成本对标案例北京金隅万科城二期
(房地产管理)房地产经典案例
北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书目录1.万科城市花园项目简介 (3)1.1.万科集团简介 (3)1.1.1.万科集团 (3)1.1.2.北京万科 (6)1.1.3.北京万科物业 (6)1.2.北京万科城市花园 (7)1.2.1.市场定位 (7)1.2.2.开发过程 (7)1.2.3.价格策略 (8)1.2.4.宣传方式 (8)1.2.5.前期总结 (8)2.百合园、云枫阁销售企划 (10)2.1.市场二次定位 (10)2.1.1.客户群特征分析 (10)2.1.2.竞争对手分析 (15)2.2.产品设计 (18)2.2.1.设计思想 (18)2.2.2.户型介绍 (18)2.2.3.产品数量 (20)2.3.销售计划 (22)2.3.1.公司利润与回款要求 (22)2.3.2.工程施工进度计划 (22)2.3.3.销售计划 (23)2.3.4.开盘准备 (24)2.3.5.销售进度安排 (25)2.4.价格策略 (27)2.4.1.影响定价的因素 (27)2.4.2.价格策略 (27)2.4.3.滞销对策 (28)2.5.销售控制 (29)2.5.1.价格控制 (29)2.5.2.整体楼盘 (29)2.6.促销方案 (29)2.6.1.目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考） (29)2.6.2.诉求点 (30)2.6.3.交通潜力 (31)2.6.4.各销售阶段诉求点 (31)2.6.5.产品包装 (32)2.6.6.销售渠道 (33)2.6.7.主要宣传方式 (33)2.6.8.年度宣传计划 (37)2.7.销售管理 (43)2.7.1.营销 (43)2.7.2.前台销售 (43)1.万科城市花园项目简介1.1.万科集团简介1.1.1.万科集团万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。
公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并进行跨地域房地产经营。
房地产成本管理RF2.30-3：住宅项目全成本对标与改进建议
F2.30-3：住宅项目全成本对标与改进建议1 项目概况从上表可看出，可售率降低2.5%，可售单方成本增加达156元/m，因此：在强排规划阶段,应重点控制“可售率”，合理或尽量减少社区公建、架空层配置，适当安排地面停车。
1.2 户均面积与比例成本对标从下表可以发现：两项目开发成本基本相同，B在土地成本、财务成本优势明显，A在建设成本控制上有明显优势（低18%）。
2.1 前期工程费对标2.2住宅单体/合约价对比从以下两张比较表可以发现，B高出237元/m2（11.5%）的主要原因：a. 客观因素（结构层数）：占20元/m2建面；b. 可能存在超设计/配置标准（不见光/桩基、砌筑）：占56元/m2；c. 配置标准（见光/层高、外门窗、栏杆、内装、电梯、入户门、泛光照明等）：占168元/m2；d. 引用新产品（外保温+反光涂料），外装饰减少60元/m2；e. 备用金（变更控制、重计量预备金）87元/m2。
B在桩基设计、配置标准、变更控制等方面，仍有一定优化潜力。
①基础工程桩基、试桩及检测70114建安成本对比虽然因容积率高出50%引致B 地库建两层，从下表可以发现，B在地库设计方面仍有一定的优化空间，特别是：地面停车比例、停车效率（m2/辆）、层高、变更控制等。
地库/配置标准对标2.4 基础设施费对标B从下表可以发现，B：a. 营销费用略高；b. 管理费较高，主要为总部管理费分摊较高，项目管理费略高10%，如能适当控制开发周期，项目分判3 成控效能从上表的效能对标中发现：B在“造价咨询费很高”、“人均效能较低”，原2；，项目管理费将会得到更好控制。
房企控成本必须从两点拉通设计和成本
房企控成本必须从两点拉通设计和成本地产进入下半场，开源变得越来越难，房企不得不使劲地向成本“拧水龙头”。
这段时间以来，房企为了降本增效，可谓花样百出，手段不一而足。
但是，无论减员降薪还是内部节流，终究只是权宜之计。
长远来看，还是得从流程上提效、以及提升项目精细化管理程度上发力。
举一个最典型的例子，以前的地产项目往往是只能先设计后测算，以至于方案反复修改，设计周期延误，最终不得不以降低设计标准的“硬着陆”手段去满足目标成本的要求。
所谓“设计一条线，成本千千万。
”设计方案对项目建安成本的影响占到85%，是成本控制的关键点。
不过，目前房企对此显然重视程度不够。
而在设计及成本标准化的背景下，不少设计师也养成了“流水线”作业的习惯，对于成本管控并没有太强的主观意识。
