远洋地产_秦皇岛白塔岭商业中心项目定位报告_109p_2011年_
秦皇岛市海港区住房和城乡建设局_企业报告(业主版)
1.4.1 重点项目
（1）住宅、商业用房（30）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
秦皇岛市海港城建 2023 年海港区老旧小区改造提升 市政发展有限公司
2821.3
2023-05-09
本报告于 2023 年 08 月 21 日 生成
3/26
重点项目
项目名称
项目-怡情家园小区周边道路（9 路公交总站南-纤维街）中标公告
2023 年海港区老旧小区改造提升 项目—给水改造工程
秦皇岛首创市政安 装工程有限公司
TOP5
2023 年海港区老旧小区改造提升 河 北 旭 海 建 筑 工 程 项 目 - 建 树 里 小 区 23# ～ 24# 、 集团有限公司 26#～37#楼工程
TOP6
【2023 年海港区老旧小区改造提 秦 皇 岛 市 三 信 建 筑 升项目-海后小区 8#-20#、-15#、 安装工程有限公司 -16#楼工程】中标结果公示
（2）工程技术与设计服务（10）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1 TOP2
2023 年海港区老旧小区改造提升 项目设计
中伦国际设计集团 有限公司
海阳康养产业园区基础设施南区 四期配套工程设计二次中标公告
中科瑞城设计有限 公司
733.8 163.9
2022-11-17 2023-04-21
平均节支率
6.7%
同比增长：34.0%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
购物中心定位报告
购物中心定位报告市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。
一、项目简介始建于2007年，原名青山一百国际城，于2009年正式更名为。
项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。
商业面积16143平米。
负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。
地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧（休闲厅）。
二、定位分析过程中考虑的要素（一）主观因素1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。
2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。
3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。
4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到2012年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。
（二）市场因素1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。
而项目也同处商圈之内。
2、商圈内同类业态的经营模式（除王府井外），都以租赁为主。
管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。
3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。
4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。
目前，最主要的是为本区的工薪阶层提供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。
5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不断加强，随着2010年市政府东迁，青山区将成为包头市真正的商业中心，有巨大的潜在消费群体和消费能力。
河北秦皇岛市重点楼盘调研报告
锋行机构 2010.7.14
1
目录 Contents
一、秦皇岛海港片区 二、北戴河片区 三、南戴河片区 四、黄金海岸片区
五、调研小结
2
一、秦皇岛海港片区
汐岸尚景 3700
盛达鑫苑 价格未定
华盾凤凰城 4330
天洋新城 4200
广顺现代城 4500
燕山家园 高层3800 多层4600
8000
阳光海岸 6000
拿波里小镇 5600
海湾一号 6700
世纪海洋花园 5300
3
图标号 1 2 3 4 5 6 7 8
9
10 11 12 13
