房地产金融实务第5-7章
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❖ 国内信用评级机构
成为评级机构需要经过国家批准。国内本来 有五大，政府各部门发的全牌照的资信评级机构， 分别为大公国际，中诚信国际，联合资信，上海 远东资信，上海新世纪评级。新世纪市场份额很 小，只有市场不到5%的份额，而上海远东后因 一些原因退出了评级市场。现在资本市场评级业 务只剩下四家了，大公，中诚信，联合,瓜分了 资本市场95%以上的份额，上海新世纪基本忽略 不计，市场影响力非常小。
25
近三年连续盈利，发行前三年的累计净利润超过3,000万人民币；
最近一期末，无形资产（扣除土地使用权、水产 养殖权和采矿权等后）在净资产中所占比例不高 于20％。 近三年连续盈利，最近3个会计年度净利润均为 财务指标 正数且累计超过人民币3,000万元 。
发行人最近三年经营活动现金流量净额累计超过
❖ 练习，某信用等级BBB级开发企业申请银 行贷款，由AA级企业担保，贷款3年，项 目风险等级AAA级，计算综合风险度。
12
Fra Baidu bibliotek
▪ 信用等级系数的取值规则
❖ AAA级：30%；AA级：50%；A级：70%；BBB级：90%
▪ 贷款方式系数的取值规则
❖ 信用贷款：100% ❖ 金融机构提供担保：10%-20% ❖ 省级非银行金融机构提供担保：50% ❖ AA级以下提供担保的为：100% ❖ 商品房抵押：50%
5,000万元或最近三个会计年度的营业收入累计 超过3亿元。
董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事
独立董事 且独立董事中至少包括一名会计专业人士（指
具有高级职称或注册会计师资格的人士）。
同业竞争
控股股东不得与上市公司从事相同产品的生产 经营，以避免同业竞争。
26
6.2.2 主板市场发行上市的流程
16
❖ 国外信用评级机构
❖
目前国际公认的专业信用评级机构只有三家，分别
是穆迪、标准普尔和惠誉国际。
❖
1、穆迪（Moody）公司的创始人是约翰·穆迪，穆
迪评级和研究的对象以往主要是公司和政府债务、机构
融资证券和商业票据，最近几年开始对证券发行主体、
保险公司债务、银行贷款、衍生产品、银行存款和其他
银行债以及管理基金等进行评级。目前，穆迪在全球有
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6.2 房地产企业上市的条件和流程
6.2.1主板市场上市的条件
生产经营符合国家政策 持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人，向社
会公开发行的股份不少于公司股份总数的25％；如果公司股本总额 超过人民币4亿元的，其向社会公开发行股份的比例不少于15％。发 起人认购的股本数额不少于公司你发行股本总额的35% 发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产占 总股本数的比例不得高于20% 股本不少于5000万 发行前三年累计净经营性现金流超过5,000万人民币或累计营业收入 超过3亿元；无形资产与净资产比例不超过20%；发起人近三年无重 大违法行为
5.2.1 房地产开发贷款的受理
▪ 申请 ▪ 资格审查 ▪ 借款人资质
❖ 一级、二级、三级、四级
▪ 借款人资信 ▪ 开发项目应具备的条件 ▪ 开发项目资本金比例 ▪ 其他条件
3
❖ 一级资质：
１．注册资本不低于５０００万元； ２．从事房地产开发经营５年以上； ３．近３年房屋建筑面积累计竣工３０万平方米以上，或者累计完成 与此相当的房地产开发投资额； ４．连续５年建筑工程质量合格率达１００％； ５．上一年房屋建筑施工面积１５万平方米以上，或者完成与此相当 的房地产开发投资额； ６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人 员不少于４０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于２０人，持有 资格证书的专职会计人员不少于４人； ７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》制度； ９．未发生过重大工程质量事故。
5
❖ 三级资质：
１．注册资本不低于８００万元； ２．从事房地产开发经营２年以上； ３．房屋建筑面积累计竣工５万平方米以上，或者累计完成与此相当 的房地产开发投资额； ４．连续２年建筑工程质量合格率达１００％； ５．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人 员不少于１０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于５人，持有资 格证书的专职会计人员不少于２人； ６．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计 等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； ７．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》制度； ８．未发生过重大工程质量事故。
