固安京御幸福地产开发有限公司、肖慧慧商品房预售合同纠纷二审民事判决书

固安京御幸福地产开发有限公司、肖慧慧商品房预售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院
【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院
【审结日期】2020.06.22
【案件字号】(2020)冀10民终673号
【审理程序】二审
【审理法官】杨帆汪铁刚丁德松
【审理法官】杨帆汪铁刚丁德松
【文书类型】判决书
【当事人】固安京御幸福地产开发有限公司;肖慧慧;赵某1;北京链家房地产经纪有限公司【当事人】固安京御幸福地产开发有限公司肖慧慧赵某1北京链家房地产经纪有限公司【当事人-个人】肖慧慧赵某1
【当事人-公司】固安京御幸福地产开发有限公司北京链家房地产经纪有限公司
【代理律师/律所】田文麟河北天枢律师事务所;田国华河北天枢律师事务所
【代理律师/律所】田文麟河北天枢律师事务所田国华河北天枢律师事务所
【代理律师】田文麟田国华
【代理律所】河北天枢律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】固安京御幸福地产开发有限公司
【被告】肖慧慧;北京链家房地产经纪有限公司
【本院观点】《商品房买卖合同》签订后，赵某1、肖慧慧履行了合同约定的义务，不存在违约。

【权责关键词】法定代理违约金支付违约金合同约定法定代理人新证据诉讼请求反诉维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】北京链家公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。

上诉人诉讼请求与北京链家公司无关，同意一审法院判决。

【本院认为】本院认为，《商品房买卖合同》签订后，赵某1、肖慧慧履行了合同约定的义务，不存在违约。

而根据《商品房买卖合同》第二十四条的约定，固安京御公司具有向固安县住房保障和房产管理局申请登记备案的义务。

赵某1虽系赵某2的非婚生子，但赵某1、肖慧慧与赵某2并非法律意义上的同一家庭，不属于固安县住房保障和房产管理局2016年4月2日出台的限购政策的调整范围。

即便房管局以该限购政策为由不予办理《商品房买卖合同》备案，固安京御公司也应通过法律途径向房管局主张权利。

一审判决驳回固安京御公司的诉讼请求并无不当，本院予以维护。

综上所述，固安京御公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15381元，由固安京御幸福房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-25 03:19:12
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告肖慧慧与赵某2系情人关系，二人生育原告赵某1。

2016年7月25日，经被告北京链家房地产经纪有限公司推荐，二原告与被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告孔雀新城芳景园6幢3单元1501室商品房一套，建筑面积81.65平米，每平方米12651.98元，房屋总价1033034元。

合同约定交房日期为2019年6月30日前，合同签订后，原告依约支付被告1033034元房款另加210000元房款，原告支付被告北京链家团购推荐费35000元。

2016年7月29日，赵某2与被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，赵某2购买被告孔雀新城芳景园6幢4单元1501室商品房一套并进行了备案，被告固安京御在为原告办理芳景园6幢3单元1501室商品房备案手续时，房管局告知因二原告不符合“非本地户籍居民家庭限购某某住房"的限购政策，无法备案。

另查明，赵某2与肖慧慧不属同一家庭，赵某2另与妻子任丽新及三名子女赵晨旭、赵美玉、赵帅智为同一家庭户。

【一审法院认为】一审法院认为，家庭是指婚姻关系、血缘关系或收养关系基础上产生的，亲属之间所构成的社会生活单位。

本案中，原告赵昱浩虽与赵某2具有血缘关系，但赵某2与二原告分属不同的户口，原告肖慧慧与赵某2承认不属家庭关系，赵某2承认其与妻子和子女家庭稳定。

并提交了相应的常住人口登记卡。

由此，本院认定肖慧慧、赵某1与赵某2不属同一家庭关系，不应受本县“非本地户籍居民家庭限购某某住房"的限购政策约束。

原告请求被告固安京御交付英国宫2.7期孔雀新城芳景园6幢3单元1501室并办理登记备案手续，应予支持，交付房屋及登记备案等不属于被告北京链家的合同义务，原告请求北京链家履行交付房屋登记备案，不予支持。

被告固安京御反诉请求解除双方商品房买卖合同及补充协议，支付违约金及共同办理涉案房产网签注销手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告固安京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将固安县英国宫2.7期孔雀新城芳景园6幢3单元1501室交付原告肖慧慧、赵某1，并办理固安县英国宫2.7期孔雀新城芳景园6幢3单元1501室的备案手续。

