我国个人住房抵押贷款风险分析与防范对策

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个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策

个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策

个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策一、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

信用风险一般包括以下几种形式:(1)被迫违约。

被迫违约是指借款人在购买房产后,由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,导致实际支付能力下降,无法继续正常向商业银行按照规定还本付息,被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。

当房价迅速下跌或利率上升幅度较大,继续还款的成本大于放弃还款的收益,借款人会理性违约。

(3)提前还款。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。

提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。

提前还款一般有两种情况,一种是当借款人收入有了较大提高,资金富足,希望提早结束贷款时,就可能发生提前偿还贷行为。

另一种是当市场利率低于合同利率时,提前偿还贷行为也有可能发生。

提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

(4)恶意骗贷。

一般称其为“假按揭”,是一种欺骗行为,主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人,借购房之名套取金融机构贷款的行为。

其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入资本市场,导致商业银行信用风险。

2、抵押风险(1)抵押处置风险。

当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺利、足额、合法变现,就会遭受抵押处置风险。

我国住房二级市场处于起步阶段,交易法规不完善,手续繁琐,交易费用高,导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。

浅析个人住房贷款风险及对策

浅析个人住房贷款风险及对策

浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展,中国房地产市场化、货币化的程度不断加深,大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂,也是人们提高生活水平的重要手段;个人住房贷款在目前阶段相对风险小,业务发展成本较低,管理成本较低,能够较快扩大银行在市民中的影响力,可以带来附加业务,比如每个月你都需要到某银行办理按揭月供,长期的下来,相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦,可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦;因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度,对于个人住房贷款这种新金融业务,商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展,以致只看到它的利润,而没有注意到它的风险,更是忽视了它的潜在风险;其实它的潜在风险更有危害性,它可以使银行倒闭,金融系统出现危机,这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况;据了解,目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有:一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大;二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅,其收入证明一式多份,在不同的银行按揭贷款,在多处购房;三是个人信用程度不明,且信誉度会随着收入多少而发生变化;一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开发公司开发商和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动;它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后,差额部分由银行提供贷款;个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方,它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点,既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境,又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难,进而解决了资金供求矛盾,有利于实现住房的扩大再生产;因此,自个人住房贷款产生之日起 ,就大受三方欢迎并不断发展完善;其具体做法为:开发商为尽快取得售楼价款,向房地产市场推出楼花期房或现房,购房人向开发商订购期房或现房,交付一定比例的首期购房款一般不超过购房总价款的30%,之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款,交清购房款余额,经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押,购房人定期向银行还本付息,银行提供的此种贷款即为个人住房贷款;根据前述定义,个人住房贷款最显着的法律特征是:它涉及二个合同、三方当事人,二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同,三方当事人是指开发商、购房人和银行;个人住房贷款分为现房贷款和期房贷款两种;1.现房贷款风险的防范要点1对个人住房现房贷款个人身份的准确认定:按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证、军官证,外籍人士需要提供护照、签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定,但在实际工作中,经办人员往往忽视这一环节的重要性,例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证、户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封,银行要求保证单位履行保证责任时,保证单位提出借款人姓名、身份都是假的,故合同不成立,银行也要承担三分之一责任,这是一起典型的由于经办人员操作失误引发的贷款风险;2准确确定借款人的收入:收入是贷款偿还的第一来源,收入证明是银行判断借款人还款能力的重要依据,在办理个人住房贷款业务时,借款人必须提供有效的收入证明,并加盖单位人事部门公章,收入金额要大小写同时写清,同时还要对贷款人收入证明的真实性,可靠性进行严格的审查,并结合借款人学历、职务、职称、年龄等因素,综合判断借款人还款能力,对于个体经营者、私营业主、有限责任公司合伙人等,不能仅凭个人开具的收入证明判断其还款能力,因为其个人收入完全取决于企业经营状况,必须要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等,更为重要的是,要通过实地调查等方式,了解其实际的经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力;3交易行为的真实性审查:交易行为是个人住房贷款的前提,其真实性直接关系贷款的风险程度;个人住房贷款中存在的诸多假按揭贷款,是个人住房贷款操作风险的重灾区,假按揭贷款是售房人和购房人为获得现金流而共同采取的一种虚假房屋交易行为;假按揭贷款一般具有三个特征:一是交易双方为关系人;二手房交易出售方出于财产安全考虑,往往选择家庭成员或直系亲属人作为房屋的购买方,而一手房其交易对象主要是开发商及其亲属、内部职工、施工企业职工、建筑材料供应商等,这些人都与开发企业有共同的利益关系,往往是联手骗取贷款;二是交易价格偏高,借款人为了获取更多的贷款,交易双方通常编造高出同类物业的价格,并以此向银行申请贷款;三是一手房按揭贷款办理时间集中,开发企业在某一时段需要大量资金时通常会安排一些人办理假按揭贷款;具有上述特征的其中一项发生假按揭的可能性极大,如果同时具备上述特征,基本上可以断定是假按揭,就应拒绝贷款,并对开发企业提出警告;4及时办理贷款担保及划款扣款授权手续:鉴于个人住房不良贷款许多都是由于假担保手续造成的,因此,银行在贷款的发放阶段要及时办理贷款担保手续,并由信贷人员亲自办理,不能由客户或开发企业代办;同时,还要求客户签订划款扣款授权书,以避免在贷款的划款和贷款偿还阶段产生法律纠纷;5做好贷款资料的归档工作:银行应该在贷款发放后的十个工作日内完成贷款业务资料的复查和清理,重点检查业务资料的完整性和有效性,对业务资料进行分类整理,合理编排顺序,装订成册,填写档案案卷封面,并移交给档案管理员保管;6加强贷后管理工作:银行贷后管理的重点是日常管理,要对所有的贷款户按月监测偿还情况,发现有不按期还款的要及时催收,贷款超过3个月未偿还的要在风险预警的同时视情况对借款人违约行为提出催收措施或强制清收贷款;2.