项目名称 盛达鑫苑 海港第一城 大秦华府 报业A3号楼 红桥鑫居 博维新坐标 秦新自由港 河涧里
燕山家园
兴隆国际城 广顺现代城
汐岸尚景 华盾凤凰城
秦皇岛市海港区在售房地产项目汇总表
9
三、南戴河片区
碧海蓝天 7300
依海45° 6200
滨海新城 3400
蓝湾观海 6200
海岸别苑 10800
蓝色海岸 6000
10
南戴河在售项目一览表
项目名称 建筑类型 位置
依海45°
蓝色海岸
碧海蓝天 蓝湾观海
公寓
高层公寓 高层公寓
别墅 高层公寓
270000
高层住宅
6700 33000
140000
高层住宅
5300 61333
190000
板式高层、别 墅
8000
600000 7247684
1100000 17439969
开盘时间 2008.3 2006.8 2007.6 2006.9 2006.11 2007.12 2007.12
保定未来石商业综合体项目定位报告
实施“北跨、南进、东拓、西优、中提“的空间战略
城市性质确定为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的 重要城市，先进制造业及现代服务业基地
至2020年，中心城区城市人口180万人，建设用地规模180 平方公里
2021/8/12
保定中心城区规划
保定城市规划突破行政区划界限，强化了中心城市，提高了 城市幅射力，拉大了城市框架
时代商厦
国贸 新高点家具
万博广场 （沃尔玛） 燕赵国际 （乐购）
早市 新天地百货
大世界
香江好天地
16
高区商圈
高区商圈特色： •以保百购物广场为代表 •保百购物广场是目前保定市场上 最高端的综合性商场 •认知度高，设施及装修档次较高 •商圈内商业正处于起步阶段，但 发展迅速。 •主要客群为高区中高端消费人群。
区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 目前处
于快速发展的初始阶段
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$
800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
启动期 展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
高速 快速发展期
生存发、展改善期需求
兼有
快速发展 以数量为主，数 量与质量并重
中国电谷已经形成国内唯一的集风能、太阳能、输变电、储能、 节能节电于一体的产业体系新能源，产业集群形式日趋明晰
高新区电谷规划示意图
2021/8/12
8
产业层面
市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同 时，还将产生大量的，消费需求。
园区名称
园区产业
主要企业
英利绿色能源控股有限公司、保定 保定国家高新区中 能源、软件开 天威集团有限公司、乐凯集团、河
运亿置业（秦皇岛）有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告运亿置业（秦皇岛）有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:运亿置业（秦皇岛）有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分运亿置业（秦皇岛）有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务区金梦海湾05－02和05-03地块的房地1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
秦皇岛市商业项目市场调查(资料)
秦皇岛市新天地项目市场调查报告秦皇岛新天地项目用地位于秦皇岛市海港区传统商圈的核心位置，北为河北大街，东为民族路，西为文化路，南侧隔新华街与太阳城商业区相邻，占地面积平方米。
一、项目周遍商圈概况“基地北侧河北大街对面为全市最大的商场——金原商厦及金原商务大厦、秦皇岛商城、天华大酒店等物业。
基地南侧是太阳城商业区，散布超市、餐饮、高层商住、办公等多种物业形态。
基地西侧是初期形成的金三角商业重心，有华联、劝业等老牌商业。
基地东侧除商业外还有本市最大的小区——秦皇小区，东北侧有现代购物广场、泰新数码广场等。
项目周边交通便利，人流密集，配套齐全，商业气氛极为浓厚。
二、城市商业概况城市概况秦皇岛市位于河北省东北部，东邻辽宁，西接津京，南临渤海，北倚燕山，地处东北、华北两大经济区的结合部、环渤海经济区的中心地带。
秦皇岛市是我国北方唯一的不冻良港。
该港是一座以能源输出为主，兼营杂货和集装箱的现代化大港，是中国第二大港，是世界最大的能源输出港。