二、驳回原告肖慧慧、赵某1其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告固安京御幸福房地产开发有限公司全部反诉请求。

本诉案件受理费14198元，减半收取7099元，由原告肖慧慧、赵某1负担，反诉案件受理费1234元，减半收取617元，由反诉原告固安京御幸福房地产开发有限公司负担。

【二审上诉人诉称】固安京御公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。

2、本案诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1、上诉人是民营企业，不享有为《商品房买卖合同》备案的行政职权。

上诉人的义务仅是为办理《商品房买卖合同》备案向房管部门提供相关的材料。

至于是否能够备案，是由房管部门审批的。

2、诉争房屋未能在房管部门办理备案，原因是被上诉人违反了非本地户籍居民家庭限购某某住房的限购政策，合同不能继续履行的责任应由被上诉人承担。

上诉人将诉争房屋所需的备案材料提供给固安县住房保障和房产管理局后，其中被上诉人提供的购房资格证明，在审核时未通过。

3、一审法院认为被上诉人具有购房资格是错误的，有无购房资格属于行政机关的职权范围，一审法院的认定超出了职权范围。

4、因诉争房屋无法办理《商品房买卖合同》备案，合同不具有继续履行的可能性，一审法院判决上诉人交付房屋是错误的。

即使一审判决生效，也实际存在履行不能的情形。

5、案涉合同应当解除，且合同解除是由于被上诉人提供的购房资格证明未通过房管部门的审核，存在违约行为，被上诉人应承担支付违约金的责任。

综上所述，固安京御公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
固安京御幸福地产开发有限公司、肖慧慧商品房预售合同纠纷二审民事判决书
河北省廊坊市中级人民法院
民事判决书
(2020)冀10民终673号当事人上诉人（原审被告、反诉原告）：固安京御幸福地产开发有限公司，住所地河北省固安县工业园区。

统一社会信用代码91131022699230546W。

法定代表人：孟惊，该公司总经理。

委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖慧慧。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵某1。

法定代理人：赵某2。

原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路某某院某某楼某某，统一社会信用代码911101057263777049。

法定代表人：彭永东，该公司经理。

审理经过上诉人固安京御幸福地产开发有限公司（以下简称固安京御公司）因与被上诉人肖慧慧、赵某1、原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称北京链家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初3676
号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称固安京御公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。

2、本案诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1、上诉人是民营企业，不享有为《商品房买卖合同》备案的行政职权。

上诉人的义务仅是为办理《商品房买卖合同》备案向房管部门提供相关的材料。

至于是否能够备案，是由房管部门审批的。

2、诉争房屋未能在房管部门办理备案，原因是被上诉人违反了非本地户籍居民家庭限购某某住房的限购政策，合同不能继续履行的责任应由被
上诉人承担。

上诉人将诉争房屋所需的备案材料提供给固安县住房保障和房产管理局后，其中被上诉人提供的购房资格证明，在审核时未通过。

3、一审法院认为被上诉人具有购房资格是错误的，有无购房资格属于行政机关的职权范围，一审法院的认定超出了职权范围。

4、因诉争房屋无法办理《商品房买卖合同》备案，合同不具有继续履行的可能性，一审法院判决上诉人交付房屋是错误的。

即使一审判决生效，也实际存在履行不能的情形。

5、案涉合同应当解除，且合同解除是由于被上诉人提供的购房资格证明未通过房管部门的审核，存在违约行为，被上诉人应承担支付违约金的责任。

二审被上诉人辩称肖慧慧、赵某1辩称，1、《商品房买卖合同》第二十四条约定，合同签字生效后30天内由出卖人向固安县房产管理局申请备案，备不了案上诉人应及时通知被上诉人，不应该无偿使用资金三年之久。

