郑北·孔雀城调研报告

拿地环节
园区一级开发带来土地先入优势
对园区业务的贡献
解决园区工作人员后勤需求
园区开发带来更强政府联系优势
园
区
基础设计建设带来后期土地升值
业
务
需求环节
区域经济发展提高潜在需求
招商引资带来新增投资和人口 环境配套改善吸引更多人群
为园区开发提供现金保证
地
产
提高园区品质和综合实力
业
协同发展
务
对当地居民的贡献
F13/建面约78-116㎡（双 气地暖、社区智能化系 统）、一梯两户
郑北·孔雀城别墅户型：别墅产品相比郑州市区面积段小，设计合理，性价比高。
165㎡四室两厅三卫（联排别墅边户）
起居室挑空 地上车位
户型分析： Ø1层起居室挑空 Ø退台设计，每层设置露台， 顶层赠送露台
F3/建面约150-165㎡（双气 地暖、温泉入户、大露台、 大花园）挑高大面宽、私享 前后双庭院、宽景露台
华夏幸福主营业务：园区运营+地产开发 | 双核驱动的商业模式
园区运营
政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理
地产开发
利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发
开发模式的优势
① 由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划 的了解，可以低成本锁定大量土地；
教育
商业
24块教育用地、一所高中、3所 九年一贯制的初中、6所小学、
14个幼儿园教育用地
规划“一轴一区”商业组团，涵 盖餐饮、购物、休闲、健身、购
物等全类型业态
公园
六大公园：泷泽湖公园（已建 成），中央公园幸福公园，门 户公园，体育公园，文化公园
医疗
一家综合医院，三处社区医疗中 心，两处社区卫生服务中心
开盘
预计9月中下旬一期一批开盘
2017年7月8日
2017年7月19日
2017年9月2日
2017年9月中下旬
目前认筹情况
Ø认筹优惠：洋房认筹金1万5抵3万，别院认筹金3万5抵7万。 Ø认筹数量：截止到9月初，共计认筹1800组左右。
Ø释放价格区间：洋房3900元/㎡左右；别墅9000元/㎡左右
华夏幸福房产开发：以孔雀城为主，已经形成五大产品体系
孔雀城产品简介
主要产品：孔雀城系列产品涵盖高层、洋房、别墅等中高端产品，产品采取“相对好，绝对便宜”的产品策略，主打性价比； 客户来源：孔雀城系列产品客户一般85%-90%来源于项目所环绕城市的居民，10%来源于进驻园区的企业高管； 开发策略：围绕区域中心城市打造而成，处于偏远郊县，从未进驻主城区，均为大盘开发；分批次取得土地，分批次建设 提高投入资金的使用效率。
发展
于2017年两会期间提出的合并平原新区、 成立郑北新区规划尚未正式批复，根据华夏幸 福13平方公里武陟产业新城规划，预计发展方 向为：产城融合，打造产业聚集区、生态宜居 区。
武陟县城 武陟站
郑北·孔雀城 （武陟高铁新城）
武陟产业新城
平原新区
郑北·孔雀城外部配套：项目为武陟高铁新城规划的一部分，享受大的城市配套。
园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司 低成本获取土地的优势得以保持。
运营模式总结 夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。简而言之，其商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，
进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园 区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五， 政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。华夏幸福的商业模式具有 很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。
郑北·孔雀城营销节奏：7月初城市展厅开放、9月初示范区及售楼部开放，开始认筹。
城市展厅开放 展厅地址：国基路与丰庆路向西 200米
穿越城市魔术秀 7月29日晚郑北·孔雀城“魔术大
师15S穿越黄河”魔术表演在 CBD举办，现场有近50家媒体，
近万名观众参与。
示范区开放/认筹 9月2日，位于武陟的景观示范区 开放，当天预计的演唱会因人数 过多，未能如期举行。同时开始 认筹。
自销、易居 毛坯
13平方公里全享生态城市
u 项目前期总占地760亩，分二期开发，一期一批占地137亩，规划55栋住宅（10栋洋房，45栋联排别墅）；洋房1#、2#12F，3-10#11F，11-55#为联排别墅，
分别为4联排和6联排，其中4联排6栋，6联排39栋，为3F；地下1层车库，别墅每户配至少1个地上车位 u 洋房面积段：77-111㎡；联排面积：151㎡、165㎡ u 内部规划200亩孔雀湖公园，5重立体花园景观
3F
顶层送露台）
合计
面积段 （㎡）
77 79 90 98 111
151
165
户型
2室2厅1卫 2室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅2卫 4室2厅4卫
4室2厅3卫
套数 672
254 926
郑州城市展厅
武陟展厅沙盘
洽谈区
郑北·孔雀城洋房户型：洋房产品面积较小，户型设计舒适度较差，从面积及户型上看，户型为纯刚需类型。
郑北·孔雀城内部配套：社区内部（1-2期），以龙泽湖公园为依托，主要配套湖区、绿地、广场、会所等 设施。
龙 泽
商业文化中心
依湖而建，儿童天地、幸福书吧、幸福超市、游泳池、
湖
社区餐厅
公
园
龙泽湖
斥资亿元、总占地200亩，水域60亩
郑北·孔雀城首批概况：项目首批规划占地760亩。分两期四批次开发销售
4期
