年北京大运河孔雀城营销策略报告

北京潮白河孔雀城一期营销建议

联排成交客户所属行业 14 12 10 8 6 4 2 0 12 9 6 6 7 4 4 7 5 4 5 5 2 2 4 1 2 2 5 10
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次二次三次四次五次五次及以上
养老度假第一居所纯投资
北京
30公里潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位区域知名度绝对距离自驾车
大运河孔雀城
39公里公交系统自然资源
永定河孔雀城
市政配套城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展，东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想；向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识；别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点；资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比；对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望；核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；

大运河营销策划方案

大运河营销策划方案一、项目背景大运河是中国传统文化的瑰宝之一，是世界上最长、最古老的运河之一，被誉为“天下第一河道”。

大运河独特的文化价值和壮丽的自然景观吸引了大量的国内外游客。

为了更好地推广大运河、增加游客数量和提升游客满意度，需要制定一套科学合理的营销策划方案。

二、目标与目标受众1.目标：提升大运河旅游品牌知名度，增加游客数量，提升游客满意度，推动大运河地区旅游经济的发展。

2.目标受众：国内外游客群体，尤其是喜爱历史文化和自然风光的游客，包括家庭旅游、学习考察、商务旅游等各类游客。

三、市场分析1.大运河地区旅游发展潜力巨大，但目前市场开发程度不够，需要加大推广力度。

2.大运河旅游品牌知名度相对较低，需要通过多渠道的宣传和营销来提升品牌知名度。

3.游客的旅游需求多样化，需要结合大运河地区的旅游资源特点，开发出多样的旅游产品。

4.大运河地区交通便利，基础设施完善，为旅游业的发展提供了良好的环境。

五、核心价值与品牌定位1.核心价值：以大运河为载体，传承中国传统文化，展示历史遗存和自然风光，提供旅游休闲体验。

2.品牌定位：大运河旅游品牌将定位为“文化传承与自然之美共融”的旅游目的地。

通过合理开发旅游资源，打造独特的旅游产品，满足不同游客的需求。

六、营销策略1.目标：通过广泛的宣传推广和完善的服务体系，吸引更多的游客到大运河地区旅游。

2.策略：（1）宣传推广方面：通过多渠道、多媒体形式的宣传推广，提升大运河旅游品牌知名度。

a.在国内外各大旅游媒体上进行广告宣传，包括电视、广播、杂志、网络等。

b.与知名旅行社、在线旅游平台合作，推出大运河旅游产品套餐，并通过这些平台进行推广。

c.利用社交媒体平台进行线上推广，通过微博、微信、抖音等方式扩大影响力。

d.举办大型活动，吸引媒体关注和游客参与，如大运河文化节、乡村旅游季等。

（2）产品开发方面：结合大运河的文化和自然资源特点，开发多样化的旅游产品。

a.历史文化游：设计主题游览路线，展示大运河的历史文化遗产，如古城遗址、古建筑等。

北京大运河孔雀城淡市营销100天

在售情况：一期尾货，价格
万 9200元/㎡，产品：193—263 通㎡联排。紫后期开盘：二期预期五一开盘，藤产品：联排190-267㎡，堡独栋200-300㎡，独栋80-130
㎡，价格：9000- 10500元/㎡
竞争综合力分析
本案占据市场先机，区位稍好，但规划方面长期看来存在较大竞争威胁。
二级市场量跌价升，供应持续不足，成交大幅下滑，
成交价结构性上扬。
二手房市场量价齐跌，二手房成交量大幅下降，
成交价下降甚微。。
前景研判
从紧的政策环境成为常态，面对市场应持谨慎态度
2月调控以来，成交骤降，一手房量跌价升 3月市场冷清依旧，价格下行压力较大
报告思路
一、市场概述二、竞争环境三、目标解析四、启示及关键动作
项目区位
客户关注点
规划
威胁
类别到国贸直接距
离结论总占地面积总建筑面积物业类型容积率绿化率
车位数及配比
开发分期
交房时间
结论
紫藤堡
北京欢庆城
公园城
永定河孔雀城
本案
45公里
50公里
30公里
50公里
本项目相对距离北京较近，位置较好。
45公里
优势
400亩，共8200 亩
11000亩
1780亩，规划更多
2010年
4.15—7月底
8—9月
9.29—11月
调控淡化期
调控再次加强
力度再次加强
12月2011年1月-2月
市场表现
2月北京楼市：成交量骤降，价格结构性上涨，一手房量跌价升，二手房量价齐跌
“京十五条”出台，三次调控效力显现，房地产企业资金紧绷，

北京大运河孔雀城营销报告PPT课件( 38页)

