万科城市地图参考模板

驱动力：配套资源



代表城市：北京
驱动力：交通资源及地价上升
驱动力：经济发展、配套资源、 宜居环境
1.1 城市发展模式
城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善， 城市呈现出不同的发展模式
D 多核融合模式: 多核融合，建设“大中心”

+
城市核A 城市核B
=
城市核C(C=A+B）
，适宜 城区内布点开发，是 机会布点区域
T天河 P东圃 G中心景观
Ⅳ象限：可开发资源 有限且市场发展缓慢， 暂不适宜进驻，是一 般关注区域
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13
土地存量
城市地图范例
西联
1 5 2 4
东进
7、萝岗中心区：加强综合性功能开发，建成多种功能于一体的广州东 部现代化新城区，实现由产业园区向综合性城区的转变。
3
8、广州新城：逐步形成体育、文化中心，远期发展成为新城市中心 9、南沙地区：以南沙片区中心为核心，逐步建成现代化滨海新城。 10、白云国际机场及周边地区：加快周边地区现代物流业、相关高新 技术产业和无污染临空产业的发展。
10
4、铁路新客站周边地区：建设服务珠三角、面向华南地区的全国一流
花都副城区
6
铁路客运站，建成广州乃至全省商业交流大平台。 5、白云新城：以白云国际会议中心的建设为重点，构建广州会
北优
7
议和休闲中心。 6、广州科学城及周边地区：形成未来广州最适宜创业发展和生 活居住的现代化生态园林城市示范区。
萝岗-新塘副城区
• 房地产是类金融行业，要根据社会发展 做好战略布局及应对
• 关注和研究创新业务的开发和运营模式， 寻找新的生意机会 • 进一步开展客户、产品分类细化工作
国弱民弱
国强民弱
1.2 城市评价
• • 社会经济基本面指标 房地产市场表现
•
• • •
政策与城市发展规划研究
土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交） 主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点） ……
经济 二.城市 规划 三.房地 产市场 四.重点 配套要素 五.土地资 源及市场
华南板块
黄埔板块
城市地图范例
黄埔区
增 槎 路
西 槎 路
白 云 大 道
广 州 大 道 北
华 南 快 速 干 线
市区道路网
芳村大道
康 王 璐
解 放 东风路 越 路 秀 路 人 中山路 民 路
先烈路
中山大道 广 州 大 道 滨江东路 新港西路 东 晓 路 黄埔大道
重点片区选择 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0
K从化非街口 L增城非荔城 R萝岗白云北部 X1番禺 Y1南沙 D东部新城 W花地湾 H黄埔 C城西发展 B白云山南湖 J旧城西 I 旧城中心 Z 海珠西 F海珠发展 X3花 Y2增 Y3从城区 S花都非新华及南部
Ⅲ象限：市场不成熟但 拥有大量土地资源，适 宜关注性地适度开发， 是潜力发展区域
• 资源的配置要考虑城市的特点 • 产品供应要符合城市发展的主流 • 要抓住不同类型城市存在的土地窗口期
• 对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、 精益的城市发展模式 • 对于政府的政策及规划，要做到不盲从， 遵从客观规律和发展的可能性
与城市同步发展的考虑
• 城市发展的趋势 4• 城市发展的社会大环境（人口等）造就了客 户需求的差异性特点，具体包括： 居住条件的总体改善 家庭小型化 二线城市的人口回流 人口老龄化 资产配置型购买需求 城市综合体 绿色产品 5• 城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻 差异 国富民强 • 国富民强类城市要精耕细作，赚足利润 • 国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流 产品 • 国强民弱城市要以高端带动低端，提升 产品力 • 对房地产企业的启示
城市地图
1. 城市选择与评估
1.1 城市发展模式研究 1.2 城市评价 1.3城市地图
1.1 城市发展模式
城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善， 城市呈现出不同的发展模式
A 蔓延模式：城市自发蔓 延阶段 B 线性模式：交通导向，线形 突破阶段 C 卫星模式: 资源独立，“卫 星城”形成
土地 景观 楼盘 医疗 文娱 商业 教育 其它
白云新城
下一步储备热点 大学城及周边 新机场及周边 新客站及周边 科学城及周边
储备地块短期内还 无法推出
金沙洲
一、宏观 经济 二.城市 规划 三.房地 产市场
员村
四.重点 配套要素 五.土地资 源及市场
城市地图范例
Ⅰ象限：有大量土地 存量，市场成熟，适 宜进行储备及规模开 发，是重点战略区域
政策导向融合各个 核心建立更强有力 的城市中心 代表城市：武汉、 重庆