秦皇岛是北方闻名的旅行城市和新兴的工业城市。
城市总面积7523平方千米，总人口257万。
海港区总面积平方千米，总人口万。
交通状况秦皇岛交通极为发达，京秦、京哈、大秦、102国道、205国道、京沈高速公路组成了海港区密集的陆地交通网。
使秦皇岛成为沟通东北三省与京津地域的重要交通枢杻和中继站。
另外，海港区距秦皇岛机场仅13千米，己开通北京、上海、广州、哈尔滨、大连等国内11条航线。
居民收入水平和消费水平2006年秦皇岛全市生产总值完成亿元，比上年增加%，三次产业别离增加%、%和12%。
秦皇岛市的居民收入水平不断提高，居民人都可支配收入不断增加，消费结构不断转变，居民的消费性支出的比例不断加大，其顶用于食物等生活必需品的支出慢慢减少，用于提高生活质量和消费档次的个性化消费需求不断增加，这些消费能力、消费水平和消费需求的转变，将会刺激商品市场、商品质量和效劳的提升。
商业地产竞争状况城市化进程加速，商业地产项目数量和开发规模大幅增加。
房地产老总访谈
远洋让滨海生活更美好——远洋地产秦皇岛公司总经理王继昕访谈《秦皇岛房地产房》（以下简称《房》）：进入2011年，秦皇岛房地产市场可谓风起云涌，众多国内一线品牌地产企业纷纷入驻秦皇岛。
作为国内一线品牌地产中率先进入秦皇岛市场的“领头羊”，您是否可以对远洋集团做一个简要的介绍？王继昕总经理（以下简称王）：好的。
远洋地产是内地在港上市房地产公司十强之一，创立于1993年，到今年企业的发展已经走过了18个年头，18载、18城房地产开发经验，得到了100000个远洋家庭的认可和信任。
关于远洋地产，以下三点是不得不提的：首先，远洋地产在北京地产业居于领先地位，公司重点锁定北京市场，目前已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目，大多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区，品牌在北京市场有很高的知名度和美誉度，深受客户青睐，是北京最大开发商之一；其次，远洋地产立足“环渤海”区域，向全国拓展，远洋地产凭借丰富的经验及雄厚实力，不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域，目前，远洋地产在北京、天津、秦皇岛、大连、沈阳、长春、青岛、上海、杭州、黄山、武汉、中山、海口、三亚、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目，公司持有总土地储备超过2000万平方米，其中75%位于深具潜力的环渤海地区；最后，远洋地产拥有多元化的产品组合，远洋地产在中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店等多种物业类型的开发方面拥有丰富经验和领先能力，始终追求物业开发与投资的最优平衡关系，具有灵活的盈利模式，有选择地持有具备强大增值潜力的投资物业。
《房》：远洋地产作为一个全国性的大型地产开发企业，对秦皇岛市场青睐有加的原因是什么？王：首先，远洋地产进军秦皇岛市场的举动源自于公司立足“环渤海”区域，向全国拓展的战略目标；其次，日益严格的政策调控、各地的土地价格及溢价率渐趋回落，刚好给远洋地产的战略发展奠定了契机，未来远洋地产将巩固在环渤海地区业务的领导地位，同时将积极开拓二三线城市；第三，秦皇岛作为环渤海经济圈的中心城市，毗邻京津，西接辽宁，是华北与东北两大经济圈的交汇点，同时自身拥有良好的自然资源和产业基础，其巨大的发展潜力让人不容忽视。
远洋地产_秦皇岛白塔岭商业中心项目定位报告_109p_2011年_
客户演进及变化
前期以本地客户为主，随着项目知名度的提高，逐渐过度到本地与外地并重进而到 大秦皇岛与外地客户为主 启动期
外地移民 外地投资 外地养老 外地度假 大秦皇岛升级客户
价值形成期
价值成熟期
√
√ √ √ √ √
√
√ √ √
本地高起点刚需
本地投资客户 本地刚改客户 本地升级客户
√
√ √ √ √ √ √ √
★★★★★
★★★★
★★★
19
45
★★★★★ ★★★★★
★★★★
★★★★
★★
近海、铁路、 20 回迁、海景被 遮挡
五、产品初步建议 1、地块价值研判 2、总体规划建议 3、建筑风格建议 4、户型设计建议 5、园林景观建议
6、绿色技术建议
7、其他细节建议
29
项目开发时序建议
启动区
二期
地 块 1 2
规划意向
定义秦皇岛滨海新生活标准
——远洋地产秦皇岛白塔岭项目定位报告
2010年12月
问题提出
规模与去化量之间的矛盾： 项目规模大，本地消化能力有限，如何拓宽客群范围，保证销售 速度并持续热销？
核心优势不突出 ：
核心优势不突出，如何保证大盘前期造势及后续可持续开发问题？ 回迁房分散在各地块：
如何减弱回迁房对项目整体品质影响，实现价值最大化的问题？
