XX年北京大运河孔雀城营销策略报告
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XX年北京大运河孔雀城 营销策略报告
2020/11/4
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年宏观经济分析
经济形势
✓ 全球金融危机从出口、预期、金融三个方面对中国经济造 成持续负面影响；
品牌竞争压力大。品牌开发商的陆续进驻，携品牌效
易造成客户持币观望。
第一城东部万通地块
土地面积533093.33㎡
万通地产
富力地产
占地面积600万㎡
协成房开
协成钳屯乡京东国际新城 土地面积：3000亩
大运河孔雀城
开发企业
万通地产 协成地产 富力地产
占地面积 533093.33㎡
3000亩 600万㎡
容积率 1.5-1.8
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
内部市场小结
八达岭孔雀城、永定河孔雀城与本项目不形成直接竞争； 潮白河孔雀城项目与本项目形成直接且同质化竞争。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
三大背景之下结论回顾
宏观市场之下 品牌阶段之下 竞争格局之下
诸多不确定因素制造迷局，谨慎乐观的2010年
“孔雀城” 品牌形象已经初步建立，存在进一步 提升的空间。
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
婴儿产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、
华夏物业
华夏物业
开发商品牌
廊坊京御房地产开发有限公司
廊坊京御房地产开发有限公司
工程进度
一级开发完成，通往项目的路正在修缮，最早入住时间 2011年
一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入
本项目在区域、绿化率、容积率、产品类型，建筑风格，物业服务等方面与潮白河
城形成同质化竞争。
盘龙谷
外
区域：天津蓟县国家盘山5A级景区西坡五盆沟
客群：30%北京客户，其余为天津及周边客户
明年推量：二期漫山红墅剩余的20套联排，后 期未开发的土地量共有3000亩，正在规划中。
挪威的森林
区域：河北大厂潮白河只留鲍丘河 流域
客群：绝大多数为北京客户，另有 部分周边客户。
明年推量：包括联排、双拼、独栋 共计200套房源。
2009年7月17日，万通地产通 过公开摘牌的方式获得香河四 块国有土地的使用权，总面积 达到533093.33㎡。
万通2009—14号地 土地面积：200833㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
万通2009—15号地
土地面积：92,000㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
内忧外患。内忧：同质化竞争严重。外患：品牌 开发商大举挺进。
背景之下再看目标
内忧外患
如何破局？
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
解决思路
解题核心思路：
完成一场品牌大跃进！
对外竞争策略 对内竞争策略
坚定不移深化“孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战
1、树立鲜明的项目品牌区隔，2、将项目差异化 进行到底！
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
解决思路
解题核心思路：
完成一场品牌大跃进！
对外竞争策略 对内竞争策略
坚定不移深化“孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战
产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅 小镇梦想！成为小镇生活的领导品牌
1、树立鲜明的项目品牌区隔，2、将项目差异化 进行到底！
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
紧邻燕郊城区，生活配套、市政配套发展较完善；社区 内有多媒体产业、水乡创意园、社区展览馆、沿水 商业街、宾馆等。
天下第一城4A景点；京杭大运河；两条中央景观带交错 要支持节点，通过人林漫道将每个庭院景观结合， 体的生态和谐的生活空间
天下第一城国际会展中心、区内2000平米休闲体验中心、 休闲商业街、3000平米双语幼儿园
客户成交的主要因素： 1. 区域未来发展及升值潜力上，占30%； 2. 别墅生活，占总比例的29%； 3. 对南加州手工别墅的建筑风格认可总比例占12%
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
走在正确的路上：京郊别墅小镇连锁品牌
深化方向：
产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅小镇梦 成为小镇生活的领导品牌
如何解决内部竞争——1、将项目品牌细分
京御地产目前面临同品牌同产品线下严重内部竞争的情况，需要在 雀城”品牌的基础下再进行品牌细分。
项目品牌细分借鉴波士顿矩阵表现：
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品
利润主力
品项
位置
首期产品 交通
潮白河孔雀城