图纸阶段，设计师如何更好的承担起成本管控的重任？本文的作者，是一名从业多年的地产设计师。
他根据自己的实战经验，以商业项目为例，梳理了建筑设计过程中，可以进一步深入或优化的成本管控动作。
以下就是其中的精华内容，供大家参考。
成本浪费的根源是各类无效面积设计方案中要系统优化、反复检查建筑面积是成本存在的根本，存在面积就意味需要有结构，机电，幕墙和装修等等的投入。
在方案设计过程中，由于方案比选不充分、成本测算漏项、对设计规范解读不到位等原因，造成的无效、低效面积指标，是成本浪费的主要来源。
减少无效、低效成本，可从以下七个方面入手：1、减少无用面积这里主要指严控地下车库室面积和设备房面积的占比。
商业地下车库属于配建面积，所需的建安成本最终会分摊到计容单方成本，因此地下车库的面积在满足停车数量的前提下，当然是越小越好，在方案设计阶段通过反复优化单车位面积指标就能基本判断地下车库的设计是否高效合理。
举个例子，某商业地产公司内部的控制指标如下:无人防情况下单车位面积为38平方米，如人防面积占比不超50%，指标为41平方米，人防面积占比大于50%时，为44平方米，如在塔楼投影叠加情况下，可再增加2-5平方米。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
住宅产品绿色健康建筑认证的增量成本专项解析——以中国铁建·理想家项目实践为案例
住宅产品绿色健康建筑认证的增量成本专项解析——以中国铁建∙理想家项目实践为案例文/云荻1，陈焕朵2，林晗11.得乐室（北京）建筑科技有限公司，2.中铁房地产集团北方有限公司随着“3060”双碳目标和“健康中国2030”的不断推进，建设人民群众满意的好房子“是大势所趋”。
一方面住宅产品的绿色低碳表现已成为开发商所必须履行的社会责任；另一方面，住宅产品的商业属性要求其最终住户能够充分感知到产品价值，于是健康性能作为住宅产品品质提升的重要抓手，也被越来越多的开发商所关注和应用。
绿色健康建筑的认证是检验项目最终绿色健康性能的有效卡尺。
然而，很多房地产开发商对绿色健康建筑认证存在较大疑虑，认为绿色健康技术的投入势必会造成较高的增量成本，于是对绿色健康建筑认证的应用望而却步。
中国铁建·理想家项目由中国铁建房地产集团开发，项目定位获得中国绿色建筑评价标准三星级认证、LEED绿色建筑标准金级认证，中国健康建筑标准二星级认证，以及WELL健康建筑标准金级认证。
本项目在开发过程中对绿色健康技术的成本进行详细分项计量，为绿色健康建筑认证的实际增量成本提供了实际数据。
中国铁建·理想家项目内涵盖居住用地和教育用地两种属性，居住用地为企业持有的租赁型商品房，教育用地为幼儿园。
本次项目对绿色健康技术的增量成本统计仅覆盖居住用地的商品房部分。
项目内的居住用地面积总计46849m²，地上建筑面积13万m²，地下建筑面积68000m²，共计户数1418户。
中国铁建·理想家项目将绿色健康技术高度融合应用于项目的开发建设，并在开发建设中对项目所应用的绿色健康技术的成本进行详细统计，测算绿色健康建筑认证的成本增量。
这里的“成本增量”指将按照传统开发配置的住宅产品作为基准项目，为达到绿色健康建筑认证的相关要求而额外采取的绿色健康措施或配置的设备，致使本项目发生高于基准项目对应成本的费用。
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！引言为什么要做产品适配标准管理？是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准，提升项目的成本控制水平，进而达到提升房企的整体运营能力。
也是为了房企检讨固有的产品标准，颠覆习惯的操作思维，开拓新的采购资源，从而提高产品适配能力。
在这一方面，万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。
产品适配体系的原则：为前期项目定位下的系列产品包，在满足经营需要的前提下，可在前期定位时跨产品体系确定产品包。
成本模块：本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。
各模块设置A/B/C三级配置，同时配置有T类部品包（层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等）供项目提升品质时选用。
将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块：标准由成本部牵头，各模块由专业部门负责，根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。
各部门职责成本管理部1、负责本标准的制定、修订和解释。