4
核心价值点提炼
经过分析，其中最具价值的核心卖点为以下三个：
NO1 —— 区位
—离尘不离城，近海而不临海
NO 2 —— 规模
—具备造城的潜质
NO 3 —— 品牌 —远洋的品牌号召力
5
三个核心卖点不足以成为推动本项目持续开发的源动力， 我们应该怎么办？
秦皇岛万和郡高层住宅项目产品建议及营销策略总纲_135p_2011年_销售推广方案
•
•
20
样板区园林建议
• 园林样板区入口大气， 以水景雕塑吸引人，同 时步入式园林给人层次 感； 通过雕塑、叠水、喷泉 等景观细节突出项目景 致景观的特性；
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•
样板区园林树木种植有 层次，项目标示明确， 给人成熟的感觉；
园中色彩分明，得有点 缀的颜色，给人耳目一 新的感觉。
•
售楼处风格建议
英式古典
•
楼体立面建议
英伦都铎风格
• 精致典雅的英伦都铎风 格，能够普遍的引起认 同感； 通过相对厚实的墙面和 开窗相呼应，突出项目 稳重大方的性格。材质 方面花园洋房类物业考 虑劈开转材质的运用； 层层带露台的设计在市 场中绝无仅有。
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楼体立面建议
精致典雅的英伦都铎风格
• 精致典雅的英伦都铎风 格，能够普遍的引起认 同感； 通过相对厚实的墙面和 开窗相呼应，突出项目 稳重大方的性格。材质 方面花园洋房类物业考 虑劈开转材质的运用；
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户型建议
观景房型设计示例
主卧室也利用景观 的优势，采用弧型 落地景观窗的做法， 突出景观卧室的特 点，也保证了外立 面设计的整体性。
11
户型建议
增加使用面积手法示例
• 通过错层露台设计、落 地凸窗设计，得到了大 量不计入总面积的室内 使用面积； 局部阳台的设计可以改 造成一个房间； 对于错层露台设计，规 划报批有一定难度； 可改造成房间的阳台做 法，和落地型凸窗可以 作为房型创新的设计方 向。
户型建议
户型建议
花园洋房户型
首层(面积：160.55M2-164.56m2)
首层房型后花园。
利用首层的地理优势，突出 房型的私家花园面积，和整 体大面宽采光的特性，突出 花园洋房首层优势。
秦皇岛某项目调查报告分析
秦皇岛某项目调查报告分析根据我进行的调查和分析，以下是关于秦皇岛项目的调查报告和分析。
背景介绍：秦皇岛市是中国河北省的一个地级市，位于渤海之滨，是一个重要的沿海城市。
在过去几年里，秦皇岛市政府一直致力于推动该地区的经济发展，并吸引了许多投资者和开发商来开展各种项目。
调查目的：本次调查旨在了解秦皇岛项目的现状、项目的吸引力以及潜在的发展机会，以便为投资者提供可靠的数据和建议。
调查方法：调查结果与分析：1.项目现状：根据我们的调查，秦皇岛项目目前处于建设阶段，预计将在明年完工并投入使用。
该项目是一个大型购物中心，位于秦皇岛市中心地区，占地面积约10万平方米。
项目拥有现代化的建筑和设施，并包括商铺、餐饮场所、影院等各种商业和娱乐设施。
2.项目吸引力：从调查结果来看，秦皇岛项目具有较高的吸引力。
该项目所处的地理位置优越，周边人口密集，且交通便利。
市政府对该项目的支持力度也很大，为项目的顺利开展提供了许多支持和便利。
此外，秦皇岛市旅游业蓬勃发展，吸引了大量的游客流量，为该项目的商业运营提供了良好的市场前景。
3.潜在的发展机会：尽管秦皇岛项目具有良好的前景，但还存在一些潜在的发展机会。
例如，项目可以进一步发展为一个综合性商业综合体，包括办公场所、住宅区和娱乐设施等。
此外，项目可以引入更多的国际品牌和知名企业来增加项目的吸引力和知名度。
结论与建议：综合以上的调查结果和分析，可以得出以下结论和建议：结论：1.秦皇岛项目具有良好的发展前景和吸引力。
2.项目所处地理位置优越，市场潜力大。
建议：1.项目可以进一步扩大规模，发展为一个综合性商业综合体，以满足不同人群的需求。
2.项目可以引入更多的国际品牌和知名企业，以增加项目的竞争力和知名度。
3.项目运营方应注重市场营销和品牌推广，以吸引更多的消费者和游客。
4.项目可以与当地旅游机构合作，开展旅游推广活动，以吸引更多的游客和增加项目的收入。
总结：秦皇岛项目具有良好的发展前景和吸引力，市场潜力大。
秦皇岛白塔岭小区规划说明CT1
第二部分规划方案设计说明花园城市中的文化社区——东西白塔岭居住社区规划设计说明一、概况1.1 位置本居住区位于秦皇岛市中心以西，东临小汤河，西至文坛路，南至河北大街，北至东北大学校区，规划用地面积约85.8公顷。