DM直投：朝阳区、东城区、西城区为主。
主动寻找电开资源：加大电开力度，各代理公司寻找优质电开资源，范围有：20万-30万之间车主、东部区域已入住的高档公寓业主名单、整个东部地区类别墅项目的来电来访登记名单等。
其他：在CBD写字楼通过各种渠道将宣传资料发放到写字楼里的各公司。
朝阳、东城、西城
推广计划
媒体策略——延续有效渠道、长效短效相间配合
短信扫描、网络持续、报广加强、活动造势、杂志节点、现场加强、渠道辅助、截流客户、丰富物料
如何解决客户积累量不足？渠道拓展——实现低成本精准营销
加大客户开发力度，狂扫区域地缘性客户资源，主动走出去寻找客户资源。
大型商超、中高档社区进行巡展：范围以东部地区为主，狂扫区域地缘性客户资源，此外，范围扩大至西部、北部的大型商超，如沃尔玛、家乐福等，西北部如菜百商场、国华商场等。
婚纱摄影基地——定格一生的幸福，放大社会美誉度。
通常情况下，影楼在选择拍摄外景时对场地的要求都很严格，因此，与影楼合作，邀请其将孔雀城作为婚纱摄影基地之一，放大本项目的社会美誉度，提升人气关注度。
现场氛围和人气的营造暖场活动周周有现场体验保持新鲜感
暖场活动每周末均有，充分烘托现场气氛和人气，延长客户滞留时间。主题每月更新，保持现场新鲜感。要求能够体现时尚与国际调性，客户能够参与体验，突出实效性和趣味性。
事件营销三
2011年春季，区域炒作现场公关活动：
京都国际别墅区发展论坛
目的：集合众人之力，炒热区域，打造大运河·孔雀城在大北京的区域坐标。
形式：与区域开发商联动共同举办和参与论坛,通过意见领袖提升区域关注度，网络直播、软文炒作。
参与：区域开发商、规划专家、香河领导、营销专家论题：京冀一体化、区域经济、产业、城市规划、环境、交通等发展，以及房地产业发展。

北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告

教育设施
项目内有幼儿园和小学等教育机构，方便家庭子女教育。
医疗设施
项目周边有多家医院和诊所，方便居民就医。
旅游设施
项目紧邻八达岭长城，旅游资源丰富，有多家酒店和旅游景点。
02
市场分析
宏观市场分析
市场需求
近年来，北京房地产市场持续繁荣，市场需求稳步增长，为孔雀城项目提供了良好的市场
环境。
销售策略实施
价格策略
根据市场需求和竞争状况，制定合理的价格策略。
渠道策略
利用多种渠道进行销售，包括线上平台、线下实体店、合作伙伴等。
促销策略
通过各种促销活动吸引客户，如优惠券、满减、限时特价等。
销售团队组建与培训
团队组建
招聘有经验的销售人员，组成高效的销售团队。
培训计划
定期进行产品知识、销售技巧、客户服务意识等方面的培训，提高销售团队的专业水平。
项目总结
项目特点
本项目以文化旅游地产为特色，集休闲、娱乐、文化、旅游为一体，注重打造高品质的生活体验和丰富的文化内涵。
营销策略
针对目标客户群，制定相应的营销策略，包括价格策略、推广渠道、营销活动等。
目标客户群
目标客户群为有度假需求的城市中产阶层及以上的家庭和个人，年龄在25-60岁之间，具有一定的消费能力和追求品质生活的意愿。
过程的顺畅和高效。
促销策略
促销目标
通过促销活动吸引潜在客户，提高项目知名度和销售量。
促销方式
采取多种促销方式，如优惠券、折扣、赠品、活动等，以吸引客户并促进销售。
促销执行
制定详细的促销计划，包括促销时间、地点、方式、预算等，确保促销活动的有效执行。
广告策略

伟业顾问北京永定河孔雀城叠拼类产品营销方案

谢谢您的观看
线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活动，吸引潜在客户购买。同时，可根据客户需求提供个性化定制服务，提高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案设计等增值服务，提升客户体验和口碑传播。同时，可与其他品牌或机构合作，提供跨界合作和资源共享，扩大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时，随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色房型，通过设计创新，实现了房屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入户门和私人电梯，确保了居住

北京伟业顾问-北京孔雀城项目汇报报告

1
宏观分析
I. 项目背景 II. 指导原则 III. 项目对比分析
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展 “孔雀城”品牌的打造和延续 “固安孔雀城”给我们的启示
政策环境
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展美国住宅郊区化发展过程
第一阶段第二阶段
城市居住功能郊区化
主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地带，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便利工具。
5300～ 10000元/平米
1.33
高层洋房、小高层洋房、多 6500元/平层洋房（带电米梯和不带电梯）
开盘时间 2004.9 2004.5
南湖雅居乐
占地约30万平米，建面约34万平米
1.28
高层洋房、独 8000元/平
栋、联排
米
2004.5
广州雅居乐
占地约330 平米，建面约400平米
必需的生活配套
对外交通
产业拉动的基础设施
联动拉升公共设施
对外交通发达
产业升级
第
第
郊
第
相
相
卫星
魅
N 或 2
２
区
居
大
所
盘
１.５居
对封闭
对开放
城镇
力
（第
城
１.５
镇
居
小
小
居或
所
镇
镇
第１
居）
第一次别墅生活冲动
相对完备的生活配套
......
II. “孔雀城”品牌的打造和延续
D260-300㎡
1%
10%