2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法，结合市场变化对相关标准进行调整。
设计管理中心1、负责项目规划方案的经济性；负责单体、地库、公建等结构指标的控制；负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。
2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通，确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。
3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。
设计管理中心—景观组负责景观标准制定。
设计管理中心—室内组负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。
营销管理中心1、负责项目前期楼盘的整体定位，减少后期因定位不准带来的成本重大变化。
2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下，将客户需求按价值排序，配合设计部确定相对应的部品配置，并负责营销相关费用最优控制。
工程管理中心1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行，并对技术方案的经济性进行论证，以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。
高层建筑裙房设计及案例分析
高层建筑裙房设计及案例分析目录一、高层建筑裙房设计概述 (2)1. 裙房设计的重要性与意义 (2)2. 裙房设计的基本理念与原则 (3)3. 高层建筑裙房设计的分类 (5)二、裙房设计要素 (6)1. 建筑设计 (7)（1）总体布局 (8)（2）立面设计 (9)（3）结构设计 (11)2. 景观设计 (12)（1）绿化配置 (13)（2）水景设计 (14)（3）照明设计 (16)（1）装修风格 (18)（2）功能分区 (19)（3）细节处理 (21)三、裙房设计案例分析 (22)1. 案例一 (23)（1）项目背景介绍 (24)（2）设计理念与思路 (25)（3）设计亮点分析 (26)（4）实施效果评价 (27)2. 案例二 (28)（1）项目背景介绍 (30)（2）设计策略与方法 (31)（3）功能布局与流线设计 (32)（4）实施效果分析 (33)（1）项目背景及规模 (36)（2）设计理念与风格定位 (37)（3）景观环境及配套设施设计分析 (37)一、高层建筑裙房设计概述在现代城市建筑设计中，高层建筑裙房往往占据着重要的地位。
裙房作为高层建筑的一部分，不仅与主体建筑相呼应，而且在建筑整体形象、功能布局以及交通组织等方面起着至关重要的作用。
裙房的设计需要综合考虑多方面因素，裙房的高度和体量应与主体建筑相协调，以形成和谐的整体形象。
裙房的功能布局应根据实际需求进行合理划分，确保各功能区域的使用效率和便利性。
裙房的安全性也是设计中不可忽视的重要方面，需要采取有效的防火、抗震等安全措施，保障人员安全。
在案例分析部分，我们可以选取一些具有代表性的高层建筑裙房设计实例，深入剖析其设计理念、结构特点以及实际效果等方面的内容。
通过对这些实例的分析，可以更加全面地了解裙房设计的实际情况和重要性，为相关设计人员提供有益的参考和借鉴。
1. 裙房设计的重要性与意义随着城市化进程的加快，高层建筑在城市建设中扮演着越来越重要的角色。
北京万科物业节能改造全案
北京万科物业节能改造全案北京万科物业节能改造全案来源：《中国物业管理》XX年第十一期“节约能源，绿色环保”是二十一世纪人类追求的目标，欲达到此目标，非一蹴可及，需运用智能、心思及良知北京万科物业自XX年起，将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点工作内容之一而贯穿始终北京万科物业以不降低现场服务品质为前提，采取具有一定技术含量的节能降耗是我们工作的原则与底线为实现这一目标，公司与社会各类节能产品企业协作，在公司所管项目内逐步推进实施各类节能改造，取得了一定的成效中水设施改造案例2则案例1：北京万科物业中水处理站在实际运行中发现，每日回收的中水原水仅为60 