1.2 现状分析该地块由两大部分组成：东白塔岭和西白塔岭，其中东白塔岭又被文体路分为东西两部分，西白塔岭内有需要保留并改造的一片耀华琉璃厂旧居住区和一座小学，整个白塔岭用地范围内地形有较大高差。
1.3 规划设计依据与条件1.3.1 规划设计依据·秦皇岛西港镇改造规划设计说明书·秦皇岛海港区文教组团分区规划·2000年小康型城乡科技产业工程示范小区规划设计导则(修订稿)·城市居住区规划设计规范(GB50180-93)1.3.2 规划设计条件(甲方提供)1) 用地范围东至小汤河西至文坛路，红线30m南至河北大街，红线70m北至东北大学校区占地约85.8公顷2)交通文坛路、文体路为主要出行口，河北大街为备用出口3)地形局部有起伏4)定位：高品位生活区5)层数结构：4层——10%5层——20%6层——25%7层——20%8层(中高层)——25%6)规划容积率：1.17)规划住宅户型比(暂定)70—80M2——15%85—95M2——15%100—120M2——40%120—150M2——20%150M2以上——10%二、规划指导思想规划中体现以人为本，以环境为中心的设计理念，充分考虑人车分流，创造出一个居住舒适、方便、安全、生活空间丰富、优美的居住环境。
由于基地已被市级干道分成三个并排的地块，所以方案设计了一条贯穿三个地块的带状公园——绿轴，以寻求规划的整体性，另外在每个地块上，又设一个中心广场或中心绿地，成为居住区内部的主要公共空间，还有一条主要林荫步道把三个中心串连起来，从居住区外围也可以从几条视轴直接看到中心的广场或绿地，这样就形成了以一条绿轴为统领，带动三个中心，每个中心又分别有几条视轴与之相连的基本序列，创造了多层次的生活空间。
秦皇岛北戴河新区总体规划说明书
秦皇岛北戴河新区总体规划说明书（2011—2020）班级：建筑5121组员：董美添张炎段顺利秦浩钟鹏熊文闯指导老师：刘磊一、规划背景（一）北戴河新区的发展历程2006 年12 月，秦皇岛市北戴河新区（黄金海岸保护建设管理区）经河北省人民政府批准设立。
2009 年6 月，根据秦皇岛市党政联席会议及市编委文件精神，新区工、管委名称由原来的“中共秦皇岛市委黄金海岸保护建设管理区工作委员会”、“秦皇岛市黄金海岸保护建设管理区管理委员会”变更为“中共秦皇岛市委北戴河新区工作委员会”、“秦皇岛市北戴河新区管理委员会”。
新区在行政级别上变更为副地级。
2010 年，秦皇岛入选国家首批服务业综合改革试点，成为37 个国家服务业综合改试点区域之一。
北戴河新区将成为服务业综合改革的核心地域。
2011 年4 月，根据河北省机构编制委员会《关于组建秦皇岛北戴河新区管理机构的通知》，组建中共秦皇岛北戴河新区工作委员会和秦皇岛北戴河新区管理委员会。
（二）国家宏观发展背景国家《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》已经出台，其指导思想中明确提出：坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。
需构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。
加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。
统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。
坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点。
深入贯彻节约资源和保护环境基本国策，节约能源，降低温室气体排放强度，发展循环经济，推广低碳技术，积极应对全球气候变化，促进经济社会发展与人口资源环境相协调，走可持续发展之路。
规划同时明确提出重点推进河北沿海地区的发展，打造首都经济圈，实施海洋发展战略，这为北戴河新区的发展提供了政策机遇。
秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书2011-49页
秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书天津联合地产目录一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会 (2)（一）当地房地产市场综合分析 (2)（二）地块SWOT分析 (13)（三）市场调研综合说明 (16)二、项目市场定位——基于市场判断的开发方向 (18)（一）市场定位 (18)（二）客户定位 (20)（三）产品定位 (22)三、本案总体规划设计建议——打造本项目卓尔不群的产品形态 (24)（一）项目初步规划和设想 (24)（二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充 (26)附件：联合地产简介 (43)1 / 48一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会（一）当地房地产市场综合分析1 、项目特性分析2 / 48☐本次调研主要跟踪该区域有代表性的13个楼盘，涉及临海区域4个、海港中心区域2个、海港城西区域5个、城北以及城东各1个，涉及不同的板块、产品形式及项目档次；☐秦皇岛房地产开发区域：海滨、中心区、城市周边边缘区域；☐开发体量：以上主要在售项目总建筑面积470万平米，项目体量普遍较大，总体规模在30万以上的项目6个，其中不乏100万以上的大盘。