期房贷款系统性风险的防范要点按照规定,银行为购房人办理的期房按揭贷款必须满足银行规定的按揭条件:开发单位取得了商品房预售许可证,并且高层住宅封顶,多层住宅完成总投资三分之二,这种贷款一般由开发商提供阶段性担保,等到房屋验收合格,购房人办理了正式抵押登记后,开发单位担保责任才能解除,期房按揭贷款,购房人购买的是一种期货,只能办理预备案登记,因此除了具有上述现房贷款的风险外,还具有自身的风险点;1注重对开发商经济实力的审查;由于个人住房期房贷款需要开发商提供阶段性担保,如果开发商实力不济,或规模铺得过大,超出了企业自身承受的范围,造成资金紧张,其结果很可能使工程不能按期完工,使开发商和购房者之间产生纠纷,部分购房者可能要求退房,或提出偿还贷款利息,造成开发企业资金更为紧张,影响银行贷款的偿还;另一种结果是工程烂尾,其中既有开发贷款,也有银行的按揭贷款,开发商已经人去楼空,除了烂尾工程外,基本上没有可执行财产,贷款风险凸现;要避免出现上述后果,银行对于个人住房期房贷款业务,除了对开发企业的项目手续进行查验外,还需要对开发单位的财务状况、经营状况、项目资金需求情况、项目资金来源,特别是自有资金情况进行分析,在确保项目手续齐全,自有资金比例充足,其他资金来源真实可靠的情况下才能办理按揭贷款;按揭贷款发放后,更要严密监视企业资金使用,确保按揭贷款能全部用于项目,保证项目顺利实施;2开发项目完工且满足了办理房屋产权条件后,及时将预备案登记转办为正式的抵押登记;实际工作中,产权部门一般要求在房屋竣工3个月内办理产权,但在什么时候办理产权对购房人没有太大的影响,所以一些购房人可能一拖几年,这种情况对银行贷款风险有着较大的影响;当借款人不履约,银行主张权利时,由于银行没有在规定的时间内转办他项权证,抵押权的实现将颇费周折,形成操作风险;这一问题的关键是在办理产权过程中要发生部分费用,而借款人之所以贷款购房就是因为资金较紧,再拿出钱来办理产权和他项权证还不如先偿还银行借款;解决这一问题可从两个方面入手:一是开发商,期房贷款必须要求开发商存入一定比例的保证金,在借款人没有办妥他项权证前不得返还开发商,以此制约开发商尽早配合办理他项权证;二是要对借款人本身有所制约,应在个人购房担保借款合同中明确约定借款人要在项目竣工三个月内办理他项权证,否则应视同违约,有的行在发放贷款前要求借款人先行在经办行存入办理产权和他项权证有关费用,待办理时使用,这也不失为一种可选择的办法;二、商业银行在个人住房贷款中的主要风险在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节,一旦发生违约情况,就很有可能发生银行风险,危及银行信贷资产安全,损害银行合法权益;因此,在个人住房按揭中银行风险无时不在,并且其来源多元化,表现形式多样化;概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险:一来源于开发商的风险1、开发商的欺诈行为;开发商在取得银行给予购房人的贷款后,用于其他用途或这携款而逃,此种情况在楼花按揭中产生的概率较大;2、开发商由于经营不善,导致楼盘烂尾,无法按期交楼致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行,银行信贷资产受到损害;3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议;4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等;二来源于购房人的风险1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故,无力继续履行按揭贷款协议;2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议;3、购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等;三来源于银行自身的风险1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷;2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效在合同法中,当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效,因此签章问题显得异常重要从而危及银行权益;四来源于其它方因素的风险在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险;如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地,虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款,使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地;又如,因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时,虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害;三、建立防范机制,化解银行在个人住房中的风险个人住房按借贷款的期限一般较长,各种人为事件或意外情况均有可能发生;事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举,这也是维护银行信贷债权的根本所在;笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑,借鉴国外及香港的有益经验,进行综合防范,建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制; 保险业必须全面介入住房按揭,建立住房按揭银行风险转移机制保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素,购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范,这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决,使保险与按揭各方利益得到最佳组合;银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立:1、购房人所购房屋的财产保险;此处值得注意的事,在实际操作中,笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后,银行为被保险人或第一受益人”,笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权,这种作法违反保险法的规定,该保险法律关系是无效的;对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后,银行可以从保险赔偿金中优先受偿”;2、购房人的人寿保险,核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合,它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保,购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房;在这种机制下,一方面购房人每月仅需支付贷款的利息,人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金,经济负担大为减轻;另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险;“ING模式”为购房人带来许多便利,也为保险公司带来新型客户群体,拓展市场业务领域,同时也给开发商带来新的生机,最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制;3、开发商和购房人的履约保险;这是一种新的保险业务,其核心是当开发商和购房人因某种原因保险责任范围导致其履约能力下降时,由保险公司支付赔偿金,从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险;四、防范个人住房贷款风险1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度,将贷款风险转移给保险公司;贷款行为保障贷款的安全,要求借款人投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全,来增强借款人的信用,保证资金安全贷放;2、对开发商进行考察,防止欺诈行为;要求开发商对购房人负连带保证,如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时,应由开发商负连带责任;3、改进对购房人还款能力的评估方式;不但要求购房人提供收入证明,还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况,更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估;3、改善银行贷款结构改善银行贷款结构,降低房地产和个人住房贷款所占的比率,提高对个人住房贷款的质量,避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争;因此银行没有必要放宽对贷款审查条件,只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例,人为地增加个人住房贷款的风险;现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下,发展个人住房贷款;4、加大金融改革,引进新的金融商品;尽快导入资产证券化和房地产投资信托,这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性,降低个人住房贷款风险,以及作为处理房地产危机的金融工具;5、银行有必要严把贷前审查关;对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查,对不能按期归还贷款客户建立违约档案,指定专人负责催办,对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼;。