大运河孔雀城
CBD国贸正东30公里处，京津冀城市圈的中心位置，北 邻燕郊，河北大厂县潮白河流域，西与北京通州隔 河相望
一期：联排：225-235㎡ 约 225套 二期：叠拼：158.3㎡，约366套 院墅：377㎡，约28
套
香河生态旅游区，河北香河中信国安天下第一城对面
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
【案例：成熟开发企业品牌深化】
品牌内涵：人文关怀； 品牌深化：产品品质，周到的物业服务。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
品牌内涵：感性，无微不至的客户关怀； 品牌深化：细致的景观园林，周到的物业服务， 别墅的专家。
2009年
四个孔 雀城全 线亮相
2、孔雀城系列项目销售额增长进程
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
3、孔雀城系列品牌发展
2005-09年
品牌认知
品牌认可
大运河孔雀城成交客户分析
客户成交的主要因素：
客户购买的主要因素集中在区域未来 发展及升值潜力上，这部分客户占30%
同时客户关注别墅生活，占总比例的 29%；对南加州手工建筑认可总比例占 12%；
中央领仕馆
区域：河北香河市西部城区，通州正东；
客群：60%北京客户，其余为廊坊周边 地区客户
大运河孔雀城
1. 区2009域年售内罄，：明年中没有央新推领产品仕馆明年无加推产品；
恒大金碧天下
区域：天津蓟县盘山以南
客群： 30%—40%北京客户，其余为天津及周边客 户
明年推量：一期剩余百余套，二期5000亩土地正在 规划中，预计建设别墅、花园洋房等低密度产品。
域认河相知望度较高。
潮白河占
一期：联排：225-235㎡ 约 225套 二期：叠拼：158.3㎡，约366套 院墅：377㎡，约28
套
联排：240-260㎡ 约803套
叠拼：160-170㎡，约
京哈高速
京沈高速、120国道、京津高速
建筑风格
南加州风格+现代主义建筑形式
南加州风格
绿化率 容积率 景观
配套 物业服务
大运河孔雀城
万通2009—12、13号地 土地面积：240260㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
协成钳屯乡京东国际新城 占地面积：3000亩
下半年存在供应量压力。按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在201
四季度集中上市，易造成部分客户分流。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部潜在项目竞争分析
房地产业对北京GDP总量支撑 7%，占投资的50%，无疑是一 要的产业。
初步判断，北京经济已经走出谷底，正处于V型运行轨迹的上行区间，预计2010全
经济增长可能达到9.5%左右。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
客户主要成交原因中对品牌的认可仅 占3%。
数据对比：万科项目因品牌认可成交比例30%-70
目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，
孔雀城系列品牌具备很大的提升空间
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
小结
通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规 模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！ 品牌形象已经初步建立。 未来，品牌具备很大的提升空间。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
内内部部竞争项锁目定竞争分析
八达岭孔雀城
潮白河孔雀城
大运河孔雀城 永定河孔雀城
八达岭孔雀城和永定河孔雀城与本项目分属不同区域，主力客群不同，是本项目 竞争；
潮白河孔雀城和本项目同属同一区域，将与本项目X形X年成北京直大运接河告竞孔雀争城营。销策略报
潮白河孔雀城和大运河孔雀城点对点分析
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
1、孔雀城系列项目发展进程
永定河孔雀城入市，单一 项目操作，未形成孔雀城 品牌概念
2008年
“一个北京城 四个孔雀城” 品牌战略下的整合推广， 成功建立了孔雀城品牌在 市场的认知度；
2010年
2005年
大运河孔雀城入市，形成 多项目操作模式，孔雀城 系列品牌整合势在必行
成熟品牌的启示：结合品牌自身优势，挖掘客户需求XX，年北寻京大求运品河孔牌雀城深营化销策发略报力方向。
告
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
孔雀城
看自身优势
1. 2005-09年5年品牌积淀：京郊别墅小镇连锁品牌 2. 京郊别墅项目开发成功经验
大运河孔雀城成交客户分析
看客户需求
不明 1
物业形态
上市时间
代表项目
别墅+高层
预计2010年三四 季度
新新家园系列
高层+部分低密 预计2010年三四
产品
季度
知春时代
别墅等低密产品
预计2010年三四 季度
富力城系列
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部市场小结
