理B.居间C.行纪D.包销【答案】 A4、房地产经纪机构在处理与社会的关系时，应遵循的规范不包括（）。
A.有意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷B.配合监督检查C.禁止误导社会公众、扰乱市场秩序D.承担社会责任【答案】 A5、房屋买卖中的首要问题是（）。
A.确认产权是否存在瑕疵B.房屋的升值空间C.房屋的结构质量D.确认合同的合法性【答案】 A6、牌照制度是中国香港地区房地产经纪业的基本制度之一，作为实施发牌制度第一步的过渡期牌照的有效期为( )。
A.1999年初之前B.2001年初之前C.2002年初之前D.2005年初之前【答案】 C7、房地产经纪人员的签名应当是（）。
A.电子签名B.个性签名C.手写签名D.艺术签名【答案】 C8、在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为（）。
A.直营连锁经营B.无店铺经营C.特许加盟连锁经营D.混合经营【答案】 C9、房地产经纪机构及其分支机构应当自（）之日起30日内，到相关机构备案。
A.开业B.领取营业执照C.申请营业执照D.房地产经纪行业协会备案【答案】 B10、在（）中，我国《合同法》规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，称为预期违约。
2023年房地产经纪人之职业导论高分通关题型题库附解析答案
2023年房地产经纪人之职业导论高分通关题型题库附解析答案单选题（共30题）1、存量房买卖的房地产登记需要出示原件及复印件的是( )。
A.房地产登记申请书B.房地产权证C.房地产买卖合同D.当事人身份证明【答案】 D2、执业规则与一般乡规民约的一个重要区别是，执业规则的产生履行了一定的程序，即通过行业组织理事会审议而形成的自律性的规范要求和( )。
A.日常运作B.运作流程C.管理程序D.运作准则【答案】 D3、房屋的出售价格超出合同中标明的价格的部分，应归（）所有。
A.国家B.委托人与房地产经纪机构C.委托人D.房地产经纪机构【答案】 C4、有关房地产代理活动，理解正确的是（）。
A.经纪人只能以卖方的名义从事代理服务B.经纪人只能以买方的名义从事代理服务C.以买方还是卖方的名义从事代理服务须依据合同约定D.同时接受买卖双方的委托从事代理服务【答案】 C5、房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点是（）。
A.便于各分部之间横向联系和沟通协调B.高层管理者高度集权，能避免多头管理C.方便聘请专家协助管理，弥补管理者的不足D.各分部有较大的自主经营权，有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性【答案】 D6、在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是( )。
A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.房屋租赁市场【答案】 A7、由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于( )。
A.民事责任B.行政责任C.刑事责任D.缔约过失责任【答案】 A8、叶某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）房地产经纪人，叶某获得的报酬是每月800元底薪，另加业务收入提成。
工作之初，叶某在甲公司A售楼处工作。
由于甲公司业务拓展需要再新建售楼处，叶某由于工作业绩突出，被任命为新的案场经理。
A.固定薪金制B.佣金制C.奖酬制D.固定薪金和佣金混合制【答案】 D9、房地产经纪合同和书面告知材料应当由房地产经纪机构授权的（）签章。
详解美国房地产法的规定与操作
详解美国房地产法的规定与操作美国房地产法是指在美国国内涉及房地产交易、租赁和土地使用等相关法律规定的总称。
本文将详细探讨美国房地产法的主要规定内容和操作细节，旨在为读者提供全面了解美国房地产法的指南。
一、美国房地产法的概述美国房地产法是基于联邦法和各州法律构建的多层次法律体系。
其中，联邦法针对全国范围内适用的规范，各州法律则根据地方特点对房地产交易进行细化和规范。
房地产法的核心目标是保护产权，维持市场经济的正常运行，促进房地产市场的稳定发展。
二、美国房地产交易的法律规定1. 合同要素美国房地产交易合同必须包含以下要素：出售物业的详细描述、双方当事人的明确身份、交易价格和支付方式、交割日期和方式、违约责任等。
合同签订后，双方当事人应遵守约定，并根据规定进行交易。
2. 产权转让在美国，房地产所有权的转让必须通过书面契约完成，并在房产登记簿上进行记录。
产权转让涉及到的手续包括合同签订、产权调查、产权登记等。
产权转让需要遵守当地土地登记法规和产权法律规定。
3. 土地规划和使用土地规划和使用需要遵循相关法律法规，包括建筑规定、土地用途规划和规范等。
