房地产成本管理要点(总17页)
(完整版)房地产成本控制要点
(完整版)房地产成本控制要点房地产成本控制精要第一项第二项第三项第四项第五项第六项第七项第八项第九项目录.立项成本控制重点应用指南.规划环节成本控制重点应用指南.招招标环节成本控制重点应用指南.施工环节成本控制重点应用指南.资料及设备采买环节成本控制重点应用指南.销售环节成本控制重点应用指南.工程预决算环节成本控制重点应用指南.时期花费的成本控制重点应用指南.物业管理成本控制重点应用指南附件.北京公司规范化管理系列文件立项成本控制重点应用指南立项环节的成本控制依据项目开发方式的不一样而有所差别。
该环节因为有国家多项法例政策的限制，运作时灵巧度较小，基来源则是在国家规定范围内最大限度地控制公司的费用。
项目部在项目开发先期起主要作用，所以，这一环节成本控制的主要任务由项目部来肩负。
第一项控制重点1、新征土地开发形式 2、买断项目3、合作开发控制什么怎么控制谁来控制征地花费少交或晚交，力求项目部负责减免拆迁布置花费房产确权后办理拆项目部负责迁布置花费自建部分依照公司工程部、设计部和审大市政花费工程系统走；交政府算部负责自建部分；工部分按有关规定办理程部负责交政府部分。
知足公司利益最大规划条件化，合理提升容积项目部、设计部负责率，降低土地成本买断内容明确买断内容明细项目部负责付款总数为公司争取最大利项目部负责益付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一明确查收标准明细工程部、项目部负责平的标准手续风险与项目付款时间直项目部负责接挂钩。
合作方式切合公司要求，有项目部负责利于北京公司；分红比率共赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交工程部负责房，备查文件详见项目立项成本控制重点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表详见项目立项成本控制重点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表及买断方式的成本构成详见项目立项成本控制重点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表及合作开发的成本交房标准不低于合同中交房项目部负责构成标准付款总数选择有益于公司利项目部负责付款时间益的方式项目部负责规划环节成本控制重点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，拥有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事先控制的重点，能够最大限度的减少过后改动带来的成本。
房地产成本管理 要点2024
引言概述：房地产成本管理是一项重要的管理任务，它涉及到房地产项目的投资、开发和运营过程中的成本控制和管理。
有效的成本管理可以帮助房地产公司实现利润最大化，增强市场竞争力。
本文将从房地产成本管理的基本概念出发，分别探讨成本管理的五个重要方面：项目成本估算、成本控制、成本核算、成本优化和成本监测。
正文内容：一、项目成本估算1.确定项目成本估算的目的和范围2.收集和分析与项目成本相关的数据3.使用合适的成本估算方法进行成本预测4.考虑不确定性因素，进行风险分析与评估5.评估成本估算的可靠性和准确性二、成本控制1.设定成本控制的目标和策略2.建立有效的成本控制体系和流程3.制定和执行成本控制计划4.监督和调整成本控制措施5.进行成本控制的结果评估和反馈三、成本核算1.确定成本核算的准则和方法2.建立成本核算的基础数据和系统3.进行成本分摊和分配4.对成本核算结果进行分析和解读5.做好成本核算的记录和报告工作四、成本优化1.进行成本效益分析，确定成本优化的重点领域2.寻找降低成本的机会和方法3.优化资源配置，提高生产效率4.推行节约型经营，降低成本支出5.提高供应链的效率，降低物流成本五、成本监测1.建立成本监测的指标体系和监测系统2.监测项目各阶段的成本情况3.分析成本偏差和成本风险4.及时采取措施解决成本问题5.加强成本监测结果的应用和总结经验教训总结：房地产成本管理是房地产项目投资、开发和运营过程中的关键任务。
通过项目成本估算、成本控制、成本核算、成本优化和成本监测等方面的管理措施，可以实现房地产公司利润最大化的目标，增强企业的竞争力。
要做好房地产成本管理，需要充分收集和分析成本相关的数据，制定有效的成本管理策略和措施，同时注重成本优化和监测，确保成本管理的有效性和可持续性。
只有如此，房地产公司才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得长久发展的成功。