资信评级，是一种社会中介服务为社会提 供资信信息，或为单位自身提供决策参考。
14
15
❖ 信用评级的等级 ❖ 即反映资信等级高低的符号和级别。
有的采用5级，有的采用9级或10级，有的 采用4级。有的用A、B、C、D、E或特级、 一、二、三、四级表示，有的用AAA、AA、 A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示， 也有的用prime1、prime2、prime3、Not
❖ 项目市场定位评价 ❖ 供求现状及趋势评价 ❖ 竞争能力评估 ❖ 销售前景评估
▪ 投资估算与资金来源评估
❖ 总投资：开发成本和开发费用 ❖ 开发成本：7项 ❖ 资金来源的评估
▪ 自有资金、预售收入、其他
▪ 财务评估
10
❖ 担保方式评价
▪ 保证 ▪ 抵押 ▪ 质押
❖ 贷款综合评价
▪ 计算贷款综合风险度
21
5.4 房地产开发贷款的风险管理 5.4.1 主要风险 5.4.2 建立风险管理保障机制 5.4.3 风险管理 1）风险评价 2）风险控制 3）贷款质量监测与考核 4）对于房地产开发风险贷款的处置
22
❖ 案例分析
23
第六章 房地产企业权益融资（1）：上市
6.1房地产企业上市融资的历程回顾。 ❖ 1993年以前的开放阶段。 ❖ 1993-1999年上半年的明令禁止阶段。 ❖ 1999年下半年开始的解禁试点阶段。
股的董事会决议文件 ▪ 拟定新股份公司资本计划：注册资本、股份发行额、未来三年利
润。 ▪ 编制公司章程 ▪ 审核新公司未来三年利润 ▪ 编制招股说明书和股份募集方案 ▪ 发起人购股并出具验资报告 ▪ 确定公司常年顾问 ▪ 汇总文件批文证书 ▪ 律师提出法律意见书
29
6.上市准备操作： ▪ 委托证券登记公司签订上市交易监管协议 ▪ 与承销商签订股票发行协议 ▪ 编制发行与上市方案与报告书及摘要 ▪ 邀请上市推荐人 ▪ 申报证交所并审定上市资格 ▪ 向证监部门取得批准文件和发行规模 ▪ 募股结束后编制发行报告和股东名册
6
❖ 四级资质：
１．注册资本不低于１００万元； ２．从事房地产开发经营１年以上； ３．已竣工的建筑工程质量合格率达１００％； ４．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理 人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人； ５．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有 相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； ６．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明 书》制度； ７．未发生过重大工程质量事故。
情况
❖ 贷款卡复印件 ❖ 董事会成员名单和签字样本
▪ 项目相关资料
❖ 可行性研究报告
❖ 项目立项批复文件
❖ 四证复印件
❖ 销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证
▪ 担保企业资料
❖ 营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企 业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、 董事会决议
7
❖ 限制性条件 （1）—（11）
❖ 贷款申请材料
▪ 单位资料
❖ 贷款申请报告 ❖ 营业执照和年检证明、资质证书 ❖ 组织机构代码证书 ❖ 税务登记证明 ❖ 基本账户开户许可证 ❖ 企业章程 ❖ 验资报告 ❖ 法定代表人身份证明 ❖ 近三年资产负债表、利润表、业主权益变动表及销量情况；本年度存借款及对外担保
800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设
有机构，2003年评级和分析的债券总额超过30兆美元，
其股票在纽约证交所上市交易（代码MCO）。
17
❖ 自1975年美国证券交易委员会SEC认可上 述三家公司为“全国认定的评级组织”或 称“NRSRO”（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）后，三家 公司就垄断了国际评级行业。每年的营业 收入穆迪约15亿美元，标准普尔为10多亿 美元，惠誉国际为5亿美元左右。
