某项目户型配比建议方案
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层数 1 2 3 4 5 6
户型比例构想
多层产品面积配比
Biblioteka Baidu
6+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
5+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
Part3
户型比例构想
北侧高层区以90平米以下小户型为主，做够容积率为前题。
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
楼宇
层数
户数
总面积 单层户数 单户平均面积
6+1（3栋）
72
8674
4
120
6栋洋房
5+1（3栋）
60
7096
4
118
17（3栋）
204
22151
4
108
6栋高层 28（1栋）
112
12025
4
107
33（2栋）
264
29114
4
110
Part3
• 本案主要竞品存量： • 黄岛区： 已上市总存量61.1万方。 其中一线海景已上市存量47.9万方，存量产品多为高层。二线 海景已上市存量13.2万方，存量产品多为高层。 未上市项目总存量140万方。 其中别墅+洋房供应约为25万方，其他主要为高层产品，供应 为115万方左右。
Par3t1
市场审视/基本情况
安子项目户型面积配比建议
［目录］
市场审视 项目审视 户型配比及设计亮点建议
Part1
市场审视
Part1
2011年10月青岛成交分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交主 力，90-120平米为辅。
Part1 10月全市成交新房分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
容积率
停车位 地上 地下
数量 62898 113050 94450 15770 63290
15390
18600 864 2764 18.9 35
1.5
1018 580 438
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
户 人 % %
个 个 个
项目技术指标
Part2
景观资源
周边环境
项目南向对望市政绿地， 四周视野较开阔
Part1
市场审视/安子板块基本情况
• 成交价格： • 黄岛区成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨 16.7% • 存量： • 黄岛区存量套数14114套，存量面积147.97万平方米，居 青岛第一位；主要存量面积区间为90-120平方米和144-180 平方米，占比各达到46%、20%。
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
高层产品面积配比
90平米以下
套二
套三
60%
20%
105-115 套三 20%
Part3
总结：
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其 花园洋房 中
高层住宅 商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率 容积率
数量 62898 113050 94450 15770 63290 15390
Part1 10月全市成交价格分析
市场审视/房屋市场情况
近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升幅. 拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概在 9000元/㎡左右.
Part1
市场审视/安子板块基本情况
目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成统一 的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于目前 片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政府重 点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点是楼 盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。
各面积段成交情况
• 成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
Part1
市场审视/启示
启示：
由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的
不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比 例，满足市场需求。
Part2
项目审视
Part2
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积
花园洋房 其 高层住宅 中
商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率
18600 864 2764 18.9 35 1.5
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米
平米 户 人 % %
停车位
1018
个
地上
580
个
地下
438
个
总结
面积配比要求： 90平米以下户型，要占总
面积的80%。
知识回顾 Knowledge
Review
项目与公交车站相距较 远，出行不便
项目审视/项目要素理解
但实际上项目缺乏自然景观 资源，内部园林永远不能代 替自然资源的价值
项目周边大配套不全，距公 交车站较远，出行不方便
客户需求 政策
目标客户洋房区以改善 型为主，高层区以首置 及外地客户为主
90/70的限制，即使二套 打通也随时面临政策封 堵漏洞风险
户型比例构想
多层产品面积配比
Biblioteka Baidu
6+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
5+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
Part3
户型比例构想
北侧高层区以90平米以下小户型为主，做够容积率为前题。
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
楼宇
层数
户数
总面积 单层户数 单户平均面积
6+1（3栋）
72
8674
4
120
6栋洋房
5+1（3栋）
60
7096
4
118
17（3栋）
204
22151
4
108
6栋高层 28（1栋）
112
12025
4
107
33（2栋）
264
29114
4
110
Part3
• 本案主要竞品存量： • 黄岛区： 已上市总存量61.1万方。 其中一线海景已上市存量47.9万方，存量产品多为高层。二线 海景已上市存量13.2万方，存量产品多为高层。 未上市项目总存量140万方。 其中别墅+洋房供应约为25万方，其他主要为高层产品，供应 为115万方左右。
Par3t1
市场审视/基本情况
安子项目户型面积配比建议
［目录］
市场审视 项目审视 户型配比及设计亮点建议
Part1
市场审视
Part1
2011年10月青岛成交分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交主 力，90-120平米为辅。
Part1 10月全市成交新房分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
容积率
停车位 地上 地下
数量 62898 113050 94450 15770 63290
15390
18600 864 2764 18.9 35
1.5
1018 580 438
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
户 人 % %
个 个 个
项目技术指标
Part2
景观资源
周边环境
项目南向对望市政绿地， 四周视野较开阔
Part1
市场审视/安子板块基本情况
• 成交价格： • 黄岛区成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨 16.7% • 存量： • 黄岛区存量套数14114套，存量面积147.97万平方米，居 青岛第一位；主要存量面积区间为90-120平方米和144-180 平方米，占比各达到46%、20%。
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
高层产品面积配比
90平米以下
套二
套三
60%
20%
105-115 套三 20%
Part3
总结：
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其 花园洋房 中
高层住宅 商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率 容积率
数量 62898 113050 94450 15770 63290 15390
Part1 10月全市成交价格分析
市场审视/房屋市场情况
近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升幅. 拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概在 9000元/㎡左右.
Part1
市场审视/安子板块基本情况
目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成统一 的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于目前 片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政府重 点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点是楼 盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。
各面积段成交情况
• 成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
Part1
市场审视/启示
启示：
由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的
不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比 例，满足市场需求。
Part2
项目审视
Part2
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积
花园洋房 其 高层住宅 中
商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率
18600 864 2764 18.9 35 1.5
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米
平米 户 人 % %
停车位
1018
个
地上
580
个
地下
438
个
总结
面积配比要求： 90平米以下户型，要占总
面积的80%。
知识回顾 Knowledge
Review
项目与公交车站相距较 远，出行不便
项目审视/项目要素理解
但实际上项目缺乏自然景观 资源，内部园林永远不能代 替自然资源的价值
项目周边大配套不全，距公 交车站较远，出行不方便
客户需求 政策
目标客户洋房区以改善 型为主，高层区以首置 及外地客户为主
90/70的限制，即使二套 打通也随时面临政策封 堵漏洞风险