☐上述项目以渤海皇家、中央胜境项目档次最高，在水一方、海港第一城、金海湾·森林逸城为各具特色的大盘项目，而其他项目较为一般。
3 / 482 、项目规划及建筑风格4 / 48☐规划水平较高，一些先进的设计元素如全地下停车、人车分流、空间绿化、中水处理、会所配套等等，同时在小区功能分布上也加大对典型产品（如公寓等）、公建配套的比重等。
☐在建筑形式上6+1等多层产品形式逐渐退出市场，取而代之是小高层、高层住宅，且目前20层以上的高层住宅成为项目供给的主流，由于户型的限制，出现大量的塔楼以及塔板结合的项目，对户型设计产生负面影响。
☐在建筑立面风格上以现代简约风格为主，强调简单线条以及浅色系；渤海皇家项目采用现代与欧式风格的结合，气质典雅品质感较5 / 48强；另外，在该区出现三个德式现代风格的建筑，分别是在水一方、中央胜境以及海港第一城，建筑风格也在逐渐过渡，强调品质感。
愉悦中的纯粹秦皇岛远洋海悦公馆展示中心景观设计
愉悦中的纯粹秦皇岛远洋海悦公馆展示中心景观设计翟盼盼(翻译)【期刊名称】《风景园林》【年(卷),期】2012(000)005【总页数】8页(P72-79)【作者】翟盼盼(翻译)【作者单位】【正文语种】中文图01 平面图图02 60cm高差的矮墙压顶与种植、园路、建筑上缘线构成空间的导向。
图03 分隔带的重复出现寓意着海浪的印象，强调了场所的存在。
秦皇岛远洋海悦公馆展示中心是远洋地产集团在此地区首个开发项目，也是决定未来十年战略大规划中7个后续项目成败的关键。
与此同时，当地已有“竹海”（地中海）、“玉带湾”（新古典）、翡翠城、留庄（巴洛克+简欧）、雍景院（新中式）等宣传力度极大的开发项目，如何在众多并几乎包囊业界所有流行风格的项目类型中脱颖而出，独树一帜，又要保证从悬空样板间上俯视的平面效果及展示中心大厅正对面玻璃幕墙外的对景等，是摆在我们面前的诸多课题。
简欧风格的展示中心建筑，层高近12m的大厅，气派、端庄。
西侧由3个架空的样板间玻璃方盒子将地块分隔为前广场、后花园及东区3个主要的户外空间，最西端是一个面积比前广场还略大的停车场。
由于场地东高西低（高差1.5m），为此将停车场周边统一抬高，并在前广场设置3处台阶，使得停车场在高差上有别其它空间的同时，与前广场、后花园、东区一起形成4块风格相异，但又不可分割的相互关联的空间场所。
最终由棋盘式的网状路径将场地有机的联系在一起。
图04 绿篱、园路、碎石、玻璃挡板、彩叶草……软、硬线形的纯粹表白。
图05 清晨中略显朦胧的入口空间，散溢着礼仪中的品质。
图06 映印水中的倒影，寄托人们对自然的无限遐想。
前广场空间通过相互平行交错的3条带状分隔带的重复出现，表达抽象的“海浪”印象，并选植一棵高8m、冠幅7m的特大白皮松(Pinus bungeana)作为此场所在空间体量上的平衡。
同时利用一条1m宽的斜线（路）连接前广场与后花园。
规整、纯粹、写意、超然、烘托建筑，突出场地的“理性”是前广场空间的特质表现。
秦皇岛兴龙广缘商业连锁有限公司白塔岭分店介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告秦皇岛兴龙广缘商业连锁有限公司白塔岭分店免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:秦皇岛兴龙广缘商业连锁有限公司白塔岭分店1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分秦皇岛兴龙广缘商业连锁有限公司白塔岭分店综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务：珠宝首饰零售；珠宝首饰回收修理服务；眼镜1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告推塔品牌管理（秦皇岛）有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:推塔品牌管理（秦皇岛）有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分推塔品牌管理（秦皇岛）有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：品牌管理；企业管理咨询；市场营销策划；组1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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新生活标准体系——生态自然标准
