周庄镇商业项目定位规划
周庄桃李春风项目全案营销方案 含 营销推广方案
机会 Opportunity
威胁 Threaten
1、上海限购政策，苏州楼市涨幅巨大，挤压一部分 1、同类产品较多，客户选择性大，易被其它项目截
客户；
流，营销渠道成本相对较高；
2、苏州和上海政府大力发展旅游度假养生类产品；
3、项目周边交通便利，或可坐轻轨17号线直达上海、
苏州，交通非常便利；
4、市场行情相对较好，入市期（2016年11月底）或
1、基本情况
二、项目本体分析及定位
经济技术指标
总用地面积
119800 ㎡
总建筑面积（含已建22175.2㎡）
96600.Leabharlann ㎡地上建筑面积（住宅） 61169 ㎡
其中
地上建筑面积（商业） 9680
㎡
地上建筑面积（其它） 2170
㎡
地下建筑面积（含已建） 23581.6 ㎡
容积率
建筑密度
绿化率
商业 住宅
库存量呈现下降趋势，去化周期缩短至11个月，价格企稳，后续或有上涨可能。 3. 淀山湖区域市场：受政策利好影响，开发商有顺势走量的可能，整体成交及成交均价有一定
提升。库存量呈现下降趋势，去化周期有明显缩短，整体价格企稳，后续或有上涨可能。 4. 供应预估：2016年下半年预计淀山湖版块新增40亿货值，低密度产品约1700套，集中供应
3、2016年销售目标：
（实际时间为2016年1月28日农历春节前）
三、目标解读及策略
销售金额 1.2亿
回款
回款金额 0.8亿
签约套数 约60套
15:1
来访900 组
90天
日均来访 10组
注：1、结合本项目养生、旅游度假的产品性质及周边楼盘来访认购比例（约12:1）， 首次开盘即2016年销售期来访认购比相对较高，该指标按15:1进行计算；
周庄镇商业项目定位规划
1.6小结
本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业 规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区 的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型 现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。
本案定位考虑的具体因素
考虑因素 商业现状
商业发展趋势
主要内容 人口与商业面积比：人口与商业面积比例1.7：1 商业过剩：目前集中式商业总体量约在6万平方米，空置约2 万平方米；人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合：原 因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，
消费趋势：居民消费逐步向发展型、享受型发展 商业格局：商业在镇中轴线方向发展 城市规划：中部集商业金融、文化、科技、居住于一体
住宅底商，街区， 集中物业
支路，次 干道
公交站点
步行、
骑车、机 动车
10-15分 钟
区域型
50000-
Department 150000人
5-10千米
2000050000㎡
复合型
次干道、 公交换乘 骑车、 15-30分
主干道 中心 机动车
钟
3.1.3业态选择
百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商 业的基础业态。
江阴市周庄镇商业项目 定位报告
报告单位：商业管理公司江阴项目组
（一）周庄镇宏观分析
地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹， 经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。
人口：13.8万
商业小镇项目运营方案
商业小镇项目运营方案一、项目概述商业小镇项目是一种集商业、休闲、文化、娱乐等功能于一体的城市综合体，是一种新型的城市发展模式。
商业小镇项目通过打造独特的风格和氛围，吸引人们前来消费、休闲、观光、居住，从而促进当地经济的发展。
本项目的目标是打造一个集购物、餐饮、旅游、文化、娱乐等多种功能于一体的商业小镇，吸引人们前来体验，从而带动当地经济的繁荣。
二、项目定位商业小镇项目定位于经济适中的消费群体，通过打造独特的文化和风格，以及提供差异化的商业和休闲服务，吸引不同年龄层次的顾客。
项目将注重打造商业小镇的品牌形象，以及提供优质的商业和休闲服务，打造一个成熟、多样化、时尚的商业小镇形象。
三、项目规划1. 商业规划商业小镇项目将设置主题商业街区、特色餐饮区、旅游文化区等，其中主题商业街区将设置国内外知名品牌，特色餐饮区将提供各种特色美食，旅游文化区将设置当地特色文化展示和旅游体验服务。
2. 休闲娱乐规划商业小镇项目将提供丰富多样的休闲娱乐设施，包括儿童游乐场、电影院、KTV、SPA等，以满足不同顾客的休闲娱乐需求。
3. 公共服务规划商业小镇项目将提供便民服务设施，包括停车场、公共卫生间、医疗急救服务等，以方便顾客的使用和停留。
四、项目运营策略1. 品牌建设策略商业小镇项目将注重品牌建设，通过打造独特的文化和风格，以及提供差异化的商业和休闲服务，树立优质的品牌形象。
2. 商品采购策略商业小镇项目将与国内外知名品牌进行合作，采购优质的商品，以提供丰富多样的购物选择，吸引顾客前来消费。
3. 活动策略商业小镇项目将定期举办各种主题活动，包括购物节、美食节、文化节等，通过丰富多彩的活动吸引顾客前来参与，增加顾客的停留时间。
4. 服务策略商业小镇项目将注重提供优质的服务，包括安全、便利、舒适的消费环境，以及周到细致的服务，提高顾客的满意度。
