上海金桥产业地产商业模式深度解读

上海金桥产业地产商业模式深度解读
前言：在上海产业地产领域，园区知名度最高的，莫过于张江高科与漕河泾开发区。

至于本文探讨的金桥经济技术开发区，拜张江与漕河泾盛名所赐，属于一块常年被人所忽视的产业集聚区。

可其实，这座面积仅占上海1/260、浦东新区1/50的金桥园区，却贡献出了上海1/15、浦东新区1/4的工业经济规模。

在产业运营、产城融合、区域转型等方面，金桥园区也有着诸多自己的核心竞争优势，某些地方甚至早已超越张江高科与漕河泾开发区。

产业集聚——从出口加工区到经开区
“上海金桥经济技术开发区”诞生于1990年，最早被称之为“上海金桥出口加工区”。

顾名思义，20多年前产业运营的核心，肯定是承接国际制造业转移，引进外资企业。

作为中国大陆第一个国家级出口加工区，金桥的出现，可谓是一举扭转80年代末期，上海工业品市场不足、工业增速下滑的局面。

截止到2000年，金桥已顺利引进377个项目，内部有26家公司被《财富》杂志评为全球500强，形成了以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业为骨干的产业集群。

工业总产值达457亿元，占浦东新区总产值的28%，真正完成了上海出口替代和出口创汇的历史使命。

进入21世纪后，金桥率先提出“优二进三”，即优化提升制造业能级，大力发展生产性服务业，愈发追求与世界高端产业同步发展。

2012年10月，“上海金桥出口加工区”正式更名为“上海金桥经济技术开发区”，标志金桥已从最初“出口加工1.0版本”逐步演进为“制造2.0版本”，如今正迈向“智造3.0版本”冲刺。

