周庄镇商业项目定位规划

江阴市周庄镇商业项目定位报告

报告单位：商业管理公司江阴项目组

（一）周庄镇宏观分析

地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。

人口：133>.8万

全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。

自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。

1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地；本案距离周庄镇传统商业旺区

2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。

地块条件分析

指标名称

指标数

用地面积

43554㎡

用地性质

旅馆业用地、商办混合用地、住宅

建筑密度

不大于40%

容积率

不大于2.4

绿化率

不小于30%

商住面积

酒店+商业+办公不大于72000㎡。其中酒店客房不小于200间，办公用房不小于15000㎡，不大于20000㎡。

住宅面积不大于32000㎡

商业停车

小汽车80辆/万㎡，非机动车500辆/万㎡

用地指标

项目地块图

1、本项目的用地性质为商住混合用地；

2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500 ㎡，其中商业部分面积为20000 ㎡左右；

3、项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商

业物业；

地块周边现状分析

拆迁安置区

1000户0.7万人口

佳兆业地块（待建设）

0.4万人口

卧龙湖别墅小区

250套0.2万人口

拆迁区

200户0.15万人口

100户0.1万人口

1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区；

2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手；

3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。

1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；

自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。

1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式

1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。

1.5项目SWOT分析

项目

内容

优势

地块方正、昭示性好，适宜商业的规划

居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主

劣势

人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展

政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业

机会

中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区

威胁

传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力

1.6小结

本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。

（二）商业市场分析

2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。

*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。

*商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。

*预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。

*当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开

2.2商业分析

主要集中式商业

区域

名称

商业面积（万㎡）

空置面积（万㎡）

经营情况

北新路

东方百业

3.2

1.8

1楼百货面积空置80%，其他楼层基本无空置；2楼3楼为超市业态，经营惨淡。苏宁电器承租2楼1000㎡，受超市人流制约，惨淡经营

时代超市

0.5

无

无空置面积，经营情况好

吉麦隆超市

1

无

1层为超市，中低档次，经营情况好。2楼承租给网吧

如海超市

0.5

无

无空置，经营状况不佳

华联超市

0.3

0.1

经营很差

合计

6

2