房产抵押贷款的风险及防范对策

房产抵押贷款的风险及防范对策

房产抵押贷款的风险及防范对策当前,由于信用贷款、保证贷款风险相对较大,机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现,因此,近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。

房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势,综合分析风险相对较小,但是,由于房产抵押贷款涉及环节较多,专业性较强,内容较复杂,如果不注意办理中存在的风险点,不采取有效措施防范,也可能形成贷款风险,甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷,银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权,将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。

另外,我国法律规定:集体土地不可以用来抵押。

因此,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将到期,银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

商业银行个人住房贷款风险与防范

商业银行个人住房贷款风险与防范

商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的发展和人民生活水平的提高,个人住房购买需求日益增长,房地产市场火爆,住房贷款也成为大部分人购房的必要途径。

而商业银行作为住房贷款的主要提供者,需要了解住房贷款风险并采取有效措施进行防范。

1. 经济风险经济风险是个人住房贷款最主要的风险之一。

经济环境恶化导致借款人突然失业、经济能力下滑等情况,可能导致其无法按时还款,进而导致逾期、违约等情况的出现。

此外,若住房价格下跌,导致房屋抵押价值下降,也会增加借款人的还款压力。

2. 利率风险利率风险是银行个人住房贷款风险的重要组成部分。

由于房贷的期限往往较长,很可能在期间内出现利率上涨的情况,使借款人的还款压力增大。

此外,个人住房贷款利率也存在浮动的情况,如果借款人的贷款利率上升,其还款能力将大幅下降。

3. 政策风险政策风险是个人住房贷款的另一个风险因素。

政府政策的调整可能导致住房市场的波动,从而影响银行的贷款回收和逾期率。

同时,政府对贷款领域法规的制定和调整也可能对银行的个人住房贷款业务产生影响。

1. 细致审查借款人商业银行在发放个人住房贷款之前,需要对借款人的还款能力进行细致审查。

银行需要对借款人的个人信用记录、工作稳定性、收入水平、偿债能力等进行评估,这样可以有效降低贷款违约率和逾期率。

2. 合理制定还款计划商业银行在发放个人住房贷款时,需要根据借款人的财务状况和还款能力,合理制定还款计划。

借款人还款的月支付额度不能超过个人月收入的40%左右,这样可以减少客户因还款负担过重而不能按时还款的情况。

3. 严格核查房屋质量和价值商业银行在发放个人住房贷款前,应严格核查房屋的质量和价值。

银行可以依靠房屋评估机构对房屋进行评估,确保房屋价格不偏离市场价值,降低银行在贷款回收时的风险。

4. 坚持风险分散投资商业银行在个人住房贷款的业务中,需要坚持分散投资原则,分散风险。

分散投资的方式有多种,可以通过将贷款分散到不同地区、不同类型的借款人和不同的贷款类型等,从而降低风险。

个人住房抵押贷款风险分析

个人住房抵押贷款风险分析

个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物,向银行等金融机构借取资金的行为。

这种贷款方式在当前社会中非常普遍,因为个人住房拥有相当高的价值,可以用作抵押物,同时又符合人们的住房需求。

但是,与此同时,个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。

本文将从风险的角度出发,对个人住房抵押贷款的风险进行分析。

第一章:前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。

1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一,也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。

但是,伴随着经济环境的变化,个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。

因此,对于这一领域的风险进行深入的研究,是具有重要意义的。

1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险,探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。

1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全,同时也关系到整个金融体系的稳定。

因此,通过对该领域的风险进行研究,可以提高社会对金融机构的信任度,从而推动我国金融市场的发展。

1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究:(1)个人住房抵押贷款的概念、特点和分类;(2)个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略;(3)个人住房抵押贷款的风险监管。

第二章:个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。

2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物,从金融机构借取资金的行为。

借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款,否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。

个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。

2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点:(1)以房产为抵押物。

个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。

借款人的财务状况不是借款的最重要条件,而是房产的价值。

商业银行个人住房贷款风险与防范

商业银行个人住房贷款风险与防范

商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的不断发展,房地产市场的持续升温,个人住房贷款逐渐成为商业银行重要的贷款业务之一。

但是,随着房地产市场泡沫的逐渐涨大以及贷款利率的不断提高,商业银行个人住房贷款存在不可忽视的风险。

为了防范这些风险,商业银行应该采取一些措施进行风险管理。

一、风险分析1.借款人信用风险:借款人的信用状况是银行考虑是否放款的一个重要因素,如果借款人的信用状况不佳,容易出现违约的情况。

2.贷款利率风险:由于我国房地产市场的泡沫逐渐涨大,导致贷款利率持续上涨,如果银行贷款利率过高,会导致部分借款人无法承担高额利息,导致贷款违约。

3.抵押物价值风险:个人住房贷款的抵押物是房产,由于房地产市场价格波动较大,抵押物的价值存在不确定性,可能会出现部分抵押物价值下降,导致银行无法收回贷款本金的情况。

4.政策风险:政策风险是指政府发布的有关住房贷款方面的法规、政策等因素对住房贷款业务的影响。

政策的变动可能会导致个人住房贷款的利率上涨或者贷款额度的下降,导致银行无法回收贷款本金的情况。

5.市场风险:市场风险是指市场供求关系变化所带来的风险,即在特定情况下市场需求下降或者房地产市场价格大幅下跌,可能会导致抵押物质量下降或者抵押物无法卖出,导致银行无法收回贷款本金。

二、风险防范1.建立合理的贷款政策:银行应该建立合理的贷款利率和贷款额度政策,避免过分提高贷款利率,导致借款人还不上贷款。

2.贷款审查和评估管理:银行要严格审查借款人的信用状况和还款能力,了解借款人的经济状况和财产状况,避免对不符合信用状况的借款人放款,同时要对抵押物进行评估管理,确保抵押物价值不会下降。

3.开展风险管理工作:银行要对借款人进行风险管理,通过强化风险监控、建立风险防范机制等方式进行风险管理,提高防范个人住房贷款业务风险的能力。

4.制定健全的风险控制机制:银行应该建立完善的风险控制机制,规范业务操作流程,防范可能出现的风险情况,提高贷款业务风险控制水平。

我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨

我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨

我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨一、什么是住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款是一种可以帮助老年人实现财富增值和提高生活水平的方式,也是为满足老年人生活所需而发展的金融产品。

具体来说,住房反向抵押贷款就是指年满60周岁的老年人将其房屋典押给揭示意向、经营合规的金融机构,获得一笔资金作为养老资金的来源,在他们去世或房屋被转让时,抵押的房屋才被卖出,通过获得售房所得来偿还债务和利息。

这一形式的贷款由于借款人拥有房屋的权利,所以被称为反向抵押。

二、住房反向抵押贷款的风险在住房反向抵押贷款的过程当中,潜在的风险有很多。

比如,借款人对房产价值风险的认知程度不足、形式化的风险收费以及在房屋在贬值或用途失当时可能带来的法律风险等。

1.房地产市场波动风险住房反向抵押贷款的安全性是建立在借款人所典押的房屋的价值保值下的。

如果房地产市场出现可预见的波动或者崩溃,那么借款人抵押贷款也会相应的处于危险之中。

2.经济环境下滑风险在经济发展放缓或者是房地产市场处于危机时,银行抵押品的质量和尽职调查变成了更为重要的一项工作,如果借款人房屋的市场价值处于衰退状态,银行在偿还时无法得到足够的抵押品,那么风险也将向银行倾斜。

3.利率风险利率风险也常常是住房反向抵押贷款的风险之一。

房屋反向抵押贷款的借款利率通常是单独达成的,所以,如果当前市场利率发生了变化,例如上个月的借款利率可能会比当下要高出很多,那么这种风险也可能就会产生。

4.不动产权纠纷风险在房屋反向抵押贷款过程中,如果涉及到的不动产权问题无法得到明确定论,那么将会引发一系列的法律问题。

三、预防住房反向抵押贷款的风险1.加强监管不断加强对行业资质的市场准入、业务范围和服务质量的监管,规范行业秩序,积极探索完善相关法规法则,引导行业健康发展。

2.加大宣传力度加大对住房反向抵押贷款的宣传力度,使更多的老年人能了解住房反向抵押贷款的特点、操作规范和风险,并善加利用。

3.完善制度体系必须建立起完善的制度体系,加强与房地产登记管理、民政部门、税务部门、公安部门等部门的信息互通与共享,以保证住房反向抵押贷款的合规与安全。

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:观察美国次贷危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。

本文分析了次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,以期在住房抵押贷款风险防范方面能引以借鉴。

关键词:次级抵押贷款住房信贷商业银行风险这次贷危机的发生也为中国房地产信贷市场的发展敲响警钟。

因此认真分析此次危机发生的原因,对解决我国房地产信贷市场存在的问题有极为重要的现实意义。

一、美国次贷危机的发生次贷危机的形成主要源自过度宽松的信贷标准,贷款人的偿还能力不足,形成局势恶化,大量的房屋贷款经包装转化为债权抵押证券后,再出售给投资者。

当贷款人的逾期情况增加,投资者变得非常敏感,这种敏感情况从次级按揭贷款传导至其它类型的资产证券化产品或风险转移产品时,评级机构及时下调次数按揭贷款相关资产的评级,从而引发了投资者信心不足。