在产业转型过程中，金桥牢牢抓住国际产业向高端化、服务化转变的时代机遇。

除制造业以外，许多企业研发设计总部、跨国公司销售和售后服务中心纷纷落户于此，生产性服务业逐步集聚，使金桥成为了一座制造业和生产性服务业双轮驱动的开发区。

譬如新能源汽车行业，金桥开发区在上汽通用向新能源汽车领域转型的基础上，进一步吸引了中兴新能源汽车、国家电动汽车工程实验室等项目落户于此。

在移动视讯方面，金桥积极引入电影频道及VR／AR项目，向新一代互联网信息产业中心迈进，现在已形成了“龙头企业+基地+基金+中小企业集聚”发展模式。

碧云社区——上海产城融合典范之作
中国20世纪的开发区，普遍轻视产城融合，忽略了美好生活对人才流动的影响。

而金桥出口加工区在成立之初，就对生活问题显得格外重视。

其中，值得称道的，当属金桥碧云国际社区。

此处既是上海规模最大、综合环境最具创意特色的新型国际社区，亦是举世公认最具美誉度的宜居宜业地标式国际社区。

不过，说起碧云社区的设立，却又是一段浦东开发开放的风云往事。

1997年，“园区大会名人堂”定义为浦东模式创新者的杨小明在外高桥保税区IT产业领域成功招商引资后，被奉命调往金桥集团。

虽然90年代金桥工业飞速成长，但接手的却依旧是一个“烫手山芋”。

那金桥问题究竟何在？杨小明察觉到，园区缺乏住宅学校等配套设施，日常生活极不方便。

外资企业高管被迫选择住在浦西（那时可没隧道），每天上下班基本是横穿大上海，大幅限制了园区吸引力。

为此，杨小明看准时机、力排众议，提出建设金桥内部的碧云国际社区。

一经建成，就受到外籍人士的广泛欢迎，纷纷掏钱购买别墅。

同时，为避免日后房屋供不应求，保证住宅长期盈利能力，杨小明最终实际做了一种当时的长租公寓模式。

碧云国际社区除住宅功能外，更具有综合配套功能，现已基本满足境外人士及家属居住、休闲、购物、交际、教育、医疗等方面需求。

职工与高管在开发区内部，足不出户就能享受到便捷交通与多彩生活。

而张江高科、漕河泾在产城融合这一点上，与金桥开发区相比，则有所欠缺。

园区生活配套建设存在明显短板之处，上下班仍有市郊长距离奔波的现象存在，直接扯了自身产业吸引能力的后腿。

园区名称工业/产业配套服务说明
标准配比50% 50% 此标准为科技园区使用70% 30% 此标准为工业园区使用
金桥开发区80% 20% 以金桥路为界，紧密相连，互为依托北科建50% 50% 先建产业园，再做配套商务住宅开发龙岗天安数码城60%—65% 35%—40% 一般60%产业用地，35%住宅用地
金桥经济技术开发区，根据目前产业发展状况来看，应该是介于科技园与工业园区之间。

园区生产与配套比例应在7:3与5：5之间较为恰当。

因此，金桥开发区的产城融合，配套比例还是相对偏低，未来仍有进一步提升空间。

金桥园区未来发展方向
金桥经济技术开区定位于“新兴城区开发运营商”，方升（园区大会）认为此定位是值得商榷的。

目前，一般国控园区的定位都趋向于“区域经济推动者”与“产业发展促进者”。

然而在产城融合理念深入人心，诸多国控园区在此基础上将定位升级为“城市运营商”。

而反观金桥开发区的“新兴城区开发运营商”，就让人觉得差了点意思。

（1）对于金桥开发区而言，发展基本已局限于现有的区域内，难有新的项目产生，何谈新兴城区开发。

（2）“城区”与“城市”相比，“城区”更倾向于城市的一部分，在区域功能方面有所欠缺。

而“城市”的定位将会更加突出自身产业、配套建设等全方面的运营能力。

（3）金桥2017年的年报中提到要成为上海科技创新中心的一部分，单纯的“新兴城区开发运营商”定位无法展现金桥开发区的未来发展方面。

方升研究（园区大会）认为“国际创新产业社区”或许更加贴切。

金桥开发区的定位问题只是上海国控园区对于品牌宣传方面一贯轻视态度的侧面体现。

造成这种氛围最大的原因可能就是这些运营上海国控园区的高层，都属于上世纪体制内的老人，在他们所属的年代，上海国控园区没有市场的竞争，根本不需要任何品牌宣传。

可现在，市场环境彻底变了，即使张江高科也不能再墨守成规啦！
（1）市场环境发生变化
除了国控园区之外，越来越多的民营园区加入竞争，诸多民营园区产业运营能力有直追老牌国控园区之势，竞争愈发激烈。

（2）人才结构发生变化
对于老一辈而言，印象中仍有浦东四大集团的概念。

但随着新一批80、90，甚至00后的涌入，缺乏新时代营销的上海国控园区，对于人才的吸引将落于人后。

（3）园区竞争发展变化
现阶段产业园区的竞争从单纯的区域、价格转变为了园区理念、定位、产品、产业服务等的全方位竞争。

需要让更多的企业、人才了解到产业园区的优势能力，品牌将至关重要。

并且对于新时代而言，人们更加注重直观的视觉感受。

除定位以外，上海金桥开发区未来的发展壮大还需突破体制的瓶颈。

这一点与张江高科、外高桥保税区并无二致，同是国控园区，都面临着行政指令摊派与市场化运作、管委会与上市公司、政企合一与分离间的博弈协调问题。

（1）金桥的集团公司与上市公司在产业园区方面，与张江一样仍存在同业竞争的情况。

如何合理分配协调二者的资产，避免同质化竞争，是未来金桥必须要理顺的地方。

（2）金桥作为市国资委、区国资委旗下的国有企业，必然要执行诸多非市场化的经济任务。

这与上市公司为投资者负责的理念背道而驰。

并且因为上海园区一条不成文的规定，“产业园区不能走出上海”，对于发展成熟的金桥，已经遭遇了发展的天花板，如何有效协调市场化盈利性与国控非市场化间的矛盾，是金桥要克服的一大难关。

相对于上海产业园区行业的“画地为牢”，北京的中关村、北科建，深圳的深圳科技工业园、深投控（深圳湾），近年来纷纷走出原有区域，在全国各地进行异地拓展。

上海的国控园区发展理念是否已经落后太多了？。