上海大悦城调研报告
CTR中粮集团上海大悦城消费者研究
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•具体研究发现
市场容量 目标人群特征 目标消费者的大型购物商场消费行为 目标消费者对大型购物商场的消费需求
CTR中粮集团上海大悦城消费者研究
目标消费者特征-教育程度
• 相对而言，主力人群的教育程度是最高的
•%
•高中或以
•Total
主力人群 •20
下 •40
•大学专科 •37
CTR中粮集团上海大悦城消费者研究
目标消费者占比-按出行习惯分
• 地铁8号线曲阜路站周边光顾/出行的人群占总样本的21%
•%
•基数：所有被访者
300
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CTR中粮集团上海大悦城消费者研究
目标消费者占比-按假设目标人群分
• 如假设过去1年光顾过大宁国际周边或者来福士周边的消费者是今后大悦城的主力消费人群，则这 部分人群占总样本的85%
CTR中粮集团上海大悦 城消费者研究
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2020/10/30
CTR中粮集团上海大悦城消费者研究
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•目录
• 项目回顾
•项目背景 •研究方案
• 主要研究发现
•结论和建议
• 具体研究发现
•市场容量 •目标人群特征 •目标消费者的大型购物商场消费行为 •目标消费者对大型购物商场的消费需求
708
CTR中粮集团上海大悦城消费者研究
目标消费者特征-婚姻状况
• 所有人群以未婚为主
•%
•Total
主力人群
•未婚
•65
•已婚，无小孩
•14
•已婚，有小孩
•21
•离婚/丧偶，无小孩
•离婚/丧偶，有小孩
•基数：所有被访者 •
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
04
上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
18
5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
19
6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海大悦城二期研究报告
业态规划
项目觃划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有丌同癿主题。楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打 国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中夗有品牌集合店或带有新体验癿旗舰店，L6为个性店铺，L7 是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩夛轮广场。高楼层癿餐饮娱乐迚行客单及客群癿分层，幵 呼应6楼以下癿零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足丌同客层需求
运营策略
打造类百货品牌区，提升女性消费体验
针对女性独特癿贩物心理特点，吸收传统百货品类集群癿优势，选择盈利性高、丏女性特点突出癿品 类——内衣、美妆，具有首创性地在贩物中心内打造类百货品牌集合区。旨在强化同类消费品癿集合效 应，营造私密、唯美癿贩物氛围，提升女性消费者癿贩物体验。 多型内衣集合区，集合国内外知名内衣家居服泳装品牌，为爱美女性提供了自由尽情选贩癿浪漫空间。 美妆集合区不日本知名百货伊势丹合作，除了化妆品零售外，还包含SPA、美容沙龙等，为爱美女性提 供全斱位体验服务。
运营策略
运营策略
招商策略：以“定位组合理念”指导招商运营工作
以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，采用模块组合、业态组合、形成楼层主题，幵通过模块招 商实斲管控。运用品牌商户分类模型迚行分枂管理，制定招商、调整策略和品牌组合斱案，指导推广、 运营对品牌商户癿扶持和服务。在品牌斱面则使用3:4:3原则，卲30％危定位型品牌，40％为销冝型品 牌，另外30％是区域特色品牌，来加强贩物中心整体销售
上海大悦城二期项目研究报告
项目简介
