温江区房地产调研报告

一、调查区域概况

温江位于成都市中心区正西16公里处，距双流国际机场18公里，全区幅员面积227平方公里，辖区6镇4街道办，总人口32.67万。温江是4000多年前古蜀鱼凫王国的发祥地，自西魏恭帝建制以来，一直是川西政治、经济、文化重镇。解放后长期为温江地委、行署所在地，1983年归成都市管辖。2002年4月撤县设区，成为成都市中心城区的重要组成部分。

在上世纪90年代，当我们提起成都西门，人们脑海中闪现出的地标更多是西门车站、羊西线、沙湾会展中心；随着时间的推移、房地产开发的推进，近几年我们印象中的成都西门渐渐有了金沙、光华和西三环。

温江的崛起，赋予了成都西门新的含义。成都平原地势西高东低，岷江之水缓缓由西向东流去灌溉了整个川西坝。由于地处源头，水质少污染，城西历来就有上风上水一说。

作为整个大成都片区土地供应最为集中的区域，近5000余亩土地成功拍卖，使得温江一跃成为众多开发商、购房者的关注焦点。随着这些土地的陆续投入实际开发阶段，将有更多家实力开发商进驻柳城。加之原温江楼市炎华置信、建信、华新国际、红泰房产、金强等中坚开发力量的联合打造，将有越来越多的高品优价房源在温江破土而出，自然也会吸引到更多的成都市民在温江购房置业。

二、调研目的

配合国家对房地产市场的调整，为了更好的了解目前温江区的房地产市场运营情况。

三、调查时间、地点

调查时间：2012年4月

调查地点：锦泉街、天宝西街、天宝中街

四、调查方法

实地走访调查和问卷调查

五、调查结果以及分析

1.区域宏观结构调查

1）用地平衡

2）规划结构

3）交通动线

4)区域价格比较

5）商服繁华度

由于处于城区边缘，本区域商服繁华度还不够高。但在家乐福超市这种知名度高的消费场所的吸引下，很多来自郊区、以及城区的消费者到此进行消费和交易，从而提供市场需求，拉动市场经济。

6）基本设施完整度

基础设施较完善，路灯、垃圾桶、电话亭等设施完备，新建的应急避难所、应急厕所、应急指挥、应急水井等都做了进一步完善。该区域有广场，可以作为人们休闲娱乐的场所。但缺乏公共娱乐健身设施，以及老年活动中心。

7）环境条件

本区域总体来说，绿化面积较少，道路两端绿化结构不协调、不合理，导致环境整体质量有所下降。不过。本地段的清洁保持较好，垃圾堆放点安排合理，空气质量良好。

8）人口密度

近年来，随着温江城乡一体化改革进程加快，城市用地进一步扩张，房地产等行业迅速发展，吸引了大量外地开发商，同时也引进了大批外来劳动力。该调查区域作为温江城区的边缘路段，扮演着走城乡统筹的重要角色，一方面拥有着城市人口，一方面是郊区人民消费的场所，因此，人口密度较大。其中，多数为外来人口。

2.消费者调查与调查结果分析

(1)消费者调查报告各项结果明细

1)被访者职业：公务员、管理层、普通技工及其他。

2)能承受房价范围：被调查者中有百分之二十能接受的温江区房价单价范围为2800-3500

元/㎡，百分之五十的人接受的温江区房价单价范围为3500-4000元/㎡，百分之三十的人能接受4000元/㎡以上的价格。

3)对住房最关注的因素按权重排列顺序为：①房价②交通便捷度③小区内部环境和内部配

套④周边环境⑤区域成熟度⑥物业管理⑦户型设计⑧规划建筑水平和开发商品牌实力

4)消费者购房目的：首次居住和再次居住以改善居住条件的人数大致相同，但再次居住以

改善居住条件的人数略微偏高

5)消费者对小区配套设施的要求：停车场和健身设施是消费者最看重的配套设施，对游泳

池、菜市场、幼儿园及学校和各类球场也较为看重。

6)消费者对住房面积的需求：百分之十的人对70-90㎡有需求，百分之三十对90－100

㎡有需求，百分之十八对100－110㎡有需求。

（2）消费者调研结论综述

1)被访者特征：本次被访者以20-45岁的被访者占绝大多数，家庭人口2-4人居多，学历

偏高，被访者职业以公务员、管理层、普通职员居多，家庭收入主要在12万元/年以内，出行主要是依赖公共汽车或私家车。

2)消费习惯：

从调查分析中得出，主要用于第一居所或现在的第二居所，未来的第一居所，他们希望工作在市区，生活在郊区，所以在购房时除了房价最关注交通是否便利和小区内部环境和小区内部配套。