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点随着城市化进程的不断推进，房地产项目的建设也变得越来越重要。
但是在房地产项目建设过程中，成本与质量的管控是至关重要的。
房地产开发商和建设单位需要在项目的成本与质量管理中做好各项工作，确保项目的顺利进行和最终的成功。
下面就让我们一起来看一看关于房地产项目的成本与质量管控要点。
一、成本管控的要点1. 认真策划和评估在进行房地产项目的成本管控时，首先需要进行认真的策划和评估工作。
通过充分的市场研究和调查，了解项目所需的资金和资源，进行详细的成本估算和分析，确定项目的预算和投资规模，以及项目的资金来源等。
只有在项目的策划和评估工作做得扎实，才能为后续的成本管控工作奠定基础。
2. 严格的成本管理在房地产项目建设的过程中，成本管理是非常重要的一环。
开发商和建设单位需要设立专门的成本管理团队，定期对项目的成本进行核算和控制，确保项目的成本得到有效的管理和控制。
同时需要加强对项目进度和质量的监督，及时发现并解决导致成本增加的问题，确保项目的成本不会超出预算。
3. 完善的合同管理在房地产项目的建设过程中，合同管理也是非常重要的一环。
合同的缔结需要审慎谈判，严格遵循相关法规，确保合同内容的合理和规范。
同时在合同履行过程中，需要对合同的执行情况进行跟踪和监督，及时发现和解决合同执行中的问题，避免影响项目的成本和质量。
4. 技术创新和成本节约在房地产项目建设过程中，需要推动技术创新，提高建设工艺和施工技术水平，不断提高工程质量和效率，从而实现成本的节约。
还可以通过采用新材料、新工艺等方式，降低建设成本。
5. 风险管理和应急预案在进行房地产项目成本管控的过程中，需要针对项目建设过程中可能出现的各种风险，进行风险评估和分析，并建立起相应的风险管理机制和应急预案。
预先做好风险管理的准备工作，可以最大限度地预防和控制风险的发生，从而保障项目的成本和质量。
二、质量管控的要点1. 严格的质量验收标准在房地产项目的建设过程中，质量验收是非常关键的一环。
【房地产成本管控要点】房地产成本管理,要点
【房地产成本管控要点】房地产成本管理,要点房地产成本管理要点房地产成本控制要点-摘要：房地产项目经营的效益取决于销售收入的大小和成本支出的多少。
房价调控的市场环境下，房地产开发企业对成本费用的控制提出了更高的要求。
对于全过程成本控制的理论研究业界已经较为深入，现就全过程控制的实践得出的经验进行总结。
一、项目成本控制阶段划分及主要任务根据项目的开发过程，按照全过程动态成本控制的管理思路，我们可以将控制分为以下三个阶段：1.事前控制。
及时、科学的编制各阶段成本指标，提供项目决策、指导限额设计是事前控制的要求。
成本指标的编制划分为三个阶段：(1)决策阶段的成本测算。
根据项目的地价、规划设计要点、配套情况、行政性收费标准、项目初步定位、概念规划草案等资料编制，为项目的可行性决策提供成本测算及赢利预测方面的数据。
(2)规划阶段的成本概算。
根据修详规批复资料、营销策划建议、项目统一技术标准编制。
该阶段指标将检验成本测算中技术经济指标的落实情况，并作为方案设计的成本限额。
(3)方案阶段的目标成本。
根据单体方案、园林景观方案、营销策划方案等编制成本指标。
该指标经审批后将作为项目的总控目标成本，也是对进行动态成本控制的依据。
2.事中控制。
主要体现为项目实施过程的招标采购、变更、签证、付款的成本控制。
加强招标过程中定标价与成本指标核对，强化通过设计优化控制成本；通过资源整合，加强集中采购控制施工成本；控制变更、签证产生的不可预见成本；加强项目安全、进度、质量管理减少隐性成本；审核付款计划及金额，既要保证项目推进也要保证资金的支付安全。
3.事后控制。
主要体现在结算中的成本控制及后评估。
统筹安排加快结算的推进，保证与供应商的合作关系以降低机会成本；通过结算数据及时编制项目成本后评估，积累成本历史数据库，更好的指导新项目成本指标的编制，达到循环改进的目标。
二、事前控制阶段的注意事项(一)项目决策的成本控制决策阶段的成本控制是宏观的、战略层面的，也是决定项目成败的，必须深入调研，慎重决策。
房地产成本管理要点
房地产成本管理要点房地产行业是一个资金密集型行业，涉及到大量的资金投入和复杂的运营管理。
在房地产开发和运营过程中，成本管理是一个至关重要的环节。
合理有效地管理成本不仅可以提高企业的利润和竞争力，还可以确保项目的顺利推进和可持续发展。
本文将介绍房地产成本管理的要点，帮助房地产企业更好地掌握成本管理的核心内容。
一、成本管理的重要性和意义成本管理是指通过对企业各项活动的成本进行规划、控制、核算和分析，以实现最佳资源配置、提高经济效益的管理过程。
在房地产行业，有效的成本管理能够帮助企业实现以下目标：1. 提高盈利能力：通过减少无效支出和提高资源利用率，降低成本，从而提高企业的盈利能力。
