20131011_嘉善_华夏幸福基业嘉善项目_项目小结_江红

发现宏观数据中华 夏比较关注的房地产 供应量部分数据与房 地产开发现状存在矛 盾 各物业类型的市场 调研部分没有疑问
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解决思路
开发商的问题2——上海周边类似区域市场详情 解决方法
通过周边类似区域的分析， 明确项目与周边的关系，特 别是与上海的关系 选取同为临近上海的同级 别城市：昆山、太仓 1、昆山：临近上海的花桥新 城住宅市场，明确客群特征 2、太仓：临近上海的东部新 城住宅市场，明确客群特征
最初目标
通过嘉善县城市宏观背景分析，市场各个物业类型的市场表现、未来发展趋 势和客户需求分析，周边类似区域的分析，为本项目的决策提供市场依据。
解决思路
开发商的问题1——嘉善区域房地产市场详情
解决方法 开发商反馈
开发商问题
嘉善区域房地产 市场的了解
通过嘉善县城市宏观背景分析， 判断城市能级及未来在长三角 区域的地位和承担的角色 住宅：专业人士访谈 商业：明调或扮演承租客户 写字楼：明调 酒店：1、寻找酒店运营管理 团队方式与大堂经理进行访谈 2、扮演潜在客户，获得核心数 据：入住率、价格、客户特征
开发商问题
开发商反馈
上海周边类似 区域市场了解
昆山、太仓部分住宅 市场没有太大问题 还需要增加独栋办公 楼的内容
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解决思路
开发商的问题3——西塘古镇整体商业市场详情 解决方法
以街道为单位对西塘 各业态分布进行统计并 分析，总结商业业态休 闲吧：分布特征，主要 关注面积、租金、营收 水平、客户情况 客栈：明调 酒吧/清吧：扮演潜 在顾客问客单价，和酒 保拉近距离，询问营业 额 电话谈合作或转让
性格分析：绵柔型
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开发商目标
开发商目标如同逐节拨笋，层层递进
第二次汇报后目标
1、对西塘各个业态的进一步深化调查。 2、对嘉善及上海周边独栋办公的调查。
第一次汇报后目标
1、要求对嘉善和嘉兴公共配套进行统计，特别是学校和医院，要详细解剖。 2、对西塘提出了特别的要求，要详细分析西塘各个业态，游客及其消费、出行 情况。
老城区 新城区
白水塘路
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开发商背景
华夏幸福基业作为世联的老客户，是中国领先的开发区投资运营 企业集团，公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设
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企业发展历程：
公司创立于1998年，自2005年以来，公司业绩复合增长率保持在100%以上，并 于2011年9月在A股重组上市，资产规模275亿元；
聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇 开发建设相互促进的“产业新城模式”
个人小结
杨书会
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分享
圆满完成市调！
强颜欢笑那都是泪！
晚上躁起来
吃在西塘
华灯初上的西塘
Victory!!
你画风景，我看画风景的人
文艺的西塘
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个人小结
武婕
前期工作
尽可能多做一些准 备，减少市调的工 作量，如详细了解 市调项目，排好市 调计划和路线
市调中 1、做好心里准备， 也许会吃闭门羹 2、生命不息，记录 不止 3、及时写访谈纪要 ，提高工作效率 4、商业项目市调有 困难
写报告 1、减少自由发挥 2、力求不做无用 功
应对开发商 1、明确自己的位 置，要有服务意识 ，做到不卑不亢 2、站在开发商的 角度去思考 3、从开发商身上 学习思考方式
开发商问题
开发商反馈
西塘古镇整体商业市场 的了解
哪些业态是西塘景区 内的核心业态，各业 态中最旺的店铺分别 是哪些，以什么样的 经营特色，吸引了什 么样的客户群？还需 要深化 停车场部分还需要进 行补充
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个人小结
覃炜珂
1、在商办类暗调过程中，设置合理情景， 与访谈对象建立信任比较困难 要注意访谈技巧，多换位思考 练 市调之前梳理一遍问题，做到心中 有报告，可能会用到的数据都要调 访谈纪要及时记录，以便日后查看， 尽量还原语境，可以半天一记录
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开发商背景
开发商三人性格均不相同，各有关注点
性格分析：大佬型
决策人：张总
主要关注宏观方面的内容，对数据要求高
性格分析：犀利型
负责人：杜总
1、说话直接、直指问题 2、原世联成都公司总经理
对接人：潘总
1、关注细节，做事严谨，对过程把控很严格 2、说话温和、较好接触 3、原世联成都公司顾问部负责人，对世联工作非常了解
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公司企业文化：
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企业规模及组织架构：
正直、激情、卓越、创新、共 赢
企业简介
企业重点项目
企业规模：3000人； 组织架构：华夏幸福基业第一 大股东是华夏幸福基业控股股 份公司，最终实际控制人是自 然人王文学；设集团总部和若 干区域公司及地方公司 组织特点：组织结构臃肿，人 员关系混乱；
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区域开发： •固安工业园区、京北生态新区•怀来、大厂潮白河工业区 地产项目： 孔雀城系列、大卫城系列、兰亭系列、华夏系列、孔雀英国宫系列
市 场 调 研
2、速记能力较弱，很难做到全文记录 3、问题难免遗漏，导致缺项（特别是难 以补调的部分） 4、访谈纪要记录不够完整，语句、逻辑 不够连贯
1、格式、字体上下一致
撰 写 报 告

2、注意写作逻辑，以开发商需求为导向， 解决实际问题为目标 3、报告写作完成之后，留存过程稿，比 对完成稿学习报告写作
华夏幸福基业嘉善项目小结
2013年10月11日
项目背景
项目位于上海一小时经济圈的嘉善县新城南区，占地11.37平方公 里，内含嘉善南高铁站，具有较强的区位、交通和规模优势
城市区位 项目地处嘉兴市嘉善县，位于上海一小时经济 圈内，位于四线城市新城发展方向 资源 内含嘉善高铁站，具备较强的交通资源 项目规模 项目占地11.37平方公里，属于大规模区域开发 项目