m3左右，经处理后的中水不能满足小区户每日约m3的卫生洁具用水，每日需补充约m3自来水去弥补中水水源的不足，增加了中水处理供应成本北京市规定中水价为1元/m3小区中水设备每处理1m3的中水成本为元/m3，因中水原水不足而每日补充m3的自来水混合向业主室内卫生洁具供应中水，则中水成本为元/m3，远高于北京市规定的中水价格若按实际处理中水元/m3成本价格向业主收取，业主难以理解和接受，中水设备将被迫闲置改造设想利用回收杂排水，制备中水用于绿化中水为混合式回收，回收四栋楼内户业主室内卫生间洗浴、洗衣、厨房等混合杂排水，中水设备处理方式为生物处理方式为充分利用业主可回收的杂排水实现二次利用，达到节能效果，经在现场实际考察研究，决定将中水原水管道经改造后不再接入户业主室内，而是接至绿化用水管道改造方案具体改造时管道的敷设布局见图2所示：绿化节水效果评估通过将中水用于绿化改造后的使用效果观测，采用中水浇灌的m2的绿地草坪、绿地植物等长势良好，没有出现任何不良反应将业主的杂排水处理为中水用于绿化，每日可节约绿化用水30m3，北京地区年绿化浇水养护期为天，经实际装表验证，利用中水用于绿化每年节约水费元案例2：在总结中水用于绿化降低养护成本基础上，北京万科物业又将另一小区一直闲置的中水设施进行改造用于绿化用水，作为其节能挖潜、降低成本的措施之一由于该小区业主的常住率较低，所能回收业主的杂排水严重不足，致使其中水设备处于闲置北京万科物业借鉴“案例1”的改造方式，对该小区利用中水进行绿化浇灌的改造，年节约绿化用水成本元通过改造，北京万科物业两个项目利用业主生活杂排水处理为中水用于绿化浇灌，每年可节约绿化用水成本元电梯节电器的试点和应用根据中国电梯行业协会最新统计，我国目前电梯的数量为万台，国内每年电梯的增长数量超过15万台据统计，每台电梯每天耗电在50—之间，按XX年底全国电梯数量统计，全国电梯每年的耗电量为亿，相当于大亚湾核电站二年多的发电量北京万科物业XX年有台电梯在运行使用，电梯的年耗电量约万度，电费约万元，按节电率10%计算，预计可节省近35万元/年左右电梯电能回馈原理：利用电梯曳引机发电电梯的构造相当于一个两端分别悬挂轿厢和对重块的定滑轮组，起滑轮作用的曳引机实际上就是一部电动机电梯在工作状态下，由曳引机拖动负载做功，完成机械能和电能相互转化的过程当电梯轿厢重量小于对重块重量时，电梯上行时曳引机发电，下行耗电；反之，则上行耗电下行发电当电梯重载下行和轻载上行时，所产生的机械能也会通过曳引机和变频器转化成直流电能这些多余能量被临时存储在变频器直流回路的电容中，随着电梯工作时间的持续，电容中的电能和电压越来越高，这就好比是一个水池中的水位越来越高，如果不及时释放就会溢出，导致过压故障，所以在电梯机房的控制柜上部设置了释放此能量的电阻，电阻在吸纳这部分能量时产生热能而使机房内温度升高如何释放电容中的电能？传统采取的方法是：通过外接发热电阻使电能转化成热能散发出来这种方法效率低，而且对周围环境的影响很大，电梯正常运行环境条件是 5～40℃，为保证电梯设备运行稳定，给电梯机房散热，必需加装空调和风机设备在有些情况下，给机房降温的空调耗电量甚至超过了电梯本身利用电梯曳引机发电节电原理1）电能回馈状态直观：可连接常用电度表，电能回馈时可使电度表反转，向电网回馈电能 2）回馈的电能，频率及其他技术参数基本满足电网要求，不会对电网造成污染电压畸变<5%，符合-3-2及GB/T对电网谐波的技术要求3）电梯运行时：空载上行节电35%，满载下行节电45%4）回馈器所回馈的电能即刻被就近的用电设备所消耗，如电梯轿厢照明、控制柜本身电器消耗等 5）制动电阻不在发热，有效的减少降温空调投入运行时24小时连续消耗的电能6）对使用频繁、额定载重量大的电梯，如20层以上高层住宅电梯，在早晚乘梯高峰时节点效果比较明显无机房电梯的节点效果相对较低节电效果北京万科物业选择所管项目中一批具有代表性的电梯进行节能测试，电梯生产厂家免费提供并安装了节电器，改造后电梯节电效果均在20%以上在试验巡查过程中，未安装节电器电梯控制箱上的制动电阻运行温度达60℃以上，室内必须开启空调安装了节电器的制动电阻温度不超过25℃，室内温度在34 ℃左右，电梯机房空调基本上不用投入运行因所测试的电梯使用频率、层站、荷载等不同，所测试出的数据不能完全代表不同节电器产品的节电率高低，但是经实测，这批改造后的电梯节能效果均能达到20%以上公共区域人体感应灯和车库照明改造采用人体感应控制照明实现节电北京万科物业在管某小区的公寓楼楼道照明原来采用的是声控延时开关，此小区南侧紧邻市政路，1、2号主楼距市政道路仅70米，晚间道路过往车辆的发动机引擎和鸣笛声均能达到声控开关的工作条件，致使楼道公共照明成了常明灯，造成能源浪费为降低公共区域照明电费，北京万科物业决定在1、2号主楼的墙壁上安装人体红外感应开关，夜间楼道内无人经过时，开关探头感应不到由人体释放的红外信号，开关电源不能接通，灯具就不会被点亮，按照楼内居住人群构成特性，每天夜间灯具使用频率大概在30%左右经实际使用测试，该公寓所更换的个人体感应开关的成本在半年内即可收回，每年节约的公共楼道照明电费用达2万元以上，其他管理项目公共区域的照明控制也在参照金阳公