房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1
房地产估价的市场法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率
解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
【2011年真题】
李某以3000元/平方米的价格购买了某住宅小区的一套住房，交易税费全部由李某负担；同日，程某以3100元／平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房，交易税费由买卖双方各自负担。已知该地区住房买卖中卖方应缴纳的税费为成交价格的6%，买方应缴纳的税费为成交价格的4%。李某与程某的实际购买价格相比，（ ）。
中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
房地产估价的市场法
【考情分析】
本章所占分值大，难度大，而且很有可能出案例分析题，一定要认真掌握。
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合计
2011年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
201Байду номын сангаас年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
2009年
3题3分
2题4分
4题8分
9题15分
【内容框架】
第一节房地产估价的市场法
第二节房地产估价的成本法
第三节房地产估价的收益法
第四节房地产估价的假设开发法
第五节房地产估价报告
第一节 房地产估价的市场法
1.市场法概述
1.1市场法的内涵
■概念
·选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（比准价格）
■理论依据
·价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
《房评估假设开发法》PPT课件讲义
4 估价结果
静态评估与动态评估结果差异较大，一般以动态 评估为主。两种综合考虑，并结合估价经验， 将总地价定为16000万元。
则该地块2007年10月的销售价格：
总地价＝16000万元 单位地价＝16000元/m2 楼面地价＝2286元/m2
计算过程 静态评估：复利方式
总楼价=6000×10000+5000×60000=36000万元 总建筑费=5000万元 总专业费=5000×12%=600万元 总 利 息 = 总 地 价 × [(1+8%)3-1]+5000 × （ 1 + 12 % ）
三、特点
1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设：是否确定 最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用， 正常利润。
2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成 本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。
3、有动态静态两种计算方式。
动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考 虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间 点，通常为购买土地的时间。
7 开发商的合理利润 一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算。
六、求取估价对象价格
待估不动产价格=开发后不动产总价格－开发费－ 专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－ 利润
第四节 应用举例
例1、估价对象房地产为一块“七通一平”的待估 建空地，土地面积10000m2。允许用途：商业， 居住；允许容积率为7，覆盖率≤50%，年限50 年，出售时间：2007年10月。 评估该地2007年10月的出售时的购买价。
总专业费＝总建筑费×12%＝4184×12%＝482.08万元
动态评估已考虑了资金的时间价值，利息不再计算。
总 销 售 税 费 ＝ 总 楼 价 × （ 3 % +6% ） ＝ 22490.32 × 9 % ＝ 2024.13万元
经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试题及答案指导(2025年)
2025年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)复习试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、关于房地产投资组合的风险分散，以下说法正确的是：A、房地产投资组合的风险分散效果与投资组合中资产的相关性成反比B、房地产投资组合的风险分散效果与投资组合中资产的相关性成正比C、房地产投资组合的风险分散效果不受资产相关性影响D、房地产投资组合的风险分散效果只受资产种类的影响2、下列关于房地产评估价值定义的表述中，正确的是：A、房地产评估价值是指在房地产交易过程中，买卖双方根据各自意愿确定的价格B、房地产评估价值是指在正常市场条件下，房地产所能达到的最有利的价格C、房地产评估价值是指房地产在特定目的下，根据特定条件所能实现的价格D、房地产评估价值是指房地产在特定交易主体间，根据特定条件所能实现的价格3、关于房地产投资，下列说法正确的是（）A、房地产投资能带来稳定的租金收入，因此风险较小B、房地产投资具有流动性较差的特点，但通常能完全抵御通货膨胀的影响C、房地产投资的价值受市场供需影响较大，不可预测性较强D、房地产投资通常具有较高的收益，但对投资者的专业知识要求不高4、在建筑行业内，企业的财务绩效评价常采用杜邦分析法。
其中，净资产收益率（ROE）是该方法中最核心的财务比率。
若一家企业的销售（营业）利润率提升，其他因素不变，对于该企业的影响表述正确的是（）A、ROE将会降低B、ROE将会升高C、销售（营业）利润率与ROE无直接关系D、ROE的变化无法确定5、在房地产开发过程中，以下哪个环节不属于前期工作？A、市场调研B、土地获取C、规划设计D、施工建设6、以下关于房地产评估准则的说法，不正确的是？A、房地产评估准则规定了房地产评估的方法和程序B、房地产评估准则适用于各类房地产评估活动C、房地产评估准则具有普遍的法律效力D、房地产评估准则对房地产评估人员具有指导作用7、在建筑工程项目管理中，项目生命周期的四个阶段正确排序应该是：A. 计划—启动—执行—收尾B. 启动—计划—执行—收尾C. 执行—计划—启动—收尾D. 收尾—启动—计划—执行8、房地产市场中，当供给量大于需求量时，市场处于什么状态？A. 卖方市场B. 平衡市场C. 买方市场D. 投机市场9、在房地产开发项目中，下列哪项不是房地产开发成本？A、土地取得成本B、前期开发费用C、建筑安装工程费D、项目融资成本 10、在房地产开发项目中，以下哪项属于市场风险？A、政策风险B、融资风险C、工程风险D、市场供需风险11、房地产开发项目成本控制应以（）为中心，合理确定工程成本。