2. 保障项目推进：规范成本管理流程，及时掌握成本动态，确保项目按时按质完成。
3. 提升品质和竞争力：优化成本结构，提高产品和服务品质，提升企业的市场竞争力。
二、房地产成本管理的关键要点1. 成本预算和控制成本预算是房地产项目规划阶段的重要环节，通过制定详细的成本预算计划，合理分配资源，明确项目的投资规模和成本控制目标。
在项目实施过程中，及时跟踪和控制成本支出，做到预算执行的合理性和准确性。
通过建立严格的成本控制机制和监测体系，对不合理成本进行识别和纠正，确保项目的成本控制在可控范围内。
2. 风险管理房地产项目涉及到多种风险，如市场风险、资金风险、政策风险等。
成本管理必须充分考虑和管理这些风险，及时调整策略、布局和预算，规避和减少潜在的风险对项目造成的不利影响。
3. 供应链管理房地产项目的供应链涉及到众多供应商和合作伙伴，包括建筑材料供应商、工程承包商、设计师等。
成本管理要点之一就是建立健全的供应链管理体系，明确供应商的责任和要求，规范合作关系，提高供应链的效率和运作质量，减少成本的浪费和损失。
4. 资产管理房地产项目投资巨大，资产管理是成本管理的关键环节。
要随时掌握和评估资产的价值和使用情况，并进行合理规划和布局，以提高资产的利用效率和价值。
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点房地产项目的成本与质量管控是项目管理中非常重要的一个环节，它直接关系到项目的经济效益和可持续发展。
本文将从成本和质量两个方面，结合实际案例，探讨房地产项目成本与质量管控的要点。
一、成本管控要点1. 成本预算：在项目立项阶段，需要制定详细的成本预算，包括土地成本、规划设计费、建筑施工费、装修费、市场推广费等，以确保项目开发过程中的资金充足，并合理分配到各个环节上。
2. 成本分析：在项目实施的各个阶段，需要不断对成本进行分析，及时发现和解决成本超支和浪费的问题。
通过成本分析，可以找出成本控制的关键环节，促使项目整体成本更加合理。
3. 供应链优化：与房地产项目开发相关的供应商和承包商需要进行合理分工，并与开发商建立良好的合作关系，共同优化供应链，降低采购成本，提高建设效率。
4. 风险管理：成本管控需要考虑到项目的风险因素，包括市场风险、政策风险、施工风险等。
在制定成本预算的需要合理评估风险，并采取相应的措施进行防范和化解。
5. 成本监控：项目的成本监控是成本管控的核心，通过建立科学的监控机制，实时掌握项目的开支情况，及时调整预算，确保项目能够按时按质完成。
1. 设计规范：在项目规划和设计阶段，需要根据当地的法律法规、建筑标准和市场需求，制定合理的设计规范，确保项目的建设符合质量标准。
2. 施工质量：在施工过程中，需要严格按照设计图纸和施工标准进行执行，通过监理、验收等手段，对施工过程进行全面监控，确保施工质量符合要求。
3. 材料选用：合理选择材料是影响房地产项目质量的关键因素，需要选用符合国家标准、性能稳定、价格合理的建材，以保证项目的长期使用性能。
4. 环保要求：随着环保意识的提升，房地产项目的质量管控也需要考虑到环保要求，包括节能减排、资源循环利用等，确保项目对环境的影响达到最小化。
5. 质量监督：项目的质量监督是保证项目质量的重要手段，可以通过外部第三方监理机构，加强监督力度，对项目的各个环节进行全面监管，及时发现和解决质量问题。
房地产成本管理要点
房地产成本管理要点1.成本预估与控制：在项目立项之初，需要对项目的预算进行估算和控制。
该预估应包括土地购买费用、建设费用、销售费用、资金成本等各项费用，并结合市场方面因素进行合理的调整。
在项目开发过程中，要根据项目进度和实际情况，对成本进行实时监控和控制。
2.引入成本管理工具：房地产企业可以利用现代信息技术，引入成本管理工具进行成本管理。
通过建立成本数据库、成本核算、成本分析等功能模块，实现对成本的全过程管理和控制。
3.项目进度管理和成本管理的结合：项目进度管理和成本管理是密切相关的，两者需要相互配合。
项目进度管理要求项目按时完成，而成本管理要求项目在预算范围内完成。
项目进度延误会导致成本的增加，因此需要对项目进度进行有效管理，确保项目的成本控制。
4.建立有效的成本管理制度：房地产企业要建立完善的成本管理制度，明确成本管控的责任和权限，并制定相应的成本管理流程和规范。
通过建立成本管理制度，实现对成本管理的规范化和制度化。
5.成本风险管理：在进行房地产开发项目时，存在着各种成本风险，如土地成本波动、建筑材料价格上涨、劳动力成本增加等。
房地产企业需要对这些风险进行有效管理，采取相应的措施，降低成本风险对项目的影响。
6.资金成本管理：资金成本是房地产项目中的重要部分，直接影响到项目的利润率和投资回报率。
通过合理的资金结构和资金运作方式，降低资金的成本，提高资金的利用效率，从而降低项目的总成本。