加之,贷款银行对次级按揭贷款的风险状况披露透明度不足,触发了投资者对银行可能出现亏损的担忧,形成股票价格下调。

尽管很多银行已通过资产证券化,但银行对这些已剥离资产的具体承诺程度和披露的信息有限,银行纷纷采取保留资金、减少对同业的贷款以及缩短贷款年期。

各大国际金融机构纷纷出现股份暴跌、资产缩水、资本充足率跌破8%最低要求的情况,关于它们增加损失拨备,以及高管引咎辞职等消息更是接踵而至。

二、我国商业银行个人住房信贷业务现状我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长,风险不断加大。

(一)银行的房地产相关贷款比重高我国商业性房地产贷款增速持续上升。

随着商业性房地产贷款的快速增长,其在金融机构人民币贷款中的比重不断上升。

(二)低利率水平与流动性过剩刺激银行的放款冲动低利率水平与流动性过剩刺激了个人住房贷款的增长。

历史数据反映的规律:在个人住房贷款利率偏低时期,住房信贷增速往往处于历史较高水平。

流动性过剩与实际的低利率水平,推动房地产市场的繁荣,不断刺激住房消费需求,也不断刺激银行的贷款冲动。

个人住房贷款的风险防范及对策

个人住房贷款的风险防范及对策

个人住房贷款的风险防范及对策住房制度改革的不断深化使得发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题,而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为社会各界关注的热点话题。

本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手,结合人行最近出台的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。

关键词:个人住房贷款;风险特征;风险隐患;防范对策一、个人住房贷款的特点及风险特征个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,与传统的企业贷款相比,具有以下特点:1.贷款对象特殊。

根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人,对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2.贷款用途专一。

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革,支持城镇居民购买自用普通房,因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3.贷款数量较大。

对于经办银行而言,个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4.贷款期限较长。

人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年,因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5.偿还方式特殊。

相对于企业贷款,个人住房贷款偿还方式较为特殊:贷款期限在1年以内的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点,决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征,给实际管理工作造成困难,一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展,因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析1.个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类,主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。

对于贷款银行来说,一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料,又不用投入过多的时间和成本。

我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施

我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施

我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施【摘要】我国商业银行个人住房贷款业务在金融领域占据重要地位,但也存在着一定的风险。

本文从风险识别与评估、风险防范措施、风险管理和控制、风险应急预案以及监管机制等方面进行了探讨。

通过对相关风险的分析和评估,制定出合理有效的防范措施,加强对风险的管理和控制,并建立完善的风险应急预案。

监管机制的健全也是保障风险防范工作的重要一环。

本文总结了我国商业银行个人住房贷款业务的风险防范方法及管理措施,展望未来可能面临的挑战,并提出了相关建议,旨在为我国商业银行个人住房贷款业务的可持续发展提供参考。

【关键词】个人住房贷款、商业银行、风险防范、风险管理、风险评估、风险控制、风险应急预案、监管机制、建议、展望、总结。

1. 引言1.1 研究背景当前我国个人住房贷款业务持续增长,为满足人民群众的住房需求提供了便利。

随着贷款规模的扩大和市场风险的增加,商业银行个人住房贷款业务面临着一系列风险挑战。

在这种情况下,加强风险防范和管理显得尤为重要。

研究商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施,旨在有效识别和评估风险,制定科学的防范措施,建立健全的风险管理和控制机制,以及建立起完备的风险应急预案,最终实现风险可控和提升管理水平。

通过深入研究,可以为商业银行提供科学合理的风险管理方案和方法,进一步夯实我国商业银行个人住房贷款业务的发展基础,促进金融机构健康稳健发展。

1.2 研究意义现代社会中,个人住房贷款已经成为我国广大家庭购房的主要手段之一。

随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快,个人住房贷款业务正日益成为商业银行业务的核心业务之一。

随之而来的风险也日益凸显,如信用风险、市场风险、操作风险等不同形式的风险,可能给商业银行带来不小的损失。

对我国商业银行个人住房贷款业务风险进行防范具有重要意义。

这关乎商业银行的经营安全和稳健发展,保障了银行的资产安全和股东利益。

对客户而言,能够有效防范风险可以有效降低房屋抵押贷款的利率,帮助客户更便捷地实现购房梦想。

我国个人住房抵押贷款利率风险研究

我国个人住房抵押贷款利率风险研究

我国个人住房抵押贷款利率风险研究我国个人住房抵押贷款已经成为日常生活中常见的一种贷款形式。

由于个人住房作为抵押品稳定、安全,银行在给予贷款时也较为放心,且对借款人来说,低廉的利率和长期还款方式使得个人住房抵押贷款成为重要的财务手段。

然而,利率风险是一个不可忽视的问题,它对于借款人、银行以及整个经济体系具有深远的影响。

一、我国个人住房抵押贷款利率风险的表现我国个人住房抵押贷款利率风险表现为以下两个方面。

1.年利率变动风险我国个人住房抵押贷款大多采用浮动利率形式。

银行常常基于当前利率水平设定利率,但是由于金融市场环境的不确定性,利率随时可能发生变动,这就给借款人带来了年利率变动风险。

一旦利率上升,则相应地会导致借款费用增加,可能会使得借款人面临着无法承受的债务负担,甚至可能会导致违约的风险。

2.整体利率变动风险我国个人住房抵押贷款利率受到整个市场利率的影响。

经济周期、通货膨胀率、货币政策等因素均会对整个市场的利率水平产生影响,从而导致贷款利率整体上升或下降的风险。

一旦整体利率发生变动,借款人还款能力也会受到一定的影响。

二、我国个人住房抵押贷款利率风险的原因我国个人住房抵押贷款利率风险的原因主要归结为以下几个方面。

1.利率市场化程度不高近年来,中国的银行体制改革进展迅速,但与此相比,银行利率市场化改革进展相对较慢。

在传统的银行体系中,银行还是主要承接利用存款、借款滚动的传统信贷业务,这就使得银行改变贷款日利率或者月利率变动的机会较少。

这就给了借款人利率变动的不确定性。

2.宏观经济因素的影响宏观经济因素主要表现为经济周期和通货膨胀率的变化。

如果整体通货膨胀加剧,货币政策就可能反弹。

这就意味着,整体利率一旦上升,则借款人面临的利率风险也会随之增大。

3.不同地区利率的差异在中国,不同的省市可能存在不同的利率水平。

这种差异主要来自于地方政府对所在经济区域的政策差异性。

这也使得产生了地区利率差异,面对其他省市的低利率,一些地方的高利率可能会给借款人带来不必要的利率风险。

2024年浅析我国个人住房贷款风险防范与控制

2024年浅析我国个人住房贷款风险防范与控制

2024年浅析我国个人住房贷款风险防范与控制个人住房贷款作为银行业务的重要组成部分,对于推动房地产市场发展、满足居民住房需求具有重要意义。

然而,随着房地产市场波动和政策调控的影响,个人住房贷款的风险逐渐显现。

本文将从风险识别与分析、政策监管与支持、信贷政策与流程优化、内部控制与风险管理、信息科技与数据分析、风险预警与处置机制、社会责任与公众教育以及风险分散与资产配置等方面,浅析我国个人住房贷款风险防范与控制的相关问题。