外部在售项目为本项目的分流竞争项目，竞争程度较弱； 潜在项目下半年带来一定供应量压力。 潜在项目造成品牌竞争压力大。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部在售项目竞争分析
水色时光 区域：北京顺义奥林匹克公园 客群：绝大多数为北京客群 明年推量：2010年推出一期剩余的2套独栋， 和7套 162㎡联排，已近结盘。后期13.5万 ㎡土地未定产品类型。
2010年的宏观经济将好于08，差于年0存9，在取我消国“下经浮济30前%”景房谨贷优慎惠乐利率观可能。
房地产面临货币从紧的XX影年北响京大运河孔雀城营销策略报 告
源自文库
2010年北京经济发展预测，人均GDP升至9000美元
北京市前三季度经济运行情况，9.5%的增速明显高 出全国GDP增长7.7%的水平。全市经济在保增长 、扩内需政策措施作用下，呈现一季度见底、二季 度复苏、三季度稳步回升的运行态势。
32.25%
30%
潮白河占
1.05
1
社潮区白内空部间河引，潮孔沿白河雀河打水造城贯商穿与业其风潮中情,街开白和挖河办河公道隔景形观成堤轴系相线列，的望形岛成屿，并天下引第要河一支城持水4节A贯点景，点穿通；过京整人杭个林大漫运社道河将；区每两，个条庭中打院央景景造观观稀结带合交缺，错
联排：240-260㎡ 约803套
叠拼：160-170㎡，约
京哈高速
京沈高速、120国道、京津高速
建筑风格
南加州风格+现代主义建筑形式
南加州风格
绿化率
32.25%
30%
容积率 景观
配套 物业服务
1.05
1
社区内部引潮白河水贯穿其中,开挖河道形成系列的岛屿 空间，沿河打造商业风情街和办公景观轴线，形成 功能各异的开放带状公园
✓推动上半年经济好转的因素可持续性不强，2009年保8无 忧，2010年可能再度回调；
房地产政策
✓我国政策总基调不会改变，政策工具将动态微调
✓中国想通过启动内需来弥补缺口非常困难，长期来看我国 GDP增速可能在低位运行；
✓财政政策：坚持积极取向不变，但力度变小、效 ✓货币政策：更加强调“适度”，加息政策随时出
市场XX可年实北现京价大值运河较孔低雀。城营销策略报 告
1、将项目品牌细分：重新审视潮白河孔雀城和大运河孔雀城基本质素
品项
位置
首期产品 交通
潮白河孔雀城
大运河孔雀城
C潮BD白国邻贸燕河正郊孔东，3河0雀公北里大城处厂紧，县京潮邻津白冀河燕城流郊市域圈，和的西中与大心北厂位京置通县，州北隔城，香河可生享态旅其游区成，熟河北配香河套中，信国北安天京下客第一户城对对面此
2. 区域外：水色时光、挪威的森林、盘龙谷、恒大金碧天下和本项目属于不同区
面对不同的主力客群，不构成直接竞争，属于本项目的分流竞争。
本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部潜在项目竞争分析
富力地产建筑面积600万㎡
外
项目周边待开发地 块达到850万㎡
2020/11/4
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年宏观经济分析
经济形势
✓ 全球金融危机从出口、预期、金融三个方面对中国经济造 成持续负面影响；
品牌竞争压力大。品牌开发商的陆续进驻，携品牌效
易造成客户持币观望。
第一城东部万通地块
土地面积533093.33㎡
万通地产
富力地产
占地面积600万㎡
协成房开
协成钳屯乡京东国际新城 土地面积：3000亩
大运河孔雀城
开发企业
万通地产 协成地产 富力地产
占地面积 533093.33㎡
3000亩 600万㎡
容积率 1.5-1.8
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
内部市场小结
八达岭孔雀城、永定河孔雀城与本项目不形成直接竞争； 潮白河孔雀城项目与本项目形成直接且同质化竞争。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
三大背景之下结论回顾
宏观市场之下 品牌阶段之下 竞争格局之下
诸多不确定因素制造迷局，谨慎乐观的2010年
“孔雀城” 品牌形象已经初步建立，存在进一步 提升的空间。
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
婴儿产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、
华夏物业
华夏物业
开发商品牌
廊坊京御房地产开发有限公司
廊坊京御房地产开发有限公司
工程进度
一级开发完成，通往项目的路正在修缮，最早入住时间 2011年
一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入
本项目在区域、绿化率、容积率、产品类型，建筑风格，物业服务等方面与潮白河
城形成同质化竞争。
盘龙谷
外
区域：天津蓟县国家盘山5A级景区西坡五盆沟
客群：30%北京客户，其余为天津及周边客户
明年推量：二期漫山红墅剩余的20套联排，后 期未开发的土地量共有3000亩，正在规划中。
挪威的森林
区域：河北大厂潮白河只留鲍丘河 流域
客群：绝大多数为北京客户，另有 部分周边客户。
明年推量：包括联排、双拼、独栋 共计200套房源。
2009年7月17日，万通地产通 过公开摘牌的方式获得香河四 块国有土地的使用权，总面积 达到533093.33㎡。
万通2009—14号地 土地面积：200833㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
万通2009—15号地
土地面积：92,000㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
