房地产司法鉴定讲解

为企业提供该房 地产市场价值参
考依据
2004年9月10日
为委托方办理案 件提供房地产市 场价值参考依据
2004年9月10日
为委托方处置涉案 房地产提供价值参
考依据
报告完 成日期
建 筑 物 描 述
2004年9月13日
1992年建造，砖混 结构，满堂基础， 地上局部五层，地 下一层，房屋建筑 面积2296.74㎡， 用途为工业厂房
（7）装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估包括：装修当事人之间 发生的损害赔偿鉴定评估；装修对相邻不动产的损害赔偿鉴 定评估。
（8）装修纠纷中的损害如果是不可修复，注册房地产估价师 通常综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害赔偿 估值。
3、房地产分割合并鉴定评估
房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价 师应当明确，分割合并的房地产，应当符合 房屋登记基本单元、土地登记基本单元的规 定
4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估
类型： 被征收房屋依然存在
被征收房屋灭失，但有证据保全
被征收房屋灭失，未办理证据保全
国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，注 册房地产估价师应当遵循住房和城乡建设部 颁布的《房屋征收评估办法》进行鉴定评估。
5、房地产估价纠纷鉴定评估
（1）房地产估价纠纷所涉鉴定评估，可以是上述任何一类鉴 定评估的纠纷引起的鉴定评估，还包括抵押估价、作价入 股等其他估价带来纠纷的鉴定评估。
2、 房地产损害赔偿鉴定评估
含义
指房地产的所有权、用益物权或者担保物权受 到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进 行的鉴定评估。
估价对象 估价方法
被侵权人因此收到的损失，损失难以评估， 侵权人因此获得利益的，以其获得的利益作
为损害赔偿的估价对象。
成本法
损失资本化法
损害前后差价法
赔偿实例比较法
司法鉴定中估价报告 案例分析
山东三鑫房地产评估咨询有限公司 张鑫恭
2012年8月 6日
一、概 述
房地产估价司法鉴定，立足于为解决房地 产纠纷服务的房地产评估，不同于房地产 转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保 险所涉及的一般房地产估价，它对于估价 机构和估价师有更高的要求，要求有更高 的执业水准和更好的职业操守，同时又要 有一定的法律知识。
法
土地
估 （元）
价 建筑物 结 （元） 果
设备 （元）
339521 937070 327076
529385 2521656
367200
2000500+37 8000（地下 室）
总价（元） 1603667 3051041 3509419 2745700
三、房地产司法鉴定估价的委托、受 理、实施与类型
（二）房地产产权资料查档
司法诉讼对证据的准确性要求很高，房地产估价司法鉴定结论是法院 判决的法定依据，房地产估价过程中采用的各种估价依据作为鉴定结 论的组成部分，其准确性非常重要。而由于历史及其他原因，迄今为 止，我国各地的房地产行政主管部门对房地产在权属登记、证书发放 及证载事项等方面的管理也往往是参差不齐，特别是早期发放的房地 产产权证登记事项往往有不规范之处，加上涉案及行政主管部门部门 信息不愿公开等因素，导致司法鉴定涉及的房地产估价工作过程经常 遇到问题。有时法院只提供司法鉴定委托书，没有提供相关的产权资 料或提供的产权资料不齐全，房地产估价机构在查询档案时，房产国 土规划等相关部门常以房地产估价机构没有权利查询司法诉讼的房地 产信息为由不予配合，房地产机构向法院申请协助查档时，案件承办 法官认为法院出具司法鉴定委托书就是全权委托房地产估价机构进行 全部的工作，而拒绝给予进一步协助，给房地产权属认定工作带来不 便。如果法院等司法部门内部规定须就司法鉴定涉及的房地产估价提 供协助，出具“权属登记信息查询授权委托书”，根据权属登记信息 查询授权委托书和估价师的工作证明即可进行档案查询，即可以提高 工作效率，又可保证估价报告中相关内容得以完整披露。
二、案 例
某厂院内第27幢房地产价值评 估报告对照表
评估 机构
委托 方
评估机构1
某市中级人民法院 司法技术鉴定中心
评估机构2 某有限公司
评估机构3—1 评估机构3—2
某市公安局
某市公安局
估价基 准日
估 价 目 的
2004年9月13日
测评委估对象建 筑物重置成本价 值，为司法鉴定
提供价值依据
2004年9月13日
2007年2月6日 2008年5月14日 2008年5月14日
全部为框架结构， 建于1994年，主体 建于1994年，主体为
主体结构四层，建 为四层综合楼，地 四层工业厂房，地下
筑面积2327.11㎡， 下一层，框架结构， 一层，框架结构，建
用途未描述
建筑面积2296.74 筑面积2296.74㎡，
（一） 房地产司法鉴定估价的委托、
受理与实施
1、房地产估价机构应当在接受鉴定评估委托前，明确估价基本事项，通过人民 法院交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》。
2、如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形，房地产估价机构应 当报告人民法院，终止房地产司法鉴定评估委托。