项目档案
开发商 商业面积 开业时间 项目定位 主力店 项目地址
项目档案
中粮置地 10.8万㎡ 2015.12.19
总建筑面积 客群定位 停车位
大悦城 物业 调研报告
大悦城物业调研报告大悦城是位于中国上海市杨浦区的大型综合开发项目，由上海新世界集团投资兴建，于2012年正式开业。
作为一个综合商业中心，大悦城不仅拥有大型购物中心，还设有酒店、办公楼和住宅等多种业态，成为当地一个重要的商业、办公和居住区域。
在大悦城的物业管理方面，我进行了一些调研和观察，以下是我的调研报告。
一、物业管理团队大悦城的物业管理团队规模庞大，并且由专业的物业管理人员组成，包括保安人员、清洁人员、维修人员等。
他们通过严格的招聘和培训程序，确保物业管理团队的专业素质和服务水平。
二、物业管理服务1.保安管理大悦城有严格的保安措施，比如设置了安全摄像监控和消防设施。
在入口处设置了门禁系统，确保商场的安全。
保安人员还经常巡逻，以确保商场内的秩序。
2.环境清洁大悦城的环境清洁服务非常好。
清洁人员会定期清扫公共区域和卫生间，并保持商场的整洁。
在使用期间，如果有任何问题或者意见，可以向工作人员提出，他们会及时处理。
3.设施维护大悦城的设施定期进行维护和检修。
维修人员会及时修复商场内的任何设施问题，比如电梯、空调等，以确保商场的正常运营。
4.客户服务大悦城的客户服务非常周到。
商场内设有咨询台，工作人员会提供各种帮助和服务，比如提供商场地图、推荐购物地点、解答问题等。
此外，客户还可以提供意见和建议，以改进物业管理和服务水平。
三、观察与建议1.物业管理团队的专业素质需要持续提升。
虽然现在的物业管理团队已经相当专业，但随着商业和人流量的增加，他们需要不断提高自己的技能和服务水平，以满足不断增长的需求。
2.进一步加强安全管理。
尽管大悦城已经有一套比较完善的保安措施，但由于商场内人流量大，还需要进一步加强安全措施，确保顾客和员工的安全。
3.提高环境整洁程度。
尽管大悦城的环境整洁服务已经很好，但有时会有一些区域的清洁不及时，导致商场显得有些脏乱。
因此，需要进一步加强环境清洁的管理和监督。
4.积极听取顾客的意见和建议。
上海大悦城业绩分析：有时候运营并没有什么卵用（上）
上海大悦城业绩分析：有时候运营并没有什么卵用（上）文章目录：Part1：几乎垫底的Ebitda YieldPart2：分子如日方升分母无可奈何Part3：这么近，那么远的人民广场Part4：方案先天缺陷动线后天败笔Part5：素颜的大悦城很美丽2018年新年伊始，朝阳大悦城便迫不及待的公布了自己的年度成绩单，随后西单大悦城和成都大悦城等项目的业绩也相继亮相，唯独上海大悦城的销售业绩历年从未公布，即使是在2017年大悦城地产年报中，上海大悦城的业绩也仅表述为“销售额持续保持双位数的增长”，是唯一一个没有披露销售额的项目。
仔细分析上海大悦城的历年数据，讳莫如深的背后，是诸多的无奈。
Part 1：几乎垫底的Ebitda Yield不同于传统商业地产开发商多为招拍挂拿地自建，已开业的大悦城多为收并购项目。
静安大悦城亦不例外，2010年2月，中粮置业以13.5亿元收购新梅太古城项目（其时购物中心一期已建成），项目为包含购物中心、住宅和写字楼等业态在内的旧城改造项目，建筑面积约44万平米，中粮承担拆迁成本。
同年12月，上海大悦城南楼开业。
▲大悦城地块总平图▲大悦城购物中心基础信息注：设计方案、招商手册与年报存在建筑面积无法完全对应的情况；总建筑面积指含有车库和设备的购物中心总建面；本文所用的11.5万平方米为地下商业与地上商业的商业建筑面积总和，11.5万平米口径为访谈所得，不一定非常精准。
从总盘角度考虑，单看项目住宅10万元/平米以上的销售均价，这个项目应该是成功的。
但是作为一个2010年开业的项目，总盘成功似乎并不具备足够的说服力。
2017年大悦城地产的业绩发布会上公布了持有的七个大悦城的Ebitda Yield回报率情况，整体Ebitda Yield 为8.6%，其中低于5%的项目仅有两个：上海大悦城和烟台大悦城。
与上海大悦城同期开业的朝阳大悦城，年回报率已经超过10%，天津大悦城和成都大悦城也已经后来居上。
上海购物中心调研报告
上海购物中心调研报告一、概况：上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望,南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。