五、项目运营模式商业小镇项目将采用“品牌运营+全方位服务+互动体验”的运营模式，通过打造独特的品牌形象，提供全方位的服务，以及丰富多彩的互动体验，吸引顾客前来消费、休闲、体验，从而带动项目的经营和发展。
周庄主题公园营销策划书
周庄主题公园营销策划书一、背景介绍周庄是中国江苏省昆山市一个历史悠久的古镇，以其独特的水乡风情和美丽的园林景观而闻名于世。
为了进一步发展旅游业，提升周庄的知名度和吸引力，我们计划建设周庄主题公园，以满足游客的娱乐需求和文化体验。
二、目标市场分析1. 目标市场群体：家庭、年轻情侣、儿童与学生。
2. 群体特征：- 家庭：希望找到一个适合全家人玩乐的地方，重视亲子互动。
- 年轻情侣：寻找浪漫的环境，享受甜蜜的时光。
- 儿童与学生：对游乐设施和教育资源有需求，喜欢参与互动的体验。
3. 市场规模：目前周庄的游客数量大约为500万人次，预计每年可吸引至少10%以上的增长率。
三、市场策略1. 产品定位：将周庄主题公园定位为一个集亲子娱乐、文化体验和传统工艺展示于一体的综合性主题公园。
2. 竞争优势：- 独特的水乡风情和美丽的园林景观，为公园提供了独特的自然资源；- 充分利用周庄的历史文化底蕴，打造传统工艺展示区，提供文化体验；- 引进先进的游乐设施，满足各个年龄段的需求；- 与当地商家合作，提供当地特色美食和手工艺品，增加游客的兴趣。
四、营销策略1. 前期宣传：- 制作宣传册和宣传海报，通过旅游局或在线旅游平台进行发放；- 在周边主要城市的商圈、景点、咖啡店等地放置广告牌，吸引游客的注意；- 利用社交媒体平台进行线上宣传，发布有吸引力的图片和活动信息，吸引潜在游客。
2. 合作伙伴营销：- 与当地酒店、旅行社和在线旅游平台合作，推出周庄主题公园套餐，提供折扣和特殊待遇，吸引游客；- 与当地景点、文化组织合作，共同举办文化活动或展览，增加游客的参观兴趣。
3. 亲子营销：- 设立亲子互动区，引入寓教于乐的活动，吸引家庭客户； - 举办亲子活动，如儿童手工制作、游戏竞赛等，增加家庭参与度和用户黏性。
4. 学校合作：- 向学校提供特殊折扣和优惠，吸引学生和家长组织校外活动；- 举办校园宣讲活动，向学生介绍周庄主题公园的特色和优势。
江南水乡古镇商业化现象分析及可持续对策研究——以周庄与乌镇为例
果不尽如人意。
三、可持续发展的优化建议
（一）增加体验式场所，提升游客的社区参与感 在景区内部具有特色的作坊中设置一些游客可以亲身参与制 作的活动，例如在染坊中让游客参与染布的制作过程，了解染布 上色的原理；增加原住居民养蚕桑丝织布场景，提升游客的参与 感与体验感；再如，增加闻名世界的苏绣工艺现场展示等。 （二）注重景区规划，限制景区中心客流量 对景区整体结构布局加以规划，合理利用，包括店铺数量的 设置分配、公共服务中心的设置等，这样既可以分散景区中心人 流，也可以给游客带来更好的体验，从而获得更多的经济利益。 使景区的人流量在景区内部尽可能达到“均匀分布”。 （三）发展景区现有特色产品，深层次挖掘产品内涵 在景区特色产品销售店铺中，增加产品介绍这一环节，包括 介绍产品的历史渊源、产品的所代表的文化以及产品的功效等， 增加产品的文化内涵，让游客深刻地感受到其购买的不仅仅是商 品，而是蕴含在商品中的文化。
一、发展模式对比
周庄和乌镇是江南两大经典的水乡古镇，白墙黒瓦的民居错 落有致地被建立在河道的两旁，优雅别致。二者虽然有着截然不 同的经营开发模式，但相同的是在景区的规划开发中都依托于自 身的特色，将商业化有机地融入到古镇文化中，商业化在这两个 古镇中并没有显得格格不入或者“用力过猛”，反而增添了古镇 整体的生命力与活力，使周庄和乌镇的开发成为了江南水乡古镇 开发中的经典成功案例。
20世纪80年代以来，古镇凭借其自身独有的自然风貌和浓厚 的文化底蕴受到越来越多旅游者的青睐，旅游者的大量涌入使得 投资者看到了古镇旅游的巨大商业潜力。古镇的商业化即是在对 古镇的开发与规划过程中，突出旅游的经济功能，将商业化的经 营模式融入到景区规划当中。而过度商业化是指人们在景区规划 中，没有处理好商业化与保持原生态之间的关系，使得古镇原有 的生态景象以及文化资本被经过改造的商业资本所侵蚀，“古镇 味道”不复存在。
商业街的发展与规划(doc 21页)
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。
商业用房的开发经历了四个阶段：（1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造；（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现；（3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起；（4）目前的SHOPPING MALL建设热。
目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约12.6万m2。
新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。
这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。
事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
2、商业街的建设，要把握好新的概念（1）现代商业街不同于传统商业街商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。
现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。