3、估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴 定评估，或者人民法院认为必须坚定评估的，注册房地产估价师应将估价风险书 面告知委托人民法院及有关当事人。
移分担。可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其
变现价值。
பைடு நூலகம்
注意事项： （1）房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以
整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书 中明确评估房屋的具体部位。 （2）对于已经部分缴纳土地使用权出让金，但未办理土地使 用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使 用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土 地使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。 （3）先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地 产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍 卖（变卖）房地产的市场价值。 （4）应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测 完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可 是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期 内、是否存在实际销售等事项。 （5）涉及超规划建设的，估价师应与委托人协商，对于超规 划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人 民法院与城乡规划主管部门协商一致，不得擅自评估或设定 不合理的假设，鉴定估价报告对此应当揭示。
含义：指在诉讼过程中，为确定涉诉房地产的价值或价值
减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相
房
关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的 活动。
地
1、应当遵守法律、法规、规章，遵
产
守执业规范和职业道德，遵守房地产 估价行业操作规范。
司
2、经人民法院依法通知，应当出庭
法
就其估价工作及鉴定估价报告，接受
（2）房地产估价纠纷所涉鉴定评估，通常由涉及纠纷的鉴定 估价机构资质等级更高的估价机构受理；涉及纠纷的鉴定 估价机构为国家一级资质房地产估价机构的，从事纠纷鉴 定评估的估价机构也必须是国家一级资质房地产估jia机构。
（3）房地产估价纠纷鉴定评估的目的，包括对于原鉴定估价 机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合有关规定， 估价程序和估价方法、估价依据是否遵循估价行业标准， 估价行为是否符合职业道德等，进而对于是否存在虚假估 价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。
暂时性损害 按时间
永久性损害
房
可修复的损害
地 按是否可修复
产
不可修复的损害
损 害
实体性损害
类 型
按损害事实
功能性损害
经济性损害
按损害来源 自然灾害带来的损害 非自然灾害的他人侵权带来的损害
各种损害赔偿鉴定评估的注意事项： （1）损害事实应当由人民法院认定。 （2）注册房地产估价师应当区分可修复的损害和
1、 债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定
估价 含义：指卖人）民鉴法定院评在 估处。理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖（变
现房拍卖（变卖）鉴定评估
分类： 在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定评估

在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估
企业整体拍卖（变卖）鉴定评估
价值定义：
房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑 房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转
企业整体拍卖（变卖）鉴定估价
2、房地产损害赔偿鉴定 估价
暂时性损害和永久性损害估价 可修复的损害和不可修复的损害估价
类 别
实体性损害、功能性损害和经济性损害估价
地震、风灾等自然灾害带来的损害估价
非自然灾害的他人侵权带来的损害估价
3、房地产分割合并鉴定估价
4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定估价
5、房地产估价纠纷鉴定估价
鉴
法官和当事人的询问，回答与鉴定估 房地产估价师的责任 价事项有关的问题。
定
3、未经委托人、估价行业主管部门
估
和估价行业组织的同意，不得向其他
价
个人或组织提供与鉴定估价事项有关