在美国，根据地方性的特点，不同城市和州对土地的规划和使用有所不同，因此在进行土地开发和建设时，需要遵循当地的具体规定。
三、美国房地产交易的操作细节1. 房产调查在购买房产之前，买方应进行相关的房产调查，了解房产的历史、产权状况以及潜在的法律问题。
房产调查的内容包括房产报告、产权证明、土地权属调查等。
通过房产调查，买方可以确保所购房产的合法性和真实性。
2. 贷款申请购房者常常需要贷款来购买房产。
在美国，购房者可以向银行或其他金融机构申请房屋贷款。
贷款申请需要提供个人信息、房产信息、财务状况等必要材料，并接受信用调查。
贷款申请成功后，购房者可以支付一定的首付款，并按照合同规定的期限和方式偿还贷款。
3. 房地产交割交割是房地产交易中的重要环节，也是最后确认所有权转移的过程。
美国房地产业简介
美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。
这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。
如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。
无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。
在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。
美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。
一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。
这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。
从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。
在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。
财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。
入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。
4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。
美国房地产经纪人佣金制度
佣⾦制度
在美国，房地产经纪业务的佣⾦率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型⽽定。
⼀般来说，对未开发⼟地的转让的销售佣⾦率为6 %～10%，独户住宅的佣⾦率为3 %～8%，⼤型商⽤房地产的佣⾦率为3 %～6%.
商业性房产租赁，经纪⼈⼀般收取6%左右的年租⾦作为佣⾦，并且在随后的⼏年内，每年按照递减⽐例收取。
房地产经纪⼈完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣⾦。
房地产经纪⼈可以得到佣⾦的50%～90%，具体⽐例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定，⼀般来讲在机构内资历越深成交业绩越突出的经纪⼈其分得的佣⾦⽐例就越⾼，⽽且在机构内部⾃⼰有独⽴的办公室。
同时在不同的销售和代理⽅式下，经纪⼈最终获得的佣⾦⽐例也会有所不同。
根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责⼈之间不能互相交流其与经纪⼈的分成⽐例及收取客户多少佣⾦，防⽌形成垄断。
美国房地产基本制度和市场情况
走进美国房地产（系列之一）-美国房地产概况一、美国人的住房情况美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。
所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。
总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。
美国是世界经济大国。
经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。
1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。
对GDP的贡献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%。
在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活。
图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这表明美国的经济发展是比较平稳的。
虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大部分人拥有自己的住房。
美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。
一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。
图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国一直以来维持比较高的自有住房率。
1997年，美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元。
在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。
在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。
例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式美国房地产发展模式提要：美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展更多精品方案美国房地产发展模式中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。
我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。
在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。
经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。
按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。
根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入于房地产的租金，所以也称收益型。
2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（mBS），收益主要于房地产贷款的利息。
3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs 和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
美国房地产法购房权益与市场监管
美国房地产法购房权益与市场监管美国房地产法：购房权益与市场监管在美国，房地产市场是一个庞大而复杂的系统，涉及到各种购房权益和市场监管机制。
这些法律和政策的存在，旨在保护购房者的权益，维护市场的公平和透明度。
本文将对美国房地产法中关于购房权益和市场监管的重要内容进行探讨。
一、购房权益1. 产权保护美国房地产法为购房者提供了强有力的产权保护。
购房者在完成交易后，将获得对房产的所有权，可以合法地拥有、使用和处置房产。
此外，产权保护还包括对不法侵占和盗窃行为的打击，确保购房者的财产安全。
2. 公平交易为了确保购房者在房地产交易中的公平地位，美国房地产法规定了一系列规则和程序。
购房者可以获得真实、准确的房产信息，并且在交易过程中享有平等的交涉地位。
这种公平交易的机制对于保护购房者免受虚假广告和欺诈行为的伤害非常重要。
3. 住房歧视禁止美国房地产法确保每个人都有平等的住房权益，禁止任何形式的住房歧视。
这意味着无法因为种族、信仰、性别、残疾或国籍等原因而拒绝购房者的申请，或是对购房者提供不公平的待遇。
住房歧视的禁止是美国房地产法中一个非常重要且具有划时代意义的内容。
二、市场监管1. 信息披露为了保护购房者的权益，美国房地产法要求卖方提供准确和完整的房产信息。
购房者有权了解房产的实际条件、历史问题和潜在风险等信息。
这种信息披露的机制有助于购房者做出明智的决策，并避免因为信息不对称而导致的纠纷和纠纷。
2. 标准合同美国房地产法规定了关于购房合同的标准化要求。
这些标准合同明确了买卖双方的权利和义务，保护了购房者的权益。
标准合同的使用可以避免因为合同条款模糊不清或存在漏洞而导致的争议和纠纷。
3. 中介监管在美国的房地产交易中，经纪人扮演着重要的角色，他们作为买卖双方的中间人负责协调和促进交易。
美国房地产法对经纪人进行了监管，要求他们专业、诚信地履行职责。
这种监管机制确保了购房者在交易中的利益受到保护，并且可以追究有违规行为的经纪人的责任。
美国房地产代理中介公司的佣金结构
美国房地产代理中介公司的佣金结构无论在那里，佣金都是每个房地产经纪人所关心的最重要的问题。
佣金结构在全美每个州和地区都会有所不同，在这里，就以达拉斯的房地产代理中介公司为例把主要的佣金结构介绍给大家。
需要说明的是这里所讲的经纪人不是公司的雇员，公司不发薪水而是把执照挂在这家公司的独立合同制的房地产经纪人（Independent Contractor）一、百分比制百分比制是最早，也是最多的一种佣金分配方式。
