浅析农村宅基地地籍测量

浅析农村宅基地地籍测量

发表时间：2018-12-24T10:18:17.987Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第29期作者：王悦华

[导读] 而广义的宅基地不仅包含上述内容，还包括了国家所有土地与集体所有土地中的农村住宅用地。

摘要：由于农村宅基地的调查往往涉及到全国广大农村地区，参与单位多、范围大，任务重，各地经济发展水平和土地情况存在差异，所以农村宅基地的调查是一项较为庞大的系统工程，在此仅以理论及实践相结合的方法来探讨这一调查工程，以期能为农村宅基地调查工作提供一定的借鉴意见。

1、农村宅基地的相关概念

1.1 宅基地

农村宅基地，一般是指农村居民因生活居住而建造的住房、庭院、辅助用房及其他建筑物所使用的土地。宅基地的概念有狭义和广义之分，狭义的宅基地仅指农村集体经济组织为满足农村居民的居住需要和生产需要而分配其居住使用的住宅、附属用地。而广义的宅基地不仅包含上述内容，还包括了国家所有土地与集体所有土地中的农村住宅用地。

目前我国国内学者在研究宅基地的相关事项时多使用狭义的宅基地概念。

1.2 宅基地的使用权

根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人依法对其集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。这样一来，依据法律规定，农村宅基地的使用权即指农村居民享有在农村集体所有的宅基地上建造住宅、附属设施以及直接支配与排他的权利。

1.3 地籍测量

地籍测量是指为了获得地籍信息而借助科学仪器，在权属调查这一基础上，所采取的专业测绘工作，目的是为了服务地籍管理工作、集合国家土地信息及保护土地产权等，地籍测量主要包括修测地籍图、重测和修编地籍簿册、动态监测权属地的土地信息、测算面积、测绘地籍图、测量界限及地籍控制测量等，以确保地籍资料的正确性和科学性。

在进行地籍测量时，需要遵循从整体到局部、从高级到低级的原则。并且在地籍测量展开之前，首先需要进行地籍调查，地籍调查即指对土地及其附着物各方面（社会、经济和法律等方面）的信息进行调查，在对土地及其附着物的利用状况及权属界址进行实地确认之后，可以就确认得来的资料进行整理，并填写相应的地籍调查表，以便为测算土地面积、精确定位土地及其附着物等地籍测量工作提供相关的基础资料。

根据调查时间及任务的不同，地籍调查可分为初始地籍调查和变更地籍调查，在地籍调查时，调查的内容应覆盖调查区域的每一块土地，其中土地权属调查是核心。

2、对农村宅基地的调查依据及调查要求

2.1 调查依据

农村宅基地调查依据主要包括《集体土地所有权调查技术规定》、《第二次全国土地调查技术规程》、《城镇地籍调查规程》及《宁夏回族自治区第二次土地调查（城镇土地调查）技术细则》、《关于印发进一步做好全区农村宅基地使用权登记发证工作意见的通知》等。

2.2 调查要求

农村宅基地的调查要求主要包括外业调查和数据建库两方面：

（1）外业调查。对于所有已经发证的宅基地需要进行实地调查，以便核实宅基地证载信息和使用情况，而对于未发证的宅基地，则需要调查其实际位置及其权利人的姓名，并在调查底图上予以标记。在外业调查时，需要填写调查表，调查表所应包含的内容主要由：土地证号、实际地址、权利人姓名及身份证号、证载地面积及证载土地坐落、宗地号等。

（2）数据建库。数据建库需要运用相应的计算机软件（例如Arcgis软件）将前期调查得来的底图，并且将宅基地的范围线输入到数据库当中，以便于完善和修整其相关属性。同时，在输入调查底图时，还应对无范围线的宅基地部分加以注意，并根据需要补测地形图，以保证信息的完整性。最后，根据调成果予以分类统计，以提高工作效率。