从购房区域来看，被访者在成都近郊购房首选温江，其次是龙泉，华阳。被访者选择在温江购房，他们认为温江的生态环境好，交通方便，升值空间大。而不选择温江购房的原因是，他们认为温江的医疗配套设施不完善，商业配套不完善，交通不方便。

3.主要楼盘概况

1）本区域的楼盘主要有珠江国际花园、西花汀、香·颂岛和七彩花都。

○1珠江国际花园：为精装修高层住宅，位于温江区光华大道花博会碧落湖公园西侧。占地面积40000平方米，建筑面积240000平方米。开发商为成都珠江投资有限公司，物业管理公司为康景物业管理有限公司。主要户型为108-147平方米，容积率5.40，绿化率20%，物管费1.50元/平方米·月，当前价格5616元/平方米。交通方面，公交309、309A，南临成都与温江快速通道——光华大道，西面通过规划道路——北环路与成温邛高速相接，东临20米的规划道路，外部交通较为便捷。该楼盘于2007年下旬开盘，2009年交房。

○2西花汀：为小高层和高层住宅，位于温江区光华大道临近温江城区1公里处。占地面积60015平方米，建筑面积164513平方米。开发商为成都万厦置业有限公司，物业管理公司为成都和盟物业管理有限公司。主要户型为90-130平方米，容积率2.39，绿化率40%，物管费1.50元/平方米·月，参考均价为6000元/平方米。交通方面，东临花博园和第六届花博会主展馆，北临江安河，西临规划道路，距光华大道垂直距离约200米。该楼盘开盘时间为2007年10月，交房时间为2008年11月。

○3香·颂岛：为欧式独栋、联排、双拼毛坯别墅，位于温江区花香街222号。占地面积71333平方米，建筑面积34240平方米。开发商为成都远鸿房地产开发有限公司。主要户型为200-300平方米，容积率0.48，绿化率60%，物管费联排2.6元/平方米，双拼2.8元/平方米，参考价格170万-1208万/栋。交通方面，该楼盘位于成青快速通道和成温邛高速公路的交汇处，309A、904路、206路、763路均可到达。该楼盘开盘时间为2006年6月，入住时间为2007年10月。

○4七彩花都一期：为多层花园洋房，位于温江区锦泉街55号。占地面积233310平方米，建筑面积68000平方米。开发商为四川通惠房地产开发有限责任公司，物业管理公司为成都仁和春天物业管理有限公司。主要户型为80-160平方米，容积率1.89，绿化率50%，物管费0.80元/平方米·月，参考均价5100元/平方米。交通方面，百花中心站、金沙车站乘309、309A路公交车至温江柳城宾馆站回走20米。该楼盘于2005年10月开盘，2008年上旬交房。

2）综上结合消费者调研情况，可以看出该区域的主要楼盘实际情况与消费者愿望有一定的出入。主要矛盾集中在房价方面，消费者对房价的期望与该区楼盘的实际房价有较明显的差距。对于大部分受访者来说，香·颂岛超出了他们的消费能力而不具实用价值；而另外三个楼盘的均价也都超出了消费者能接受房价范围。另外，在户型方面，消费者倾向于偏小户型。

4.竞争对手概况

1）据此次调查发现，该区域楼盘的主要竞争对手为时代西锦、万科朗润园、仁和春天大道、棕榈长滩、世纪光华和佳兆业丽晶港。

○1时代西锦：为高层住宅，位于温江区花都大道温江中学对面。占地面积150多亩，建筑面积约为640000平方米。开发商为四川朝阳房地产开发有限责任公司。主要户型为二居室81-87平方米，三居室115平方米，容积率5.13，绿化率42%，物管费1.3元平方米·月，