7.充分利用信息技术：房地产企业可以借助信息技术，实现成本管理的自动化和智能化。
通过建立信息系统，实时监控和控制项目的成本，减少人为错误和成本波动的影响。
8.进行成本绩效评价：房地产企业在项目完成后，需要对项目的成本进行绩效评价。
通过对成本绩效的评价，可以分析项目的成本效益，为以后的项目决策提供参考。
综上所述，房地产成本管理是房地产企业在房地产项目开发、建设和销售过程中对成本进行合理控制和管理的过程。
房地产企业要通过成本预估与控制、引入成本管理工具、项目进度管理和成本管理的结合、建立有效的成本管理制度、成本风险管理、资金成本管理、充分利用信息技术等手段，实现对成本的合理管理和控制，确保项目的经济效益。
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点随着房地产行业的迅速发展，房地产项目的建设数量和规模都在不断增加，但是随之而来的问题也日益突出，比如成本控制和质量管控等方面。
成本与质量是房地产项目成功的关键因素，对于房地产项目的成本与质量管控要点是非常重要的。
本文将对房地产项目的成本与质量管控要点进行细致分析和探讨。
一、成本控制要点1. 预算合理房地产项目的成本控制首先需要在项目立项之初进行预算。
合理的预算是成本管控的基础，通过充分调研市场行情、土地成本、建筑材料价格等因素，结合项目规模和具体需求，制定出合理的预算标准。
2. 精细化管理房地产项目的成本控制需要精细化管理，包括各项费用预算的详细分解和核算，以及对项目资金的动态跟踪和监控。
通过精细化管理，可以及时发现成本偏差，并采取纠正措施，以确保项目的成本控制在有效范围内。
3. 优化供应链在房地产项目的成本控制中，优化供应链也是非常重要的一环。
通过对材料供应商、施工队伍和相关服务商进行筛选和评估，选择性价比更高的合作方，可以有效降低采购成本和施工成本，实现成本控制的目标。
4. 投资回报分析房地产项目的成本控制需要与投资回报进行充分的分析和比较。
在项目建设过程中，需要不断对成本进行评估和调整，以确保项目的投资回报率能够满足预期，从而保证项目的经济效益。
二、质量管控要点1. 合理设计房地产项目的质量管控要点之一是合理设计。
合理的设计可以有效降低建设成本，提高建筑质量，并满足业主的实际需求。
在设计过程中，需要充分考虑建筑的可行性、施工难度以及后期维护等因素，以确保设计方案能够实现可持续发展。
2. 严格施工管理在房地产项目的质量管控中，施工管理也是非常重要的一环。
严格的施工管理可以有效避免施工过程中的质量问题，包括工程质量把关、施工期进度控制、安全生产管理等方面的工作，以确保项目的质量达到预期标准。
3. 使用优质材料在房地产项目的质量管控中，选择优质建材也是非常重要的一项工作。
房地产企业成本管理PPT课件
一、成本控制的意义 简化 二、房地产开发项目成本构成 三、责任成本管理 四、各阶段控制要点 五、成本管理结论
第1页/共63页
• 举例说明成本控制的意义 • 一句话,就是广泛收集来源，合理有效控制流失，为企业创造利润最大化
渠道有吸收资源和流失的两 面性（控制的重点把握时机） 适当计划 合理使用 堵漏和防损失
偏差
成本控制 执行力强
下面工作决定偏差的大小
动态成本责任 清晰、明确
设立目标成本（要反复修订）
第17页/共63页
如何实现动态成本控制
以合同管理为中心 抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”
“动态成本”反映任意时段项目成本结构变化； “实际发生成本”指的是项目当前已完成确定的工程量，与“动态成本”对比可反
第33页/共63页
责任成本的分解方式
方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对 各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和 手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签 订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目 标成本的完成
第29页/共63页
责任体系前提
组织架构、职能分工
各分管部门对可控成本、变动成本出现成本异常偏差实行有效监控和 预警，发现异常及时通报，制定具备可操作性的纠偏措施，严格执行 ，确保成本控制在目标成本范围内 。
审计部：对工程项目的全过程成本变化，进行成本测算、对比、 分析。 工程部：重点控制施工图纸设计审核（包括结构类型、施工工 艺）、工程进度、质量、设计变更、现场签证、施工方案、合 同履约等等 市场拓展部： 供应商管理，建立健全合格供方档案，建立透明 的询价、定价机制； 财务部： 财务分析、核算 、比对。 销售部：销售价格、营销策划 人力资源部：人员配备、岗位责任