以Century21、Ebby Holiday为代表。
即经纪人销售成功所得的佣金与公司按一定的比例分配，一般是公司扣掉20%，经纪人拿80%。
但如果是新的经纪人，公司所占比例就高一些，笔者当时刚入行时，公司是占40%，自己拿60%。
这种房地产公司较愿意培养新的经纪人。
百分比制的缺点是经纪人销售的越多，被公司扣掉的佣金就越多，是对优秀经纪人的一种佣金惩罚。
二、固定费制（Flat Fee）固定费制是经纪人每月交给公司一笔固定费用，一般是500至600美元，自己所销售的佣金100%归自己。
目前以Re/MAX为代表。
这种较适合有经验的并销售稳定的经纪人，同时鼓励多劳多得，有利于调动经纪人的积极性，所以Re/Max虽然成立时间不长，但发展很快，应该将成为全美最大的房地产经纪公司。
固定费制在经济萧条，房地产销售下降的情况下，对经纪人是不利的，而致使经纪人离开公司。
三、过户量制（Pre-transaction）过户量制是经纪人每月固定向公司支付一定的费用，从75到100美元不等，同时每完成一个销售都要付给公司一定费用，一般是100到200美元，而佣金则100%归自己。
在这里以Davis Williams为代表，这种佣金结构的优点是非常适合是非全日工作（Parttime）和销售业绩起伏较大的房地产经纪人，目前这种类型的房地产公司发展的较快。
由于美国是一个非常自由的市场经济体，房地产代理中介公司的佣金结构也是随着市场的需求而成多元化状态的。
Mls系统是什么？
Mls系统是什么？MLS系统是以会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库。
根据系统规则任何一个会员，都可以销售其他会员的房产，信息共享，收益分成，形成联合销售，从而降低交易成本,提高工作效率。
MLS系统不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统，是智慧的结晶和品质的保证。
当前世界各国，从加拿大到英格兰，澳大利亚到新西兰，日本到新加坡，从美洲到欧洲，大西洋到亚太地区的整个发达的国家和地区纷纷引进MLS系统。
在美国MLS联盟已经成为全美第一大行业组织，系统已经囊括了美国95%房地产交易市场，房地产经纪信息MLS所拥有的网站也被评为全美十个最具商业价值的电子商务网站之一cmls和mls的区别Mls系统是国外中介市场成熟运作的一套软件，由于国内市场发展的阶段性不同，不可能直接照搬国外发达国家的经验，还要结合国内国情循序渐进，Cmls是易遨中国汲取mls系统在美国等发达国家的先进经验，结合自身在房地产saas软件应用上的优势，推出的一款适用于中介企业共享资源的软件，目前国内房地产市场不景气，很多中小型的企业由于规模较小，销售渠道窄，吸纳进来资源后无法进行销售，导致目前很多中介公司纷纷倒闭，通过使用易遨cmls系统，同城的中介公司可以将自身无法消化的资源进行共享，快速变现，合作获利。
cmls不适合中国国情？Cmls并不是一个完全的舶来品，cmls的制作者，易遨中国在国内房地产信息化领域有十年的开发维护经验，旗下的易遨erp中介管理软件，房博通中介管理软件截至目前已经有1000多家中介公司，6000多家门店使用，包括中大恒基，裕兴不动产，1+2联合不动产，南京中广置业，武汉华明达，武汉德嘉等全国知名企业均在使用易遨系统。
大量的中小企业通过易遨提供的saas服务享受到了高效网络软件的优势。
所以，cmls系统可以放心使用。
易遨为什么要推出cmls这项产品?cmls是易遨针对市场的理解推出的一项客户增值产品，在近年的市场环境下，占市场比例很大的中小型房地产中介公司饱受品牌影响力小，资源匮乏的影响，而中介市场是一个讲究信息快速处理，快速匹配的行业，当你拥有了优质客户或者优质房源的时候无法快速变现，而信息的快速流失将导致你与成交失之交臂。
美国的经纪人制度
美国的经纪人制度美国作为全球经济强国之一，其经纪人制度在经济运作和商业交易中扮演着重要角色。
经纪人制度旨在促进经济发展、维护市场秩序和保护消费者权益。
本文将就美国的经纪人制度进行深入探讨。
一、经纪人的定义与角色在美国，经纪人是指专门经营各种交易的中介人。
他们代表双方或多方进行合同谈判、销售、购买或出租商品和服务。
经纪人可以是个人或公司，并与相关行业或协会进行注册和监管。
经纪人的角色是帮助交易各方达成一致，保障客户利益，并负责处理与交易相关的法律、财务和手续事务。
他们在市场活动中起到桥梁的作用，提供专业知识、市场信息和交易技巧，以确保交易的顺利进行。
二、常见的经纪人类型在美国，有许多不同类型的经纪人。
以下列举了一些常见的经纪人类型以及他们的职责：1. 房地产经纪人：房地产经纪人帮助买卖房产，他们负责寻找买家或卖家，协商价格，处理必要的文件和手续，并确保交易符合法律和规定。
2. 保险经纪人：保险经纪人帮助个人和企业选择适合他们需求的保险产品，并为他们提供相应的保险信息和建议。
3. 股票经纪人：股票经纪人是证券交易的中介人，他们代表投资者进行股票买卖，提供市场分析和投资建议。