房地产估价的成本法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第二节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第二节讲义1房地产估价的成本法1.成本法概述■ 概念· 求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（积算价格）■ 本质· 以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法■ 理论依据· 生产费用理论：商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定2.成本法的适用对象■ 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。
也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产■ 在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法3.成本法的步骤· ⑴ 搜集房地产价格构成资料· ⑵ 估算重新购建价格· ⑶ 估算建筑物折旧· ⑷ 求取积算价格4.成本法的公式（四大类）4.1 成本法的基本公式■ 房地产价值=重新构建价格－建筑物折旧4.2 新开发土地公式■ 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2 新开发单宗土地的单价=（取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）/（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素修正系数4.3 新建房地产公式■ 新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润■ 新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润4.4 旧房地产公式■ 旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧■ 旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧【2010年真题】某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元／m2取得的，建筑安装工程费为2000元／m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)试卷及解答参考(2024年)
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)复习试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、下列关于房地产开发项目投资决策的表述中，错误的是（）。
A. 投资决策是房地产开发项目管理的核心环节B. 投资决策需要考虑市场、财务、技术、法律等方面的因素C. 投资决策的目的是为了确定项目的可行性D. 投资决策的结果只包括项目的投资预算2、在房地产估价中，市场法适用的条件是（）。
A. 估价对象是独一无二的不动产B. 市场上有大量相同或相似的不动产交易数据C. 估价对象的交易价格波动较大D. 估价对象的交易历史较短3、在房地产评估中，以下哪种方法主要适用于评估具有稀缺性的土地资产？A、收益法B、成本法C、市场法D、假设开发法4、在房地产投资中，下列哪项不是影响房地产投资回报率的主要因素？A、租金水平B、贷款利率C、物业管理费用D、通货膨胀率5、在房地产评估中，下列哪项不属于房地产评估的假设条件？A、持续经营假设B、交易假设C、收益假设D、使用假设6、下列关于房地产抵押贷款的说法中，正确的是：A、房地产抵押贷款的利率通常高于同期存款利率B、房地产抵押贷款的贷款期限通常不超过5年C、房地产抵押贷款的贷款额度通常不超过抵押物价值的50%D、房地产抵押贷款的还款方式只能是等额本息7、在房地产开发项目中，以下哪项不属于项目可行性研究的内容？A、市场分析B、财务分析C、环境影响评价D、施工方案设计8、在房地产估价中，以下哪种方法不适用于房地产价值评估？A、比较法B、收益法C、成本法D、市场预期法9、某房地产开发公司计划开发一片住宅用地，预计总投资为5亿元人民币。
公司计划采用分期付款的方式，第一年支付总投资的30%，第二年支付总投资的20%，第三年支付总投资的10%，第四年支付总投资的15%，第五年支付总投资的15%。
若公司计划每年等额支付利息，年利率为5%，则公司第五年应支付的利息总额为（）万元。
经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试题及答案指导(2024年)
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)自测试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在房地产开发过程中，以下哪个阶段是确定项目可行性、选择最优开发方案的关键阶段？A、市场调研阶段B、规划设计阶段C、投资决策阶段D、施工建设阶段2、以下哪个指标用于衡量房地产市场的供需关系？A、房地产投资回报率B、房地产价格指数C、房地产空置率D、房地产交易量3、在房地产评估中，下列哪个指标通常用来衡量房地产的收益性？A、成本法指标B、市场法指标C、收益法指标D、比较法指标4、在房地产开发项目中，下列哪个阶段通常被认为是项目成功的关键？A、前期规划阶段B、设计阶段C、施工阶段D、销售阶段5、在房地产开发项目的成本构成中，下列哪一项属于开发前期费用？A、土地出让金B、建筑设计费C、施工材料费D、物业管理费6、假设某房地产项目的总投资为1200万元，其中自有资金占30%，银行贷款利率为6%，若该项目预期年收益率为10%，那么为了保证投资方的基本收益，该项目至少应该实现的年收益是多少？A、120万元B、180万元C、240万元D、300万元7、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是：A. 房地产抵押贷款是指借款人以其拥有的房地产作为抵押物向银行申请贷款B. 房地产抵押贷款的抵押物通常包括土地、房屋等C. 房地产抵押贷款的贷款期限一般较长，可达10年以上D. 房地产抵押贷款的利率通常与市场利率挂钩8、在房地产评估中，下列不属于市场法评估范围的是：A. 市场法评估B. 收益法评估C. 成本法评估D. 投资法评估9、在建筑工程项目管理中，哪一项不属于项目启动阶段的工作？A. 定义项目目标B. 制定项目范围说明书C. 进行成本效益分析D. 选定项目经理 10、关于房地产估价方法中的市场比较法，下列说法错误的是：A. 市场比较法适用于有活跃交易市场的物业类型B. 需要选取与待估价物业相似的参照物作为比较对象C. 参照物的价格可以不经调整直接应用于待估价物业D. 调整因素主要包括位置、面积、使用年限等因素11、关于房地产价格构成，以下说法正确的是：A、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和物业管理费用构成B、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和税费构成C、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和开发费用构成D、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和运营成本构成12、关于房地产市场需求，以下说法错误的是：A、房地产市场需求是指在一定时期内，消费者愿意并有能力购买的房地产商品总量B、房地产市场需求受人口、收入、利率等因素影响C、房地产市场需求与房地产供给呈正相关关系D、房地产市场需求与房地产价格呈负相关关系13、某房地产项目在建设过程中，因设计变更导致成本增加，为了控制总成本，开发商决定压缩其他非关键部分的成本。