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点房地产项目是一个综合性较强的工程项目，涉及到建筑工程、土地开发、房屋销售等多个方面。
在房地产项目的开发中，成本与质量是至关重要的两个方面。
合理控制项目成本，确保项目质量，是房地产开发商必须重视的问题。
下面将从成本与质量两个方面，介绍房地产项目的成本与质量管控要点。
一、成本控制要点：1. 前期规划在房地产项目开发之前，应该进行充分的前期规划。
对项目的土地、资金、建筑材料等进行全面的调研和分析，制定合理的项目规划方案。
前期规划将有助于减少后期的变更和调整，降低项目成本。
2. 成本预算在项目规划阶段，需要对项目的各个环节进行成本预算。
对土地收购费用、建筑材料费用、人工费用等进行详细预算，确保项目资金的合理分配和利用。
3. 供应商管理择优选用合作伙伴和供应商，建立长期稳定的合作关系。
选择质量有保证、价格合理的供应商，有助于降低项目成本，并确保建筑质量。
4. 管理成本在项目实施阶段，需加强对项目成本的管理。
及时掌握各项费用的使用情况，对超支的费用及时进行调整，避免项目成本的不必要增加。
5. 信息化管理运用信息化技术，对项目成本进行全面管理和监控。
通过信息系统对项目资金、材料、人工等进行实时监控，有助于及时发现问题并进行调整。
二、质量管控要点：1. 施工质量对房地产项目的施工质量进行全面管控，建立健全的质量管理体系。
对施工过程进行全程监管，确保施工按照规划进行，并符合相关质量标准。
2. 材料质量严格把关建筑材料的质量，确保选材合格。
对于关键材料，建立材料质量跟踪系统，确保材料的进场、使用和验收符合相关标准。
3. 设计质量提高对设计质量的重视程度，确保设计方案符合相关法规和标准。
加强与设计方的沟通和协作，及时发现并解决设计中存在的问题。
4. 现场监督加强对施工现场的监督，建立专门的监理团队，进行全程的施工监管。
对于施工中存在的质量问题，及时发现并处理，确保工程质量。
5. 质量评估进行全面的质量评估和验收，确保项目的最终交付质量符合相关标准和要求。
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点房地产项目的成本与质量管控是房地产开发中非常重要的一环，它关乎到项目的经济效益和品质。
在房地产项目的开发过程中，成本和质量的管控是至关重要的，只有做好这些工作，项目才能保持良好的运营状态，这对于房地产企业来说，是非常重要的。
本文将从成本和质量两个方面来讨论房地产项目的管控要点。
一、成本管控要点：1.成本预算：成本预算是房地产项目成本管控的第一步，可通过立项阶段的成本预算来控制整个项目的成本。
在项目开发之初，就要对项目的成本进行详细的预算，考虑到建筑工程、材料采购、人工费用、税费等因素，进行细致和周全的预算，确保项目的成本可控。
2.成本监控：成本监控是房地产项目成本管控的关键，通过对项目的成本进行监控，及时发现和解决成本超支的问题，保证项目可按照预算进行运作。
监控的手段可以运用专业的成本管理软件，对项目的各个环节进行精准的数据监控。
3.合理采购：在房地产项目的建设中，需要大量的原材料和建筑材料，通过合理的采购计划，可以有效的控制项目的成本。
合理采购不仅包括对材料价格的谈判，还包括对供应商的信誉和售后服务等方面的考察，确保采购的材料的品质和价格都在合理的范围内。
4.资源优化：在房地产项目的开发中，资源的优化利用是非常重要的，通过合理规划和利用资源，可以有效的降低成本。
通过细节的规划和管理，可以减少浪费，提高资源的利用率，从而降低项目的成本。
在整个项目的开发过程中，要对成本进行严格的控制，做到严控每一笔费用，避免不必要的浪费。
在项目的各个环节，要有专人负责成本控制，对成本进行及时的盘点和核对，确保项目的成本得到有效的控制。
1.严格把控工程质量：在房地产项目的建设中，工程质量是至关重要的，对工程质量的把控是质量管控的核心。
要建立并严格执行质量管理体系，对项目的各个环节进行质量把控，确保项目的施工质量符合国家标准和项目规划。
2.选择具备专业资质的施工队伍：在房地产项目的建设中，施工队伍的资质和水平是影响工程质量的重要因素。
房地产项目管理与成本控制的要点
房地产项目管理与成本控制的要点房地产业经过几十年的发展，市场和老百姓的消费观念已日渐趋于成熟和理性，市场正从卖方市场向买方市场过度，历年来政府出台了一系列的政策，来稳定和平衡房地产业的发展，5.12地爰后，更加剧了这一现象的转变。
有数据显示，5.12地農后，有77.4%的成都购房者更青睐于品牌开发商，愿意购买普通多层、别墅、花园洋房的人远大于购买高层及超高层的人群。