4. 货运经纪人：货运经纪人协调货物运输和物流服务，他们与货主、承运人和其他相关方进行协商，确保货物按时送达目的地。
5. 旅行经纪人：旅行经纪人帮助客户安排旅行和度假，包括预订机票、酒店和旅游活动，并提供旅行建议和信息。
三、经纪人的注册和监管为了保护消费者权益和确保市场秩序，美国各州和联邦机构对经纪人进行注册和监管。
经纪人必须满足一定的资格要求，并通过考试才能获得执照或注册。
例如，房地产经纪人必须取得州立的房地产经纪人执照，证明他们具备所需的教育背景和专业知识。
同样，保险经纪人也需要获得相关保险执照，并不断接受继续教育。
监管机构会定期审查经纪人的业务行为，确保他们遵守法律和道德规范，并处罚违反规定的行为。
消费者可以向监管机构投诉经纪人的不当行为，同时也可以参考监管机构的公开信息来选择合格的经纪人。
中美房地产模式比较
同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 房地产过户及登记的方式、付款方式、 房地 房地产过户及登记的方式、付款方式、.房地 产买卖中的税费、 产买卖中的税费、律师在买卖中的作用等都有 很大的不同。 很大的不同。
2.合同的规范性
美国没有一个全国通用的房地产销售合同 文本,当事人常聘请有关专家代自己订立契约 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 文本 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 而根据我国法律的有关规定,商品房在销售 而根据我国法律的有关规定 商品房在销售 时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房买卖合同。 房买卖合同。 美国房地产交易中大量使用有丰富专业知 识并且要求严格的经纪人,由他们根据实际情况 识并且要求严格的经纪人 由他们根据实际情况 制定适当的合同更为可行。而在我国,当前的房 制定适当的合同更为可行。而在我国 当前的房 地产市场相当不完善,房地产交易中出现的欺诈 地产市场相当不完善 房地产交易中出现的欺诈 问题相当普遍,其中一个重要原因就是合同不规 问题相当普遍 其中一个重要原因就是合同不规 范的问题, 范的问题
中美房地产模式比较
中国房地产开发商普遍追求利润最大化， 中国房地产开发商普遍追求利润最大化，不 愿意与旁人分享， 愿意与旁人分享，因此其最突出的特点是房 地产开发商更多依赖于银行提供资金。 地产开发商更多依赖于银行提供资金。而 “美国模式”特点主要是专业分工细致。做 美国模式”特点主要是专业分工细致。 地就做地，做房子就做房子， 地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出 每家公司只做一个环节来追求增值， 租，每家公司只做一个环节来追求增值，因 在美国，预售的销售模式基本不存在。 此，在美国，预售的销售模ห้องสมุดไป่ตู้基本不存在。 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 开发商、建筑商、 开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属 于围绕资本的价值链环节。 于围绕资本的价值链环节。
二手房销售模式解析之Open-House
二手房销售模式解析之Open House来源：三发中心时间：2012.07目录一、OPEN HOUSE的起源及其在中国的发展 (1)(一)O PEN H OUSE的起源 (1)(二)O PEN H OUSE在中国的发展 (1)二、国内OPEN HOUSE销售模式解析 (1)(一)国内O PEN H OUSE流程概述 (1)(二)O PEN H OUSE的六大益处和三大弊端 (3)1.六大益处 (3)2.三大弊端 (5)三、链家OPEN HOUSE模式简析 (6)(一)链家O PEN H OUSE概述 (6)1.活动运作方式和区域 (6)2.房源的选择 (6)3.活动的模式 (7)(二)链家O PEN H OUSE动机 (7)结语 (8)一、Open House的起源及其在中国的发展(一)Open House的起源Open House 起源于美国，本意为“家庭招待会、开放参观日”，衍生到房地产行业，就成为一种二手房推销的常用方法。
通常这样的Open House安排在周六或周日下午，卖方经纪人提前发布消息，对房子感兴趣的人自行上门，届时该经纪人会在卖主家中展示房屋、与来参观的人交流。
在经纪人看来，通过Open House卖出房子是一种很好的实现自我推销、挖掘和积累客户的途径，他们可以一次性跟很多客户面对面地交流、宣传自己，以此“广积人脉“。
这种销售模式在其他国家或地区，如加拿大、日本、台湾等也较为普遍。
(二)Open House在中国的发展早在2005年，上海信义房屋就推出过类似的Open House，这一新颖的售房形式在当时被业内称为“二手房销售代理化”。