的信息，但法律法规另有规定的除外。
4、注册房地产估价师应当依法独立、 客观、公正地进行鉴定估价，并对出 具的房地产鉴定估价报告负责。
4、估价报告应附资料 5、鉴定评估资料 6、评估委托书应载明的内容 评估委托书附表应载明的内容 7、区分法院认定的评估资料和需要核实的资料 8、估价对象是在建工程，委托方提供的资料还应包括项目的城乡规划许可文件、
施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件等。 9、估价依据如需当事人双方认可，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事
人进行质证认可后，采纳为估价依据。 10、估价机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内，完成鉴定评估工作并出具
房地产司法鉴定估价报告，并将报告送交人民法院。
（二） 房地产司法鉴定估价的类别
1、债务纠纷涉及的房 地产拍卖（变卖）鉴定 估价
现房拍卖（变卖）鉴定估价 在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定估价 在建工程部分拍卖（变卖）鉴定估价
（一）开庭质询时的注意事项
作为司法鉴定涉及的房地产估价的鉴定人应当履行出庭义务，接受 法院及当事人对有关评估结论的询问。在开庭时应注意以下几点： 1、充分尊重当事人的质证权，不对质询方使用谩骂或粗鲁的语言； 2、保持一种中立态度，不对一方表现出明显的倾向性； 3、庭上质证内容与鉴定结论保持一致； 4、着重回答程序方面的问题，重点回答鉴定程序合法性、采用的鉴定 方法理论基础的科学性、估价过程的合规性； 5、不回答与鉴定无关的问题，对没有关联的发问、重复性发问可不予 回答，防止当事人及律师漫无边际的询问、辩论，法庭上当事人可能会 提出一些与鉴定无关的问题，可能是房地产估价师熟悉的一些问题，对 此类问题估价师应不予答复；鉴定人对应拒绝回答的问题应征得法庭同 意，而不是直接回绝； 6、对威胁、侮辱性的语言方式，可请求法庭制止； 7、估价师只能就委托鉴定的科学技术或专门问题发表专家意见，不得 对法律适用等与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法，也不得对案件 定性和确定当事人责任的内容发表看法； 8、估价师法庭回答问题应神态自然得体，语调语速恰当，吐词清晰， 保持于质询方和庭上人员眼神交流，注意对方反应，少用方言土语，忌 讳模凌两可的模糊用词。
（5）房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害，其损害如 果是可修复的，则通常从实体价值减损角度进行鉴定评估； 如果是不可修复的，则首先对于未发生损害之前的房地产进 行评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。
（6）房屋（土地）登记部门的登记错误带来的损害赔偿鉴定 评估，估价师主要从市场租金、售价在登记错误期间的变化， 对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。
㎡，地下室和一层 另有地下室建筑面积
层高都为2.9米， 约540㎡，地下室和
二层和四层净高 一层层高都为2.9米，
3.3米，三层净高 二层和四层净高3.3米，
4.3米，有两部电 三层净高4.3米，有两
梯
部电梯
估价方法
基准地价 基准地价 成本逼近 基准低价 修正法、 修正法、 法、成本 修正法、 成本法 成本法 法、收益 成本法
（4）房地产估价纠纷所涉鉴定评估中，对于涉及纠纷的房地 产价值的鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循估价规范 和其他规定进行鉴定评估。
四、司法鉴定涉及的房地产评估 执业过程中的注意事项
司法鉴定涉及的房地产评估由其特殊性决定房
地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地 产评估业务的特殊性，从前期资料勘查及资料收集、 房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细 节都要严谨。评估工作的微小瑕疵轻则延误法庭的 法律程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济 损失。当法院确定评估公司后，评估公司如果没有 法律上需要回避的特殊原因应该立即承接业务并指 派2名以上（含2名）具有3年以上实践经验的房地 产估价师进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。
不可修复的损害，测算该损害对于房地产带来的 实体价值减损和市场价值的减损。 （3）注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估时 应当知晓，有的房地产损害鉴定评估类型，实体 损害虽可修复，但该损害对于房地产的价值减损 主要是市场价值减损。 （4）项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估包括： 容积率的变更导致总建筑面积的变更；业主拥有 对建筑物内的专有部分的权利受到侵害，如建筑 层高、建筑面积不符合原规划；业主对专有部分 以外的共有部分享有的权利受到侵害，如绿地减 少、侵占公共绿地、占用公共通道等。