一、风险识别与分析风险识别与分析是个人住房贷款风险防范的第一步。

银行需要建立完善的风险评估体系,对借款人的信用记录、收入状况、抵押物价值等进行全面评估。

此外,还需关注房地产市场的波动情况,分析政策变化对贷款风险的影响。

通过对个人住房贷款风险的准确识别和分析,银行可以制定针对性的风险防范措施。

二、政策监管与支持政府在个人住房贷款风险防范中扮演着重要角色。

一方面,政府应加强政策监管,制定合理的房地产政策和信贷政策,防止市场过度波动。

另一方面,政府应提供必要的政策支持,如财政补贴、税收优惠等,降低个人住房贷款的违约风险。

同时,建立健全的监管机制,确保银行在贷款发放过程中遵守相关法规,降低操作风险。

三、信贷政策与流程优化银行在发放个人住房贷款时,应优化信贷政策和流程。

通过制定差异化的信贷政策,针对不同信用状况、收入水平和抵押物价值的借款人提供相应的贷款方案。

同时,优化贷款流程,简化审批手续,提高贷款发放效率。

这不仅可以提高客户满意度,还有助于降低贷款风险。

四、内部控制与风险管理银行应加强内部控制与风险管理机制建设。

通过完善内部控制体系,规范贷款审批、发放、管理等各个环节的操作流程,降低操作风险。

同时,建立风险管理机制,对个人住房贷款进行定期风险评估,及时发现潜在风险并采取相应措施进行处置。

此外,银行还应加强对员工的培训和教育,提高风险防范意识。

五、信息科技与数据分析信息科技与数据分析在个人住房贷款风险防范中发挥着重要作用。

我国个人住房抵押信贷的风险及对策分析

我国个人住房抵押信贷的风险及对策分析

个阶段时期,即从 1 9 9 8年至 2 0 0 9年 ,在这一段 时期 内,我 国 的个人住房抵押贷款 已经处于快速发 展时期,而且房价 日益剧 增 ,需要购买商 品房 的人们 也越 来越 多,并且人们对个人分 住 房抵押贷款也 比较熟悉和信任 了,国家的个人住房抵押贷款 的 相关法律制度和金融政策也越来 越全 面、健全和完善 。因此 , 随着个人住房抵押贷款 的实际交 易越 来越 频繁 ,反过来促进个 人住房抵押贷款 的本 身和相 关政策也发展得越来越好和越来越 快 。第三个阶段 时期 ,即从 2 0 0 9年至今 ,在这一段 时期内,我 国的房价处于一个 空前 居高的价位水平 ,商 品房刚 需 日益加 大 的现象也是客观地存在着 ,与此同时 ,我 国的个人住房抵押贷 款也 已经发展得相对成熟和完善 , 尽管与西方的发达 国家相 比, 还是存在着一 定的差距 的。并且 ,在全球经济一体化 的总发展 趋势下 ,我 国的个 人住房抵押贷款的相关法律制度和金 融政策 也是 日益 与国际相关水平状况相靠拢和接轨 ,在未 来还 是有着 很好 的发展前 景,个 人住房抵押贷款 的相关政策和 办理 手续 事 宜也会变得越来越人性化 、合理化和科学化 的。 ( 三 )我 国个人住房抵押贷款 的规模及质量状况 我 国的个 人住房抵押贷款在经历过上 文所述的三个阶段时 期的洗 礼和发展 ,在数量上也是具有着一 定的规模 了,而在质 量上 也是 具有着 一定的相当的水平 了。具体来讲 ,现 阶段,我 国的个人住 房抵押贷款在规模上和质量上 的情 形状 况主要表现 为这样 的几点:第一、总体来看 ,我 国的个人 住房抵押贷款是
4 、订单合作模式 。 招 生与招工 同步 ,教 学与生产 同步, 入学 与就业 同步 : 企业需要什么样 的人才 , 学校就培养什么样的 人才 。定向培 。我校可 以利用毗 邻港 澳、服务珠三 角的优势 ,开展粤 、港 、澳 的交流与合作 。 人才 培养 方案、 专业课程建 设离不 开校企合作 。 该 院经济管 理 ( 金融保 险)专业按 照以上职业指 导思路,采取相应 的措 施, 取得 了较 好的效果。 据该 院与麦可 思公 司合作开展 的 “ 广东工程 职业技术学院应届毕业生半年后跟踪调研 ”项 目 2 0 1 3 年年度报 告显示 ,经济管理专业 学生的就业现状满意度达 8 6 %,全校排 名第 一 ,高于全国同类院校平均水平 ( 8 3 %) 。 参考文献: [ 1 ]( 《 创 新职业指 导一一新 理念 》. 主编 田光哲 李祥 伟.付 主编 廉 串德 安燕. 中国劳动社 会保 障 出版社 .2 0 0 5年 4月 出

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议我国商业银行作为金融体系中的重要组成部分,承担着金融风险的承担者和分散者的双重角色。