近海而不临海，步行10分钟亲海，具有最佳居住环境，符合国际化海滨生活方式
国际海滨生活：一线海景休憩+二线滨海生活+10分钟亲海
新生活标准体系——都市生活标准
半小时生活圈
5分钟
5分钟生活圈：满足日常生活需求----社区商业
10分钟
10分钟生活圈：购物、餐饮、娱乐、休闲、商 务、运动、教育需求----集中商业
客户演进及变化
前期以本地客户为主，随着项目知名度的提高，逐渐过度到本地与外地并重进而到 大秦皇岛与外地客户为主 启动期
外地移民 外地投资 外地养老 外地度假 大秦皇岛升级客户
价值形成期
价值成熟期
√
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本地高起点刚需
本地投资客户 本地刚改客户 本地升级客户
√
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0-1居为主，少量紧凑型2居
规划意向
水郡长安
--景观大宅 充分利用河景与海景相交汇的 特点，打造本案高端产品社区
都市华庭
--新生活示范区 由于2号地主要作为回迁区，故 将其与西白塔岭组合考虑，主 打城市牌，最大程度吸引本地 客户
滨海临风
--休闲社区
书香门第
--人文社区
距海最近，主打生态景观牌， 充分利用海资源，社区形象充 分体现海文化
★★★★★
★★★★
★★★
19
45
★★★★★ ★★★★★
★★★★
★★★★
★★
近海、铁路、 20 回迁、海景被 遮挡
五、产品初步建议 1、地块价值研判 2、总体规划建议 3、建筑风格建议 4、户型设计建议 5、园林景观建议
6、绿色技术建议
7、其他细节建议
29
项目开发时序建议
启动区
二期
地 块 1 2
规划意向
五 期
1
本地升级 外地移民
报告架构
1 2 3
本体与目标分析 开发背景研究
市场客群分析
项目整体定位 产品初步建议
4
5 6
商业物业思考
五、产品初步建议 1、地块价值研判 2、总体规划建议
3、建筑风格建议
4、户型设计建议 5、园林景观建议
6、绿色技术建议
7、其他细节建议
27
地块价值分析
现状地块价值排序:1>5>3>7>6>2>4
地块周边高校资源丰富，人文 氛围浓郁，社区形象体现文化 特色
西白塔岭规划建议（5#、4#、3#、2#）
都市华庭
--新生活示范区 由于2号地主要作为回迁区，故将其与西白 塔岭组合考虑，主打城市牌，最大程度吸引 本地客户
容积率：2.27-3.99 建筑形式： 高层为主、少量小高层、部分洋房，整体体现 都市的、现代的、组团化意向。 立面风格： 新古典主义 园林： 台地园林理念的引入，倡导新生活，多重园林 体系，以特色区隔市场。同时回迁区与商品房 注意区隔，突出社区的专属性； 特色配套： 运动会所、主题商业街、幼儿园 购物中心、精品酒店、中心广场、时尚特色商 品街
20分钟
20分钟生活圈：工作需求
30分钟
30分钟生活圈：休闲娱乐需求
新生活标准体系——可持续宜居标准
从规划设计、产品设计、园林景观、绿色技术应用及社区运营等全方位满足可持续 发展需求
土地集约化：绿地楼座集中规划
节能减排：雨水回收系统示意
新生活标准体系——人文关怀标准
打造浓郁的文化氛围，通过独特的社区节日及活动、和谐自然的社区公共空间、人性化 物管服务等体现人文关怀
通过项目的运作推动秦皇岛国际化进程
为秦皇岛带来国际化滨海城市的新生活理念
定义秦皇岛新生活标准
引领秦皇岛新生活方式
7
项目定位
秦皇岛•滨海新生活地标
8
形象定位
远洋国际城
SLOGAN
----新生活从远洋开始
9
新生活标准体系
生态自然 标准
都市生活 标准
可持续 宜居标准
人文关怀 标准
客户定位 新生活 标准体系
隔代亲情活动
小朋友围棋友谊赛
三、项目整体定位 1 、 项 目 问 题 提 出 2 3 、 、 整 客 体 群 定 定 位 位
客群定位
客户来源：本地客户、京津唐、东三省以及其它区域客户
类别 客户 构成
秦皇岛 （50%）
客户特征
职业：当地矿产及能源经营者、政府官员、部
本地 客户
东三省 客户
核心 客户
队领导、私营企业主、公务员、高知人群； 置业心理：改善居住环境； 关注点：小区环境、物业品质、升值潜力。 职业：企业中高层管理者、私营企业主等；
京津 唐客 户
本案
重要 客户
京津唐 (35%)
置业情况：拥有多套房产；
置业心理：具有较强的海滨海生活情节，想拥