而链家地产，也曾在2006年3月，就为Open House落地北京举行了一个启动仪式，之后陆续开展了多期活动。
但经历了一段比较密集的曝光之后，除了2008年住商不动产曾在杭州推出Open House看房模式之外，Open House几乎销声匿迹。
房地产中介运作方案
房地产中介运作方案1. 引言房地产中介行业是一个关键的组成部分，对于房地产市场的稳定和发展起到了重要的推动作用。
中介公司的运营方案对于提高中介服务质量、实现经济效益以及保持竞争力都具有非常重要的意义。
本文将讨论房地产中介运作方案，包括中介公司的整体架构、服务流程、技术应用以及市场推广等方面。
2. 中介公司的整体架构房地产中介公司的整体架构是一个支撑中介业务的基础。
一般来说，中介公司应该设立以下部门：2.1 管理部门管理部门负责中介公司的整体规划、资金管理、人力资源管理以及日常行政工作。
管理部门应确保公司的运作正常，与相关政府部门保持良好的沟通，遵守相关法规和规定。
2.2 销售部门销售部门是中介公司的核心部门，负责房屋的买卖和租赁业务。
销售部门应当配备专业的销售团队，具备良好的市场洞察力和销售技巧。
销售团队应严格遵守行业规范，提供专业的咨询和服务，以满足客户的需求。
2.3 客户服务部门客户服务部门负责处理客户的咨询、投诉、售后服务等工作。
该部门应建立健全的客户档案，及时响应客户需求，并提供完善的售后跟踪和服务。
2.4 市场推广部门市场推广部门负责中介公司的品牌宣传、广告推广、市场调研和推广策略的制定。
该部门应与销售部门密切合作，制定针对不同客户群体的营销策略，并保持与相关房地产开发商和金融机构的合作关系，提高市场影响力。
3. 服务流程中介公司应建立一套完整的服务流程，以确保服务的高效性和质量。
以下是一个典型的服务流程示例：1.客户咨询：客户通过电话、网站或到店咨询等方式联系中介公司，并提供相关需求信息。
2.信息收集与需求分析：中介公司收集客户的需求信息，进行初步的需求分析，了解客户的预算、区域、房型等要求。
3.房源匹配：中介公司根据客户需求，通过自有房源或与合作房产开发商的合作，匹配适合客户的房源。
4.房屋看房：中介公司安排客户看房，并提供专业的房屋介绍、解答客户疑问等服务。
5.签订合同：当客户确认心仪的房屋后，中介公司协助客户与卖方签订购房合同或租房协议，并进行相关法律程序。
2023年房地产经纪人之职业导论提升训练试卷A卷附答案
2023年房地产经纪人之职业导论提升训练试卷A卷附答案单选题（共50题）1、关于房地产经纪服务合同的权利义务不等的具体表现，下列表述中不正确的是（）。
A.因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同时要求减少自己的义务B.房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险C.房地产经纪人因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任D.逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究【答案】 D2、关于多重房源上市系统（MLS）的运行基础是（）。
A.信息共享制度B.会员联盟制度C.独家代理制度D.佣金共享制度【答案】 C3、我国房地产经纪专业人员资格是属于（）水平评价类职业资格。
A.国家B.地方C.行业D.企业【答案】 A4、对房地产经纪机构和人员来说，专业是执业之本，（）是执业之基。
A.保密B.合法C.公平D.诚信【答案】 D5、目前，内地房地产经纪人与（）地产代理实现了专业资格互认。
A.台湾B.澳门C.香港D.美国【答案】 C6、经纪活动的作用内容不包括( )。
A.传播经济信息B.优化资源配置C.推动市场规范完善D.形成房地产二级市场【答案】 D7、下列对搜集房地产经纪信息的认识中，正确的是（）。
A.认为广播和电视信息不易整理，故只以报纸和杂志作为信息来源途径B.认为学术文章是专家个人意见，主观性强，故学术文章不能作为信息来源途径C.认为楼书多为溢美之词，不具有客观性，故楼书不作为信息来源途径D.认为房地产具有不可移动性，现场调查能获得直观的信息材料【答案】 D8、界定标的房地产的市场区域就是界定能够与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围，因为房地产具有空间( )，房地产的相互竞争只能在一定的空间范围内产生。
A.灵活性B.固定性C.稳定性D.代表性【答案】 B9、房地产经纪机构的沟通对象包括开发商、业主、购买者和承租人等，经纪企业要与他们进行积极的、及时的沟通，（）是经纪企业与客户有效沟通的载体。
2022-2023年房地产经纪人之职业导论考前冲刺模拟题库含答案讲解
2022-2023年房地产经纪人之职业导论考前冲刺模拟题库含答案讲解单选题（共20题）1. 获取购房客户最为有效的途径是（）。