内忧外患。内忧：同质化竞争严重。外患：品牌 开发商大举挺进。
背景之下再看目标
内忧外患
如何破局？
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
解决思路
解题核心思路：
完成一场品牌大跃进！
对外竞争策略 对内竞争策略
坚定不移深化“孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战
1、树立鲜明的项目品牌区隔，2、将项目差异化 进行到底！
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
解决思路
解题核心思路：
完成一场品牌大跃进！
对外竞争策略 对内竞争策略
坚定不移深化“孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战
产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅 小镇梦想！成为小镇生活的领导品牌
1、树立鲜明的项目品牌区隔，2、将项目差异化 进行到底！
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
紧邻燕郊城区，生活配套、市政配套发展较完善；社区 内有多媒体产业、水乡创意园、社区展览馆、沿水 商业街、宾馆等。
天下第一城4A景点；京杭大运河；两条中央景观带交错 要支持节点，通过人林漫道将每个庭院景观结合， 体的生态和谐的生活空间
天下第一城国际会展中心、区内2000平米休闲体验中心、 休闲商业街、3000平米双语幼儿园
客户成交的主要因素： 1. 区域未来发展及升值潜力上，占30%； 2. 别墅生活，占总比例的29%； 3. 对南加州手工别墅的建筑风格认可总比例占12%
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
走在正确的路上：京郊别墅小镇连锁品牌
深化方向：
产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅小镇梦 成为小镇生活的领导品牌
如何解决内部竞争——1、将项目品牌细分
京御地产目前面临同品牌同产品线下严重内部竞争的情况，需要在 雀城”品牌的基础下再进行品牌细分。
项目品牌细分借鉴波士顿矩阵表现：
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品
利润主力
品项
位置
首期产品 交通
潮白河孔雀城
大运河孔雀城
CBD国贸正东30公里处，京津冀城市圈的中心位置，北 邻燕郊，河北大厂县潮白河流域，西与北京通州隔 河相望
一期：联排：225-235㎡ 约 225套 二期：叠拼：158.3㎡，约366套 院墅：377㎡，约28
套
香河生态旅游区，河北香河中信国安天下第一城对面
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
【案例：成熟开发企业品牌深化】
品牌内涵：人文关怀； 品牌深化：产品品质，周到的物业服务。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
品牌内涵：感性，无微不至的客户关怀； 品牌深化：细致的景观园林，周到的物业服务， 别墅的专家。
2009年
四个孔 雀城全 线亮相
2、孔雀城系列项目销售额增长进程
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
3、孔雀城系列品牌发展
2005-09年
品牌认知
品牌认可
大运河孔雀城成交客户分析
客户成交的主要因素：
客户购买的主要因素集中在区域未来 发展及升值潜力上，这部分客户占30%
同时客户关注别墅生活，占总比例的 29%；对南加州手工建筑认可总比例占 12%；
中央领仕馆
区域：河北香河市西部城区，通州正东；
客群：60%北京客户，其余为廊坊周边 地区客户
大运河孔雀城
1. 区2009域年售内罄，：明年中没有央新推领产品仕馆明年无加推产品；
恒大金碧天下
区域：天津蓟县盘山以南
客群： 30%—40%北京客户，其余为天津及周边客 户
明年推量：一期剩余百余套，二期5000亩土地正在 规划中，预计建设别墅、花园洋房等低密度产品。
域认河相知望度较高。
潮白河占
一期：联排：225-235㎡ 约 225套 二期：叠拼：158.3㎡，约366套 院墅：377㎡，约28
套
联排：240-260㎡ 约803套
叠拼：160-170㎡，约
京哈高速
京沈高速、120国道、京津高速
建筑风格
南加州风格+现代主义建筑形式
南加州风格
绿化率 容积率 景观
配套 物业服务
大运河孔雀城
万通2009—12、13号地 土地面积：240260㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
协成钳屯乡京东国际新城 占地面积：3000亩
下半年存在供应量压力。按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在201
四季度集中上市，易造成部分客户分流。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部潜在项目竞争分析
房地产业对北京GDP总量支撑 7%，占投资的50%，无疑是一 要的产业。
初步判断，北京经济已经走出谷底，正处于V型运行轨迹的上行区间，预计2010全
