最新房地产项目户型配比研究

• 核心领导决策
• 存在的问题
• 1、决策周期比较长 • 2、核心领导陌生的市场，无法客观判断 • 3、主观性比较强。 • 4、对市场决策的准确度没有十足把握 • 5、缺乏客观的市场支持。
规划里，户型配比的讨论最少
▪ 解决的问题
户型配比几个简单的数 字，却决定了项目的畅 销与否
户型配比多少才合 适，每次都有点让 我们担心受怕，又 怕多了 ，又怕少了
目的要求:第四次修正基本户型
典型案例----户型配比分析
第一步：区域定性分析 ……
1.XXX区规划原则和目标
XXX居住区规划原则
生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开 发强度控制原则。 节约土地资源，给未来预留发展余地。
: 第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析
分析过程: >通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型
>由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;
第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析
分析过程: >通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型
目的:基本推断本项目面对得客户群; 从而判断户型需求特征;
专题分析2:项目自身条件限制分析
目的:基本推断本项需要规避得劣势 可以营造得质素空间;
1.项目容积率影响分析 2.地块形状和朝向分析
3.地块景观分析
4.地块交通分析 5.地块噪音分析
第六步Hale Waihona Puke Baidu新政对户型比例的影响
分析过程:
>由新政影响对户型比例提出修正
XXX居住区规划目标
提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。 延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。 完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全 的协调统一。 倡导生态文化，提高规划区生态品质。
2.某区域整体规划
区域官方命名:XX东填海区; 其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口 交接的部分而得名。
档次
市场
客户
户型定位
自身条件
宏观政策
区域看点项 目定性
参考基本户型 区间和比例
寻找依托
结论一
结论二
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
结论三 结论四 结论五
典型同档次同类项目片区分析 区域特点 ，代表案例：依照片区影响力和地产发 展年限选取１－４案例
第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间
通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系 统分析
第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户 型比例
通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分 析
第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目 户型的区间
通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目 修正 第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户 型的比例
房地产项目户型配比研究
第一部分 户型配比目的和意义
▪ 目前做 法
• 1、经验法
• 1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相 对滞销，增加相对畅销产品。
• 1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户 型配比。
• 1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测
• 2、市场同类比较法
• 根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比 等，做横向比较完成，确定主流户型配比。
• 1、加快决策周期/减少工作返工 • 2、提高决策准确度 • 3、将决策有自上而下转化为自下而上 • 4、业务执行层面的户型配比标准化 • 5、市场数据相对客观，减少失误
户型是产品里最核心，也是最 永恒的话题，“户型配比”是 房地产行业永恒的红人！
第二部分 户型配比研究方法
影响户型定位的几个必要因素:
东、南临XX湾，北接规划中 的南山区RBD中心（旅游休闲 娱乐中心）。
规划中的西部通道大桥在本规 划区东穿过，规划区东北接沙 河西路，北边为XX路（其地 下部分为西部信道接线工 程），西临XX路，南接望XX路， XX地铁二号线拟沿后 XX路在规划区西部擦过。
3.某区分区规划
区 东
区 西
总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。 规划居住人口:５万;
未来规划配套设施：
教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。 生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体 育活动场地、综合医院、门诊部。 交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业 八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸 北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。 其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃 圾收集站每个地块一个、滨海公园。
5.区域地产形象档次分析
区域分析结论
通过上述五点关于区域的分析，可以得出项 目的总体档次及质素的定性;
第二步：同质片区同类项目分析
分析过程: >通过同质片区基本同类项目进行整体分析; >考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; >选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: >由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例;
通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析
第五次通过政策影响分析修正户型的比例
第一步：区域定性分析
分析点: >区域整体规划分析 >区域发展态势分析 >区域地产形象分析 目的: 为项目档次和质素定性
1. 区域规划原则和目标 2.区域整体规划 3.区域周边配套分析
已有配套设施 未来规划配套设施
4.区域发展态势分析
>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;
第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析
分析过程: >通过对项目目标客户进行基本需求分析; >通过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型 >由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;
专题分析1:各片区已成交个案客户分析
东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。
4.该区周边配套分析
已有配套设施：
超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/
育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园