A.现场接待B.发放预售楼盘宣传单C.发布广告信息D.电话推送服务【答案】 A2. 除法律法规另有规定外，（）是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬。
A.信息费B.佣金C.酬金D.红利【答案】 B3. 法定佣金具有( )，当事人各方都应遵守。
A.普遍性B.法制性C.强制力D.公平性【答案】 C4. 就房地产经纪行业管理的内容来看，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的（），因而管理效果更好。
A.多重要求B.方式手段C.发展方向D.制度机制【答案】 A5. 目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是( )，A.行政主管模式B.行业自治模式C.行政与行业自律并行管理模式D.市场调节模式【答案】 B6. 目前唯一全国性的房地产经纪执业规范，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年10月31日发布的（）。
(2010年真题)A.房地产经纪行业规则B.房地产中介服务行为规范C.房地产经纪执业规则D.房地产中介行业自律规则【答案】 C7. 房地产经纪机构的资产中，固定资产所占的比例较少，其核心资产主要是（）等无形资产。
A.商业模式、品牌、专利技术B.专利技术、品牌、专有技术C.商业模式、商标、专有技术D.商业模式、品牌、专有技术【答案】 D8. 房地产经纪机构的分支机构在领取工商营业执照之日起（）日内，应当到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
A.15B.20C.30D.60【答案】 C9. 房地产经纪机构的工作主要是代理()出售、出租或购买、租用物业。
A.买方B.卖方C.买方、卖方D.买方、卖方、买卖双方【答案】 D10. 张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。
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5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
美国房地产中介公司的运作这些年来，国内地产中介公司越来越多，和美国总体公司数目不多、而主要是个体型的地产经纪人的情况有很大的区别。
对于这一点，我很有感触。
小时候我是在广州长大的，后来父母工作调动去武汉，在那里生活工作了很多年。
但是父母都还是喜欢广州，好几年前父亲过世，因为母亲喜欢在广州住，我就把她接到广州，帮她买了一套小小的公寓。
这套公寓在番禺区一个比较大的社区里面，社区内部的各方面条件都很好。
她因此特别开心，虽然腿脚不太好，但还是每天由保姆照顾着在小区里慢慢走一个小时，散散步。
我回国的时候也会陪她一起走走，一方面和熟人聊聊天，让老人家一起高兴高兴，另一方面自己也看看小区内众多的中介公司大玻璃上贴的楼价。
这个小区内的房地产中介公司，从十年前的一、两家增加到上十家，增加的速度真是飞快！这个速度可以看到国内中介公司发展的惊人程度。
国内地产中介公司数目特别多，新盘当然多数是地产开发商自己卖，也有的由大型中介公司代理，而二手楼就大部分是一些小中介公司在做交易代理，所谓“业主自售”不是没有，但是实在麻烦太多，所以大部分人都还是图省事交给中介公司代理。
地产中介公司是亚洲，特别在国内、港澳台，买楼卖楼的主要渠道。
有些中介公司很大，好像中原地产、利嘉阁、香港置业及二十一世纪物业等等。
在港九四处都有地产中介铺面，把每套楼的照片和价格贴在门口，明码实价，有问必答，很方便。
第一次去香港看楼的人看见价格以为和国内差不多，仔细再看看，才知道人家说的是平方英尺，是我们用平方公尺计算的九分之一，贵得令人咋舌。
地产代理又称地产经纪，英语叫做“real estate broker”，在美国，纯粹是中介服务。
它的收入是经纪佣金，它自己没有地产物业作为货物，地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。
国内房地产现在主要是新楼盘多，而美国新楼占比例不大，在美国的房地产市场上，新房的交易量只占到总交易量的15%，其他的则都是二手房的交易。
可以说，二手房交易是房地产市场中的主流交易行为。
美国做房地产经纪，靠的是佣金。
开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制，房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这个国家没有户口制度，可以随时迁移，这样房屋需求就相当地大，促使房地产交易盛行。
在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensed real estate agent）。
没有执照营业是非1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