所以，在房地产市场相对疲软和激烈的竞争中，如何使企业求得生存和发展，是摆在大多数房地产企业领导者面前一个急需解决的一个重要问题！在相同的开发环境与条件的（软）硬件设施下，除制造出与市场对路、适应市场需求的产品外，谁能在工程项目建设中, 既能确保工程质量与进度，又能有效的控制成本，控制和把握好合理的造价，从而以最低的成本获取最大的社会和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动。
那么，如何来控制好工程的质量和进度，而且合理降低工程成本呢？本人结合多个房地产项目管理和施工经念，总结了以下几点：一、抓好源头，加强对项目决策和设计阶段环节的控制。
工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。
很多企业长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，而往往是把项目管理和工程造价控制的主要精力放在项目的施工阶段，这样做尽管也能起到一定的效果，但其结果可能是捡了芝麻丢掉西瓜，不能从源头上进行管理和控制。
要有效地进行项目管理和工程造价控制，就必须坚决地把管理和控制的重点转移到前期工作阶段上来，尤其要抓实、抓好设计这个关键步骤，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。
1、投资决策阶段的管理与投资控制投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。
但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用（含建设单位管理费、设计费、监理费等）等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。
房地产项目成本管理要点
房地产项目成本管理要点kuaiji阅读次数：1246 加入时刻：2006-7-12 16:30:04成本操纵和治理历来是企业治理的重心，房地产开发企业亦然。
本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的体会，总结了一套“成本治理方法”。
该方法要紧用来及时、准确地反映工程成本的预算操纵及执行情形，尽量幸免预算外支出，为进一步操纵成本提供标准和操纵手段。
成本治理方法要紧融合如下内容：合同治理、预算及资金治理、甲供材料治理。
其中，预算及资金治理是核心。
三者结合财务软件的报表开发功能，相互融通，但又各有侧重。
一、合同治理公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，因此合同治理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。
合同治理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本操纵就差不多有了一个专门扎实的平台。
1．合同汇签与分类。
合同治理融合了财务、预算、工程等多个部门。
成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，专门是合同款分批支付金额及间隔时刻的安排，要与公司现有资金和以后资金打算相统一，幸免合同治理与资金治理脱节。
采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时刻，或工程进度及质量标准，幸免合同治理与工程治理不和谐。
结合房地产开发企业实际情形，合同分工程合同、材料合同两大类。
工程合同包括：土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。
材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备(电梯)合同、装修材料合同、其他材料设备合同。
2．合同的录入与执行。
将已分类合同结合财务软件的报表功能，设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”，使每一次付款都能迅速而有效地处于操纵状态中。
合同录入后，成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金打算安排并报主管领导，从而较好执行合同。
3．报告。