经济增长可能达到9.5%左右。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
客户主要成交原因中对品牌的认可仅 占3%。
数据对比：万科项目因品牌认可成交比例30%-70
目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，
孔雀城系列品牌具备很大的提升空间
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
小结
通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规 模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！ 品牌形象已经初步建立。 未来，品牌具备很大的提升空间。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
内内部部竞争项锁目定竞争分析
八达岭孔雀城
潮白河孔雀城
大运河孔雀城 永定河孔雀城
八达岭孔雀城和永定河孔雀城与本项目分属不同区域，主力客群不同，是本项目 竞争；
潮白河孔雀城和本项目同属同一区域，将与本项目X形X年成北京直大运接河告竞孔雀争城营。销策略报
潮白河孔雀城和大运河孔雀城点对点分析
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
1、孔雀城系列项目发展进程
永定河孔雀城入市，单一 项目操作，未形成孔雀城 品牌概念
2008年
“一个北京城 四个孔雀城” 品牌战略下的整合推广， 成功建立了孔雀城品牌在 市场的认知度；
2010年
2005年
大运河孔雀城入市，形成 多项目操作模式，孔雀城 系列品牌整合势在必行
成熟品牌的启示：结合品牌自身优势，挖掘客户需求XX，年北寻京大求运品河孔牌雀城深营化销策发略报力方向。
告
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
孔雀城
看自身优势
1. 2005-09年5年品牌积淀：京郊别墅小镇连锁品牌 2. 京郊别墅项目开发成功经验
大运河孔雀城成交客户分析
看客户需求
不明 1
物业形态
上市时间
代表项目
别墅+高层
预计2010年三四 季度
新新家园系列
高层+部分低密 预计2010年三四
产品
季度
知春时代
别墅等低密产品
预计2010年三四 季度
富力城系列
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部市场小结
外部在售项目为本项目的分流竞争项目，竞争程度较弱； 潜在项目下半年带来一定供应量压力。 潜在项目造成品牌竞争压力大。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部在售项目竞争分析
水色时光 区域：北京顺义奥林匹克公园 客群：绝大多数为北京客群 明年推量：2010年推出一期剩余的2套独栋， 和7套 162㎡联排，已近结盘。后期13.5万 ㎡土地未定产品类型。
2010年的宏观经济将好于08，差于年0存9，在取我消国“下经浮济30前%”景房谨贷优慎惠乐利率观可能。
房地产面临货币从紧的XX影年北响京大运河孔雀城营销策略报 告
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2010年北京经济发展预测，人均GDP升至9000美元
北京市前三季度经济运行情况，9.5%的增速明显高 出全国GDP增长7.7%的水平。全市经济在保增长 、扩内需政策措施作用下，呈现一季度见底、二季 度复苏、三季度稳步回升的运行态势。
32.25%
30%
潮白河占
1.05
1
社潮区白内空部间河引，潮孔沿白河雀河打水造城贯商穿与业其风潮中情,街开白和挖河办河公道隔景形观成堤轴系相线列，的望形岛成屿，并天下引第要河一支城持水4节A贯点景，点穿通；过京整人杭个林大漫运社道河将；区每两，个条庭中打院央景景造观观稀结带合交缺，错
联排：240-260㎡ 约803套
叠拼：160-170㎡，约
京哈高速
京沈高速、120国道、京津高速
建筑风格
南加州风格+现代主义建筑形式
南加州风格
绿化率
32.25%
30%
容积率 景观
配套 物业服务
1.05
1
社区内部引潮白河水贯穿其中,开挖河道形成系列的岛屿 空间，沿河打造商业风情街和办公景观轴线，形成 功能各异的开放带状公园
✓推动上半年经济好转的因素可持续性不强，2009年保8无 忧，2010年可能再度回调；
房地产政策
✓我国政策总基调不会改变，政策工具将动态微调
✓中国想通过启动内需来弥补缺口非常困难，长期来看我国 GDP增速可能在低位运行；
✓财政政策：坚持积极取向不变，但力度变小、效 ✓货币政策：更加强调“适度”，加息政策随时出
市场XX可年实北现京价大值运河较孔低雀。城营销策略报 告
1、将项目品牌细分：重新审视潮白河孔雀城和大运河孔雀城基本质素
品项
位置
首期产品 交通
潮白河孔雀城
大运河孔雀城
C潮BD白国邻贸燕河正郊孔东，3河0雀公北里大城处厂紧，县京潮邻津白冀河燕城流郊市域圈，和的西中与大心北厂位京置通县，州北隔城，香河可生享态旅其游区成，熟河北配香河套中，信国北安天京下客第一户城对对面此
2. 区域外：水色时光、挪威的森林、盘龙谷、恒大金碧天下和本项目属于不同区
面对不同的主力客群，不构成直接竞争，属于本项目的分流竞争。
本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部潜在项目竞争分析
富力地产建筑面积600万㎡
外
项目周边待开发地 块达到850万㎡