19
5.2.3 房地产开发贷款的审查与审批 ❖ 贷款审查的主要内容 ❖ 审查要求 ❖ 贷款的审批 5.2.4 房地产开发贷款的发放 ❖ 附录A
20
5.2.5 房地产开发贷款的贷后管理 1）监测 2）管理贷款资料 3）分类检查 4）及时发现潜在风险 5）调整客户授信 6）对列入名单的授信应设立明确指标 7）已清偿贷款的处理
第五章 房地产开发贷款
1
5.1 房地产开发贷款概述
❖ 房地产开发贷款含义 ❖ 房地产开发贷款种类
▪ 信用贷款和担保贷款 ▪ 固定利率和可调利率 ▪ 短期、中期、长期 ▪ 自营性和委托性 ▪ 土地购置贷、开发贷、建设贷款 ▪ 住宅开发、经适房、商业用房等
❖ 房地产开发贷款的目的：财务杠杆
2
5.2 房地产开发贷款的操作程序
▪ 抵押物贷款资料
8
5.2.2 房地产开发贷款调查 ❖ 借款人评价
▪ 借款人基本情况评价 ▪ 借款人素质评价 ▪ 开发项目销售情况评价 ▪ 盈利能力评价 ▪ 借款人信用状况评价 ▪ 借款人发展前景评价
9
❖ 项目评估
▪ 项目建设的必要条件 ▪ 项目建设条件评估 ▪ 项目建设的实施进程评估 ▪ 施工条件评估 ▪ 环境保护条件评估 ▪ 项目市场评估
贷款综合风险度=贷款风险额/贷款额*100% =信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数 贷款风险额=贷款额*（信用等级系数*贷款方式系数*期限
系数*项目等级系数） 综合风险度>60%，为高风险贷款，不予发放。
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❖ 例、某开发企业，信用等级A级，商品房 作抵押，期限4年，项目风险等级A级。
▪ 贷款期限系数的取值规则
❖ 中短期：半年以内：100%；半年—一年：120% ❖ 中长期：1年—3年：120%；3年—5年：130%；5年以上：140%
▪ 项目风险等级系数的确定
❖ AAA、AA、A、BBB对应的风险系数分别为：80%、70%、60%、 50%
❖ 综合评估应注意的问题
13
房地产企业信用评级 ❖ 信用评级：信用评级(Credit Rating)，又称
▪ 与上市顾问签订协议
▪ 取得资产管理机关资产评估的立项文件
4.发起人与顾问机构协作实施企业改组方案
▪ 对资产评估并协同会计师工作：有形资产、无形资产
▪ 取得资产管理机关资产评估报批文件
▪ 律师界定重要合同与产权
▪ 审计主要发起人的会计资料
28
5.筹集股份制公司
▪ 编制设立股份公司可行性报告 ▪ 邀请发起人认股并签订协议 ▪ 取得各发起人资料：营业执照复印件、法定代表人简历、决定入
4
❖ 二级资质：
１．注册资本不低于２０００万元； ２．从事房地产开发经营３年以上； ３．近３年房屋建筑面积累计竣工１５万平方米以上，或者累计完成 与此相当的房地产开发投资额； ４．连续３年建筑工程质量合格率达１００％； ５．上一年房屋建筑施工面积１０万平方米以上，或者完成与此相当 的房地产开发投资额； ６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人 员不少于２０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于１０人，持有 资格证书的专职会计人员不少于３人； ７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》制度； ９．未发生过重大工程质量事故。
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6.2.2 上市流程
1.确定企业发展规划和固定资产投资项目详细计划：
▪ 取得批准文件
2.筹备股份制公司：
▪ 拟定企业股份制改组方案
▪ 取得上级机构和主管部门批准文件
▪ 申请工商局预登记和批准文件
3.聘请财务顾问：
▪ 选择并与财务顾问签订协议
▪ 制定上市全程方案
▪ 选定上市顾问服务机构：
❖ 律师、审计师、会计师、评估师、证券商
❖ 国内信用评级机构
成为评级机构需要经过国家批准。国内本来 有五大，政府各部门发的全牌照的资信评级机构， 分别为大公国际，中诚信国际，联合资信，上海 远东资信，上海新世纪评级。新世纪市场份额很 小，只有市场不到5%的份额，而上海远东后因 一些原因退出了评级市场。现在资本市场评级业 务只剩下四家了，大公，中诚信，联合,瓜分了 资本市场95%以上的份额，上海新世纪基本忽略 不计，市场影响力非常小。
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近三年连续盈利，发行前三年的累计净利润超过3,000万人民币；
最近一期末，无形资产（扣除土地使用权、水产 养殖权和采矿权等后）在净资产中所占比例不高 于20％。 近三年连续盈利，最近3个会计年度净利润均为 财务指标 正数且累计超过人民币3,000万元 。