按周申报合同清单及汇总统计表。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产成本管理要点(总17页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除目录第一章总?则 (2)第二章前期开发阶段 (3)第一节立项成本控制要点 (3)第二节规划环节控制要点 (4)第三章施工控制阶段 (7)第一节图纸设计阶段 (7)第二节工程招标、施工单位选择和合同签订阶段 (9)第三节施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化 (10)第四节施工现场控制阶段 (11)第五节材料及设备采购成本控制 (13)第四章销售成本控制 (14)第五章项目结算阶段成本控制 (15)第六章期间费用的成本控制 (17)成本管理要点第一章总?则成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制。
房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的，增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力。
?成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
?成本管理过程是：施工成本管理贯穿项目开发的全过程，包括项目决策阶段、项目实施阶段、项目使用阶段；具体成本控制管理要做到事前控制、事中控制、事后控制三大阶段。
第二章前期开发阶段第一节立项成本控制要点立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。
该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。
一、开发形式二、买断项目三、合作开发第二节规划环节控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。
设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。
1.规划方案(1)可行性规划设计：市场信息搜集和分析市政状况信息分析，规划要点确立，可行性研究设计任务书，可行性设计变更.。
由设计部负责，项目、审算、销售部配合。
(2)方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。
未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。
由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责。
(3)设计成果：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。
设计部负责，工程部配合。
(4)根据提交的设计成果进行投资估算，审算部负责，设计部配合。
2.报批设计(1)设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，设计部负责，项目部、销售部协作。
方案设计招投标由设计部负责，方案设计评审由招投标评审委员会负责。
(2)报批：注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性、材料完整，由项目部负责，设计部配合。
3.扩初设计(1)扩初设计要求：对报批设计进一步调整设计要求内部审核，设计部负责，知会各部门。
(2)成本概算：根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算，设计部与工程部负责。
(3)制订经营指导书：审算部负责。
(4)扩初设计图：根据扩初设计要求招标专家评审内部评审，招投标评审委员会。
(5)设计调整：设计部负责。
4.桩基设计(1)地质勘察：搜集权威地质资料，并由自己专业人员勘察，设计部负责，工程部协助。
(2)设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。
(3)桩基施工图：设计调整。
5.施工图设计(1)施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计，要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%，部分属于设计方可控部分，应严格审核。
由设计部和工程部负责，其他部门协助。
(2)报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。
项目部负责。
(3)施工配合：互审互签，明确修改意见，设计洽商。
由设计部负责，工程协助，知会销售部。
(4)面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助。
6.销售包装设计结合营销费用控制施工招投标。
7.装修方案设计(1)方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求，设计部负责，销售部协助。