上诉人应核实房管部门的审批条件之后才向被上诉人销售房屋，被上诉人不可能强行购买房屋。

2、肖慧慧、赵某1购房合同是2016年7月25日生效，赵某2的购房合同是2016年7月29日生效，即使限购一套也是赵某1合同在先。

3、合同不能继续履行的责任应由上诉人承担，被上诉人在签订合同之前按照上诉人的要求提供了证件，完全合格才签合同，并交了所有的款项，备案是上诉人的义务。

合同生效至今，上诉人一次也没有和被上诉人联系，如果不能通过备案，上诉人和北京链家公司不应该推荐和销售此房屋给被上诉人。

4、一审认定被上诉人有购房资格是正确的。

补充协议第十四条约定，出卖人可以延期办理备案，但自合同生效至今上诉人没有主张此事。

5、上诉人不办理备案，被上诉人起诉到法院了，上诉人才反诉要求解除合同，被上诉人未违约，不应承担10%的违约金。

6、北京链家公司应承担违约责任。

7、固安京御公司应承担逾期交付房屋违约责任。

8、上诉人要求解除《商品房买卖合同》属于上诉人违约，如果解除购房合同，上诉人应承担被上诉人全部损失。

本院查明北京链家公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。

上诉人诉讼请求与北京链家公司无关，同意一审法院判决。

原告诉称肖慧慧、赵某1向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即将原告购买英国宫2.7期孔省新城芳景园小区第0006幢3单元15层1501室（建筑面积81.650平方米）交付原告使用，并到房产部门办理登记备案过户等相关手续，承担逾期交付房屋，办理手续的违约责任。

2、被告承担诉讼费用。

固安京御公司向一审法院反诉请求：解除固安京御公司与肖慧慧、赵某1的《商品房买卖合同》及补充协议，判令肖慧慧、赵某1向固安京御公司支付违约金103303.4元并与固安京御公司共同办理商品房买卖合同网签注销手续。

一审法院查明一审法院认定事实：原告肖慧慧与赵某2系情人关系，二人生育原告赵某1。

2016年7月25日，经被告北京链家房地产经纪有限公司推荐，二原告与被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告孔雀新城芳景园6幢3单元1501室商品房一套，建筑面积81.65平米，每平方米12651.98元，房屋总价1033034元。

合同约定交房日期为2019年6月30日前，合同签订后，原告依约支付被告1033034元房款另加210000元房款，原告支付被告北京链家团购推荐费35000元。

2016年7月29日，赵某2与被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，赵某2购买被告孔雀新城芳景园6幢4单元1501室商品房一套并进行了备案，被告固安京御在为原告办理芳景园6幢3单元1501室商品房备案手续时，房管局告知因二原告不符合“非本地户籍居民家庭限购某某住房"的限购政策，无法备案。

另查明，赵某2与肖慧慧不属同一家庭，赵某2另与妻子任丽新及三名子女赵晨旭、赵美玉、赵帅智为同一家庭户。

一审法院认为一审法院认为，家庭是指婚姻关系、血缘关系或收养关系基础上产生的，亲属之间所构成的社会生活单位。

本案中，原告赵昱浩虽与赵某2具有血缘关系，但赵某2与二原告分属不同的户口，原告肖慧慧与赵某2承认不属家庭关系，赵某2承认其与妻子和子女家庭稳定。

并提交了相应的常住人口登记卡。

由此，本院认定肖慧
慧、赵某1与赵某2不属同一家庭关系，不应受本县“非本地户籍居民家庭限购某某住房"的限购政策约束。

原告请求被告固安京御交付英国宫2.7期孔雀新城芳景园6幢3单元1501室并办理登记备案手续，应予支持，交付房屋及登记备案等不属于被告北京链家的合同义务，原告请求北京链家履行交付房屋登记备案，不予支持。

被告固安京御反诉请求解除双方商品房买卖合同及补充协议，支付违约金及共同办理涉案房产网签注销手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告固安京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将固安县英国宫2.7期孔雀新城芳景园6幢3单元1501室交付原告肖慧慧、赵某1，并办理固安县英国宫2.7期孔雀新城芳景园6幢3单元1501室的备案手续。

二、驳回原告肖慧慧、赵某1其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告固安京御幸福房地产开发有限公司全部反诉请求。

本诉案件受理费14198元，减半收取7099元，由原告肖慧慧、赵某1负担，反诉案件受理费1234元，减半收取617元，由反诉原告固安京御幸福房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为本院认为，《商品房买卖合同》签订后，赵某1、肖慧慧履行了合同约定的义务，不存在违约。

而根据《商品房买卖合同》第二十四条的约定，固安京御公司具有向固安县住房保障和房产管理局申请登记备案的义务。

赵某1虽系赵某2的非婚生子，但赵某1、肖慧慧与赵某2并非法律意义上的同一家庭，不属于固安县住房保障和房产管理局2016年4月2日出台的限购政策的调整范围。

即便房管局以该限购政策为由不予办理《商品房买卖合同》备案，固安京御公司也应通过法律途径向房管局主张权利。

一审判决驳回固安京御公司的诉讼请求并无不当，本院予以维护。

综上所述，固安京御公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清
楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15,381元，由固安京御幸福房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长杨帆
审判员汪铁刚
审判员丁德松
二〇二〇年六月二十二日
书记员牛紫薇
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