房地产估价的收益法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义1
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义1
房地产估价的收益法
1.收益法概述
2.房地产收益价值的影响因素
3.收益法的适用范围
4.收益法的步骤
5.收益法的公式
6.有限年期公式的用途
7.净收益的求取
8.报酬率的求取
1.收益法概述
■ 概念
· 是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值。
■ 实质
· 资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）或终值折算为现值（F～P）。
2.房地产价值的影响因素（收益法的角度）
■ 未来净收益的大小：净收益越大，价格越高；
■ 获得净收益期限的长短：期限越长，价格越高；
■
获得净收益的可靠性：越可靠，价格越高。
3.收益法的适用对象
■ 适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产；
■ 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可；
■ 对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用。
4.收益法的步骤
· ⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料；。
房地产估价理论与实务：假设开发法
1.假设开发法适用对象：
具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。具体为： 如待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 在建工程，包括房地产开发项目；
可装修改造或可改变用途的旧房，包括装修、改建、扩建。
2.假设开发法适用条件：
（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； （2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； （3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； （4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易
7
7.2 假设开发法的计算公式和估价方法
（3）求熟地价值的公式
熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买 方购买熟地应负担的税费
（4）求在建工程价值的公式
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－ 投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在 建工程应负担的税费
13
7.3 现金流量折现法和传统方法
[例]
需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土 地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2， 适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类 商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面 积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的 12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管 理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管 理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房 地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方 需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成 时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。 试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的 总价、单价 (折现率为12％)。
房地产估价假设开发法
假设开发法假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
待开发的土地（生地、毛地、熟地）在建工程可装修改造或可改变用途的旧房假设开发法步骤：⏹调查待开发房地产的基本情况⏹选择最佳的开发利用方式⏹估计开发经营期⏹预测开发完成后的房地产价值⏹估算各项成本费用⏹进行具体计算，求出待开发房地产的价值1．计息方法（传统方法）•待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费2．折现方法（现金流量法）•待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负担的税费•折现率包含利息率和利润率两部分某旧厂房的建筑面积6000 m 2。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元/m 2的地价款，同时取得50年的土地使用权。
预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/ m 2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。
估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为800元/ m 2，出租的成本及税费为年租金的30%，报酬率为9%。
购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。