截至XX年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。
常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万!XX年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。
XX年上海实现生产总值XX1。
33亿元。
二、交通上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。
目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络.上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。
铁路交通上海三大火车站:上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。
上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。
上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。
上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站,芦潮港火车站.高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁普铁：京沪铁路、沪杭铁路公共交通公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1.8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65％的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。
上海有出租汽车企业270余家,出租汽车近43000辆,旅游包车和租赁车等7000多辆。
全行业日均客运量逾300万人次,约占上海客运总量的25%.此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条,包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。
轨道交通上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京,里程居世界第二，排在伦敦之前。
中粮2013年上海购物中心考察报告
B2现场熟食区环境→
成都大悦城 29
中粮置地有限公司
品牌组合亮点----特色商家分析
L4全层异域特色情调餐饮汇聚，充分烘托出K11品位格调
成都大悦城 30
中粮置地有限公司
岛柜及外摆亮点
利用造型独特的区域
利用电梯后部区域
咖啡店以开放式岛柜呈现
成都大悦城 31
中粮置地有限公司
岛柜及外摆亮点
门店落地玻璃全面开放，利用过道临街玻璃区 域，节约空间的同时，提升门店时尚形象。
正大集团简介成都大悦城中粮置地有限公司65一考察项目分析正大广场简介65成都大悦城中粮置地有限公司66启示及借鉴意义成都大悦城中粮置地有限公司67整体业态分布图67这种多元化组合的业态结构迎合了不同顾客群体的消费需求转而诠释了正大广场家庭娱乐购物中心的定位成都大悦城中粮置地有限公司68楼层品牌分布68一层成都大悦城中粮置地有限公司69楼层品牌分布69二层成都大悦城中粮置地有限公司70楼层品牌分布70三层成都大悦城中粮置地有限公司71楼层品牌分布71成都大悦城中粮置地有限公司72楼层品牌分布72成都大悦城中粮置地有限公司73楼层品牌分布73成都大悦城中粮置地有限公司74楼层品牌分布74七层成都大悦城中粮置地有限公司75楼层品牌分布75八层成都大悦城中粮置地有限公司76楼层品牌分布76十层9f小南国10f俏江南成都大悦城中粮置地有限公司77楼层品牌分布77b1b2成都大悦城中粮置地有限公司78楼层品牌分布78十层9f小南国10f俏江南成都大悦城中粮置地有限公司79启示及借鉴意义成都大悦城中粮置地有限公司80主题区块亮点80儿童体验主题区域
成都大悦城
中粮置地有限公司
业态分布亮点
B3：3000平米的艺术中心免费提供不定期艺术作品展览
长风大悦城初探完整体验报告
长风大悦城初探完整体验报告作为存量改造项目，我们怎能毫无顾忌地只说长风大悦城，稍许回顾其前身，加入更多的对比，是“立文之本”。
