定位报告流程

项目定位与策划管理流程

编制审核批准

日期日期日期

修订记录一、流程图二、流程概况三、工作程序3.1市场调研

1）项目取得或确定意向后，研究发展部编制《项目定位计划》与相关部门沟通后，提交公司总经理审批。《项目定位计划》内容包括：a) 市场调研完成时间；b) 产品定位报告完成时间；c) 定位评审的时间；

d) 市场调研的方式（委外或自主），市场咨询公司选择确定时间；

e) 策划小组的建议成员名单（由研究发展部、经纪公司、规划设计部、工程管理部、商业经营部、成本管理中心人员组成）；f) 进行客户需求专项调研的建议。

2）公司总经理审批并确定调研方式。委外调研由研究发展部按《营销承包商选择与管理流程》的规定来组织市场咨询公司的选择、谈判和签约工作；自主调研由研究发展部按批准确定的名单成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。

3）需要进行客户需求调研的项目，客服中心制订《客户需求调研计划》经项目总监和公司总经理审批并确定调研的方式（问卷、电话、座谈等）后，由客服中心总经理组织，研究发展部配合对调研结果进行统计和分析并编制《客户需求调研总结报告》，作为产品定位的输入条件。

4）委托外部市场调研的项目，在调研完成后，市场咨询公司须完成一份《市场调研报告》，由研究发展部总经理和项目总监分别审核并保证调研报告的正确性和完整性；项目总监决定是否进行补充调研或专题调研。3.2项目定位与评审

1）研究发展部策划营销主管针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，与规划设计部、工程管理部和成本管理中心等相关部门充分沟通后，形成《项目定位报告》（初稿），经研究发展部总经理和项目总监初审和完善。

2）项目总监组织公司决策委员会对《项目定位报告》进行评审，决策委员会评估项目定位实现《项目投资指导书》中项目经营目标的可行性，《项目定位报告》最终经经公司总经理审批确定。3）项目定位审定后，研发部按《营销策划与实施管理流程》规定开展营销策划工作，运营管理部按《计划管理流程》规定编制《项目一级计划》经公司审批后下发项目总监。3.3产品策划与评审

1）在市场调研完成后（或当市场咨询公司提交的《市场调研报告》形成结论性意见后），规划设计部与研发部充分沟通产品定位设想，编制概念设计任务书，《投资指导书》内成本指标由规划设计部负责在任务书中落实作为概念设计限额指标，规划设计部总经理组织研发部总经理、成本管理中心总经理对概念设计任务书进行评审和会签，报公司总助审核、公司总经理审批确定后，提交概念设计单位进行概念方案设计（概念设计单位选择以邀标或议标方式确定，选择方式由项目总监确定）。

2）概念设计单位提交概念方案后，规划设计部组织公司总经理、公司总助、项目总监、研发部总经理、工程管理部总经理、成本管理中心总经理、商业经营部总经理进行方案评审，概念设计方案最终经公司总经理审定。

3）研究发展部、规划设计部共同向成本管理中心提交《项目定位报告》及项目概念设计成果，成本管理中心按《项目成本管理流程》规定进行新项目建安成本测算、及经营指标和资金要求测算。

3.4项目定位与策划阶段职责分工

各部门在项目定位与策划时职责分工如下：☆表示主导，★表示参与四、支持性文件4.1《项目投资指导书》

4.2《项目成本管理流程》

五、相关记录5.1《概念设计任务书》5.2《楼盘市调表》5.3《竞争楼盘设计信息表》5.4《项目定位报告》

1. 范围

项目确认后的项目定位策划

2. 控制目标

准确进行投资分析定位，指导后续项目开发

名词解释：项目定位策划是一个具有建设性、逻辑性的思维的过程，在此过程中，总的目的就是把所有可能影响决策的决定总结起来，对未来起到指导和控制作用，最终借以达到方案目标。

3. 3.1

职责

投资发展中心（市场部）

1）组织营销管理中心和相关部门进行项目定位策划2）初步审核项目定位策划报告

3.2 营销管理中心

1）组织市场调查和现场踏勘；

2）组织选择和评价项目策划服务机构，洽谈合同；

3.3 区域销售部

1）编制项目定位策划报告。

3.4 相关部门

1）参与市场调研和现场踏勘，了解土地和市场信息；2）从各自职能对编制的项目定位策划报告提出专业意见

3.5 投资发展中心副总裁1）审核项目定位策划报告

3.6 专业方案审批小组

1）对项目定位策划报告和投资分析进行评审。

3.7 总裁

1）确定项目定位策划方式，审批项目定位策划报告。

4.

管理流程

1/42/45. 5.1

流程说明策划方式确定

5.1.1 项目取得或确定获取意向后，投资发展中心市场部组织营销管理中心根据项目情况提出策划方

式的建议，经投资发展中心副总裁审核、总裁审批确定策划主体是委托或自主后，营销管理中心着手落实市场调研工作的开展。

5.1.2 销售部组织成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。委托策划时由销售部参考《供方管理

流程》的规定组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。

5.2

市场调研

5.2.1 自主策划：投资发展中心组织营销管理中心、工程管理中心、研创中心、成本合约中心、区域

总裁、项目分公司进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是了解基地自然状况、四周范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目。如果开发物业中有酒店和商业，则需要进行辐射区域内商业和酒店项目研究，包括商业投资者、经营者、消费者调查研究和商业目标客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）、商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等）调查研究。

5.2.2 委托策划：由策划公司进行市场调研，销售部协助策划公司进行现场踏勘；营销管理中心在策

划公司提交《项目产品定位报告》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。

5.3

项目定位建议

5.3.1 自主策划：投资发展中心市场部组织营销管理中心根据市场调研信息提出项目定位建议，工程

管理中心根据定位建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由销售部编制《项目产品定位报告》，内容包括但不限于：1）社会经济分析；2）区位分析；3）地块开发条件分析；4）市场机会研究；5）目标市场选择及研究；6）竞争楼盘竞争层次调查。7）项目总体定位分析决策；8）项目目标客源定位分析决策；

9）物业持有、租赁、出售比例定位分析决策10）项目销售、租赁价格定位分析决策；

3/411）项目档次定位分析决策；12）项目形象定位分析决策；13）项目物业管理及服务要求。

5.3.2 销售部在自主策划或委托策划完成《项目产品定位报告》后，先提报市场部经理审核，经投资

发展中心副总裁审核后，提报专业方案审批小组进行评审，确定《项目定位策划报告》，最后报总裁批准。《项目定位策划报告》的内容包括《项目产品定位报告》的核心内容，除此之外，还包括但不限于以下内容：1）项目经济技术指标建议2）项目总体规划布局建议3）项目建筑风格建议4）项目园林风格建议5）项目单体平面建议6）项目装修风格档次定位建议7）开发规模节奏分析建议

5.4

项目定位报告审批

投资发展中心组织编制项目定位策划报告后，市场部经理、投资发展中心副总裁审核后，提交专业方案审批小组审核，总裁审批确认。

5.5