试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为12%）。
【解】设该旧厂房的正常购买总价为V ：装修改造后的总价值=装修改造费用=购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元）购买该厂房应缴纳税费=V ×4%V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－V ×4%V=1103.18（万元）故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元）单价=1103.18/6000=1838.63（元/ m 2）()()t d n r Y Y a +⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-11111()()()万元26.1954%1211%9111%9%301%85%70600080049=+⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+--⨯⨯⨯⨯=万元95.566%)121(600010005.0=+⨯()()万元48.370%141%40%)41(40001000%141%60%)41(400010005.15.0=+⨯+⨯⨯++⨯+⨯⨯=今有一宗“七通一平”的待建土地，土地使用权年限为50年，从2010年5月1日起计，地总面积1000 m 2，规划允许建筑面积4000 m 2，适宜建筑类型的写字楼。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
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房地产估价的假设开发法
[答疑编号2526090505]
『正确答案』假设开发法，从2009年9月1日主体完工，到最后完工，还需在1.5年的时间内投资总建设费用的60%，即还需投入2300×124000×60%。
但是如果要用现金流量折现法，必须把这笔投入折算到估价时点，即2012年9月1日的价值。
投入是在整个期间内非均速发生的，这样根本无法计算，因此根据估价的一般规定，发生在一个期间内的投入或费用，为了方便计算，都要假设是发生在期间中点，这样来计算利率或进行的折现。
所以折现时，要假设在中点即0.75年时发生。
【重点难点】易错点归纳
■现金流量折现法中不计算利润和利息两项；
■减去的建设费用，只看后续还需投多少，不管以前投了多少；。
《房地产估价》举例-假设开发法
假设开发法【例9-l】某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元／km2；贷款年利率为8％；土地开发的年投资利润率为10％；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4％。
请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总z价和单价。
【解】估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：(1)开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60％=9.6(亿元)(2)该成片荒地取得税费总额=V×4％=0.04V(亿元)(3)土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)(4)投资利息总额=(V+0.04V×[(1+8％)3-1]+5×[(1+8％)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)(5)转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6％=0.576(亿元)(6)土地开发利润总额=(V+V×4％)×10％×3+5×10％×1.5=0.312V+0.75(亿元)(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)V=1.641(亿元)故：该成片荒地总价=1.641(亿元)该成片荒地单价=164100000/2000000=82.05(元／m2)【例9-2】 某宗“七通一平”熟地的面积为5000 m 2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。
预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费的6％；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60％，第二年需要投入40%。
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
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房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
01
02
03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)试题及答案指导(2024年)
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业应当向城市、县人民政府房地产行政主管部门申请领取（）。
A. 房地产开发许可证B. 建设工程规划许可证C. 建设工程施工许可证D. 建设工程竣工验收备案证2、在房地产开发项目中，下列不属于项目前期工作的是（）。
A. 项目可行性研究B. 项目设计C. 项目施工D. 项目竣工验收3、某房地产开发企业预计销售商品住宅可以获得销售收入1000万元，其中应分摊的税金为120万元，除税金外的其他可变成本为600万元，则该企业的单位变动成本率为（）。
A、48%B、60%C、72%D、80%4、在评估一个房地产项目时，采用成本逼近法得到的地价评估价值为500万元，该地块的剩余使用年限为40年，若资本化率为8%，则采用成本逼近法评估的总地价是（）万元。
A、500B、680C、700D、8005、某房地产开发项目地处市中心，占地面积为10000平方米，总建筑面积为200000平方米。
根据容积率计算，该项目的容积率为：A. 1.5B. 2C. 1D. 0.56、以下关于房地产评估中市场法描述错误的是：A. 市场法是根据市场上类似房地产的价格和交易情况进行评估B. 市场法适用于单宗房地产评估C. 市场法适用于大量房地产的统一评估D. 市场法要求评估师具备丰富的市场知识和经验7、在房地产投资决策中，以下哪项不属于投资决策的三大基本原则？（）A. 效益最大化原则B. 风险最小化原则C. 资源优化配置原则D. 法律法规遵循原则8、下列关于房地产估价中市场法适用的条件，说法错误的是？（）A. 估价对象处于市场交易活跃的区域B. 估价对象具有独立的交易主体资格C. 估价对象的市场交易信息充分D. 估价对象的市场交易价格波动剧烈9、在房地产评估中，以下哪种方法主要用于估测新建房地产的价值？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 比较法和市场法 10、在签订房地产租赁合同时，以下哪项不是房地产租赁合同必备条款？A. 租赁期限B. 租金及支付方式C. 房地产用途D. 拆迁补偿标准11、在房地产开发项目中，以下哪个阶段是市场定位的关键环节？A. 前期调研B. 项目策划C. 规划设计D. 营销推广12、关于房地产投资回报率的计算，以下哪个公式是正确的？A. 投资回报率 = （投资回报 - 投资成本）/ 投资成本B. 投资回报率 = 投资回报 / 投资成本C. 投资回报率 = （投资回报 + 投资成本）/ 投资成本D. 投资回报率 = （投资回报 - 投资成本）/ 投资回报13、下列关于房地产投资特点的说法中，正确的是（）。