发行人最近三年经营活动现金流量净额累计超过
❖ 练习，某信用等级BBB级开发企业申请银 行贷款，由AA级企业担保，贷款3年，项 目风险等级AAA级，计算综合风险度。
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Fra Baidu bibliotek
▪ 信用等级系数的取值规则
❖ AAA级：30%；AA级：50%；A级：70%；BBB级：90%
▪ 贷款方式系数的取值规则
❖ 信用贷款：100% ❖ 金融机构提供担保：10%-20% ❖ 省级非银行金融机构提供担保：50% ❖ AA级以下提供担保的为：100% ❖ 商品房抵押：50%
5,000万元或最近三个会计年度的营业收入累计 超过3亿元。
董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事
独立董事 且独立董事中至少包括一名会计专业人士（指
具有高级职称或注册会计师资格的人士）。
同业竞争
控股股东不得与上市公司从事相同产品的生产 经营，以避免同业竞争。
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6.2.2 主板市场发行上市的流程
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❖ 国外信用评级机构
❖
目前国际公认的专业信用评级机构只有三家，分别
是穆迪、标准普尔和惠誉国际。
❖
1、穆迪（Moody）公司的创始人是约翰·穆迪，穆
迪评级和研究的对象以往主要是公司和政府债务、机构
融资证券和商业票据，最近几年开始对证券发行主体、
保险公司债务、银行贷款、衍生产品、银行存款和其他
银行债以及管理基金等进行评级。目前，穆迪在全球有
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6.2 房地产企业上市的条件和流程
6.2.1主板市场上市的条件
生产经营符合国家政策 持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人，向社
会公开发行的股份不少于公司股份总数的25％；如果公司股本总额 超过人民币4亿元的，其向社会公开发行股份的比例不少于15％。发 起人认购的股本数额不少于公司你发行股本总额的35% 发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产占 总股本数的比例不得高于20% 股本不少于5000万 发行前三年累计净经营性现金流超过5,000万人民币或累计营业收入 超过3亿元；无形资产与净资产比例不超过20%；发起人近三年无重 大违法行为
5.2.1 房地产开发贷款的受理
▪ 申请 ▪ 资格审查 ▪ 借款人资质
❖ 一级、二级、三级、四级
▪ 借款人资信 ▪ 开发项目应具备的条件 ▪ 开发项目资本金比例 ▪ 其他条件
3
❖ 一级资质：
１．注册资本不低于５０００万元； ２．从事房地产开发经营５年以上； ３．近３年房屋建筑面积累计竣工３０万平方米以上，或者累计完成 与此相当的房地产开发投资额； ４．连续５年建筑工程质量合格率达１００％； ５．上一年房屋建筑施工面积１５万平方米以上，或者完成与此相当 的房地产开发投资额； ６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人 员不少于４０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于２０人，持有 资格证书的专职会计人员不少于４人； ７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》制度； ９．未发生过重大工程质量事故。
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❖ 三级资质：
１．注册资本不低于８００万元； ２．从事房地产开发经营２年以上； ３．房屋建筑面积累计竣工５万平方米以上，或者累计完成与此相当 的房地产开发投资额； ４．连续２年建筑工程质量合格率达１００％； ５．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人 员不少于１０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于５人，持有资 格证书的专职会计人员不少于２人； ６．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计 等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； ７．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》制度； ８．未发生过重大工程质量事故。
