呼和浩特房地产分析报告

呼和浩特房地产分析报告

呼和浩特市房地产市场分析报告

投资管理总部

二○○六年五月

目录

一、呼和浩特市房地产市场总体环境 (1)

（一）呼和浩特市经济发展概况 (1)

（二）呼和浩特市房地产业发展潜力巨大 2 （三）呼市房地产市场购买力强劲 (2)

（四）城市建设步伐加快，带动房地产投资

需求增加 (3)

二、2005年呼和浩特市房地产市场分析 (3)

（一）宏观调控对房地产的影响 (3)

1、房地产市场运行秩序走向规范 (3)

2、房地产投机需求的萌芽受到抑制.. 4

3、房地产价格基本稳定 (4)

（二）2005年呼市房地产市场运行状况 . 4

1、房地产投资增速初步得到遏制 (4)

2、房产需求稳步增长，市场供求状况

有所改善 (5)

3、房地产价格较大幅度上涨 (5)

4、目前呼市房地产市场存在的问题及

原因分析 (7)

三、十一五期间，呼和浩特市房地产市场走势预测 (9)

（一）房地产宏观政策支持房地产持续发展

(9)

（二）房地产宏观调查指标对比显示市场前

景看好 (10)

（三）十一五期间，首府城市规划和建设蓝

图规模扩大、品质提升 (11)

（四）房地产市场趋势预测 (12)

1、宏观市场预测 (12)

2、供求预测 (13)

3、风险预测 (13)

一、呼和浩特市房地产市场总体环境

（一）呼和浩特市经济发展概况

呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场，伴随着城市化和产业化进程，作为西部大开发的龙头和与内地联系的枢纽城市，发挥着重要的区域职能。

1998年到2003年五年间，呼市GDP年均增长19.7%，财政收入年均增长18.5%，城市居民可支配收入年均增长11%。

2001年到2004年，全市GDP和规模以上工业增长速度在全国42个中心城市中连续四年居于首位。

2004年完成固定资产投资285亿元，GDP达到600亿元，财政收入达到65亿元，城市居民可支配收入达到1.05亿元。

2005年完成固定资产投资450亿元，GDP达到850亿元，财政收入达到85亿元，城市居民可支配收入达到亿元。

计划2006年完成固定资产投资600亿元，GDP达到1100亿元，财政收入达到110亿元，城市居民可支配收入达到1.4亿元。

1998年到2003年，城镇居民人均可支配收入年均增长11%以上。2004年人均GDP突破2200美元；人均可支配收入达到10500元，同比增长超过22.8%，在全国大中城市中排

名第六位。

（二）呼和浩特市房地产业发展潜力巨大

呼市宏观经济的持续、快速增长促进了本地房地产市场的迅速发展。人口增长，居民可支配收入增加，消费结构升级等因素形成了对房地产的有效需求。

银川、兰州、呼和浩特同为西部重要省会城市，呼市的GDP、人均可支配收入等主要指标均高于银川和兰州，而在呼市房地产市场领域，商品房价格却处于偏低水平，其年开发投资额、市场交易量与银川、兰州存在明显差距。呼市目前的房地产市场发展程度与经济水平不相称，房地产市场处于起步阶段，发展潜力巨大。

（三）呼市房地产市场购买力强劲

呼和浩特作为内蒙古自治区首府，是呼包银经济带、呼包鄂金三角的重要节点，辐射能力强，外来有识之士因寻求在呼和浩特发展而纷纷来此置业；呼市本地居民收入增加，消费升级欲望强烈；区外游资看好呼市房地产市场的高成长性，由此形成呼市房地产市场上的潜在投资、投机双重购买力。

根据自治区十一五规划，2010年呼市市区人口将达到200万，年均增长10万，城市化水平提高6%以上，房地产消费人口不断扩大；城市居民对居住空间和品质也提出更高要求，房地

产市场购买力和有效需求空间巨大。

（四）城市建设步伐加快，带动房地产投资需求增加

呼市目前人均建筑面积22.5平方米，低于全国发达城市平均水平。根据全区十一五规划目标，2010年人均建筑面积达到30平方米以上。

综合考虑人口自然增长，城市建设拆迁、户籍改革、城市流动人口和商业需求等因素，每年需完成住宅施工面积320万平方米，商业营业用房面积25万平方米，写字楼30万平方米。由此可见，近几年呼市商品房市场仍具有较大投资需求空间。

人口增长图。

二、2005年呼和浩特市房地产市场分析

（一）宏观调控对房地产的影响

1、房地产市场运行秩序走向规范

在国家对房地产市场进行宏观调控的大背景下，呼和浩特市政府通过出台《[呼和浩特市关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关政策》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》等政策、制订《呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准》、《呼和浩特市享受城镇廉租住房管理办法》以及廉租补贴发放工作的规范化、正常化、制度化，规范了房地产秩序；通过建设房地产信息系统和预

警预报系统体系，基本实现商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示、科学判断房地产市场和经济走势市场主体行为得到规范、市场秩序有所好转，供求信息公开透明，为形成真实价格机制创造了良好的市场环境。

2、房地产投机需求的萌芽受到抑制

国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制订的。呼市炒房行为只是萌芽状态，未出现明显炒房现象。表现为一是房地产投资增幅基本稳定，房屋销售的回落表明需求减少，投机苗头被挤出。二是一些已购投机、投资性住房，难以短期炒作，开始转向长期投资的房屋出租市场，租赁市场房源明显增加。

3、房地产价格基本稳定

房地产需求相应减少，房地产市场供求关系得到改善，新旧房屋销售价格在高位趋稳，并出现增幅回落的趋势。

（二）2005年呼市房地产市场运行状况

1、房地产投资增速初步得到遏制

2005年1-12月份，呼市房地产投资完成34.85亿元，比上年增长13.26%。完成土地开发面积比上年下降19.5%，土地购置面积比上年上升14.76%。房屋施工面积397.34万平方