20131011_嘉善_华夏幸福基业嘉善项目_项目小结_江红

市 场 调 研
2、速记能力较弱，很难做到全文记录 3、问题难免遗漏，导致缺项（特别是难 以补调的部分） 4、访谈纪要记录不够完整，语句、逻辑 不够连贯
1、格式、字体上下一致
撰 写 报 告
2、注意写作逻辑，以开发商需求为导向， 解决实际问题为目标 3、报告写作完成之后，留存过程稿，比 对完成稿学习报告写作
华夏幸福基业嘉善项目小结
2013年10月11日
项目背景
项目位于上海一小时经济圈的嘉善县新城南区，占地11.37平方公 里，内含嘉善南高铁站，具有较强的区位、交通和规模优势
城市区位 项目地处嘉兴市嘉善县，位于上海一小时经济 圈内，位于四线城市新城发展方向 资源 内含嘉善高铁站，具备较强的交通资源 项目规模 项目占地11.37平方公里，属于大规模区域开发 项目
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个人小结
武婕
前期工作
尽可能多做一些准 备，减少市调的工 作量，如详细了解 市调项目，排好市 调计划和路线
市调中 1、做好心里准备， 也许会吃闭门羹 2、生命不息，记录 不止 3、及时写访谈纪要 ，提高工作效率 4、商业项目市调有 困难
写报告 1、减少自由发挥 2、力求不做无用 功
应对开发商 1、明确自己的位 置，要有服务意识 ，做到不卑不亢 2、站在开发商的 角度去思考 3、从开发商身上 学习思考方式
个人小结
杨书会
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分享
圆满完成市调！
强颜欢笑那都是泪！
晚上躁起来
吃在西塘
华灯初上的西塘
Victory!!
你画风景，我看画风景的人
文艺的西塘
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最初目标
通过嘉善县城市宏观背景分析，市场各个物业类型的市场表现、未来发展趋 势和客户需求分析，周边类似区域的分析，为本项目的决策提供市场依据。
解决思路
开发商的问题1——嘉善区域房地产市场详情
解决方法 开发商反馈
开发商问题
嘉善区域房地产 市场的了解
通过嘉善县城市宏观背景分析， 判断城市能级及未来在长三角 区域的地位和承担的角色 住宅：专业人士访谈 商业：明调或扮演承租客户 写字楼：明调 酒店：1、寻找酒店运营管理 团队方式与大堂经理进行访谈 2、扮演潜在客户，获得核心数 据：入住率、价格、客户特征
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开发商背景
开发商三人性格均不相同，各有关注点
性格分析：大佬型
决策人：张总
主要关注宏观方面的内容，对数据要求高
性格分析：犀利型
负责人：杜总
1、说话直接、直指问题 2、原世联成都公司总经理
对接人：潘总
1、关注细节，做事严谨，对过程把控很严格 2、说话温和、较好接触 3、原世联成都公司顾问部负责人，对世联工作非常了解
开发商问题
开发商反馈
上海周边类似 区域市场了解
昆山、太仓部分住宅 市场没有太大问题 还需要增加独栋办公 楼的内容
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解决思路
开发商的问题3——西塘古镇整体商业市场详情 解决方法
以街道为单位对西塘 各业态分布进行统计并 分析，总结商业业态休 闲吧：分布特征，主要 关注面积、租金、营收 水平、客户情况 客栈：明调 酒吧/清吧：扮演潜 在顾客问客单价，和酒 保拉近距离，询问营业 额 电话谈合作或转让
老城区 新城区
白水塘路
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开发商背景
华夏幸福基业作为世联的老客户，是中国领先的开发区投资运营 企业集团，公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设
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企业发展历程：
公司创立于1998年，自2005年以来，公司业绩复合增长率保持在100%以上，并 于2011年9月在A股重组上市，资产规模275亿元；
聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇 开发建设相互促进的“产业新城模式”
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公司企业文化：
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企业规模及组织架构：
正直、激情、卓越、创新、共 赢
企业简介
企业重点项目
企业规模：3000人； 组织架构：华夏幸福基业第一 大股东是华夏幸福基业控股股 份公司，最终实际控制人是自 然人王文学；设集团总部和若 干区域公司及地方公司 组织特点：组织结wk.baidu.com臃肿，人 员关系混乱；
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区域开发： •固安工业园区、京北生态新区•怀来、大厂潮白河工业区 地产项目： 孔雀城系列、大卫城系列、兰亭系列、华夏系列、孔雀英国宫系列
性格分析：绵柔型
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开发商目标
开发商目标如同逐节拨笋，层层递进
第二次汇报后目标
1、对西塘各个业态的进一步深化调查。 2、对嘉善及上海周边独栋办公的调查。
第一次汇报后目标
1、要求对嘉善和嘉兴公共配套进行统计，特别是学校和医院，要详细解剖。 2、对西塘提出了特别的要求，要详细分析西塘各个业态，游客及其消费、出行 情况。
开发商问题
开发商反馈
西塘古镇整体商业市场 的了解
哪些业态是西塘景区 内的核心业态，各业 态中最旺的店铺分别 是哪些，以什么样的 经营特色，吸引了什 么样的客户群？还需 要深化 停车场部分还需要进 行补充
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个人小结
覃炜珂
1、在商办类暗调过程中，设置合理情景， 与访谈对象建立信任比较困难 要注意访谈技巧，多换位思考 练 市调之前梳理一遍问题，做到心中 有报告，可能会用到的数据都要调 访谈纪要及时记录，以便日后查看， 尽量还原语境，可以半天一记录
发现宏观数据中华 夏比较关注的房地产 供应量部分数据与房 地产开发现状存在矛 盾 各物业类型的市场 调研部分没有疑问
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解决思路
开发商的问题2——上海周边类似区域市场详情 解决方法
通过周边类似区域的分析， 明确项目与周边的关系，特 别是与上海的关系 选取同为临近上海的同级 别城市：昆山、太仓 1、昆山：临近上海的花桥新 城住宅市场，明确客群特征 2、太仓：临近上海的东部新 城住宅市场，明确客群特征