商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。
商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。
周庄房地产市场专项调查
周庄房地产市场专项调查易居·中国2007-9-281.城镇概况自然环境状况1.1.1城镇自然条件与地理环境周庄镇位于昆山市西南隅，东经120°53’，北纬31°14’，居昆山、吴江、青浦三市县的交界处。
镇域内有至昆山的昆周公路，至青浦的青周公路，北通沪苏机场路、沪宁高速公路与312国道，东接318国道。
距离昆山市区30km，距离上海市60km，距离苏州市38km。
至上海市淀山湖边的大观园仅6km。
周庄镇地处太湖流域冲积平原东部，土地肥沃。
镇域南北长8．5 km，东西宽4．5 km，呈不规则的长方形，属太湖水网地区中的湖荡平源。
陆地因受河港分割，大都呈岛状或半岛状，形成大小不等的田块120多个。
镇区南北向河道主要有南北市河和寺前港，东西向河道有后港和中市河，呈“井”字形。
1.1.2 城镇交通周庄水陆交通便捷，境内公路密布。
现过境的干线公路有318国道、A9（周庄-上海虹桥机场）和沪苏机场路（上海-苏州），沪宁高速、苏沪高速，种种优势交通资源，使周庄的区域辐射力，影响力大大增强。
境内河道密布，水上交通便利，现有航道60条，通航里程533公里。
目前已形成以公路为主，内河航道为辅，依托急水港、运河连接海洋航运的交通集疏网络体系。
1.1.3城镇历史沿革：周庄镇位于淀山湖、澄湖、白蚬湖、南湖之间，急水江绕镇而过，镇内河网交叉，提供了以“鱼稻文化”为基础的生产方式和生活方法，有“水中桃源”之称。
从周庄镇北太史淀良渚文化遗址出土的石器、木井、古生物遗骸和水稻种子，表明了远在五六千年前已有人类活动的踪迹。
随着社会的推进和经济的发展，于1086年建镇，始以周庄为名，沿用至今。
12世纪以来，先民凭借得天独厚的地理条件和发达的水系，利用急水江沟通长江、运河，周庄成为江南水乡日常物资交换和社交的场所。
特别是13世纪以来，由于周庄四乡是生产水稻、棉花和渔业的重要地区，使周庄成为江南水乡重要的粮食、棉布、手工艺品的集散地。
商街定位策划书3篇
商街定位策划书3篇篇一《商街定位策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于商业街区的需求也日益多样化。
本商街位于[具体位置]，拥有独特的地理位置和发展潜力，但目前在定位和特色方面还不够明确，需要进行全面的策划和提升。
二、商街现状分析1. 地理位置优势：地处城市核心区域，周边交通便利，人流量较大。
2. 现有业态：包括一些传统的零售、餐饮等，但缺乏特色和吸引力。
3. 竞争情况：周边存在其他商业街区，竞争较为激烈。
三、目标定位1. 总体定位：打造一个集时尚购物、特色餐饮、文化娱乐、休闲体验于一体的综合性商街。
2. 目标客群：主要面向城市白领、年轻家庭、游客等群体。
四、功能布局1. 划分不同功能区域，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等。
2. 合理安排店铺位置，确保人流畅通和商业氛围的营造。
五、业态规划1. 引入知名品牌，提升商街的档次和吸引力。
2. 增加特色餐饮，包括本地特色美食和各类风味餐厅。
3. 发展文化娱乐业态，如电影院、剧院、书店等。
4. 配套休闲体验项目，如咖啡馆、茶馆、美容美发等。
六、品牌塑造1. 设计独特的商街标识和宣传口号。
2. 通过线上线下的宣传推广活动，提升商街的知名度和美誉度。
七、运营管理1. 建立专业的运营团队，负责商街的日常管理和服务。
2. 制定统一的运营规范和标准，确保商家的经营秩序。
3. 定期举办各类活动，如促销活动、主题展览等，吸引消费者。
八、实施步骤1. 前期调研和策划阶段：深入了解市场需求和竞争情况，制定详细的策划方案。
2. 招商阶段：吸引优质商家入驻商街。
3. 建设和装修阶段：按照规划进行商街的建设和店铺装修。
4. 开业筹备阶段：做好开业前的各项准备工作。
5. 正式开业及后续运营阶段：持续优化商街的运营和管理。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整业态和营销策略。
2. 招商风险：制定合理的招商政策，吸引优质商家入驻。
3. 竞争风险：不断提升商街的竞争力，突出自身特色。
社区商业街施工方案(店铺布局与交通设计)精选3篇
《社区商业街施工方案（店铺布局与交通设计）》一、项目背景随着城市的不断发展和居民生活水平的提高，社区商业街作为居民日常生活的重要组成部分，其建设需求日益凸显。
本社区商业街旨在为居民提供便捷、舒适的购物、休闲和娱乐环境，提升社区的生活品质。
该商业街位于[具体社区位置]，周边有多个住宅小区，人流量较大。
商业街的规划面积为[具体面积]平方米，主要包括各类店铺、步行街、停车场等设施。
本次施工的重点是店铺布局与交通设计，以确保商业街的功能完善、交通流畅和安全有序。
二、施工步骤1. 场地清理与平整（1）清除施工区域内的杂物、垃圾和障碍物。
（2）对场地进行平整，确保地面水平度符合设计要求。
2. 店铺布局规划（1）根据商业街的功能定位和业态需求，确定各类店铺的位置和面积。
（2）考虑店铺之间的相互关系和人流走向，合理安排店铺的布局，以提高商业效益。
3. 交通设计（1）规划步行街和车行道，确保行人与车辆的分离。
（2）设置合理的出入口和交通标志，引导车辆和行人有序通行。
（3）规划停车场，确定停车位的数量和布局，满足居民和商户的停车需求。
4. 基础设施建设（1）铺设给排水管道、电力线路和通信线路等基础设施。