在金融体系中,个人住房贷款是商业银行的主要业务之一。

随着我国房地产市场的不断发展和变化,商业银行个人住房贷款存在着一些风险问题。

为此,本文将从风险问题的存在原因和对策建议两方面进行浅析。

一、风险问题的存在原因1. 房地产市场波动性大我国房地产市场的波动性较大,特别是近年来房价的快速上涨,使得购房者普遍面临着较大的还款压力。

一旦房地产市场出现大幅度的下跌,将直接影响到贷款人的偿还能力,从而增加了商业银行的信用风险。

2. 利率风险随着国内外宏观经济环境的变化,利率水平也会发生波动。

如果贷款人面临利率上升的情况,将增加其偿还压力,导致个人住房贷款违约风险上升。

3. 贷款人信用风险在住房贷款过程中,商业银行通常会对贷款人的信用状况进行评估,但由于信息不对称、监管不严等原因,存在一定程度的信用风险。

部分贷款人可能会出现违约情况,给商业银行带来损失。

4. 政策风险房地产政策的变化对商业银行的个人住房贷款业务也会造成风险。

政策调控的力度和方向的变化可能会导致商业银行的相关贷款业务受到影响,增加了营运风险。

二、对策建议1. 提高风险防范意识商业银行在开展个人住房贷款业务时,要提高风险防范意识,采取有效的措施降低风险。

建立完善的风险管理体系,加强风险识别和评估,及时掌握贷款人的偿还能力,做好风险预警和控制。

2. 严格审查贷款申请商业银行在审查个人住房贷款申请时,要严格审核贷款人的信用状况和还款能力,确保借款人的还款来源合法可靠,降低信用风险。

合理控制贷款额度,避免因贷款规模过大而导致的风险增加。

3. 配套风险管理工具商业银行可以通过利率互换、远期汇率协议等衍生工具来管理利率风险,对冲因利率变动引起的损失。

建立完善的抵押物评估和监管机制,加强资产质量管理,提前预防和化解信用风险。

4. 加强信息披露和监管在个人住房贷款业务中,商业银行应加强信息披露,对外公开自身的信用评级和风险情况,提高透明度,增强市场监督和约束作用。

谈我国个人住房抵押贷款的风险与对策

谈我国个人住房抵押贷款的风险与对策

谈我 国个人住房抵押贷款 的风险与对策
赵 亮
( 吉 林市 房地 产交 易 中心 , 吉林 吉林 1 3 2 0 1 1 )
【 摘 要】 近年 来 , 个人住房抵押贷款 已成 为居 民购房 贷款 的主要 贷款方式。 但 由于我 国房地产 市场经济发展 还不成
熟, 个人住房抵押 贷款 业务尚不完善 , 仍存在信 用风 险、 抵押物风险 、 利率风险和 国家政 策风险等诸 多风险 。贷款银 行在 办 理个人住房抵押 贷款 时需加 快推进 个人信用制度 的建设 , 建立和完善个人住房抵押 贷款担保 、 保 险机 制 , 加强利 率风险监 管, 以有效防范个人住 房抵押 贷款风险 , 促进我 国房 地产市场的持 续健康发展。
二、 我 国个人住房抵押贷款业务 的风 险分析
( 一) 个 人住 房抵押贷 款业务 中的信用 风险 由于我国个人资信体系不完善 、个人住房抵押贷款
期限较长等因素 ,信用风险是我国开展个人住房抵押贷 款业 务 时面临 的核心风 险 。个 人住房 抵押 贷款业 务 的信 用风险可以从个人和开发商两个方面分析 。个人信用风 险主要是借款人因 自然原因、社会原 因等导致还款能力 发生变化 , 加上主观原因、 信用意识差等因素导致的主动 违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要指开 发商项 目拖期 、 开发 商欺诈 、 质量 纠纷 、 违法 销售等 问题 , 使得商业银行承担的贷款风险由低到高,造成银行潜在

揭贷 款 占了绝对 的比重 。截 止 2 0 1 2 年底 , 中国商 业银 行 住房按揭贷款余额约为 7 . 8 万亿元 ,占全部消费信贷余 额的 7 6 . 3 %。在经济 欠发达 的 中西部 地 区 , 这个 比重甚 至 更高, 如吉 林市 某银行 , 这个 比重 甚 至达 到 了 9 0 % 以上 。 伴 随着 我 国个人 住 房抵 押贷 款金 融 业务 的快 速 发展 , 个 人住 房抵 押 贷款不 良率 也开 始逐 年上 升 , 2 0 0 4年个 人住 房抵 押 贷款 不 良贷 款率 曾一 度 达 到 1 . 5 %左 右 , 从2 0 0 7 年 开始 , 不 良贷 款率有所 回落 , 但仍 维持在 1 %左右 。

我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文

我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文

我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文我国住房抵押贷款证券化的风险与防范摘要:住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券产品进行流通交易的金融行为。

尽管住房抵押贷款证券化有助于提高流动性和降低融资成本,但在这一过程中也存在着一定的风险。

本文旨在分析我国住房抵押贷款证券化的风险,并提出相应的防范措施,以保护金融市场的稳定和投资者的利益。

一、风险分析住房抵押贷款证券化的风险主要包括市场风险、信用风险和流动性风险。

1. 市场风险住房抵押贷款证券化的市场风险主要体现在表现不佳的贷款资产无法出售或交易量不足的情况下出售价格低于其实际价值。

这可能导致投资者在购买证券产品后面临损失的风险。

2. 信用风险信用风险是指住房抵押贷款证券化产品发行人违约或无法按时支付利息和本金的风险。

若贷款人无力偿还贷款,就会导致证券产品的价值下降,从而给投资者带来损失。

3. 流动性风险流动性风险是指持有住房抵押贷款证券化产品的投资者在市场上迅速出售该产品时面临的价格下跌风险和流动性不足的风险。

如果市场需求下降,投资者可能很难卖出证券产品或以低于其实际价值的价格卖出。

二、防范措施为了降低住房抵押贷款证券化的风险,保护投资者的利益,应采取以下防范措施:1. 强化风险管理加强对住房抵押贷款证券化的审核和审计力度,确保贷款资产的真实性和有效性。

建立风险防范和监控机制,及时发现和应对潜在风险。

2. 建立信用评级体系建立住房抵押贷款证券化产品的信用评级体系,对产品进行严格评级,为投资者提供有关产品信用风险的信息。

同时,要加强对信用评级机构的监管,确保评级的客观公正和准确性。

3. 提高信息披露透明度加强对住房抵押贷款证券化产品信息披露的规定和监管,要求发行人及时、准确、完整地披露相关信息,使投资者能够充分了解产品的风险和回报。

4. 加强监管和法律保护加强对住房抵押贷款证券化市场的监管,制定更加严格的法律法规,明确市场参与者的权责,防范市场操纵和欺诈行为。

我国个人房贷业务存在的风险与对策分析

我国个人房贷业务存在的风险与对策分析

我国个人房贷业务存在的风险与对策分析摘要:近年来我国的住房制度改革不断深化,尤其是自1998年以来,我国的住房分配制度已经逐渐由实物向货币化转变,因而住房贷款业务也得到了高速的发展。

个人房贷以其高收益、低风险等特点,受到了商业银行的广泛青睐,已成为个人贷款的主要业务,在银行贷款中所占的比重逐年攀升。

同时我们也可以发现,由于现实条件的制约,我国的个人房贷业务在飞速发展的同时,也存在着诸多的风险。

本文针对目前我国个人房贷业务方面所存在的风险进行了分析,进而提出了一些针对性的策略,以期为相关的领域提供借鉴。

关键词:个人房贷业务;风险分析;风险对策1引言近年来在我国的各大商业银行中,个人房贷业务保持着稳健发展的态势,业已成为各大商业银行提升经济效益的新途径。

个人房贷业务在近些年有着较大的增幅,在各个商业银行的贷款中所占的比例也越来越大。

从各个银行的角度来看,个人房贷因其较低的不良率,使得其安全性远远高于普通公司贷款。

同时我们也要看到,在当前的市场条件下,随着个人房贷业务的迅猛增长,它所带来的风险也逐渐提升。

所以对于银行业来说,应当在不断拓展个人房贷业务的同时,关注其所带来的风险,加大其管理力度,将银行的业务发展与风险防范进行有机的统一,有效地降低个人房贷所带来的风险,以保证个人房贷业务的稳健发展。