长风景畔，可能是全上海最美的商业体名字之一，但也难掩瑕疵，最重要的原因个人认为有以下几点：1、半开放式结构项目的共性虽然身边众多业内朋友理论上都偏向盒状商业项目，但又会在特定的情境下对开放式商业体欲罢不能（北京和成都两个太古里、上海新天地都是标杆案例）；另一方面，作为内外兼修的项目，其实上海也不乏优秀者，嘉里的两家、长宁来福士、兴业太古汇等，都把室外空间利用得极好；再者，地下商业部分如今都是各大项目的聚客之地，但当年由于全盘给予乐购进行“打理”，因此也未发挥其应有功效。
长风大悦城会如何通过建筑改造发挥半开放式商业体的优势，下文会详解。
2、商业租赁部分规划不均衡（图：来自iziRetail ）上图为项目最简单的概括，位于东北侧的室内部分区域与上图黄色区域部分虽然看似面积相当，但长风景畔在之前的操盘重心主要放置在“粉色盒子”，尤其是2层及以上空间，当年乐高探索中心的引入更是将此倾向性表露无疑，以至于商场能够吸引到目的性消费群体，但对消费端而言，从整个项目中收获的联动感受有限。
长风大悦城在招商规划中，会如何通过品牌配置增强平衡感，也是我观察的重点。
3、运营能力此前长风景畔基金公司的背景，同样也会成为“盘外因素”之一。
项目做得好，没有问题，项目不理想，很多业内朋友会把“基金公司”作为理由之一。
而“运营”正是大悦城品牌的拿手好戏，这点从前期的话题制造就已经能略睹一二，B1层取名“了不起的地下城”率先开业时，就带来不少惊喜，如今项目对外开放，如法炮制。
要知道，大悦城擅长的大型活动还尚未呈现，顶楼的话题跑道也仍在紧锣密鼓施工中。
因此运营操盘，本文会聊到我目前观察到的亮点，但好戏还在后头。
以上三点，是我个人认为长风大悦城在调整时会采取的改变方向。
而长风景畔独有的优势，则会得到继承、延续并提升，相信这也是大悦城收购此项目的原因之一，以下部分是长风景畔也是长风大悦城的优势所在。
大悦城商业研究报告(一)2024
大悦城商业研究报告（一）引言概述本文将对大悦城商业进行研究和分析。
大悦城商业是一家领先的综合性商业企业，通过引入国内外知名品牌、提供优质的商业服务，以及整合多元化的业态，提供便利和多样性的消费体验。
本报告将从市场规模、品牌定位、商场布局、业态组合和商业运营五个大点展开阐述。
市场规模1. 大悦城商业的规模庞大，拥有多个分支和门店。
2. 其部门遍布不同地区和城市，对当地市场产生较大影响。
3. 大悦城商业在市场中占据一定份额，竞争优势明显。
4. 其市场发展潜力巨大，有望继续扩大市场份额。
品牌定位1. 大悦城商业注重打造高端品牌形象，塑造独特的商业氛围。
2. 所引进的品牌多为国内外知名品牌，以保证其商业品质和知名度。
3. 大悦城商业不断升级品牌形象，提供优质的购物、娱乐和餐饮体验。
4. 其品牌定位凸显了高品质、时尚和多样性。
商场布局1. 大悦城商业的商场布局经过精心设计和规划，注重空间利用和交通便利性。
2. 不同业态的商家被合理地布置在商场中，以最大程度吸引顾客。
3. 商场内商家定位明确，商业区域划分清晰，便于顾客找到所需业务。
4. 大悦城商业注重创新，不断提升商场布局，以满足不同人群的需求。
业态组合1. 大悦城商业通过整合多元化的业态，实现商业多样性。
2. 商场内包括购物中心、娱乐设施、餐饮区域等多个业态，为顾客提供全方位的购物体验。
3. 在业态组合上兼顾国内外优质品牌和本土特色商家。
4. 通过深入了解顾客需求，精心选择和整合不同业态，满足多样化的消费需求。
商业运营1. 大悦城商业运营高效，确保商业模式的顺利运转。
2. 商场内拥有专业的管理团队，提供优质的商业服务。
3. 大悦城商业注重市场营销，不断推出营销活动和促销策略，吸引顾客。
4. 商业运营力求创新和优化，提高顾客满意度和忠诚度。
总结综上所述，大悦城商业作为一家领先的综合性商业企业，通过市场规模的扩大、品牌定位的精准、商场布局的巧妙、业态组合的多样和商业运营的高效，成功打造了一个具有吸引力和竞争力的购物中心。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地址兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深切的分析，增强关于商业空间设计的概念，进一步了解并熟悉在此后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的概念购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地域，并取得迅速发展。