（2）建设照明设施和景观设施，提升商业街的环境品质。
5. 店铺建设（1）按照设计要求进行店铺的主体结构建设。
（2）进行店铺的内部装修，包括地面、墙面、天花板等的装修。
6. 交通设施安装（1）安装交通标志、标线和信号灯等交通设施。
（2）设置人行道护栏和车行道隔离栏，确保行人与车辆的安全。
7. 竣工验收（1）对商业街的施工质量进行全面检查，确保符合设计要求和国家规范。
（2）组织相关部门进行竣工验收，验收合格后交付使用。
三、材料清单1. 建筑材料（1）水泥、沙子、石子、砖块等主体结构材料。
（2）钢材、木材、铝合金等建筑装饰材料。
（3）玻璃、门窗、灯具等室内装修材料。
2. 交通设施材料（1）交通标志、标线、信号灯等交通信号设备。
周庄国际市场营销策划方案
周庄旅游营销策划书一、公司概况（一）公司简介江苏水乡周庄旅游股份有限公司（原苏州周庄古镇旅游集团公司）是江苏省成立最早的镇办旅游企业之一,创业十余年来，公司充分利用、挖掘水乡古镇旅游资源，将水乡古镇内十余处历史人文背景观进行修复和重建，并逐一对外开放。
目前，公司拥有12个景点及旅行社、工艺品商店、餐厅、游船公司、民居客栈等20多个部门，已形成吃、住、行、游、购、娱一条龙服务体系。
公司的目标是追求卓越，成为一流企业。
2001年4月改制为股份制企业，现公司注册资本为5700万元人民币，员工400余人。
经营范围主要包括国内旅游、工艺美术制售、实业投资、国内贸易、万三系列食品制售。
2002年营业额1.1亿元。
公司所获荣誉：1999年度全国旅游先进集体；2001年全国百强国内旅行社第二名；2002年11月通过ISO9001质量认证。
（二）产品简介周庄是隶属于江苏省昆山市和上海交界处的一个典型的江南水乡小镇，于2003年被评为中国历史文化名镇，有“上有天堂，下有苏杭，中间有一个周庄”的美誉，最为著名的景点有富安桥、双桥、沈厅。
富安桥是江南仅存的立体形桥楼合壁建筑；双桥则由两桥相连为一体，造型独特；沈厅为清式院宅，整体结构严整，局部风格各异；此外还有澄虚道观、全福讲寺等宗教场所。
国画大师吴冠中评周庄时说“黄山集中国山川之美，周庄集中国水乡之美”，周庄凭借其天独厚的水乡古镇旅游资源，经过十多年的努力成功造就了“中国第一水乡”，开创了江南水乡古镇游的先河。
二、周庄市场分析（一）国际市场营销环境1、全球旅游市场依旧保持在地区不平衡中的稳步发展20010年，全球的前五个旅游目的地中，有三个在欧洲（西班牙，法国，意大利），一个在美洲（美国），一个在亚洲（中国）。
从中我们不难看到，全球旅游市场的发展在地域之间还是极度不平衡的。
而恐怖主义频发的中东地区，旅游产业几乎为零。
此外，尽管近些年来旅游市场持续疲软，但是如果排除恶劣的自然灾害频发事故的影响，全球旅游市场还会稳步增长。
周庄商业业态发展规划方案
周庄商业业态发展规划方案1.引言1.1 概述概述部分应该简要介绍周庄商业业态发展规划方案的背景和重要性。
周庄作为具有悠久历史和独特风貌的古镇，吸引了大量游客和商家。
然而，随着社会经济的发展和人们对生活品质的追求，周庄商业业态面临着新的挑战和机遇。
因此，本文旨在分析周庄商业业态的现状和潜力，提出可行的发展规划方案，以期为周庄的商业发展提供有效的指导和支持。
文章结构部分内容可以包括本文的主要章节和内容安排，例如：1.2 文章结构：本文将分为三个主要部分：引言、正文和结论。
在引言部分，我们将概述周庄商业业态发展规划方案的背景和重要性，并阐明文章的目的。
在正文部分，我们将进行周庄商业业态现状分析，揭示周庄商业业态发展的潜力，并提出具体的发展规划方案。
最后，在结论部分，我们将对整篇文章进行概括总结，展望未来的发展趋势，并提出相关建议。
通过这样的结构安排，读者能够清楚地了解本文的内容组织和逻辑结构。
"1.3 目的":本文旨在通过对周庄商业业态的现状分析和发展潜力分析，提出科学合理的商业业态发展规划方案，以促进周庄经济的持续发展和繁荣。
同时，本文还旨在为相关政府部门和企业提供参考，帮助它们更好地制定相关政策和规划，促进周庄商业业态的可持续发展。
2.正文2.1 周庄商业业态现状分析周庄是一座历史悠久的古镇，拥有丰富的文化底蕴和独特的水乡风情。
随着旅游业的蓬勃发展，周庄商业业态也日渐丰富多样。
目前，周庄的商业业态主要集中在传统手工艺品店铺、特色小吃餐饮、民宿酒店和游船观光等。
传统手工艺品店铺是周庄商业的一大特色，吸引了大量游客前来购买各具特色的手工艺品和纪念品。
在周庄古镇的各个角落都能看到这样的店铺，其中不乏一些拥有悠久历史的老店，受到了游客们的喜爱。
特色小吃餐饮也是周庄商业的一大亮点，许多当地美食和特色小吃在这里得到了诠释和发扬。
各种传统美食和创新美食吸引了无数游客前来品尝。
此外，周庄的民宿酒店也在近年来迅速发展，为游客提供优质的住宿体验。
周庄镇土地利用整体计划
目录前言 (1)第一章总则 (3)第二章土地资源利用状况和潜力分析 (8)第三章土地利用目标和方针 (11)第四章土地利用结构调整 (14)第五章土地用途分区 (15)第六章大体农田爱惜 (18)第七章土地开发、复垦和整理 (20)第八章城镇土地利用规划 (23)第九章近期计划（2005年） (25)第十章计划实施与治理 (26)第十一章附那么 (27)前言新土地治理法对土地治理方式的最全然改革是实施土地用途管制制度，其核心在于依照土地利用整体计划严格治理和利用土地。
而要实施土地用途管制，最重要的是土地利用整体计划必需具有科学性、前瞻性和可操作性。