寓方式有计划的进行改造，实现技术节能应用T55照明技术实现车库照明节能无采光地下车库的照明大大增加了物业管理的成本，在不降低车库照明品质的前提下，有效降低电费成本是北京万科物业节能降耗的一项重要工作经选择、测试，公司决定采用北京菲安科技有限公司T55型三基色节能灯进行改造为规避风险减少改造初期的投资，进一步验证T55型灯具实际节电效果，公司与菲安科技有限公司协商，协商结果是菲安公司以“零投入”方式免费为m2的车库，提供套T55型节能灯具，以证明该产品的节电效果使用T55型节能灯具改造后的车库经抄表验证，其节电率可达%北京万科物业已开始在其他六个具备地下车库的项目中逐步推进T55型照明灯的改造，其整体节电效果已达38%。
万科-北京金隅万科城开盘前工作总结报告-17个子文件-2008年
三、销售工作进程－－第三阶段（2008年4月6日至5月2日）共1个月
销售部培训及考核
业务体全体考核 样板间讲解员考核 正式接待客户 业务员正式通知客户（正式售楼处开放信息、样板间开放信息、办 卡信息、开盘信息） 价格的总价区间释放及说辞 具体价格表释放及说辞 正式售楼处开放、样板间开放、购房意向卡办理、开盘活动的流程 培训 客户分析报告及客户描摹
金隅万科城客户描 摹20080413.doc
四、公司给予的配合支持
设计部 中期－样板间装修、效果图、沙盘工作跟进 销售手册在开盘前4个月给初稿，2个月前给终稿。（销售 手册是销售对客户的权威说辞） 现场围挡位置选择 工程部
前期－样板间户型选择、风格选取。市场客户定位及时沟通
示范区围挡为主选择
工程进度及时通报 售楼处的水电保障 售楼处正常保洁工作 售楼处正常保安工作
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项目开盘
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昌平区羽 毛球精英赛 昌平周刊 派发海报
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新浪软文 及搜房软文 昌平周刊 短信
昌平周刊 北青报广
完成答客问的定稿文件 业务员培训（关于销售手册的培训、沙盘讲解、答客问） 制定接电接访制度、礼仪制度、销售规范制度、奖惩制度 制作模拟楼盘表、选房意向表统计客户意向（将客户进行分类整理）
“加强培训”万科会入会方式及权益，万科公司、万科物业公司品牌，实 例培训户型图讲解，时时监督来电来访规范 安排销售代表到周边精品调研
万科城住宅户型调整方案研讨(ppt 27页)
工图；根据前段时间二期人防施工图备案的经验，很可能还要重新调整人防规划； 2）消防初设：落地凸窗等问题涉及到消防措施，还需要重新咨询或申报消防； 3）规划许可证：基本确定调整方案后需要到规划局咨询，征求规划局意见，是否会
金隅万科城二期 住宅户型调整方案
2008.07
常用规避面积 方式
初步调整方案 项目概况
调拟整调方 前整案 后方示 对案式例比
目录 context
调整后续相关 问题
户型合理性 设计后续工作 报批后续工作 工程方面问题 成本增加情况
一、规避面积计算的方式 结合项目及地区的实际情况，准备采用上表中阳台和凸窗两种方式。
需要相应调整卫生间等布局，使改造后的平面趋于
合理。
No
约13平米
Image约25平米
三、对立面影响较大，需要重新整理立面方案。 2）各专业工种修改图纸 3）测绘单位复核面积 初步调整后还需要复核面积指标，以最终落实修改方案细节；
二、初步调整方案
注： （1）增加面积不占用容积率 （2）二期住宅总面积为185528平米，增加约6.3%
二、初步调整方案
1. 项目概况
1）目前的设计阶段： • 规划复函已取得：各楼间距及角 点坐标已确定，楼座位置及外轮 廓不能改变（不含局部凸窗、少 量阳台）； • 2-1#至2-5#楼工程规证取得： 明显的平面调整、改变各楼面积 等需要重新报规证（含大户型A1 及所有小户型）； • 全套施工图完成，并于7月4日取 得初审意见。
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二、初步调整方案
4. 方案调整前后对比：
4）调整前后：小户型
万科四季花城一期成本分析
万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。
其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。
单价增加约6%。
3.水景设备花费了35万元。
硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。
控制成本的重点是结构及铺贴方案。
