央企在地方小区物业管理的困局1

央企在地方小区物业管理的困局

──记甘肃中牧山丹马场家属区物业管理脱困的探讨

作者：刘鹏

近期，一则《驻渝央企分离移交“三供一业”启动工作会在渝举行》的标题新闻，一石激起千层浪，在深化改革开放元年，将党的十八届三中全会提到的国企改革推向了新的起点。重庆央企“三供一业”剥离国有企业办社会职能和解决企业包袱试点工作，对于地方央企具有试点示范作用，为探索分离企业办社会职能，积累了有益经验，特别是对地理自然环境脆弱，企业经营发展、社会职能履行、人文发展矛盾突出的山丹马场无疑于“一场及时雨”，带来了一线曙光。分离移交工作中的物业管理为切实减轻企业的负担提供了积极的参照作用。

一、山丹马场家属区管理短板

山丹马场现有大型家属区9处（包含场区和城市，其中1处在建），全场近1.8万名职工、家属、离退休人员生活居住。物业管理普遍存在以下短板：自身管理水平局限导致物业管理不专业、物业管理名称“杂而无章”；人员专业素养层差不齐；服务标准难以持续保持；水、暖、楼体等公共设施维修频繁，维修量逐年增

大，居民日益增长的居住环境文化需求与现有物业管理结构之间存在较为突出矛盾，与山丹马场建国以来的发展历程、自身生产经营场所和其所承担的社会责任、社会管理功能有不可分割的紧密联系。

二、物业管理何以成为山丹马场经营发展的“困局”

熟悉山丹马场人文历史的读者都知道，山丹马场虽为央企中普通一员，但他拥有任何一个下属央企无法临摹的文化底蕴和悠久的历史，山丹马场由西汉骠骑将军霍去病始创，距今2130多年。自1949年9月建场以来，近50多年一直归属军队管理，是当时国内最大的军马繁育基地，部队最大的粮油肉生产基地。2001年9月10日，山丹军马场整体移交中国牧工商（集团）总公司管理，实现了由军队保障型企业向社会化企业的转变。2013年8月中牧山丹马场整体移交中国农业发展集团总公司，现为甘肃省张掖市规模最大的中央驻地方企业。

（一）山丹马场由军队管理移交央企管理，职工家属区住房产权历经军队营房管理转至地方行政职能部门管理，因建场至今时间跨度较长、相关存档文件管理存在遗漏，加之住房制度改革，致使部分房屋确权办理难度加大，在制度边缘艰难寻觅住房确权之路，成为迈向物业管理的第一道屏障。

（二）住房公共设施维修是物业管理必不可少的关键环节，维修资金使用基数与房屋使用年限成正比关系。而山丹马场家属区公共维修基金可以用一张白纸来形容，目前家属区公共维修支出基本由企业自行承担，维护面广资金量大。公共设施维修是物业管理的重要工作内容之一，维修费由企业列支，高额的维修费影

响企业经营预算项目，在流动资金非常有限的情况下，限制了资金的最大使用价值，虽然展现了山丹马场作为老字号企业的社会责任，但在相同的市场竞争条件中易失去企业利润最大化的商机。

（三）供水工作是物业管理的一项重要衡量指标。家属区自来水的饮用，牲畜的固定饮水点，时常在冬季出现断水的突发状况，主要原因系地表温度低冻土层厚，自来水管线使用年限长，造成自来水管冻裂。维修成本因地处偏远，自来水管线铺设长，施工查漏有一定难度而高于平常，隐形成本增加。

（四）供暖质量是物业管理的试金石。可以说供暖温度的优劣决定物业管理的半壁江山。山丹马场场区总面积329 .54万亩，海拔2420─4933米，家属区过冬锅炉必不可少，更换锅炉的购置费；锅炉用煤年均约1.5万吨，采购用煤费；锅炉设施设备，供暖管道的日常保养维修费；职工人均500元的供暖补贴费，对企业都是一笔投入不菲的账目。支出物业维修费没有利润，又不得不支出。