为了对土地实行宏观操纵，微观和谐，爱惜和合理利用有限的土地资源，妥帖处置“用饭”与“建设”、“进展”与“爱惜”的关系，和谐安排各业用地需求，确保经济建设的持续稳固进展，依照《中华人民共和国土地治理法》、中共中央国务院《关于进一步增强土地治理切实爱惜耕地的通知》和国务院公布的《大体农田爱惜条例》及省、市有关文件精神，通过调查分析研究，在充分挖掘土地资源利用潜力的基础上，以上级下达的建设占用耕地、补充耕地和净增耕地三项操纵指标为依据，综合平稳城建、农业、交通、水利、工业等部门之间的用地关系，运用科学理论与方式对全镇土地利用结构进行优化配置。
在镇党委、政府、人大的直接领导及市国土局的指导下，在镇政府有关部门的大力支持下，从1997年开始，整体计划工作组对全镇土地进行了用途分区，确信了各区的用途管制要求、划定了大体农田爱惜区、编制了土地整理和土地开发复垦计划、制订了计划实施和治理方法，并于1998年10月完成了土地利用整体计划修编工作。
该计划已通过昆山市土地利用整体计划修编评审组评审并取得江苏省人民政府批准实施。
原计划在1998至2001年期间取得了较好的贯彻实施，在耕地爱惜、建设用地计划治理、土地用途管制等方面发挥了踊跃作用。
可是，随着时刻的推移，阻碍计划的有关因素已发生了较大转变，同时，因经济快速进展、城市化进程加速和农业结构调整、城镇体系战略调整等阻碍，原土地利用整体计划在建设用地和大体农田空间布局、建设用地供给总量等方面慢慢暴露出一些与新形势不相适应的问题。
周庄项目
生态农家游 水果采摘、吃农家宴
1天 较高 餐饮、采摘水果费用
古镇度假游 观赏小桥、流水、人家； 体验江南古镇历史韵味 1天 较低 餐饮、门票、纪念品
名人故里游 观看古建筑， 了解历史文化 1-2天 较高 门票、餐饮等
重复购买性 几乎为零
几乎为零
几乎为零
名山秀水游
观山、戏水、 亲近自然
1-2天
较低
门票、餐饮、 住宿等
核心价值点
位于周庄传统风貌保护区内 上海到达周庄的门户 京杭大运河支线必经之地 地块三面环水，项目板块内水系 丰富
项目难点
如何承接周庄旅游带来的客户资 源； 如何在缺乏深度消费配套资源的 情况下，实现客户连续性消费； 商业区规划面积较大，与居住区 如何配合形成合力。
前往周庄
昆山传感器产业 基地
房产市场分析
C 住宅——处于旅游地产发展初级阶段，以联排别墅和酒店式公寓为主
盛世明珠
江南人家
凌湖随园
周庄CBH
高林水乡花园
基本情况 物业类型
占地面积一般20-40万平方米 占地120亩，绿化率45%
占地48万平米，总建 占地10万平米，容积率 占地500余亩，总建筑面
4万平方米
0.76
积10万平方米
天润周庄项目
天润周庄项目——世联流程模式运用
第一阶段
第二阶段
项目整体定位与发展战略 物业发展建议及启动区策略
第三阶段 营销战略与策略
工作
•周庄土地市场、房地产市场调研； •周庄旅游市场等相关主题调研； •对政府官员、专家及消费者深度访 谈； •目标消费者调查； •相关案例研究。
•周庄房地产市场产品研究； •相关旅游市场产品研究； •目标消费者需求偏好调研； •江南水乡相关案例研究。
勘察报告专项方案
1 概述1.1工程概况昆山XX拟兴建周庄XX项目，拟建工程在昆山市周庄镇XX，据设计图纸，拟建物为商业、创意文荟、影院、地库等，总建筑面积约43953.12m2，其中地上27653.12 m2，地下16300 m2。
拟建物抗震设防类别为标准设防类，受业主委托我企业承接该部分岩土工程具体勘察，并于1月29日出具《周庄XX项目》（HBK-25）岩土工程具体勘察汇报。
1.2拟建工程建（构）筑物性质依据业主提供资料，拟建场地为XX、XX、XX三个单体，2～6层，总高23m左右。
单体通常柱网为8.4×12m，XX顶层存在大跨框架，最大跨度为20m左右。
单体全部有一层地下室，且连成一片，埋深约6m，本工程通常框架柱底轴力为3000kN（标准值），最大单根柱底轴力约为7000kN(标准值) 。
本工程抗震设防烈度为7度，设计基础地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。
商业、酒店、影院楼抗震设防类别均为丙类。
结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。
地基基础设计等级为乙级，基础设计安全等级为二级。
拟建物位置、具体尺寸及勘探点部署详见《建筑物和勘探点平面位置图》。
1.3拟建工程勘察等级表1.31.4其它该工程由业主委托同济大学建筑设计研究院（集团）进行施工图设计。
2、勘察实施规范、标准、勘察目标、技术要求及工作方案2.1勘察工作实施关键规范、标准〈1〉、建设单位提供电子版建筑总平面图及勘察技术要求〈2〉、《岩土工程勘察规范》（GB50021-）（）；〈3〉、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-）；〈4〉、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-）；〈5〉、《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-）；〈6〉、《建筑抗震设计规范》（GB50011-）；〈7〉、《岩土工程勘察安全规范》(GB50585-) ；〈8〉、《土工试验方法标准》（GB/T50123-1999）；〈9〉、《静力触探技术标准》（CECS04：88）；〈10〉、《工程测量规范》（GB50026-）；〈11〉、《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120-）；〈12〉、《岩土工程勘察汇报编制标准》（CECS 99：98）；〈13〉、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-）；〈14〉、《预应力混凝土管桩基础技术规程》（DGJ32/TJ109-）；〈15〉、《房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件编制深度要求（）》等。
