发达国家验房业发展状况与中国借鉴

一、验房概述

二、西方发达国家验房业发展概览

三、中国验房市场需求

四、中国验房业发展现状与未来走向

一、验房概述

1.什么是房屋查验（验房）？

房屋查验（Home Inspection），简称验房，是房地产交易过程中对房屋状况进行鉴定的一种行为。它是通过对房屋各主要系统及构件（包括结构、装修、设备及附属装置）的当前状况进行评估，包括确认房屋状态，检测设施性能，发现明显问题（significant deficiencies）和那些接近使用寿命的构件或设备（near the end of their service lives），提出维修或改进意见，并估计其费用（有可能且被要求这么做时），为顾客提供鉴定报告从而协助顾客进行房屋交易的一整套过程。

2.为什么要验房？

（1）交易主体缺乏对不动产的专业知识

（2）交易双方对房屋持有的信息不对称

（3）房屋交易时点性状确认不清楚易引起交易后纠纷

（4）房屋维修与保养的需要

3.验房的主要工作

（1）描述房屋状态

用定量的数据和定性的语言描述房屋即时状态

（2）检测设施性能

检查房屋内各种设施是否具有完整功能或存在问题

（3）提供鉴定报告

为客户提供标准化的鉴定报告

4.验房目标

（1）帮助交易双方全面衡量房屋状况，包括质量、性状、性能、设备使用情况等

（2）为交易双方提供客观、公正的房屋信息，以避免日后纠纷

（3）为房屋维护与保养提供参考建议

（4）配合房地产估价评定房屋折旧、价值损失等

二、西方发达国家验房业发展概览

1.制度化

验房是一种职业技能，也是一个行业，有成熟的行业协会、行业标准与道德准则。

行业对于从业者有固定的准入（注册或许可）、考核与继续教育机制。

验房通行于各种房屋交易，便于交易双方对客观事实的明确与认可。

2.专业化

验房具有专业的从业人员，而且需要通过相关职业资格考试和继续教育。

验房需要专业的仪器设备，用以检测房屋的特定部位。

验房报告有专业固定的术语和格式，便于行业的规范和管理。

3.精细化

验房的内容详细而又具体，并且因为服务对象不同而深度不同。

许多非客观及不能被查验的部位将不包括在查验范围之内。

验房结果是定量与定性的结合，报告具有相当的标准性。

发达国家验房业发展概览

——以加拿大安大略省验房业为例

验房业在西方国家

由第三方来承担验房任务，是现代西方发达国家的惯例。如美国，普遍的做法是委托职业验房师对准备出售或购置的住宅进行检验、评估，目的是为了买卖双方全面了解住宅的质量状况。在加拿大安大略省，政府颁布了《验房师注册登记管理条例》，对验房师实行自愿注册登记制度，并授权安大略省验房师协会具体负责实施对验房师的培训、考核、注册登记等工作。在法国，房屋交易前必须由验房师对房屋进行检验，出具验房报告才能进行交易。

加拿大安大略省与验房业

安大略省位于加拿大的东部，面积约100万平方公里，是加拿大人口最多的省份，也是其首都渥太华和最大城市多伦多的所在地。因为靠近美国五大湖地区，安大略省一直以来就是加拿大政治、经济和产业的中心，其房地产业发展迅速。验房业就是在这一背景下逐步兴起的。为规范该行业的发展秩序，安省政府颁布了《验房师注册登记管理条例》，还针对验房师出台了《操作标准》和《职业道德准则》，用以指导从业人员认真完成验房工作。

房屋查验通识

房屋查验类型

房屋查验流程

房屋查验标准

房屋查验计费

房屋查验部位

（一）房屋查验通识

1.房屋查验的内容

并非房屋内外的所有的东西都会查验到。验房主要针对那些构成房屋的最重要的最基本的系统、构件和设备。也就是那些顾客普遍关心的，影响他们买卖决定的方面。主要包括：室外、屋面、室内、结构系统、供配电系统、给排水系统、暖气系统、冷气系统、保温及通风系统、壁炉及火炉。

以下内容不包括在内：电话系统、保安系统、电视电讯、白蚁、水质量、空气质量、环境危害评估等（如氡气、有毒害气体、电磁场危害等）。其原因或者是因为发生的机率较小；或是因为需要特殊的专业训练和设备；或是因为需时太长无法在2-3小时内完成。

2.房屋查验的局限性

验房手段是一种看的见的查验（Visual Inspection），即通过视觉上的观察和一般性的操作，并借助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件（可接近可操作的部分）当前状况进行评估。验房师主要凭借经验和所受的专业训练，并借助于一些仪器设备，通过表面现象来判断其本质。这就决定了其局限性，主要表现在以下四个方面。

隐蔽问题、没有任何外表迹像的问题难以被发现。

验房报告只针对验房当时的房屋状态，验房师无法预测一些构件或设备将来何时会出什么问题。

验房工作受时间的限制，一般在2.5-3个小时左右。

验房师是通才，不是各专业的专家，对各个专业都了解，

有些设备只能由持相应牌照的技师才能操作。

3.顾客通过验房可以了解的内容

（1）房屋的大致建造时间（年份），结构稳固程度。

（2）屋面材料暖气炉、冷气机、热水炉的大致使用年份；未来数年内需要更换的可能性。

（3）室内主要构建柱、梁、板是否有腐蚀破损，丧失承载力等情况。

（4）门窗大致使用年份，是否已做过更换。

（5）室内装修的新旧程度，维持现有功能的时间。

（6）供电大小（ 60A/100A/200A）；是否需要升级；配电盘类型；内部线路的类型。

（7）电、水、媒气总开关位置及任何操作。暖气炉、冷气机、热水炉的电源位置及操作；

（8）室外墙体表面及外露地基是否有破损、裂纹及孔隙。

（9）其他房屋维护保养知识；有针对性的改进意见和注意事项。

4.《房屋查验报告》

《房屋查验报告》基本分为如下四部分内容：

（1）基本信息：对顾客、验房人员以及查验目标房屋的基本情况进行记录。

（2）协议书：在验房前，验房师须向顾客介绍验房工作的业务范围及工作方式、方法，客户了解之后，双方须在该文本上签字以示对验房业务的认可和同意。

（3）房屋查验情况描述：查验情况描述分为选择性描述与备注描述两部分，这样既规范了验房人员对于房屋质量的评判标准，以遵行《操作标准》，又便于验房人员进行具体描述。

（4）签字确认：客户与验房人员在《报告》上签字确认相关内容。

《房屋查验报告》范本