从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。
硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。
乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。
软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。
医院项目全过程造价咨询典型案例
医院项目全过程造价咨询典型案例目录一、内容描述 (2)1.1 项目背景与意义 (2)1.2 全过程造价咨询的重要性 (3)二、全过程造价咨询概述 (4)2.1 全过程造价咨询的定义 (6)2.2 全过程造价咨询的特点 (7)三、医院项目全过程造价咨询流程 (8)3.1 前期调研与立项阶段 (10)3.2 设计阶段 (11)3.3 施工阶段 (12)3.4 竣工阶段 (13)四、医院项目全过程造价咨询案例分析 (14)4.1 案例一 (16)4.1.1 项目背景 (16)4.1.2 造价咨询过程 (17)4.1.3 成果与启示 (19)4.2 案例二 (20)4.2.1 项目背景 (22)4.2.2 造价咨询过程 (23)4.2.3 成果与启示 (25)4.3 案例三 (26)4.3.1 项目背景 (28)4.3.2 造价咨询过程 (29)4.3.3 成果与启示 (31)五、全过程造价咨询在医院项目中的应用策略 (32)5.1 预算编制与审查策略 (34)5.2 工程变更与签证策略 (35)5.3 竣工结算与审计策略 (37)六、结论与展望 (39)一、内容描述本案例旨在详细阐述医院项目全过程造价咨询的核心要点，通过具体案例分析，展示造价咨询在项目管理中的重要作用和价值体现。
本案例选取了一家大型综合医院建设项目，涵盖了从项目策划到竣工验收的全过程。
在项目初期，造价咨询单位即介入项目，与业主方共同明确项目目标和要求，制定合理的造价控制策略。
在项目实施过程中，造价咨询单位密切关注市场动态，对材料价格、设备采购及劳务费用等进行实时监控和分析，确保项目成本控制在合理范围内。
造价咨询单位还积极参与项目变更管理，对变更内容进行细致评估，提出合理化建议，有效避免了项目成本的额外增加。
在项目竣工验收阶段，造价咨询单位对项目进行全面梳理和结算审核，确保项目造价数据的准确性和完整性。
本案例通过详细描述医院项目全过程造价咨询的各个环节，充分展示了造价咨询在保障项目质量、降低项目风险、提高投资效益等方面的重要作用。
万科城12项工业化应用案例！
万科城12项工业化应用案例！万科▪两提一减万科新工艺展示（一）万科市政先行（二）万科周边园林绿化先行项目伊始，红线外周边园林美化启动，工地刚开工，客户即看到风景（三）万科铝模工艺①采用铝模的意义②万科铝模实施目标③万科铝模工艺流程④万科铝模实施效果混凝土结构：施工精度高，线条、分格缝、滴水线一次性成型，观感好。
不再依赖传统木工。
取消抹灰、收口，铝合金门窗、阳台栏杆干作业安装。
每栋楼减少砌筑、抹灰、运输、打凿、搅拌、杂工等工人50-60人。
工期、安全文明：干净整洁，周转材料少，节约工期，提高效率。
标准层结构：5天/层；落架时间：200天；园建进场：结构施工时标准层结构：5天/层;落架时间290天;园建进场：落架完成⑤万科铝模5天一层循环作业表铝模图纸深化1、窗边深化：取消窗边砂浆塞缝；滴水线槽结构一次成型2、砼墙体与砌体接触部位深化：砼墙体取消抹灰3、阳台反坎深化4、构造柱深化5、线条的深化（四）万科全混凝土外墙为了将系统配模的精度优势扩展到整个外墙，将外墙上及外墙以外的非结构构件，如后砌墙体、构造柱、空调板、外立面竖向薄板等统一为混凝土构件并与主体结构一次浇筑，从而减少工序，提高效率，实现外墙取消抹灰。
（五）万科结构拉缝结构拉缝：是指在构造混凝土墙体与剪力墙之间设置竖向和水平柔性材料，使构造墙体不参与结构计算。
经过结构调整后还必须设置构造混凝土墙体的部位，可通过结构拉缝实现外墙全混凝土一次浇筑。
结构拉缝一般由内外PVC U型固定止水卡槽和拉缝材料组成。
拉缝材料应符合防火、防水、弹性、强度、耐候性等要求，可采用高强度挤塑板（欧文斯科宁或同等材料）。
（六）万科样板先行万科在所有在建项目推行工程质量样板引路，使之成为工程施工质量管理的一项工作制度，即根据工程实际和样板引路工作方案制作实物质量样板，配上反映相应工序等方面的现场照片、文字说明，使技术交底和岗前培训内容比较直观、清晰，易于了解掌握，同时也提供了直观的质量检查和质量验收的判定尺度，从而有利于消除工程质量通病，有效地促进工程施工质量整体水平提高。
成本控制案例——北苑515号住宅楼工程-建筑造价论坛-建筑技术实践-能源世界-...