周庄源-未来水乡项目策略报告
沿路 商店
企业 会所
特色 会议
围绕 水休闲/水娱乐/水享受/
水生活 设计理念和功能导向 而建立的综合配套设施系
统
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第四部分：客群定位
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购买动机
投资为唯一目的的客户群体，以转卖或出租为投资途径。 商务需求为主的自用客户群体，属大型公司或集团的不动 产置业行为，其中也包含一定的投资成分。其需求除了商 务为主之外，员工福利休养场所、员工培训基地等功能也 将得以实现。
其功能主要集中在“体验”上，营造休闲的氛 围，形成与都市截然不同的生活意境。 商业部分也是“体验”的一部分，以源于江南 社会传统素材而又经过现代创意而成的“新江 南商业系统”，创造一种江南文化的现代体验。
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周庄源 未来水乡
度假居住系统 体验商业系统 户外商务系统
私家 别墅
景观 公寓
特色 酒店
沿水 商店
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第三部分：
功能定位
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复合型旅游休闲港湾
其功能主要集中在“休闲” 上，满足“在家度假”的生 活梦想。以“液态生活”为 主题，将原汁原味水乡生 活以原生态的景观加以升 华。为了满足不同层面客 群的需求，设置多层次产 品，但拥有是一样的舒畅 度假生活。
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市民郊游度假基地和
水乡生活体验基地
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购买动机
以家庭，朋友的度假需求为主的自用客户群体，是个人的 置业行为，也隐含一定的投资成分。投资自用兼有的客户 群体。极少量的日常居住客户群体。由于距城市中心地带 较远，一般家庭在此居住将会觉得不方便，日常购物等一 系列问题很难得到较好的解决。所以真正选择日常居住的 应为极少数。
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江阴市周庄镇商业项目定位报告报告单位：商业管理公司江阴项目组（一）周庄镇宏观分析地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。
地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。
人口：133></a>.8万全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。
自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。
2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。
2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。
1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地；本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。
地块条件分析指标名称指标数用地面积43554㎡用地性质旅馆业用地、商办混合用地、住宅建筑密度不大于40%容积率不大于2.4绿化率不小于30%商住面积酒店+商业+办公不大于72000㎡。
其中酒店客房不小于200间，办公用房不小于15000㎡，不大于20000㎡。
住宅面积不大于32000㎡商业停车小汽车80辆/万㎡，非机动车500辆/万㎡用地指标项目地块图1、本项目的用地性质为商住混合用地；2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500 ㎡，其中商业部分面积为20000 ㎡左右；3、项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商业物业；地块周边现状分析拆迁安置区1000户0.7万人口佳兆业地块（待建设）0.4万人口卧龙湖别墅小区250套0.2万人口拆迁区200户0.15万人口100户0.1万人口1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区；2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手；3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。
1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。
2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。
2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。