购物中心的概念较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的概念是：购物中心是被作为一个整体来进行统一计划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心概念为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
咱们还可以这样以为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店和有关的服务设施组成的群体。
随着时期的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物进程，购物已不单单是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，乃至是取得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或无钱者，都可享受购物中心这个既有文化又具活力的公开场合。
人们到购物中心，不仅可以大体买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和参观客前去的公开场合，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
第一太平戴维斯：上海大悦城商业调研报告初稿汇报
淮海路商圈
现有项目
1. 百盛（1996 年开业，建筑面积28,000 28,000平方米） 平方米） 百盛（1996年开业，建筑面积 2. 香港新世界百货 （1995年开业，建筑面积 21,000平方米） 平方米） 1995年开业，建筑面积21,000 3. 华狮 688 （2005年开业， 2008年重新开业，建筑面积 年重新开业，建筑面积11,000 11,000平方米） 平方米） 2005年开业，2008 4. 锦江国际购物中心 （1993年开业，建筑面积 16,700平方米。现为麦德龙旗下 平方米。现为麦德龙旗下 1993年开业，建筑面积16,700 SATURN电器旗舰店， 2010年重新开业。） 年重新开业。） SATURN电器旗舰店，2010 5. 香港新世界大厦 （2004年开业，建筑面积 51,000平方米） 平方米） 2004年开业，建筑面积51,000 6. 中环广场 （1999年开业，建筑面积 11,600平方米） 平方米） 1999年开业，建筑面积11,600 7. 太平洋百货（淮海店） （1997年开业，建筑面积 30,000平方米） 平方米） 1997年开业，建筑面积30,000 8. 香港广场 （1998年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积40,000 40,000平方米。 平方米。 1998年开业，2010 签约品牌：APPLE, 签约品牌：APPLE, Coach, Cartier等） Cartier等） 9. 力宝广场 (1999年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积10,873 10,873平方米 平方米. . (1999年开业，2010 签约品牌：LV, LV, ZEGNA等） 等） 签约品牌： ZEGNA 10. 大上海时代广场 （2000年开业，建筑面积 48,000平方米） 平方米） 2000年开业，建筑面积48,000 11. 无限度 （2007年重新开业，建筑面积 40,000平方米） 平方米） 2007年重新开业，建筑面积40,000 12. 新天地 （2001年开业，建筑面积 47,000平方米） 平方米） 2001年开业，建筑面积47,000
20160701-上海市-上海市-闸北区-体验式商业综合体研究——大悦城二期-专题研究
体验式商业综合体研究——上海大悦城（二期）案例沉淀2016-06•1 体验式商业的背景•2 体验式商业的特征•3 体验式商业的发展趋势•4 大悦城二期案例分析•5 案例借鉴与启示TOSPUR 商业中心的自然演变一、体验式商业成型背景城市经济增长与商业模式的关系显示，随着GDP 的成长和城市化率的提高，消费者对商业的需求会发生变化。
当城市的人均GDP 达到4000美金以上，城市化水平达到70%时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
消费行为已经不再是单纯的购物，而是向精神层面的满足感延伸。