E 多核分离模式: 多核独立共生，建设“多中心”

+
城市核A 城市核B
=
城市核A+城市核B
政策导向建立更加 强有力的分核心 代表城市：天津

与城市同步发展的考虑
• 城市发展的趋势 1• 中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化 的速度有所放缓 • 对房地产企业的启示
• 住宅总量增长可能放缓
• 品类可能会发生演变 • 过去赖以为生的业务模式是否需要改变
2• 不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在 上述差异下，未来5年，中国有五类典型的 城市发展模式： 蔓延模式 线性模式 卫星城模式 多核融合模式 多核分离模式 3• 未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙 印，政府之手，市场之手、地产商之手不和 谐的区域，将存在着城市发展的泡沫
T
P C D B W F H
5
6 7 8 9 10 11 12
二类（教育成 熟区）
三类（教育安 全区）
四类（教育匮 乏区）
标准：片区中、小学的分布密度及等级 比例
一、宏观 经济
二.城市 规划
三.房地 产市场
四.重点 配套要素
五.土地资 源及市场
城市地图范例
政府大型储备项目
员村：100万 琶洲：600万 金沙洲：825万 白云新城：210万 广氮新村：300万 琶洲 广氮新村
南拓
8
南沙副城区
9
一、宏观 经济
二.城市 规划
三.房地 产市场
四.重点 配套要素
五.土地资 源及市场
城市地图范例
地铁线路规划
一号线
二号线
三号线 四号线
二号线： 09年南段通车；2010年北段通车 三号线： 05年末中段已通车；07年南段及 支线通车；2010年北段通车 四号线： 05年末中段已通车；08年南段通 车；2011年北段通车 五号线： 09年全段通车 六号线： 2011年全段通车 七号线： 2014年全段通车（未审批） 八号线： 2009年左段通车 九号线： 2014年左段通车（未审批）

“摊大饼”发展，核心资源局 限在传统区域，城市以通勤 时间为半径围绕在核心区的 外围扩展
代表城市：合肥

核心区土地价值大幅上升， 且区内交通拥挤，通勤时间大 大增加 新的交通通路建成，相等通勤 时间的区域可达性提高 价值低洼区在新兴地区形成并 承载核心区流出人口

新兴地区的经济人口成规模 商务、商业、教育、医疗等资源 不再依赖于核心区而独立存在 卫星城区形成，撇除核心区的其 他功能干扰使卫星城区变得更宜居 代表城市：上海
五号线
六号线 七号线 八号线 九号线
一、宏观 经济
二.城市 规划
三.房地 产市场
四.重点 配套要素
五.土地资 源及市场
城市地图范例
广州楼市分布图
白云山东板块
均价10000以上 均价8000~10000
白云板块
白云大道板块南湖板块
均价5000~8000
均价5000以下
越秀城区 旧城区板块
天河板块
天河板块 天河东圃板块 珠江景观板块 珠江景观板块 海珠板块 芳村板块一、宏观
1.3 城市地图——为什么需要城市地图
新的形势：
• • • 一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个； 项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足； 城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机 会
•
•
等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动搜索项目机会；
项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率
十大重点发展区域
(2001~2010) 1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。 2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅 游为一体的现代商务区。 3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和 完善广州新的科教文化区。
广园快速干线
宝 岗 大 道 昌岗路
阅江西路 新港中路 广 州 大 道 南
阅江中路
阅江东路
新港东路
龙溪大道
鹤洞路
花地大道
工 业 大 道
南 部 快 速 干 线
四.重点 配套要素 五.土地资 源及市场
一、宏观 经济
二.城市 规划
三.房地 产市场
城市地图范例
广州市中心城区教育资源分布图
教育资源
片区 I J Z G 排序 1 2 3 4 一类（教育强 势区） 类别