房地产企业纳税筹划案例分析

房地产企业纳税筹划案例分析

一、房地产企业纳税筹划的必要性

房地产企业涉及的税种多，税负重、具有投资金额大、经营周期长、开发成本高的特点。另外，国家税收优惠政策为房地产企业纳税筹划提供了政策依据，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，因此，税率的不同和优惠政策使得房地产企业具有较大的纳税筹划空间。

二、房地产企业纳税筹划的基本技术与案例分析

（一）延期纳税技术：指纳税人按照税法的规定将应纳税款推迟一定期限缴纳。案例1：某房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商

品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%（销售不动产税率5％和服务税税率 5％）。假设首期付款后，协议约定把商品房所有权转让。

分析：

（1）如果首期付款后就确认收入，则应交营业税为：

400×5%=20（万元）

（2）如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为：

400×40%×5%=8（万元）

以后3次分别应交营业税为：

400×20%×5%=4（万元）

总结：尽管这两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入延

缓了纳税时间，使得纳税人无偿使用这笔款项而不用支付利息，相当于降低了税收负担。

政策依据：国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税

问题的通知》规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。

（二）税率差异技术：不同的税种，税率不同；即使是同一税种，税率也会有所差别。

案例 2：建设单位 A 有一项建设工程需要施工单位承担建设。在工程承包企

业B 协助安排下，由施工公司 C 中标，A 与 C 签订了金额为6 000 万元的工程承包合同。作为报酬，A 向 B 支付了150 万元的服务费用。（建筑业3％，服务业5％）

分析：

（1）正常程序下：

B 企业应该缴纳的营业税为：150 *5％＝7．5 万元

C 企业应该缴纳的营业税为：6 000 *3％＝180 万元

（2）纳税筹划下：

A 直接与

B 签订金额为6 150 万元的承包合同，然后，B 把该项目进一步转包给C。在项目完工后，工程承包企业 B 向施工公司

C 支付 6 000 万元。因此：B应缴纳营业税：（6 150－6 000）*3％＝4．5 万元

C 应该缴纳的营业税额为：6 000*3％＝180 万元

总结：借助工程承包方式不同进行筹划，对于工程承包公司，订立承包合同可

以享受建筑业3％的税率，使得B公司少交税：7．5－4．5＝3 万元，通过利用税率差异技术，降低了企业税收负担。

政策依据：营业税暂行条例规定“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人

的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额来缴纳营业税”如果工程承包企业承包建筑安装业务，并且签订了工程承包合同，按照“建筑业”缴纳营业税；如果没有签订工程承包合同的话，就按照“服务业”缴纳营业税。

（三）扣除技术：使税收扣除额、宽免额和冲抵额等尽量最大化，这样计税依据就会减少，而使得应纳税额减少，降低税负。

案例 3：某房地产企业开发一普通标准住宅小区取得的销售收入为 6800 万元。

该企业为建造普通标准住宅支付了 1000 万元的地价款及有关费用，建造时投入了 3000 万元的房地产开发成本，房地产开发费为400万元。（营业税税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加费率为 3%）

分析：

（1）正常程序下：

◆与转让房地产有关的税金为 6800*5%*（1+7%+3%）=374万元

◆从事房地产开发的加计扣除为（1000+3000）*20%=800万元

◆转让房地产的扣除项目金额为1000+3000+400+374+800=5574万元

◆计算房地产的增值额：6800-5574 =1226万元

◆计算增值额与扣除项目金额的比率：1226/5574=22%

◆计算土地增值税额：1226*30%=367.8万元

(2)纳税筹划下：

假定该普通标准住宅实际销售收入为 6600 万元，照此计算其扣除项目金额为5563 万元，增值额为 1037 万元，增值额与扣除项目金额的比率约为 18.6%，未超过 20%，按规定免征土地增值税。

总结：企业结合开发成本预算及合理利润进行适当定价，可将增值额控制在扣除项目金额 20%范围内。上例中，尽管销售收入减少了 200 万元，但节约了土地增值税367.8 万元，二者相抵并扣除营业税费后增加利润总额 367.8-200*（1-5 .5%）=178.8万元。

政策依据：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目

金额之和 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

（四）减免税技术：每个税种都会有一定的税收优惠政策，所以应该充分享受税收优惠，尽量争取免税期最大化，从而使得减免税最大化。

案例 4：A、B 两家房地产企业合作建造房屋，按照约定，A 企业提供土地使

用权，B 企业提供资金。同时约定，房屋建成后，收益五五分成。房屋建成后价值12 000 万元，A、B 分别获得价值6 000 万元的房屋。（税率为5％）

分析：

（1）正常程序下：

A 企业以转让土地使用权获得新建房屋的部分所有权，则A 应缴纳的营业税为：

6 000 *5％=300 万元。

（2）纳税筹划下：

AB 双方分别以土地使用权和货币资金入股成立合营企业，共同建造房屋，采取风险共担、收益共享的分配方式。则可以免交营业税。

总结：利用优惠政策，A 企业通过成立合营企业这种方式，少缴300 万元的营业税。

政策依据：按照税法要求，对于以无形资产投资方式入股，风险共担、利润共享的行为，不征收营业税。否则，应以“转让无形资产”税目计算应纳营业税额。

综上所述：

在当前房地产企业的发展过程中，纳税筹划不仅可以给企业带来一定的经济效益，而且有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力，还可以在一定程度上能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，同时也可以进一步实现我国房地产企业与国际的接轨。

因此，在进行房地产企业纳税筹划时，一定要因地制宜，结合当地的税务政策，明确最佳方案，减少企业的纳税负担，避免企业纳税风险，实现房地产企业纳税筹划的科学发展。