800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态 综合性商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费转型商业形式 上海所处阶段 （2015年人均GDP1.6万美元）一、体验式商业成型背景TOSPUR同质化竞争激烈购物中心经历了稀缺和扩张之后，今天已进入过剩阶段。
购物中心和商业街加上原本就存在的传统商业，已经使绝大多数城市的人均商业面积超出了2平方米的警戒线。
而当城市里的商业面积超过人均1.2平方米时，就意味着一场激烈甚至是惨烈的同质化竞争。
电商对传统商业的冲击在电商的冲击下，传统零售份额受到挤压，不能适应消费者的消费习惯。
建立更“个性化、主体化、体验式”的商业体，逐渐缩小零售百货的占比，将更多空间交给休闲与娱乐的体验。
•1 体验式商业的背景•2 体验式商业的特征•3 体验式商业的发展趋势•4 大悦城二期案例分析•5 案例借鉴与启示所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。
体验式商业最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质、业态组合和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求。
上海市调报告-苦柚
1、店内营业员服装根据 活动随时改变，韩国商 品做活动就穿韩服，日 本商品做活动就穿和服。 2、店铺陈列干净整洁， 装修简洁实用。 3、商品品类丰富。
上海百联世纪购物中心
百联集团旗下百联世纪购物中心 地处上海浦东陆家嘴金融中心， 位于世纪大道1217号，紧邻世纪 大道地铁站，于2016年9月28日开 业。占地1万平方米，建筑面积近 8万平方米，商业面积为6.4万平 方米，地上5层，地下4层。
商场主题：缤纷时尚 乐活人生
交通状况
地铁2号线 、4号线、6号线、9号线交汇处 公交169路、790路、987路、130路、219路、775路、 783路、785路、961路、639路 配套设施住宅区、学校、医院、文化中心聚集。
B2 潮食天地 B1 世纪集市 1F 缤纷名品 2F 都市丽人 3F 运动时尚 4F 品味生活 5F 潮流美食 6F 屋顶花园 B3\B4 地下停车场
该项目共14层，地下3层地上11层，B2/B3为停车场，B1至L11为商业体。
B1 乐活族 L1 美学家 L2 拜物教 L3 时装精 L4 潮流军
L5 混血儿 L6 创意师 L7 都食客 北楼L8-L9 摩坊 166 南楼L8 料理王
南楼L9 食物控 L10-L11 好乐迪KTV 、 新恒星影城
B2-B3 停车场、美车 堂
交通状况
地铁8号线、13号线 公交1030路、1098 路、177路
洛克公园世博源店 世博源购物中心5区入口
米高儿童早教
上海世博源市调分析
项目体量大，配套完善，业态多样，人气集聚度高。 业态落位搭配合理，动线明确，充分体现面积大的优势。
上海市调总结
现代商业发展已经到了一个成熟阶段，百货等传统商业面临转型，向购物中 心转变是大趋势，购物中心的作用不在局限于购物他还提供包括餐饮、娱乐、 休闲、运动、享乐等。与之相匹配的购物环境越来越多样化，购物环境与文化 融合、购物环境与时尚融合等形成一种新的商业艺术。
上海大悦城二期考察报告
上海大悦城二期考察报告一、项目档案二、项目升级升级类型一期二期概念升级乐尚生活魅力场魔都爱情地标客群升级18岁至28岁的年轻客户18岁至35岁的年轻客户业态占比零售占比48%，餐饮占比41%，休闲娱乐占比7%，生活配套占比4%零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%业态组合升级零售+餐饮+休闲娱乐+配套设施引入国内首家化妆品集合店伊势丹，中国首家O2O超CECELIFE，全业态MUJI旗舰店、打造屋顶摩天轮、轻艺术街区等运作升级购物中心百货化的运作模式；店中店经营管理模式强调互动性和趣味性；强调多层次渠道合作；强调展览价值感及客流导入方法；颠覆传统购物体验，打造智慧购物体系三、二期定位四、业态规划项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。
在整体业态规划上采用7:3的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。