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)试题及答案指导(2025年)
2025年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)自测试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在房地产评估中，以下哪项不属于成本法的直接成本？A、土地取得成本B、建筑物建造成本C、物业管理费D、贷款利息2、在房地产市场分析中，以下哪项指标最能反映市场的供需关系？A、平均房价B、市场成交量C、空置率D、房地产投资回报率3、在房地产开发项目中，下列哪个不属于前期工作阶段的工作内容？A、项目可行性研究B、土地征用与拆迁C、工程勘察设计D、工程竣工验收4、在房地产评估中，下列哪个不属于市场法的基本假设？A、房地产的市场是充分竞争的市场B、房地产的价值是由其未来收益决定的C、房地产的成交价格能够反映其真实价值D、房地产的交易是持续进行的5、题干：在房地产开发项目投资决策中，以下哪个指标通常用来衡量项目的盈利能力？A、投资回报率B、净现值C、内部收益率D、偿债能力6、题干：根据我国《城市房地产管理法》，以下哪项不是房地产开发企业的设立条件？A、有符合国家规定的注册资本B、有符合国家规定的专业技术人员C、有符合国家规定的注册资金来源证明D、有符合国家规定的经营场所7、建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷7、以下哪项不属于房地产估价中的成本法？A. 建筑物重置成本B. 土地取得成本C. 间接费用D. 市场价格8、以下关于房地产投资组合管理的说法，错误的是：A. 投资组合管理可以提高投资者的风险承受能力B. 投资组合管理可以通过分散投资来降低风险C. 投资组合管理强调房地产投资的长期性D. 投资组合管理不关注市场波动对投资组合的影响9、在房地产开发过程中，以下哪项不属于影响土地价格的因素？A、地理位置B、基础设施C、土地用途D、开发商品牌 10、在房地产投资分析中，以下哪种投资回报率计算方法不考虑资金的时间价值？A、现值法B、净现值法C、内部收益率法D、投资回收期法11、在房地产开发项目中，下列哪项属于前期工作的关键环节？A. 土地征用B. 项目规划C. 工程施工D. 销售管理12、下列关于房地产价格构成的说法，错误的是：A. 房地产价格由土地价格、房屋建筑成本、税费、利润等构成B. 土地价格是房地产价格构成中的主要因素C. 房屋建筑成本是房地产价格构成中的直接成本D. 利润是房地产价格构成中的附加成本13、在建筑与房地产经济专业中，关于房地产项目的投资回报分析，以下哪项指标通常不被作为主要考虑因素？A. 投资回收期B. 投资收益率C. 贷款利率D. 净现值14、在房地产市场中，以下哪种情况会导致房价上涨？A. 市场供应量增加B. 市场需求量减少C. 市场供应量减少D. 市场需求量增加但供应量不变15、在房地产估价中，下列哪一项属于成本法的应用范围？（）A. 土地估价B. 房地产抵押贷款价值评估C. 房地产咨询D. 房地产投资分析16、在房地产评估中，市场法、收益法和成本法是三种基本的评估方法。
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法假设开发法(hypothetical development method，residual method)：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
假设开发法(上)一、大纲要求：考试目的：测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。
考试基本要求：掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。
熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。
了解：假设开发法的其他用途。
要点说明：1.假设开发法的基本原理假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的.方法。
假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产;适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。
运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估算开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤ 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2.假设开发法的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。
3.现金流量折现法和传统方法根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值;传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1
房地产估价的假设开发法
1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）
2.假设开发法的适用范围
3.假设开发法的步骤
4.假设开发法的公式
5.假设开发法的两种方法
6.公式中各项的求取
1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）
■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
2.假设开发法的适用范围
■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
[答疑编号2526090501]
『正确答案』BD
『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。
【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
[答疑编号2526090502]
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。
3.假设开发法的步骤
⑴调查了解待开发房地产的状况；
⑵选择最佳的开发利用方式；
⑶估算开发经营期；。