2我国个人住房贷款业务发展现状随着我国房地产业的迅猛发展,个人住房贷款业务也应运而生。

该项业务是银行业在传统的贷款业务基础上所拓展的全新业务,是高质量、广范围的银行信贷业务,因此银行业对于个人房贷业务的竞争较为激烈,纷纷抛出更加高质量的服务以及更广泛的优惠政策来吸引广大客户进行个人房贷业务的办理,个人房贷业务也因而得到了迅猛的发展。

2.1个人住房贷款在政策以及市场上的优势随着我国新的住房分配政策不断深化,我国的房屋分配已经从实物性分配逐渐向货币化分配发展,国家的这一政策对房地产业产生了深远的影响。

国家对个人买房的鼓励,以及对银行个人房贷业务的拓展的鼓励,为房地产的消费市场带来了很大的刺激,同时也对银行业的发展提供了有效的助力。

我国个人住房贷款借款人风险影响因素分析及对策

我国个人住房贷款借款人风险影响因素分析及对策


抑 个人住 房 抵押贷款业 务的发展也不过十几年 。 我 国个人 住房 贷款 的现状 的 出台 , 制投资 投机购房 , 个

1 个人住房贷款发展情况

贷款余 额下 降为 22万亿 元 ,比 2 0 人住 房贷款 的风险 积累效应在 很大 程 . 08
年同期下降了 2 . %。 52 4
20 、0 7年 又 出 现 升 温 迹 象 , 别 是 0 6 20 特
率”的发展态势。以陕西省为例 ,0 0 2 1
展, 商业银行个人住房 贷款 规模 不断扩
大。 但是在次贷危机 以及 国内一系列宏 观调控政策 的影响下 , 个人 住房贷款的 风险逐步显现。 本文在分析个人住房贷 款借款人风险影响 因素 的基础上 , 提出 有效 的防范措施 。
利率的变动对违 约风险存在着较大的影
影 响个人 住房抵 押贷 款违 约风 险 的一 响。 根据 C MB (I I L ̄ 拿大按揭经纪及贷款 ]
个重要 因素。 3婚姻状况 。婚姻状况 的不 同往往 . 对应 着家庭收入来源的不 同, 即家庭收 入是 双薪还是单薪 。通常情况下 , 已婚
险随着个 人住房抵 押贷款 长期性 和银
行 资金来 源的短期性 矛盾加剧 , 从而加
鬟 。
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大 商业银 行的 中长期流 动性 风 险和资

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产结构 的不合理。另一方面 , 个人住房
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我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范

我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范

我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范,不少于1000字个人住房抵押贷款是指以个人住房为抵押物,向银行或其他金融机构借款的一种贷款形式。

由于个人住房是家庭最重要的资产之一,同时抵押贷款的额度也相对较高,因此个人住房抵押贷款的违约风险较高,需要采取相应的防范措施。

本文将从以下几个方面对我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范进行探讨。

一、我国个人住房抵押贷款的违约风险个人住房抵押贷款的违约风险主要有以下几方面:1. 经济风险经济因素是影响住房抵押贷款违约的最主要因素之一。

例如,当房地产市场出现滞涨或下跌时,房屋价格下降,贷款金额可能会超过房屋的价值,借款人可能无法及时偿还贷款,从而导致违约。

2. 个人信用风险个人信用状况也是影响住房抵押贷款违约的重要因素之一。

如借款人信用记录不良,或者无法证明其偿债能力,在银行或其他金融机构审批时难以通过贷款申请。

即使被批准贷款,借款人可能也面临无法按时还款的问题。

3. 法律风险个人住房抵押贷款涉及大量法律问题,如借款合同、抵押合同、担保合同等,其中可能会发生许多法律纠纷。

例如,如果银行或金融机构的抵押评估不确定或评估失误,可能导致借款人贷款金额偏高而违约;如果借款人在还款期限内没有办法在银行或金融机构规定的时间内偿还贷款,可能面临银行起诉和资产被拍卖的风险。

二、防范个人住房抵押贷款违约的措施1. 加强贷前审查银行或其他金融机构在借款人提交贷款申请时,应严格审查借款人的财务状况、信用状况以及还款来源等信息,避免出现无偿违约或提前还款的情况。

同时,银行或其他金融机构应加强房屋估价和抵押物评估工作,在确保抵押物价值的前提下,防范贷款违约的风险。

2. 变通还款方式银行或其他金融机构可以根据借款人的实际情况,灵活变通还款方式。

例如,提供灵活还款期限、借款延期、收益再结算、利率浮动等服务,以减轻借款人的负担和压力,防范贷款违约。

3. 提高个人信用意识加强个人信用意识教育,引导借款人树立良好的信用意识,理性消费,合理规划借贷行为,避免过度依赖信贷等方式,这也是减少个人住房抵押贷款违约的一项有效措施。

银行个人住房贷款风险及控制分析

银行个人住房贷款风险及控制分析

银行个人住房贷款风险及控制分析随着我国经济的快速发展,购房需求逐渐增加,个人住房贷款市场蓬勃发展。

与之相对应的是银行个人住房贷款所面临的风险也在增加。

对于银行而言,如何有效地控制和管理个人住房贷款的风险是至关重要的。

本文将从个人住房贷款的风险来源、风险类型以及风险控制角度进行分析,为银行提供有效的风险管理措施。

一、个人住房贷款风险来源(一)市场环境风险市场环境风险是指宏观经济环境、政策环境、行业环境等因素对个人住房贷款市场产生的风险。

宏观经济波动、政策调整、房地产市场波动等因素都可能对个人住房贷款市场产生不利影响。

(二)借款人信用风险借款人信用风险是指借款人在偿还贷款时产生的可能风险。

包括借款人还款能力、资信情况、个人信用记录等因素。

如果借款人信用状况不佳,可能会导致违约风险。

房地产市场的波动性也会给个人住房贷款造成风险。

房价下跌导致抵押物价值下降,增加了贷款违约的可能性;房地产市场繁荣,可能导致贷款投放过多,风险积聚。

(四)利率风险利率风险是指市场利率波动可能给银行带来的风险。

如果贷款利率上升,借款人偿还能力下降,导致违约风险增加;如果贷款利率下降,银行收入减少,也会对银行造成损失。

信用风险是指借款人因偿还能力不足或者不愿意偿还贷款而给银行带来的风险。

银行在放贷前需要评估借款人的信用状况,但是由于客户信息不足或者不真实,导致借款人违约的可能性增加。

(三)流动性风险流动性风险是指银行在进行贷款投放后,可能出现因资金缺失而无法按时偿还存款的风险。

特别是在市场流动性不足或者市场利率大幅波动的情况下,银行可能面临资金链断裂的风险。

操作风险是指银行在开展个人住房贷款业务过程中,因为员工、系统、流程等问题所导致的风险。

信贷人员贷款审批过于宽松,导致贷款违约率上升;或者信息系统出现故障,导致数据丢失、错误录入等问题。

(一)严格风险评估银行在开展个人住房贷款业务时,需要对借款人进行严格的风险评估。

包括借款人的还款能力、信用情况、抵押物价值等方面进行全面评估,确保借款人有足够的还款能力和抵押物价值,减少信用风险和市场风险。

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引言:个人住房抵押贷款,是个人购房者支付一定比例的首期付款,再用所购买的住房作为抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。

