商业销售模式分析

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带租约销售
适用： 适用：
商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回 报； 纯街铺或少量商业物业。
来自百度文库
举例说明：沈阳万达购物广场铺位354间，平均销售价格在5万元每平方米左右，每 月租金在280-320元每平方，开业后不久就基本停业，最根本原因在于租金太高，小商 户无法承受。同时也由于允许部分业主买下铺位后自营，而干扰整体商品业态规划，从 而导致部分业态规划杂乱、不合理，很多铺位招商困难。 我司认为，对于“带租约销售”问题，必须提前预防，否则由于牵涉数百个商户与业 主，届时销售工作恐将出现难以应付的局面 。
优势： 优势：
将商业经营压力转移至中小业主，由其分担经营压力； 发展商省事、麻烦少、没有负担。
产权分散，引进主力店或品牌店的难度增加；
劣势： 劣势：
无法控制和统一经营业态，规范整体形象； 商业做旺主要依靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有不利影响。 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；
商业地产销售操作模式
目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略， 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期 经营效果也各不相同。 经营效果也各不相同。
纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租
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直接销售
发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴 与相关税费；
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长期返租销售（十年） 长期返租销售（十年）
前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；
优势： 优势：
给投资者坚定信心； 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销 售速度； 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。
承担十年的返租补贴；
劣势： 劣势：
适用： 适用：
纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。
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带租约销售
通过招商保证前期商业定位与形象；
优势： 优势：
能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益，减少业主招商环节，对中小投资者具有较大 的吸引力。
劣势： 劣势：
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家 不易接受，商铺容易滞销。
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短期返租销售（三年） 短期返租销售（三年）
前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以 有效保证整体商业形象；
优势： 优势：
易形成商业氛围，保障商业做旺，3年后商业有可能旺； 替业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租 包袱。
劣势： 劣势：
返租补贴返算回到了商铺售价里，公布均价将会提高，投资者容易认为定 价过高； 返租后，发展商要承担起统一运营职责，客观上增加了发展商的工作量； 因返租而产生相应的返租法律风险。
如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大； 因返租而产生相应的返租法律风险。
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