1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。
1.5项目SWOT分析项目内容优势地块方正、昭示性好，适宜商业的规划居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主劣势人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业机会中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区威胁传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力1.6小结本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。
本案未来的发展主要受制于城区的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。
另一制约因素，当地传统商业区已存在大型现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。
（二）商业市场分析2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。
*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。
*商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。
*预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。
*当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开2.2商业分析主要集中式商业区域名称商业面积（万㎡）空置面积（万㎡）经营情况北新路东方百业3.21.81楼百货面积空置80%，其他楼层基本无空置；2楼3楼为超市业态，经营惨淡。
苏宁电器承租2楼1000㎡，受超市人流制约，惨淡经营时代超市0.5无无空置面积，经营情况好吉麦隆超市1无1层为超市，中低档次，经营情况好。
2楼承租给网吧如海超市0.5无无空置，经营状况不佳华联超市0.30.1经营很差合计62——所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。
超市竞争激烈，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。
5000-8000㎡的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。
2.3商业中心案例：东方百业购物中心项目最大特点：硬件最好的商业物业，地理位置优越（位于市区核心商圈）；项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱；对我司的借鉴：持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内；应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。
2.4小结人口与商业体量的配比关系: 目前周庄镇常住人口约13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与商业面积比例接近1.7：1，距离超市开设条件尚有距离。
（一般超市每平方米的建筑面积，需要3个消费者支撑；而百货则需要5－6个消费者支撑）商业空置率有待消化商业发展阶段:人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。
城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。
原因分析：人口不足：一般百货店的面积在3.5万平方米左右，需要21万人口的支撑，目前周庄城镇居民不足15万人，因此不足以支撑一个百货店的发展。
消费外流：由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城市消费。
案例借鉴：客观评估本案适宜发展的商业体量；位于县镇级区域的商业体楼层不应高于3层；商业意在培育，应预有约3年的市场培育期；在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，（三）本案定位考虑因素交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求1.道路情况：城市主干路延伸线2.公交车线路数量2路，可达1.商圈级别：镇商业中心外围2.商业特征：超市卖场、沿街私人商铺1.医院：无2.景观：镇广场（规划中）3.学校：幼儿园、小学4.公交站1.交通规划：增加公交线路，站点设计2.商业规划：区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群中档消费（周庄镇三个大队拆迁社区居民）为主及高档消费（周边别墅区居民及镇富裕阶层）为辅消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当3.1.1业态要求（商务、居住、政府要求）政府规划要求：商业建面不少于20000㎡。
