城市更新流程解读

用地规划许可证
缴交地价、签订土地出让合同 缴交地价、签订土地出让合同
主要流程简介：
（五）专项规划编制及送审
已经纳入深圳市城市更新单元计划的项目，开发企业会根据实 际情况，征询政府及业主等相关部门的意见后，按照相关规定和 要求编制更新单元专项规划并报政府相关部门进行审批。
（六）制定补偿方案及意见征集
拆除重建类城市更新
申报程序
（作价入股、签订补偿协议、收购） 资格初审及公示（公示7日） 实施主体确认 （新区城建局） 产权注销 （房地产登记中心） 签订实施监管协议、资金监管协议 核发实施主体确认文件
用地方案图 用地方案图
申请人形成单一主体 申请人形成单一主体 （作价入股、签订补偿协议、收购）
建设用地手续 （市规土委光明管理局） 其它工程报建手续
主要实施流程图
主要流程简介：
（一）业主信息收集
对更新单元范围内的土地及地面上建构筑物的权属情况进行 详细的摸底核查，并收集记录业主的所有相关信息，归纳形成档 案。 例如坂田01项目即是我司与岗头村股份公司成立联合工作组， 由村里将所有业主及建筑物信息汇总之后交付我司存档备案。
主要流程简介：
（二）查丈测绘
主要流程简介：
（九）开工建设
对已经完成前期手续的更新项目，开发商会严格按照建设规划 的相关要求进行开工建设。
（十）业主回迁
待更新项目竣工验收合格后，业主可按照拆迁补偿协议的约定 进行回迁，开发商会协助做好业主回迁安置工作。
经验分享：
坂田01项目位于坂雪岗大道与环城北路交汇处，坂田街道二 办以南，华为单身公寓以北，项目范围内包含岗头社区下属四个 自然村，占地约66公顷。双方的合作路径如下： 1、双方于2012年底签订框架协议，并形成董事会决议； 2、双方于次年2月底正式成立旧改联合工作组； 3、3月份开展现状调查工作，并进行证据保全； 4、工作组分别在各村开展入户查丈工作，并于6月份完成全 部查丈工作； 5、现阶段工作组正进行立项资料的准备工作； 6、我司根据国土局盖章的查丈数据进行动态经济测算； 7、双方商定拆迁补偿方案； 8、开展专项规划编制及送审工作； 9、开展拆迁谈判工作； 10、开展征地拆迁工作；
对更新单元范围内的所有建筑物进行查丈测绘，获取更新单 元范围内所有建筑物的准确位置、建筑面积等相关参数，为后续 制定补偿方案提供准确的数据支持。查丈报告经过国土局测绘大 队盖章之后即是该构筑物唯一法律承认的建筑面积证明材料。 同样以坂田01项目为例： 1、由村股份公司、测绘队及我司人员组成工作组开展查丈工 作；
主要流程简介：
（四）申报立项
对符合《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实 施细则》的更新项目，申报主体可按照申报指引的相关要求准备 申报材料向政府部门申请将其纳入深圳市城市更新单元计划当中。
所需申报材料： 1、申请书 2、申报表格 3、申报主体身份证明材料 4、图纸（更新单元范围图、现状权属图、建筑物信息图） 5、更新意愿证明材料 6、权属材料 7、照片 5、其它材料
城市更新流程分析研讨
深圳市光明佳兆业城市更新办公室
主讲：林崇杰
拆除重建类城市更新
《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》
一、更新单元规划制定计划 二、土地权属及物业确权 三、编制更新单元规划及报批
城市更新主要程序
四、拆迁补偿标准制定及谈判
五、实施主体确认 六、产权注销及缴纳地价 七、开发建设
根据本项目的查丈报告数据进行精确的动态经济测算，结合当 地实际情况及市场行情，在征得业主及相关部门意见后制定拆迁 补偿方案。
主要流程简介：
（七）签订拆迁补偿协议
开发商与业主协商一致后，双方就补偿事宜等可签订拆迁补偿 协议。
（八）拆迁收房
拆迁补偿协议签订完毕后，开发商统一对相应的拆迁房屋开展 征收工作。
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拆除范围用地面积应当大于10000平方米 拆迁范Hale Waihona Puke Baidu用地应大于更新单元总用地的70％ 更新单元内完善合法手续用地应大于70％
拆除重建类城市更新 3
申报条件
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无偿移交给政府的独立用地应当大于3000平
方米且不小于拆除范围用地面积的15% 规划用地功能基本符合新区规划或法定图则 单一地块内2/3以上建筑面积且2/3以上权利 主体同意申报；多个地块的，同意地块面积 占总用地面积的4/5以上
2、由测绘队出具查丈报告并盖章； 3、由我司将查丈数据进行分类汇总，为经济测算提供准确数
据。
主要流程简介：
（三）意愿征集
征集更新单元范围内权利主体的更新意愿并签订相应的更新 意愿改造委托书。 在实际操作中，一般是由村股份公司召开股东大会，经由大 部分股民同意后，形成股东大会决议书，该决议书即可做为村股 份公司的更新意愿改造委托书。
更新单元计划申报 更新单元计划申报 （新区城建局） （新区城建局）
更新单元计划审批（公告5日） 更新单元计划审批（公告 5日） （市规土委） （市规土委）
计划公告后一年内完成土地 计划公告后一年内完成土地及建筑物信息 及建筑物信息核查及更新单 核查及更新单元规划申报 元规划申报
更新单元规划报市规土委光明管理局初审，征求新区管 更新单元规划报市规土委光明管理局初审，征求新区管委会意见后报市规土委 审批（公示1个月） 委会意见后报市规土委审批（公示 1个月） （市规土委） （市规土委）