资信评级，是一种社会中介服务为社会提 供资信信息，或为单位自身提供决策参考。
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15
❖ 信用评级的等级 ❖ 即反映资信等级高低的符号和级别。
有的采用5级，有的采用9级或10级，有的 采用4级。有的用A、B、C、D、E或特级、 一、二、三、四级表示，有的用AAA、AA、 A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示， 也有的用prime1、prime2、prime3、Not
❖ 项目市场定位评价 ❖ 供求现状及趋势评价 ❖ 竞争能力评估 ❖ 销售前景评估
▪ 投资估算与资金来源评估
❖ 总投资：开发成本和开发费用 ❖ 开发成本：7项 ❖ 资金来源的评估
▪ 自有资金、预售收入、其他
▪ 财务评估
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❖ 担保方式评价
▪ 保证 ▪ 抵押 ▪ 质押
❖ 贷款综合评价
▪ 计算贷款综合风险度
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5.4 房地产开发贷款的风险管理 5.4.1 主要风险 5.4.2 建立风险管理保障机制 5.4.3 风险管理 1）风险评价 2）风险控制 3）贷款质量监测与考核 4）对于房地产开发风险贷款的处置
22
❖ 案例分析
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第六章 房地产企业权益融资（1）：上市
6.1房地产企业上市融资的历程回顾。 ❖ 1993年以前的开放阶段。 ❖ 1993-1999年上半年的明令禁止阶段。 ❖ 1999年下半年开始的解禁试点阶段。
股的董事会决议文件 ▪ 拟定新股份公司资本计划：注册资本、股份发行额、未来三年利
润。 ▪ 编制公司章程 ▪ 审核新公司未来三年利润 ▪ 编制招股说明书和股份募集方案 ▪ 发起人购股并出具验资报告 ▪ 确定公司常年顾问 ▪ 汇总文件批文证书 ▪ 律师提出法律意见书
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6.上市准备操作： ▪ 委托证券登记公司签订上市交易监管协议 ▪ 与承销商签订股票发行协议 ▪ 编制发行与上市方案与报告书及摘要 ▪ 邀请上市推荐人 ▪ 申报证交所并审定上市资格 ▪ 向证监部门取得批准文件和发行规模 ▪ 募股结束后编制发行报告和股东名册
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❖ 四级资质：
１．注册资本不低于１００万元； ２．从事房地产开发经营１年以上； ３．已竣工的建筑工程质量合格率达１００％； ４．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理 人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人； ５．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有 相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； ６．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明 书》制度； ７．未发生过重大工程质量事故。
情况
❖ 贷款卡复印件 ❖ 董事会成员名单和签字样本
▪ 项目相关资料
❖ 可行性研究报告
❖ 项目立项批复文件
❖ 四证复印件
❖ 销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证
▪ 担保企业资料
❖ 营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企 业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、 董事会决议
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❖ 限制性条件 （1）—（11）
❖ 贷款申请材料
▪ 单位资料
❖ 贷款申请报告 ❖ 营业执照和年检证明、资质证书 ❖ 组织机构代码证书 ❖ 税务登记证明 ❖ 基本账户开户许可证 ❖ 企业章程 ❖ 验资报告 ❖ 法定代表人身份证明 ❖ 近三年资产负债表、利润表、业主权益变动表及销量情况；本年度存借款及对外担保
800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设
有机构，2003年评级和分析的债券总额超过30兆美元，
其股票在纽约证交所上市交易（代码MCO）。