北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告XX年伟业顾问

多角度发掘项目自身价值属性，找出核心价值
价值创造
价值挖掘——历史价值
硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者
1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天子亲征……八达岭都是必经之地。
价值挖掘——交通价值
交通便捷，项目通达性良好，与北京城区保持一定距离
沙城出口
沙城镇
高速出口铁路高速公路主干道城镇
土木临时出入口
小南辛堡镇
大秦铁路
北京市
官厅湖水库康ຫໍສະໝຸດ 庄东花东花园镇
出
园镇
口
出口
自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。
价值挖掘——品牌价值
价值挖掘——文化价值
长城十万里，文化五千年
1. 历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数不胜数。
2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等 372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达岭观光游览。
价值挖掘——战略价值
承接区域发展的龙头
京张
延庆
本案
一小时交通圈
怀柔半小时交通圈
密云
京承平谷
本案
门头沟
燕郊
京哈
房山
涿州京石

世联_XXXX年北京大运河_孔雀城营销策略报告_37PPT

房地产面临货币从紧的影响
2010年北京经济发展预测，人均GDP升至9000美元
美元
北京人均GDP走势
10000
9000 8000
7000 6000
5000 4000
3000 2000
1000 0
9000 7 3 7 08 0 0 0
6210 4 9 7 05 4 5 7 4216 2 7 0 03 0 6 03 4 4 0
紧邻燕郊城区，生活配套、市政配套发展较完善；社区内有多媒体产业、水乡创意园、社区展览馆、沿水商业街、宾馆等。
天下第一城4A景点；京杭大运河；两条中央景观带交错形成主要支持节点，通过人林漫道将每个庭院景观结合，成为整体的生态和谐的生活空间
天下第一城国际会展中心、区内2000平米休闲体验中心、国际休闲商业街、3000平米双语幼儿园
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年时间
人均GDP
北京市前三季度经济运行情况，9.5%的增速明显高出全国GDP增长7.7%的水平。全市经济在保增长、扩内需政策措施作用下，呈现一季度见底、二季度复苏、三季度稳步回升的运行态势。
万通2009—14号地土地面积：200833㎡容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
万通2009—15号地
土地面积：92,000㎡容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
大运河孔雀城
万通2009—12、13号地土地面积：240260㎡容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
协成钳屯乡京东国际新城占地面积：3000亩
1、将项目品牌细分：重新审视潮白河孔雀城和大运河孔雀城基本质素

孔雀城项目营销报告

孔雀城项目营销报告2012-11目录第一部分市场环境 (3)1、市场分析 (3)1.1宏观分析 (3)1.2竞争分析 (7)第二部分营销目标 (12)1、行业目标 (12)1.1项目市场影响力 (12)1.2项目品牌影响力 (12)1.3项目产品突破力 (12)2、业务指标： (13)2.1货值、均价 (13)2.2销售周期、回款、开盘去化 (14)第三部分营销价值体系 (15)1、主城与城市价值 (15)2、配套价值 (16)3、产品价值 (16)4、生活方式与价值主张 (17)5、案名与主题提炼 (17)第四部分营销策略 (18)1、推广及渠道策略 (18)1.1渠道策略 (18)1.2推广策略（媒介、公关、活动等）及推广节奏 (19)2、体验区及场景策略 (24)2.1体验区及场景主题 (24)2.2体验区及场景客户体验策略 (25)3、包装策略 (25)3.1包装主题及概念 (25)4、价格策略 (26)4.1定价及溢价策略（均价） (26)4.2价格分期分配策略 (28)5、销售策略 (28)5.1产品销售分期组合策略 (28)5.2销售方式选择（自销、分销、代理、联合） (28)第五部分营销策略执行计划 (31)1、营销节奏（营销总控图范例） (31)2、营销组织及营销费用计划 (32)2.1营销组织架构 (32)2.2营销费用预算与支出计划 (35)2.3营销费用结构 (38)2.4销售分解 (38)项目营销方案框架第一部分市场环境1、市场分析1.1宏观分析沈阳是东北老工业基地，是东北经济发展的核心区域，近年东北老工业基地的改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度飞快。

大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。

沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。

孔雀城项目营销方案模板12.5

2
目录
一项目目标与管理指标二市场定位报告三研发三方案
四营销与工程报告
1. 营销报告 2. 工程策划及招标告
4.1.1 市场与竞品分析
4.1 营销报告
4.1.2 营销目标
1、行业目标：项目市场、品牌影响力 1、业务指标：回款、去化周期
5
4.1 营销报告
4.1.3 营销推广主题与营销总体策略
6
4.1 营销报告
4.1.4 营销4P策略
7
4.1 营销报告
4.1.5 营销总结—— 1、明确目标 2、明确方案 3、明确标准 4、明确组织 5、明确奖惩
8
***项目 2013年经营方案（简版）
2012年12月日
编制要求 1. 格式要求：
1) 字体：微软雅黑； 2) 字号：根据页面表现自行决定； 3) 特别重要事项加粗表示，放到PPT题目或上部
2. 内容要求：
1) 报告总长度不超过5页ppt（不含目录页）； 2) 在报告各部分链接插入对应的报告/研发方案的完整版；