3、农村宅基地调查现状及对策分析

自2016年起，我们开全面调查了盐都区行政管辖范围内的集体建设用地和宅基地权属状况、分布状况，完成集体建设用地和宅基地的确权登记发证工作，并在此基础上，建立利通区集体建设用地和宅基地使用权图形和属性数据库。在工作实践中，我们也对存在问题进行了调查研究，并提出了解决对策。

本次农村宅基地和集体建设用地使用权调查采用1：1000比例尺，乡镇政府所在地建设用地地籍调查采用1：500比例尺。对地物密集及城乡结合部等特殊地区根据辖区土地利用实际状况可采用1：500比例尺。平面坐标系统采用“1980坐标系”，高程采用1985国家高程基准，采用高斯-克吕格投影，标准3°分带。控制测量采用宁夏卫星导航连续运行基准站网（简称NXCORS）。引用国家已知控制点，采用GPS、全站仪布设控制网，地籍图测绘采用RTK、全站仪实测、结合钢尺勘丈相关的构筑物、建筑物、以及其他的地物，再经过权属调查、界址点测量得到最终的地籍图。图形处理采用CASS9.0版绘制，数据库建设采用苍穹集体土地使用权管理系统。

在农村宅基地的实际调查中，总会出现一些不尽人意的现象，例如“一户多宅”、实测面积与原发证面积不一致、原宅基地经改造形成两个宅基地，涉及分户登记、已办理宅基地使用证，但涉及宅基地转让（买卖）、继承、赠与，户主变更及丢失、对历史原因形成的宅基地无权利人变动，登记册上没有记录，无审批发证手续的宅基地等。针对这些存在的问题，我们提出了具体对应的合理的处理决策。

3.1 分析界址点精度

由于我国尚未出台一部专门的规范村庄地籍调查技术及作业的规定，鉴于《城镇地籍调查规程》对适用范围做出了明确的规定，即适用于全国城镇和独立工矿区，那么这样一来，原则上也适用于农村地区。

依据《城镇地籍调查规程》中对于界址点的测量，需要使用测量仪器，而界址点往往定于围墙拐角或房角等较为固定建筑的拐点，所以界址点也就非常容易确定，因此其测量精度的要求也较高。

3.2测量方法

在地籍测量中采用GPS RTK施测图根控制点技术进行测量。共布设图根点6029个。图根点点位一般布设在道路、街巷的交叉口及其它利于采集界址点和碎部点的地方。建筑物密集地区适当加密，图根点相对于起算点的点位中误差均小于 5cm。

地籍细部测量是地籍测量的核心，地籍细部测量的内容包括：测定界址点位置、建筑物等。其中测定界址点是地籍细部测量的核心工作。利用全站仪+小棱镜进行外业数据采集，采用极坐标法的方法。每站施测前对控制点数据（x、y）进行检校，并随时对已测过的明显地物点进行检测（即测量重合点），以避免误差较大。

3.3地籍勘丈

为保证宅基地面积和房屋面积的测量结果的精确度，地籍测量采用解析法，乡镇政府驻地建成区及村庄建设用地的界址点采用极坐标法，对于村庄内部及偏远地区采用解析法与图解法结合、距离交会法、截距法等综合方法。地籍图采用全野外数字化成图，主辅房以及外围采用全站仪实测，宗地内临时搭建的棚房以及不足5平方米的附属设施采用勘丈法。并且在调查底图进行标注，将丈量得来的数据填写于地籍调查表中。最后，分析调查结果。

4、结束语

由于农村宅基地的调查往往涉及到全国广大农村地区，参与单位多、范围大，任务重，各地经济发展水平和土地情况存在差异，所以农村宅基地的调查是一项较为庞大的系统工程，在此仅以理论及实践相结合的方法来探讨这一调查工程，以期能为农村宅基地调查工作提供一定的借鉴意见。

参考文献

[1]尹放鸣，尹东风，龚毅，欧志强.《常德农村宅基地管理现状调查及对策探讨》[J].国土资源导刊.2012（22）.

[2]刘旭.《农村宅基地调查中的关键技术研究》[J].测绘与空间地理信息.2012（1）.