成本控制案例——北苑515号住宅楼工程-建筑造价论坛-建筑技术实践-能源世界-...成本控制案例——北苑515号住宅楼工程1工程简介北苑居住区五区515号住宅楼工程，位于北京市朝阳区立水桥，建设单位是北京城建工程承发包有限责任公司，设计单位是北京市建筑设计研究院，监理单位是北京市万宇监理公司，质量监督单位是北京市质量监督总站化工工程监督站。
工程为塔式大模板建筑，建筑面积24501m2，地下2层，地上25层。
合同开工日期为2001年3月30日，合同竣工日期为2002年8月11日，总工期为500天，质量目标为“结构长城杯”，单位工程为“市优”，现场管理为“市级文明工地”。
(1)成本设计项目经理部在工程开工之前编制了北苑居住区515号住宅楼的成本设计(成本计划)。
计划成本(目标成本)是指项目经理部根据企业的承包办法、企业内部各种消耗水平及价格、同类工程经验、当期的费用计划及其他有关资料，按规定的成本项目计算的成本。
计划成本反映了在一定时期内计划要达到的成本水平。
将它与计划期内实际成本进行比较，可作为项目经理部考核和评价成本节超的依据。
预算成本是根据施工管理部门和经营管理部门确认的当期工程预算和有关规定，将其中属于预算成本的直接费和间接费部分，按成本项目编制。
预算成本与实际成本比较，是考核企业成本节超的依据。
施工成本是在单位工程施工预算的基础上，按照施工预算定额和施工中的人工和材料消耗量，并扣除技术组织措施和降低成本措施在施工过程中可能实现的节约额来进行编制。
它与同一单位工程预算比较，一般应小于工程预算。
“两算对比”后的差额，即工程预算和施工预算比较后的差额，就是企业预期可能实现的成本降低额，既可作为进行成本预测和编制成本计划的参考资料，又可以作为成本控制的依据。
(2)成本计划编制方法成本设计采取了实际计算分级编制的方法，即先由各成本责任股室提出分管成本项目的降低成本的计划，再由项目经理部汇总编制全工程的施工成本设计。
万科城二期工程建设项目可行性研究报告
西安万创置业有限公司万科城二期工程建设项目可行性研究报告编制单位：二0一一年二月目录1 总论 (1)1.1 项目概况 (1)1.2 建设单位情况 (3)1.3 项目提出的必要性 (3)1.4 研究的范围 (5)1.5 编制依据 (5)1.6 研究结论及建议 (6)2 区域概况及经济状况 (8)2.1 区域概况 (8)2.2 区域规划 (10)2.3 经济状况 (11)3 房地产市场发展分析 (13)3.1 宏观运行背景 (13)3.2 2010年市场分析 (15)3.3 西安房地产现状 (21)3.4 2011年市场预测 (27)4 工程建设方案 (31)4.1 总平面设计 (31)4.2 规划方案 (33)4.3 建筑单体设计 (35)4.4 结构设计 (37)4.5 给排水设计 (38)4.6 暖通设计 (41)4.7 燃气设计 (43)4.8 电力电信设计 (43)4.9 景观环境设计 (49)4.10 环保、环卫 (49)5 土地利用及建设条件 (50)5.1 项目选址及用地方案 (50)5.2 土地利用合理性分析 (50)5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 (50)5.4 建设条件 (50)6 节能措施 (52)6.1 节能依据 (52)6.2 节能措施 (52)6.3 能耗分析 (56)7 环境影响评价 (57)7.1 设计依据 (57)7.2 环境影响评价应坚持的原则 (57)7.3 项目位置环境现状 (58)7.4 项目建设与运营对环境的影响 (58)7.5 项目建设期环境保护措施 (58)7.6 项目运行期环境保护措施 (60)7.7 环境影响评价 (60)8 安全与消防 (62)8.1 安全措施 (62)8.2 消防 (63)9 组织机构及项目组织管理 (65)9.1 施工组织机构 (65)9.2 项目建设管理机构职责 (65)9.3 人力资源配置 (66)9.4 工程建设管理措施 (66)10 工程实施进度安排 (68)10.1 实施进度计划 (68)10.2 建设工期 (68)10.3 工程实施进度安排 (68)11 投资估算和资金筹措 (70)11.1 编制依据 (70)11.2 估算范围 (70)11.3 投资估算 (71)11.4 资金筹措 (71)12 财务分析与评价 (73)12.1 编制依据 (73)12.2 基本参数 (73)12.3 销售收入、营业税及其附加估算 (74)12.4 销售总成本 (74)12.5 土地增值税 (75)12.6 利润总额 (75)12.7 所得税 (75)12.8 财务盈利性分析 (75)13 招标投标管理 (77)13.1 编制依据 (77)13.2 招标方案 (77)13.3 招标应遵循的原则 (78)13.4 评标要点 (79)14 结论与建议 (81)14.1 结论 (81)14.2 建议 (81)附件：企业法人营业执照附图：1、用地范围图2、总平面布置图1 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称：万科城二期工程建设项目1.1.2 建设单位：西安万创置业有限公司1.1.3 法人代表：孙嘉1.1.4 建设性质：新建1.1.5建设工期：2011年4月～2014年3月1.1.6拟建地点：西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村1.1.7拟建规模及建设内容1.1.7.1 拟建规模本项目总征地面积163754.0m2（约合245.631亩），其中：净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），代征路面积26582.7m2（约合39.874亩），代征绿地面积23940.0m2（约合35.910亩）。