法的，后果很严重。
美国政府对房地产业的管理有三个方面：制定规划，资质管理，税收控制。
房地产从业人员资质的管理主要是通过发牌考试制度来实现。
目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。
房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。
美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”，一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。
房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。
在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1- 4人左右，这点和中国大致相同。
也有一些规模比较大的公司，他们的经纪人人数可以达到100人以上。
美国的经纪人多数为女性，一般会在同一家公司工作5年以上。
大约90%的房产经纪人有大学学历，而45%的人拥有学士学位，20%的人拥有私人助理，另外有19%的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言。
根据美国2004年的统计数字，不直接参加销售工作的店长的年收入达到8万美元，而参加销售工作的店长的年收入则达到9万美元。
经纪人的工作经验对于他们的收入有很大的影响。
1- 5年工作经历的经纪人的年薪可以达到3万美元，而在6-10年的工作经历当中，他们的薪水可以达到6万美元，11-15年的薪水甚至可以达到9-10万美元，比医生、大学教师等的年薪还要高。
美国的房地产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。
经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。
销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。
销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。
伙伴经纪人是指具有经纪人资格的，但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。
美国负责考试、执照发放的部门都是州政府下的，叫做州务部执照处（Division of Licensing Service）。
房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人都可申请参加考试。
考试采用标准化试卷，销售员考一小时，经纪人考二个半小时，一般当天就能知道考试结果。
考试费用为15美元。
考试的课程内容和选择的上课学校以及考试题目等由州房地产理事会（State Board of Real Estate）审定和批准。
考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，即时申请执业牌照，合格者当天先拿到一张临时执照，并马上可以开始营业。
申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。
销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。
一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。
牌照费用为经纪人牌照150美元（两年），销售员牌照50元（两年）。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
因为执照公开考，好像考驾驶执照一样容易，所以好多人都会选点课程，之后考个执照。
我大学里的有些同事也有房地产执照，这是美国人喜欢做的事情：一专多能，也是给自己经济来源多留条后路。
1950年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。
这种早期的经纪公司都往往有独家的房源，营造商建造的楼，给独家公司代理，在运作的时候也缺乏公司之间的相互协作，这种做法，自然难做大。
为了做成规模，有些公司就扩张业务，设立多家分店，店员也普遍增加到了7-8人左右，互相之间也开始有合作，共享房源。
出于这种合作的需要，公司之间订立了一些简单的行业规范，来规范市场。
那个时候就逐渐出现了所谓的MLS系统，也就是不同房源上市系统。
美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。
这个系统使得大家对于房地产市场的操作有了一个准绳，同时使市场的主动权牢牢地掌握在房地产经纪的手中。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。