11月江苏地产会议暂定商业面积12000㎡3.1.2分级模型商业类型服务人口辐射距离经营面积代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型Clubs3000人以下100-500米3000㎡以下内部会所小区内部道路无步行2-5分钟邻里型Neighborhood3000-50000人1-2千米3000-20000㎡住宅底商，街区，集中物业支路，次干道公交站点步行、骑车、机动车10-15分钟区域型Department50000-150000人5-10千米20000-50000㎡复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟3.1.3业态选择百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。
考虑因素主要内容对本案定位启示商业现状人口与商业面积比：人口与商业面积比例1.7：1商业过剩：目前集中式商业总体量约在6万平方米，空置约2万平方米；人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合：原因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，城中的商业情况是本案的最好参照；目前中集中式商业在营面积在8万平方米商业发展趋势消费趋势：居民消费逐步向发展型、享受型发展商业格局：商业在镇中轴线方向发展城市规划：中部集商业金融、文化、科技、居住于一体应该提高休闲、娱乐、教育等业态比例增设服务商业人群的业态，如会所、商务餐饮等商业案例研究楼层数：位于县镇级的商业体楼层不应高于3层；创新：在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，单体楼层不宜超过3层区域发展案例研究体量：规模须与片区规划人口相匹配；或有足够的实力吸引其他片区的居民前来消费业态：根据片区规划、商业体量确定主力店发展路径：以主力店为基础，用零售店铺平衡租金收益以主力店带动新区商业体的发展与片区规划人口相匹配自身优劣势优势具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；采取谨慎性原则与片区规划人口相匹配劣势规划人口偏少，不能支撑大体量商业的发展；本案定位考虑的具体因素住宅类型商业类型商业建面商业业态组合品牌化程度定位商业功能必备业态业态比例城郊住宅邻里型（中间型）12000㎡餐饮：中型餐饮、特色餐饮购物：社区标超、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：书报音像、中介、汽车护理餐饮：购物：休闲：服务：3：4：2：1以中小型业态为主，品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。
建筑类型楼层底商2层结论建议：方案目标：1、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。
并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。
因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足；2、以主力店带动新片区商业体的发展，吸引其他片区的居民前来消费。
业态规划：经营面积（㎡）总面积（㎡）面积比例经营楼层位置要求社区标超5000600047.06%1-2层主出入口/主干道家电卖场10001-2层主出入口/主干道餐饮商户快餐类：100-500250019.61%1/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道西餐咖啡：200-800中式酒楼：1000-3000美容美发美发：50-1006004.71%2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求美容：200-1000便利店50-2001501.18%1层靠近主出入口，离居住区域较近服装饰品30-806004.71%1层主力承租面积通常位于1层，具体位置要求较好的展示面服务配套30-1008006.27%1/2层靠近主出入口，离居住区域较近休闲类500-10008006.27%1/2层无特殊要求，具体位置要求较好的展示面生活家居100-2003002.35%1/2层新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层1、2层皆可中介、银行中介：30-505003.92%1层位置要求不高，可移动弹性较强银行：200-600其他10-405003.92%1层位置要求不高，可移动弹性较强业态指标业态面积比例规划：入口商街型：有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高，便于后期带合约销售社区商业布局规划（四）项目财务测算4.1测算说明及结果按体量2万测算购物中心的土地成本、建安费用等，根据江阴市场情况、项目区位、以往我司购物中心建造标准等来编制；测算年限30年；以2017年开业为起始点；租金增长、其他收入的增长，前2年基本无增长；第3年至第20年，租金及其他收入保持较快增长，而第21年至第30年保持较慢增长；项目面积分配：指标面积(㎡)2010年月租金(元/㎡)总面积26667商业面积：2000022.7停车场面积：6667业态配比业态面积租金业态比例超市800017.5元/㎡/月40％娱乐300030元/㎡/月15％餐饮300030元/㎡/月15％百货零售店600022.5元/㎡/月30％商业营业面积20000总建面26667停车场面积6667开业首年基本租金29.94元/㎡/月本案起始租金在2010年基础上每年按4%基本增长率进行递增。