(2)材料设备选型：市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备，设计部负责。
(3)制订装修设计目标成本计划明细表：装饰综合价格拆分分析。
(4)招投标：制订设计任务书，设计部负责，销售部协助，招投标评审委员会评审。
8.功能设计(1)小区建筑物功能的经济评估：销售部负责市场调研，有针对性扩充建筑物功能，由设计部负责，销售、工程部协助。
(2)市政配套方案：市政状况调研争取政府有利条件，项目部负责。
(3)环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额，设计部负责，项目部协助。
(4)智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制，销售部负责。
(5)招投标：寻找外部合作，争取双赢，由招投标小组组织，总经理负责。
(6)销售承诺：保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性，设计部负责，工程部协助。
9.设计变更(1)设计调整费用(2)设计变更洽商：严格按照设计变更洽商流程进行，设计部负责，工程、销售部协助。
10.材料设备(1)选型、方案确定时间：在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。
由设计部负责，工程部协助。
(3)采购：招投标由招投标评审委员会负责。
(3)其他费用：如物业管理完善费，进行限额设计，审算部负责。
将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。
对前一部分通过争取各项优惠政策降低。
勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。
工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。
设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。
三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。
土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。
施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。
第三章施工控制阶段第一节图纸设计阶段设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。
设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。
首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。
成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；5、器具、设备购置费用。
设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。
一般来说，设计阶段可以控制工程造价的70%，但是要达到这个标准要花费大量的精力和时间，反复的修改设计方案，还要各个相关部门密切配合，主要原因是：1、设计单位不重视限额设计，他们不会花大量的资源配合开发企业不断地修改方案，他们的出发点是安全可靠、美观耐用，而节约成本是次要的；2、即使开发企业成本管理人员实力较强，可以对图纸快速做出反应，很快编制出施工图预算，发现超额现象，但设计单位修改图纸，重新出图也需要一定的时间，会拖延房地产企业接下来的招标、施工、监理、预售等工作，所以很多开发企业会在后面图纸会审和设计优化上花较大的精力。
由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其造价人员要对明确专家提出的意见，理清意图。
第二节工程招标、施工单位选择和合同签订阶段招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择，须有很强的针对性。
这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。
通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
这个阶段也是成本控制的重要环节，是建筑安装工程成本控制的核心，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等；质量标准评定等级要合理，工期推算要准确，奖惩条款要实际。