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房间
（高档项目如华侨城做法）（北京公司做法） Nhomakorabea正常成本
解决方案：
增加80元/平米
增加150元/平米
（含内墙）
建议北京公司采用普通外墙做法（即钢筋砼墙体仅是计算要求即可，其余用砌体填充 墙）。墙地比由7.5%降到合理范围（4%~4.5%）。
备注：外墙全部采用受力钢筋混凝土的做法几乎没有，一方面增加钢筋混凝土造价，另一方面，建筑刚
《北京金隅万科城二期》
④小结
1、多部门积极协作，多方案比较测算（集团万创、成本、产品部、 北京公司设计、成本、工程等部门 ）。 2、充分理解规范。
一个概念：关于对“满堂红防空地下室” 的理解。
• “十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室”：这条规定全国大部分城市要求都 是一样的，仅是指“人防的应建面积”而非“人防的位置” • “满堂红地下室”是指： “满堂基础的地下室”，而不是“超过十层建筑的人防，必须设在楼下面” 。
• 满堂基础顾名思义，就是用板梁墙柱组合浇筑而成的基础，称为满堂基础。一般有板式（也叫无梁式） 满堂基础、梁板式（也叫片筏式）满堂基础和箱形基础三种形式。 30%的理解：单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的30%修建。 • 如果单间工程已是人防地下室，则不需要再无限增加30%（会陷入死循环）。
7000平米人防分散布置，设5个防护单元、10个人防口 部，效率低，若正常集中布置，设4个单元8个口部即可 主要原因是“对国家人防设计的两个规定理解有歧义” （1）将“满堂红人防”误解为“必须要建在本栋楼下 面”；其实是指：面积=本栋标准层 （2）对“地上建筑投影范围之外的地下建筑应按其面积 的30%修建人防”误解为： 只要主体以外的地下室都要增设30%的应建人防面积，而 没考虑如果本身就是人防地下室，就可以不再增加面积了
成本对标系列案例：
案例编号 编写日期
DBALJZ11 20090410
编写人
王俊敬
北京金隅万科城二期
特点： • 多部门积极配合（北京公司内部、总部各部门和北京公司之间） • 优化成本较大（地下750万元，地上2800万元）
13.5.9
1
《北京金隅万科城二期》
① 原方案主要问题 原方案主要问题
1、7000平米人防分散建在5栋塔楼 下方，专用人防，平时没有使用功能
7栋 28F
人防地下室 (全埋） 2栋 9F
解决方案：
1、人防集中设置，平时做汽车库
人防地下室与半地下车库紧邻布置，既省了三条汽车坡 道，又在地下停车总数不变的情况下，可以少做约6000 平米的半地下室，节省大量投入成本
3栋 28F
6栋 28F
4栋 7F
人防地下室
10栋 26F 甲1栋 2F 5栋 26F
度非常大，又会增加地震力，反过来进一步又增加了钢筋混凝土的造价，浪费成本约150元/平米-----本 项目二期面积约18.8万平米， 从2003年以来，北京公司开发的小高层、高层项目约有76万平米，全部采用钢筋砼外墙。
13.5.9
4
《北京金隅万科城二期》
③优化效益
地下室方案优化后，直接减少土建成本约750万元，少做半地 下室面积约6000平米，停车率从44平米/辆优化到29.6平米/辆
《北京金隅万科城二期》
② 解决方案-地下室
集中做一个半地下车库：面积5845平米， 停车245辆，停车率23.9平米/辆
8栋 15F
1栋 28F
做7000平米的集中人防地下室，平时停 车约202辆，停车率控制在35平米/辆 塔楼下方不做地下室，楼座也不再抬起
无地下室 9栋18F 半地下车库 半地库 非人防地下室
3、停车综合考虑总图、地下室功能等因素，尽量集中布置。 4、高层住宅钢筋砼墙体只要满足计算即可，外墙不必全部采用钢筋砼 受力墙。
13.5.9
6
2、半地下室集中布置
仅做一块靠场地边缘的半地下车库，使90%以上的场地保 持平整，既有利于布置道路、消防及登高面、景观绿化 等，又可以避免因抬高楼座而投入的土方成本
3、各塔楼首层地坪不再抬高
调整后方案：北京金隅万科城二期总平面图
13.5.9 3
《北京金隅万科城二期》
② 解决方案-上部建筑墙体
房间
房间
8栋 15F 无地下 室 9栋18F 半地下车库 半地库 非人防地下室 6栋 28F 全埋人防地下室 5栋 26F 1栋 28F 2栋 7栋 28F 3栋 28F 4栋 7F 9F
人防地下室
10栋 26F
原方案
调整方案
上部墙体优化墙地比从7.5%以上优化至正常范围4%~4.5%， 每平米优化成本约为150元，本项目优化约2800万元。 13.5.9 5
2、分别设三个半地下车库，总面积 11730平米，停车447辆，停车效 率低，且需多做三条汽车出口坡道 3、为了室外地面与半地下室顶取平， 各塔楼底座均垫高了1.5米，做法浪费 4、住宅外墙和大部分内墙全部采用钢 筋砼受力墙，浪费巨大。
原方案：北京金隅万科城二期总平面图
13.5.9 2 外墙全部采用受力钢筋混凝土的做法几乎没有，一方面增 加钢筋混凝土造价，另一方面，建筑刚度非常大，又会增 加地震力，反过来进一步又增加了钢筋混凝土的造价