70%的常态业态包括零售、餐饮、生活配套等业态，极成了整个商场的经营支撑；30%的创新业态则包括摩天轮、梦创空间、爱情信物馆等特色业态，基于所处的地缘文化环境，作为产品创作的根本点。
项目规划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有不同的主题。
楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中多有品牌集合店或带有新体验的旗舰店，L6为个性店铺，L7是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩天轮广场。
高楼层的餐饮娱乐进行客单及客群的分层，并呼应6楼以下的零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足不同客层的需求。
五、楼层规划B1乐活族L1美学家L2拜物教L3时尚精L4潮流军L5混血儿L6酷玩家L7饕餮控L8摩天轮小镇L9酷乐部六、规划亮点项目从空间设计主题到内部业态规划进行系统的创新升级，打造国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING、建设沪上首家屋顶轻艺术街区摩坊166、打造后现代工业化风格等，将上海大悦城塑造成年轻人的潮流胜地。
2018年4月上海6家商业项目市场调研报告(美罗城、大悦城等)77页
上海市调报告运营二部2018·04·10目录市调项目01借鉴分享03项目分享02市调项目项目分析01美罗大厦占地总面积2.15公顷，建筑面积11万平方米，其中美罗城6.7万平方米，美罗大厦4.3万平方米6.7万㎡美罗城年营业额达到10亿以上10亿1994年动工，1997年竣工，同年荣获市优“白玉兰奖”，1998年荣获国优“鲁班奖”。
20年一天播放15秒60次，收费32万元/周一天播放30秒60次，收费48万元/周48万元/周1997年竣工，从09年开始调整，以一年一层，一层一品，一品一店之姿，成为徐家汇的人气聚集高地9年美罗城租金从较低的6元/平/天到较高的36元/平/天，而周边徐家汇商业街的租金大约在6-18元/平/天间浮动2倍街、里、坊、道、廊是美罗城为楼层命名的关键字。
六层楼自下而上分别借鉴了日本文化，网红热点，东南亚风光，法国设计，欧洲风情，和文艺情怀。
五番街从“Fifth Avenue”取意，延伸为日本的时尚和潮流概念。
美罗城08年组织了一支赴日本招商的队伍，并委托专业公司，进行海外直接招商。
五番街的品牌有80%是日本新品牌，其中60%的商家是首次进入中国市场。
五番街占比高达90%的品牌在徐家汇区域仅此一家，其中大部分为日本品牌，彰显了五番街纯正日式品牌购物街的特质。
一楼森林里是美罗城历时七年改造的收官之作，街区呈现“悠悠白桦，青青绿草”的小清新风。
美罗城希望将一楼打造成最新潮流品牌联合国。
森林里有着成为优质网红街区的潜质，美罗城的招商人员一家一家找来的网红饮品甜品店们占据了四分之一的街区面积。
喜茶、宝珠奶酪、聪少甜品、TSUJIRI辻利、awfully chocolate、超级乐茶、CA1并排开店的景象也只有在美罗城可以看到了，另外美罗城是喜茶在上海布局的第二家店。
必须光脚丫才能进的沪上首家LA RUTA DE VIA(拉如达薇亚)，聚集了将近150个国际时尚品牌，其中99家品牌首次进入中国。
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上海大悦城考察报告
2010年，因为项目冗长的开发周期，大量资金的沉淀，房产调控又日趋严厉，新梅急于脱手套现支持主业房产，彼时中粮资金充沛，雄心勃勃开启南下战略，在沪上地块，位置绝佳，成本不贵，两者一拍即合才有了太古城向大悦城的转变。
上海大悦城项目整体开发超过40万㎡，总投资额超过120亿，规划包括购物中心、临水豪宅、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，目标是打造苏州河北岸的商业新地标。
苏河湾地区规划将通过“两个片区、三颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，打造闸北金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢、苏河文化的魅力舞台，努力成为继南京西路、陆家嘴之后又一个核心CBD的拓展区域。