有自己的滨海物业，度假、养老同时投资； 关注点：滨海生活、升值潜力、配套、服务。
定义秦皇岛滨海新生活标准
——远洋地产秦皇岛白塔岭项目定位报告
2010年12月
问题提出
规模与去化量之间的矛盾： 项目规模大，本地消化能力有限，如何拓宽客群范围，保证销售 速度并持续热销？
核心优势不突出 ：
核心优势不突出，如何保证大盘前期造势及后续可持续开发问题？ 回迁房分散在各地块：
如何减弱回迁房对项目整体品质影响，实现价值最大化的问题？
各地块客户定位
启动区、二期客户主要以本地客户为主，外地客户为辅，其他条件见下表：
开发 分期 编 号 客户分类 本地升级 5 本地刚改 本地投资 本地高起点 刚需 本地刚改 本地升级 3 外地投资 客户描摹 对原有居住条件进行全方位升级，35-50岁为主， 3口之家居多，置业为子女上学/照顾老人/犒劳自己和家人等 在品质、环境等方面升级，不增加置业面积，25-35岁为主，新婚家庭或小3 口居多，置业为结婚/脱离父母/子女上学等 看中项目潜力，抓住项目刚启动升值空间大的时机投资，客户30-55岁，各年 龄段均有，置业看中升值空间 关注项目内外综合条件，置业希望“一次到位”，25-40岁为主，置业为结婚 /脱离父母等 关注周边配套、小区整体环境和项目价格优势，25-35岁为主，新婚家庭或小 3口为主，置业为结婚/脱离父母/子女上学等 关注项目整体环境、产品品质、离校区距离近和临街商业价值高的优势，3555岁为主，置业为子女上学/照顾老人/犒劳自己和家人等
四 期
7
外地度假
本地投资
各地块客户定位
项目五期客户以外地度假、养老、本地升级为主，外地移民为辅。其他条件见下表：
开发 分期 编 号
客户分类 外地度假 外地养老
客户描摹 对滨海生活向往，具有“大海情节”，关注距海距离、小区环境、周边配套等， 客户以40-55岁为主，置业为享受人生/放松心情等 看中秦皇岛气候，关注小区医疗、购物等配套、物业管理、周边环境等因素，客 户以50-60岁为主，置业为改善生存环境/改善生活质量等 对原有居住条件进行全方位升级，40-55岁为主， 3口之家居多，置业为子女上学/照顾老人/犒劳自己和家人等 关注小区品质、小区配套、物业服务等因素，客户以40-55岁为主，成年3口之家 居多，置业为改善生活品质/享受生活/犒劳自己和家人等
“5+2”钟摆式度假
京津唐有钱且有闲的中产阶层
“9+3”候鸟式生活
教育工作、自由职业、东三省
19
外地客群描摹
外地客户 / 客户描摹
他们是城市中产阶层，具有稳定的收入，有一定的财富积累； 工作较繁忙，但具有固定的休闲假期放松自己； 希望拥有自己的滨海度假物业； 拥有较为灵活，并且乐于度假； 对海洋有一定的钟爱，拥有自己的滨海物业； 愿意购买滨海物业，携家人、父母、孩子作为海滨度假所用； 向往面朝大海，看春暖花开的情景和生活。 置业关注点：滨海、品质、价格、配套、服务等。
★★★★★
★★
19
商业中心、回 迁
大超市、无回 迁 配套全、大量
★★★★★
★★★
★★★★
★★★★★★★★来自2159★★★★★
★★★
★★★★
★★★★
★★
18 回迁、有非拆
迁老社区 36
★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ 21
配套全、无回 迁 人文、回迁、 海景被遮挡
33.4
★★★★★
★★
补充 客户
东三省 (15%)
职业：私营企业主、煤炭、钢铁、矿产经营者； 置业心理：改善生活环境定居和养老； 关注点：周边配套、物业服务、产品价格。 16
本地客群定位
城市新贵
城市中坚
目的——追求新生活/改善居住环境/ 资产保值
17
本地客群描摹
背景特征：
年龄集中在30-55岁之间，三口之家或三代同堂； 私营业主、企业管理层、政府公务员等，家庭收入稳定； 多数为居住品质升级、为子女或父母购房等；
户型建议
景观、高端 都市、活力 时尚、品味
舒适型2-4居，临街0-1居 0-1居和紧凑型2居 普通2居、舒适3居、紧凑4居， 临街0-1居 紧凑型2-3居，临街0-1居 紧凑与舒适并重2-3居，临街01居
五期 四期 三期 三期
3 4 5 6 7
白领、经济 精英、改善 人文、健康 亲海、休闲
紧凑与舒适并重1-3居，临街01居
各地块客户定位
项目四期客户以外地投资、度假为为主，本地投资为辅，其他条件见下表：
开发 分期
编 号
客户分类 外地投资
客户描摹
关注滨海区位、项目潜力，小区环境、产品品质等因素，客户25-55岁各年龄 段均有，置业为增值/保值兼度假等
对滨海生活向往，具有“大海情节”，关注距海距离、交通条件、小区配套等， 客户以35-55岁为主，3口之家居多，置业为享受人生/放松心情等 关注项目潜力，周边配套、小区环境、产品品质等因素，客户35-55岁为主， 置业为增值/保值等