当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定,贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。

处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿,其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人。

随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展,个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。

加之国家的政策导向,个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。

但是我国市场经济体制发展还不健全,个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞,产生了一系列的贷款风险。

一、我国个人住房抵押贷款发展现状目前,个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。

有关数据显示,2000年~2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上,近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高,08年已超过82%。

另据笔者了解,在江西省某县建设银行,这个比重甚至达到了90%以上,个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。

由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加,个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升,2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右,到2004年底,个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右,从07年开始,不良贷款率有所回落,近两年来大概为1%左右。

二、个人住房抵押贷款风险分析1.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

信用风险一般包括以下几种形式:(1)被迫违约。

被迫违约是指借款人在购买房产后,由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,导致实际支付能力下降,无法继续正常向商业银行按照规定还本付息,被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。

当房价迅速下跌或利率上升幅度较大,继续还款的成本大于放弃还款的收益,借款人会理性违约。

(3)提前还款。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。

提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。

提前还款一般有两种情况,一种是当借款人收入有了较大提高,资金富足,希望提早结束贷款时,就可能发生提前偿还贷行为。

另一种是当市场利率低于合同利率时,提前偿还贷行为也有可能发生。

提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

(4)恶意骗贷。

一般称其为“假按揭”,是一种欺骗行为,主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人,借购房之名套取金融机构贷款的行为。

其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入资本市场,导致商业银行信用风险。

2.抵押风险(1)抵押处置风险。

当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺利、足额、合法变现,就会遭受抵押处置风险。

我国住房二级市场处于起步阶段,交易法规不完善,手续繁琐,交易费用高,导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。

前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。

后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降,或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

3.利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小,甚至出现贷款利率低于存款利率,导致银行收不抵支的风险。

目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性,只能随着央行对利率的调整而相应变动,而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。

根据我国利率政策的规定,如果利率下调,定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行,而贷款必须在执行期满一年时改为降低后的利率,这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。

如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源,那么其经营就有可能亏本。

如果利率上调,与存款利率增长幅度相比小,这样就有可能减少银行的获益。

4.流动性风险流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。

流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。

个人住房抵押贷款属于中长期贷款,具有较大的风险性。

从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力,不仅是波及银行业,甚至整个金融业都受到影响。

所以我国的银行也要防范这种风险。

引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征,商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金,个人住房抵押贷款期限长、回收慢,资金的来源和运用在时间上明显不匹配,存在“短存长贷”的问题,因此商业银行面临着及时变现的风险。

5.管理风险在各大商业银行激烈竞争的局面下,存在一系列的信贷管理风险,有以下几种具体表现。

第一,商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动,不计风险代价抢占市场份额。

第二,个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大,尚未形成合理评价标准和业务流程。

第三,熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏,管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。

第四,个人信用信息基本属于封闭状态,银行之间缺乏沟通,个人的信用信息资源无法共享,缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。

6.操作风险操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效,或由于外部事件造成损失的风险。

主要表现为:一是在业务导向激励约束机制下,经营机构重业务轻管理,甚至违规经营,未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件,借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高,工作不负责任,违反操作规程,有的甚至与借款人串通,逃避制度约束。

7.国家政策风险我国整个经济处于转轨时期,市场经济体制不够完善,政府的定位不明确。

当房地产市场发展脱离个人消费能力,出现泡沫和经济过热,与调控宏观目标相违背时,政府会采取房地产调整政策,房地产业政策的调整和收缩,使商业银行面临政策风险。

8.法律制度风险目前我国法律制度还不够完善,还没有针对消费信贷的法律、法规,特别是个人住房抵押贷款的法律。

在商业银行房地产抵押贷款业务中,由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险,导致相关法律问题的产生,而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应,从而形成了贷款运作的法律风险。

三、防范个人住房抵押贷款风险的对策1.加强银行放贷的操作和流程的管理,完善信贷管理机制。

(1)贷款前,商业银行应该建立专业化的咨询体系。

贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金,在借款人申请个人住房抵押贷款之前,借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询,以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。

(2)贷款时,商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。

银行在审核住房抵押贷款申请时,主要是考察以下因素,首先是判断借款人的还款能力;其次是审查贷款抵押品即住房的当前状况和实际市场价值;再次,调查申请人的信用状况。

(3)发放贷款过程中,可以采取多样化的住房抵押贷款形式。

在国外普遍开展的住房抵押与住房储蓄相结合的住房抵押贷款,住房抵押贷款与住房建设基金相结合的住房抵押贷款,可调整住房抵押贷款的利率、期限、首付额等,分期偿还抵押贷款等,我国银行可以借鉴。

(4)贷款后,商业银行应加大监控和管理的力度。

商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。

利用业务处理系统每天监测报表,一旦出现逾期贷款,就可以立即查明原因,采取相应的措施来防止逾期的继续发展,最大限度地减少银行的损失。

另一方面,由于借款人的财务状况变化较大,因此要对借款人的财务变动状况进行跟踪监控。

(5)违约时商业银行应建立一套有效的违约处理机制。

当借款人不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时,贷款机构会按照合同进行违约处理,并在贷款期间进行监督,及时发现贷款的逾期和违约,并及时作出相应的处理。

2.建立个人住房抵押贷款风险预警系统,防范市场风险(1)建立风险预警的数据库,从各个方面取得数据,不断积累和完善数据的收集整理,为模型开发打下坚实的基础。

(2)开发合适的风险预警模型,对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数。

(3)建立快速反应和预控机制,对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理(1)开发可调整利率抵押贷款。

其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整,利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。

与我国现行的浮动利率相比,它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况,把由商业银行承担的利率上升的风险转移给贷款人,同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

(2)开发固定利率抵押贷款。

这是在抵押贷款合同所规定的还贷期限内,贷款利率固定不变的抵押贷款方式。

如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配,可以避免相应的利率错配和流动性风险。

(3)进行套期保值。

我国金融期货市场正逐步开放,商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理,通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化,如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理。

(4)大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场。

通过该市场,商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售,换取贷款资金或流动性高的短期债权,提高流动性。

4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制(1)建立个人住房抵押贷款的保险机制。

金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。

保险费用所形成的保险基金金额大,来源稳,使用周期长,有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。

金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。

第一,建立住房抵押贷款信用保证保险。

由保险公司开办抵押偿还业务,借款人向保险公司投保抵押偿还险,保险公司充当借款人还贷保证人,一旦借款人无法继续归还住房贷款时,保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。

第二,住房抵押贷款与人寿保险相结合。

借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险,用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时,其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。

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