上海大悦城调研报告

上海大悦城考察报告

2010年，因为项目冗长的开发周期，大量资金的沉淀，房产调控又日趋严厉，新梅急于脱手套现支持主业房产，彼时中粮资金充沛，雄心勃勃开启南下战略，在沪上地块，位置绝佳，成本不贵，两者一拍即合才有了太古城向大悦城的转变。

上海大悦城项目整体开发超过40万㎡，总投资额超过120亿，规划包括购物中心、临水豪宅、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，目标是打造苏州河北岸的商业新地标。

苏河湾地区规划将通过“两个片区、三颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，打造闸北金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢、苏河文化的魅力舞台，努力成为继南京西路、陆家嘴之后又一个核心CBD的拓展区域。

西藏北路、浙江北路之间区域，将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线，让四行仓库、上海总商会、百年石库门建筑等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。

距离项目周边1公里外北有上海火车站商圈，南有人民广场商圈，项目处于两大商圈双向辐射范围之内，但由于黄浦江的存在，分别有南北高架和西藏北路桥的阻隔，商脉被切断，无法形成商圈联动，因此也很难借助两商圈的优势为项目本身导入客流。

大悦城B1层与地铁8号线曲阜路站相通，较庞大的日均客流量

能有效地调整消费者结构，并为商业提供一定客源支持，未来区域规划成为第三个CBD拓展区，大悦城也将逐步开发酒店、写字楼、酒店式公寓，成为大规模城市综合体，资金、人流、信息的互动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来良好的发展前景。

大悦城秉承其一贯愉悦消费者的出发点，在上海打造“乐尚生活魅力场（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引领区域时尚的新高潮。

上海大悦城整体定位为都市白领女性的“约会主场”，将目标客户锁定在22-30岁为主的时尚年轻女性，为她们提供符合潮流、性感、享乐的一站式生活服务。

上海大悦城从500多个招商品牌中挑选了180个，国际品牌的数量达到71.2%，从整体品牌档次上看，选择性感、时尚、前卫的品牌和服务，达到聚焦都市年轻白领这一庞大客群的目的。特别增加了厨艺培训馆和家居美术馆等特色品牌。

从整体经营上看，大悦城以零售购物为主，其数量和面积占比分别达到74.3%和48.2%，餐饮在数量上占22%，面积上占41%。知名餐饮品牌店的引入无疑为项目加分许多，众多消费者慕名而来，为高层餐饮带来了很高人气的同时，也拉动了对底层商业的消费。

大悦城每层都有自己的特色主题，与主题相应搭配各种特色品牌，为不同类别的消费者提供独到而完备的服务。地下二层为车库，地下一层为精品超市、时尚杂货、流行小食主题为乐活族；一到六层以潮流服饰、美妆等零售为主打，定义主题为美学家、拜物教、时装

精、潮流军、混血儿、创意师；七到九层为美食餐饮区，都食客、料理王、饕餮控作为主题；十层及十一层是KTV及影城，统一定义为享乐派。

作为亮点，大悦城拥有国内首座屋顶悬臂式摩天轮——SKY RING 摩天轮，并配以沪上首个屋顶艺术街区，对于年轻人尤其是年轻女性有着致命的吸引力。

摩坊是摩天轮脚下的街坊，承载浪漫和遐想之地，摩坊More Fun 166位于上海大悦城北座的8F和9F，2万平方的建筑体量，是沪上独一无二的大体量屋顶商业空间。以四十余间风格迥异的特色店铺串联起客流罕至的8F/9F，集原创、手作、情调、风味、夜宵为一体的街区。承袭苏河湾的历史遗韵，摩坊More Fun 166采用怀旧的红砖墙，唤醒消费者复古情怀；后现代工业化的装修风格，融合当代审美趣味，赋予摩坊另类的空间体验，与传统零售形成鲜明对比，彷如穿越。

街区共分为三大主题版块，即手作人街、霓虹街和未央街。

手作人街是手工艺体验区，你可以在这里买到这些基本物品：手制皮具、金属器件、版画、微景观，也可以参加以下体验：印刷、造纸、烘焙等，重点是在体验、学习的过程不仅给这些年轻人感受新的情趣，更是培养其兴趣，留住客源的好方法。

霓虹街是专为玩家们提供进食的地方，以简餐为主，选择多样化，完全就是“假装在香港、新马泰”系列。

未央街玩的是2点前不打烊的夜间游戏，给夜生活丰富的人一个

完美的游玩圣地。

SkyRing摩天轮已成为上海城中心令万众瞩目的爱情地标。它具有高空景观优势，它承载着上海大悦城打造的独特的浪漫情感。它的出现，是国内购物中心实现商业跨界的引领者：商业跨界娱乐，购物中心首次与摩天轮、音乐、酒吧、泛约会等元素结合。

宁波目前的商业体，针对的客流范大众化，主题无外乎吃喝玩乐，没有个性十足的，主题鲜明的项目。雷同的商业体太多，导致百姓选择时要么就近，要么去传统的商业体比如天一、万达，或者广场内有个性店或新店图个新鲜。要留住客流，拓展客流大悦城的方式应该是一个不错的选择，针对年轻女性，爱情地标吸引人气，手工作坊等体验项目留住人群，辅以吃喝玩乐等不断刷新的项目丰富人群的体验。

宁波文化广场在东部新城已是地标，零售没有好的基础也没有好的空间去发展，而教育培训项目已有口皆碑，若能增设手工作坊等体验势必会让广场在教育体验这一块更加突出，也对广场文化的定义更加明确，更能让客流长时间的驻留，保证广场其他的配套项目有更多商机。