郑北·孔雀城区位交通：位于武陟县东，距郑州市区约50公里，规划为产城聚集区和生态宜居区
区位
位于武陟县城东4公里处，华夏幸福规划 建设的“武陟产业新城”之内，是产业新城首 批建设的工程之一。
交通
项目紧邻郑焦轻轨武陟站、郑云高速、 原焦高速、距郑州市区50公里左右，距高新区 最近，驾车15分钟之内可抵达。
产品系列 华夏系列
孔雀城 大卫城 兰亭系列 孔雀英国宫
业态
定位
住宅、商业、城市综合体 都市成熟置业客户首居需求
郊县低密度别墅
精英家庭第二居所
轻轨沿线中小户型
都市白领首居
中式园林生态小镇 英式低密度洋房
成熟年龄阶层精神需求 支付能力有限的刚需人群
代表项目 华夏花园、华夏经典、第五大街、第九园、华夏奥韵 永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城 孔雀大卫城4线、6线 兰亭新镇 潮白河孔雀英国宫、永定河孔雀英国宫
一期一批产品概况：一期一批产品以洋房和别墅产品相结合，面积较小
4 3
2 1
洋房 联排
6 5
9 10
7
8
45栋联排
城市展馆（展览郑
北新区规划及历史）
售楼部
物业 楼栋分布
梯户比
层数
1#、2#
1T3
12F
洋房 3#、4#、5#、
6#、7#、8#、 1T2
11F
9#、10#
联排
11-55#
4联排4栋、6
联排39栋 （1层送花园、
孔雀湖
2期
3期
售楼部
别墅
城市展览馆
洋房
本
案
郑北新区
平原新区
开发商 占地面积
容积率 物业类型 建筑风格
物业
项目概况
目前阶段 预计情况
备注
武陟孔雀城房地产开发有限公司 760亩 1.3
洋房、联排 新亚洲
华夏幸福基业物业
项目位置 总建筑面积
绿化率 代理公司 装修标准 推广主题
焦作郑北新区郑焦城铁武陟高铁站东1000米 —— 35%
2室2厅1卫 77.27㎡
2室2厅1卫 79.15㎡
户型分析： 优势：1.户型方正 2.餐客一体，空间宽阔 劣势：1.卫生间为暗卫 2.仅客厅连接阳台，卧室无阳台/飘窗
3室2厅1卫 98.92㎡
3室2厅2卫 111.95㎡
户型分析： 优势：1.全明户型 2.入户玄关，卫生间干湿分离，客厅连接阳台 劣势：1.1T2设计户型未做到真正南北通透 2.仅客厅连接阳台，卧室无阳台/飘窗
华夏幸福在河南：华夏已经进军二七区、上街区、新郑、武陟县、长葛市、开封市，涉358.56平方公里土 地，超53万亩!
武陟
上街
二七区马寨
新郑 长葛
开封
焦作武陟县 2016年4月7日，华夏幸福成ห้องสมุดไป่ตู้武陟综合产业园建设 PPP项目的成交供应商，将以武陟县行政区划内约定区域的 整体开发各事项与武陟县人民政府进行合作，委托区域占地 面积约为142.5平方公里。 新郑市 同日，华夏幸福宣布与新郑市人民政府签署《整体合作 开发建设经营河南省郑州市新郑市约定区域的合作备忘录》， 委托区域分三个区域，占地面积约为76平方公里。 长葛市 11月4日，华夏幸福发布《关于签订整体合作开发建设 经营长葛市约定区域合作协议及其补充协议的公告》，委托 区域占地面积约为75.58平方公里 郑州上街区 2017年1月11日，华夏幸福发布公告与郑州市上街区政 府签署了《关于整体合作开发建设经营河南省郑州市上街区 约定区域的合作备忘录》，委托区域占地面积约为4.88平方 公里。 郑州市二七区 同日，华夏幸福还审议通过了《关于整体合作开发建设 经营郑州市二七区马寨科技特色小镇的合作备忘录》合作区 域占地面积约为2.6平方公里。 开封市 3月39日，华夏幸福发布《关于与开封市祥符区人民政 府签署《合作备忘录》的公告》，，合作区域占地面积约为 57平方公里。
② 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销 售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；
③ 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求 可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；
④ 随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区 域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑
7月8号城市展厅开放，目前处于前期咨询中，预计9月16号开盘 预计9月16号开盘，洋房预计4000-5000元/㎡，联排预计8000-9000元/㎡ 项目位于武陟产业新城的高铁新城，整个武陟产业新城3个片区（高铁片区、詹店片区、嘉应观片区）其中高铁片区以打造住宅为主，配置城市展馆，24块教育用地， 精品酒店，商业和医疗中心等
土地整理 30%
产业开发服务
12%
城市地产开发
5%
综合服务
1% 物业管理服务
园区住宅配套 52%
0% 其他
0%
华夏幸福主营业务：园区运营+地产开发 | 双核驱动的商业模式
公司从事区域开发业务的策略性在于形成区域开发与房地产开发的联动性，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力，利用房地产开发提升区域 开发的投资环境
改善园区和周边人群居住环境
增加相关就业就会
影响力
提高房地产开发知名度
对地方政府的贡献
提高地方政府土地财政收入
华夏幸福主营业务：园区运营+地产开发 | 双核驱动的商业模式
盈利模式 通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%的利息收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或
新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入 (园区一般有30%住宅用地)，园区土地升值收益。