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❖ 自1975年美国证券交易委员会SEC认可上 述三家公司为“全国认定的评级组织”或 称“NRSRO”（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）后，三家 公司就垄断了国际评级行业。每年的营业 收入穆迪约15亿美元，标准普尔为10多亿 美元，惠誉国际为5亿美元左右。
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5.2.3 房地产开发贷款的审查与审批 ❖ 贷款审查的主要内容 ❖ 审查要求 ❖ 贷款的审批 5.2.4 房地产开发贷款的发放 ❖ 附录A
20
5.2.5 房地产开发贷款的贷后管理 1）监测 2）管理贷款资料 3）分类检查 4）及时发现潜在风险 5）调整客户授信 6）对列入名单的授信应设立明确指标 7）已清偿贷款的处理
第五章 房地产开发贷款
1
5.1 房地产开发贷款概述
❖ 房地产开发贷款含义 ❖ 房地产开发贷款种类
▪ 信用贷款和担保贷款 ▪ 固定利率和可调利率 ▪ 短期、中期、长期 ▪ 自营性和委托性 ▪ 土地购置贷、开发贷、建设贷款 ▪ 住宅开发、经适房、商业用房等
❖ 房地产开发贷款的目的：财务杠杆
2
5.2 房地产开发贷款的操作程序
▪ 抵押物贷款资料
8
5.2.2 房地产开发贷款调查 ❖ 借款人评价
▪ 借款人基本情况评价 ▪ 借款人素质评价 ▪ 开发项目销售情况评价 ▪ 盈利能力评价 ▪ 借款人信用状况评价 ▪ 借款人发展前景评价
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❖ 项目评估
▪ 项目建设的必要条件 ▪ 项目建设条件评估 ▪ 项目建设的实施进程评估 ▪ 施工条件评估 ▪ 环境保护条件评估 ▪ 项目市场评估
贷款综合风险度=贷款风险额/贷款额*100% =信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数 贷款风险额=贷款额*（信用等级系数*贷款方式系数*期限
系数*项目等级系数） 综合风险度>60%，为高风险贷款，不予发放。
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❖ 例、某开发企业，信用等级A级，商品房 作抵押，期限4年，项目风险等级A级。
▪ 贷款期限系数的取值规则
❖ 中短期：半年以内：100%；半年—一年：120% ❖ 中长期：1年—3年：120%；3年—5年：130%；5年以上：140%
▪ 项目风险等级系数的确定
❖ AAA、AA、A、BBB对应的风险系数分别为：80%、70%、60%、 50%
❖ 综合评估应注意的问题
13
房地产企业信用评级 ❖ 信用评级：信用评级(Credit Rating)，又称
▪ 与上市顾问签订协议
▪ 取得资产管理机关资产评估的立项文件
4.发起人与顾问机构协作实施企业改组方案
▪ 对资产评估并协同会计师工作：有形资产、无形资产
▪ 取得资产管理机关资产评估报批文件
▪ 律师界定重要合同与产权
▪ 审计主要发起人的会计资料
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5.筹集股份制公司
▪ 编制设立股份公司可行性报告 ▪ 邀请发起人认股并签订协议 ▪ 取得各发起人资料：营业执照复印件、法定代表人简历、决定入
4
❖ 二级资质：
１．注册资本不低于２０００万元； ２．从事房地产开发经营３年以上； ３．近３年房屋建筑面积累计竣工１５万平方米以上，或者累计完成 与此相当的房地产开发投资额； ４．连续３年建筑工程质量合格率达１００％； ５．上一年房屋建筑施工面积１０万平方米以上，或者完成与此相当 的房地产开发投资额； ６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人 员不少于２０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于１０人，持有 资格证书的专职会计人员不少于３人； ７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》制度； ９．未发生过重大工程质量事故。
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6.2.2 上市流程
1.确定企业发展规划和固定资产投资项目详细计划：
▪ 取得批准文件
2.筹备股份制公司：
▪ 拟定企业股份制改组方案
▪ 取得上级机构和主管部门批准文件
▪ 申请工商局预登记和批准文件
3.聘请财务顾问：
▪ 选择并与财务顾问签订协议
▪ 制定上市全程方案
▪ 选定上市顾问服务机构：
❖ 律师、审计师、会计师、评估师、证券商