房屋及设施设备管理

第3章房屋及设施设备管理

房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。

3．1 房屋维修管理

房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养，还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。房屋维修管理的目的主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或改变房屋的使用功能。经常性及时地对房屋进行维修保养，是物业管理企业重要的基础性的工作内容之一。

房屋竣工交付使用后，由于受各种因素的影响或作用而逐渐损坏。导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如霉菌）的作用均会造成房屋损坏。自然损坏的速度，除洪水、地震、台风等情况外，一般是缓慢的。人为损坏，如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善，都会使房屋遭到损坏。在实际中，以上因素往往是相互交叉影响或作用的，从而加剧了房屋损坏的程度和速度。因此，为减缓房屋损耗速度、延长房屋使用年限、维持和恢复房屋原有质量和功能、保障住用安全和正常使用，以达到房屋保值、增值的目的，物业管理企业开展好房屋维修管理工作是十分必要的。

房屋维修管理由于受原有房屋条件、环境的限制，只能在原有房屋基础上进行，维修设计与施工都只能在一定范围内进行，其维修活动与新建同类房屋建筑施工过程不同，维修技术不仅包括建筑工程专业及相关专业的技术，还包括独特的设计和施工操作技能，如房屋结构部分受损后的加固补强、

防水堵漏等，以及随着时间的推移，房屋的各个部分，如主体结构、外墙、楼地面、设备的零部件等都会有不同程度的损坏，需要根据损坏的程度进行小修、中修或大修。因此，房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广、零星分散等三个特点。

据此，在房屋维修养护时，应坚持服务至上、区别对待、爱护使用、注意保养、及时维修、安全合理、经济实用、有偿服务等原则；做到真正树立为业主服务的思想，建立、健全科学合理的房屋维修服务制度，保持房屋正常使用功能和基本完好；应综合考虑不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准，制定合理的维修计划与方案，严格按照国家规范和行业标准，合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱、多修房、修好房。

3．1．1房屋维修管理内容

1．房屋质量管理

房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。

（1）房屋完损等级房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即划分现有房屋的质量等级。目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。

1）完好房。完好房是指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。

2）基本完好房。基本完好房是指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。

3）一般损坏房。一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。

4）严重损坏房。严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。

5）危险房。危险房是指房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。

（2）房屋完损等级的评定

1）房屋结构的分类。房屋按常用结构分成下列几类：

①钢筋混凝土结构。承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。

②混合结构。承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

③砖木结构。承重的主要结构是用砖木建造的。

④其他结构。承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。

2）房屋完损标准的项目划分。房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分。

房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承重构件，非承重墙、屋面和楼地面；房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针、电梯等）。

3）房屋完损等级评定方法

①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法

a.完好房。凡符合下列条件之一者可评为完好房：

第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。

第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合基本完好以上的标准。

b.基本完好房。凡符合下列条件之一者可评为基本完好房：

第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。

第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上的标准。

第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

c.损坏房。凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房：

第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。

第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。

第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

d.严重损坏房。凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房：