西藏北路、浙江北路之间区域，将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线，让四行仓库、上海总商会、百年石库门建筑等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。
距离项目周边1公里外北有上海火车站商圈，南有人民广场商圈，项目处于两大商圈双向辐射范围之内，但由于黄浦江的存在，分别有南北高架和西藏北路桥的阻隔，商脉被切断，无法形成商圈联动，因此也很难借助两商圈的优势为项目本身导入客流。
大悦城B1层与地铁8号线曲阜路站相通，较庞大的日均客流量
能有效地调整消费者结构，并为商业提供一定客源支持，未来区域规划成为第三个CBD拓展区，大悦城也将逐步开发酒店、写字楼、酒店式公寓，成为大规模城市综合体，资金、人流、信息的互动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来良好的发展前景。
大悦城秉承其一贯愉悦消费者的出发点，在上海打造“乐尚生活魅力场（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引领区域时尚的新高潮。
上海大悦城整体定位为都市白领女性的“约会主场”，将目标客户锁定在22-30岁为主的时尚年轻女性，为她们提供符合潮流、性感、享乐的一站式生活服务。
上海大悦城从500多个招商品牌中挑选了180个，国际品牌的数量达到71.2%，从整体品牌档次上看，选择性感、时尚、前卫的品牌和服务，达到聚焦都市年轻白领这一庞大客群的目的。
特别增加了厨艺培训馆和家居美术馆等特色品牌。
从整体经营上看，大悦城以零售购物为主，其数量和面积占比分别达到74.3%和48.2%，餐饮在数量上占22%，面积上占41%。
知名餐饮品牌店的引入无疑为项目加分许多，众多消费者慕名而来，为高层餐饮带来了很高人气的同时，也拉动了对底层商业的消费。
大悦城每层都有自己的特色主题，与主题相应搭配各种特色品牌，为不同类别的消费者提供独到而完备的服务。
地下二层为车库，地下一层为精品超市、时尚杂货、流行小食主题为乐活族；一到六层以潮流服饰、美妆等零售为主打，定义主题为美学家、拜物教、时装
精、潮流军、混血儿、创意师；七到九层为美食餐饮区，都食客、料理王、饕餮控作为主题；十层及十一层是KTV及影城，统一定义为享乐派。
作为亮点，大悦城拥有国内首座屋顶悬臂式摩天轮——SKY RING 摩天轮，并配以沪上首个屋顶艺术街区，对于年轻人尤其是年轻女性有着致命的吸引力。
摩坊是摩天轮脚下的街坊，承载浪漫和遐想之地，摩坊More Fun 166位于上海大悦城北座的8F和9F，2万平方的建筑体量，是沪上独一无二的大体量屋顶商业空间。
以四十余间风格迥异的特色店铺串联起客流罕至的8F/9F，集原创、手作、情调、风味、夜宵为一体的街区。
承袭苏河湾的历史遗韵，摩坊More Fun 166采用怀旧的红砖墙，唤醒消费者复古情怀；后现代工业化的装修风格，融合当代审美趣味，赋予摩坊另类的空间体验，与传统零售形成鲜明对比，彷如穿越。
街区共分为三大主题版块，即手作人街、霓虹街和未央街。
手作人街是手工艺体验区，你可以在这里买到这些基本物品：手制皮具、金属器件、版画、微景观，也可以参加以下体验：印刷、造纸、烘焙等，重点是在体验、学习的过程不仅给这些年轻人感受新的情趣，更是培养其兴趣，留住客源的好方法。
霓虹街是专为玩家们提供进食的地方，以简餐为主，选择多样化，完全就是“假装在香港、新马泰”系列。
未央街玩的是2点前不打烊的夜间游戏，给夜生活丰富的人一个
完美的游玩圣地。
SkyRing摩天轮已成为上海城中心令万众瞩目的爱情地标。
它具有高空景观优势，它承载着上海大悦城打造的独特的浪漫情感。
它的出现，是国内购物中心实现商业跨界的引领者：商业跨界娱乐，购物中心首次与摩天轮、音乐、酒吧、泛约会等元素结合。
宁波目前的商业体，针对的客流范大众化，主题无外乎吃喝玩乐，没有个性十足的，主题鲜明的项目。
雷同的商业体太多，导致百姓选择时要么就近，要么去传统的商业体比如天一、万达，或者广场内有个性店或新店图个新鲜。
要留住客流，拓展客流大悦城的方式应该是一个不错的选择，针对年轻女性，爱情地标吸引人气，手工作坊等体验项目留住人群，辅以吃喝玩乐等不断刷新的项目丰富人群的体验。
宁波文化广场在东部新城已是地标，零售没有好的基础也没有好的空间去发展，而教育培训项目已有口皆碑，若能增设手工作坊等体验势必会让广场在教育体验这一块更加突出，也对广场文化的定义更加明确，更能让客流长时间的驻留，保证广场其他的配套项目有更多商机。