龙湖地产与万科地产产品报告样本(ppt 51页)

一、土地
万科
万科
长期合作关系：
万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目 万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科
所开发项目的商业部分
合作拿地：
与金隅合作开发昌平项目 收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土
地
高价地计提存货减值准备
西大望路地块在08年三季报中已计提减值准备1.2亿元
万科
万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住 宅产业化研发中心
工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提 高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗
细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、 现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决 方案
龙湖
龙湖内部有自己的一套成熟产品库，龙湖称之为标 杆项目
项目90%采用标准化产品，10%自行创新
全集团售楼处只有5种标准，风格、立面等方面不允许随 意改变，实现快速复制
标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可 实现快速复制
香醍漫步连排别墅
滟澜山连排别墅
花盛香醍售楼处
香醍漫步售楼处
标准化产品缩短项目运作周期
万科、龙湖从 取得土地到开 盘销售，其周 期在12个月左 右
标准化产品及成熟的运作模式使项目能够实现快速 复制，迅速的投入开发建设、销售，从而缩短整个 项目的运作周期，加快回款，实现循环开发项目
运作周期缩短，降低财务费用
借鉴
部品的标准化有利于大规模采购，从而降低采购成本； 产品标准化有利于提高品质，降低成本，加快进度
万科
特征
单体户型楼型由万科提供,设计公司充当描图的作用 ，创新 体现在针对不同地区的市场产品理念,不同地段的规划、环 境景观的设计
对细节充分重视
规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达 十分到位
墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的 路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分 的人性化的细节考虑
逐步建设产品标准化 •全面整合公司已有的项目积累，挖掘产品内涵，提炼产 品 •加大市场调研工作，准确找到市场切入点； •开展针对建筑材料、部品、构造等方面的研发工作；
三、溢价
万科
万科在售项目与同区域项目价格差保持在10%左右 万科品牌在市场上极具影响力，成为区域市场风向标，周边
项目采取跟随策略，以万科项目为目标进行价格和销售策略 调整
龙湖
在公开的土地交易市场以招拍挂的形式获取高价土地
借鉴
公开市场竞争拿地代价高昂 合作方式拿地相对能够规避公开的土地市场的激烈竞争
采取多种合作方式
与政府合作 与有政府北京的公司合作 与有土地储备的公司合作
二、产品
万科 以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产
核心理念：
用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的 产品
用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成熟的 经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆, 快速开发项目, 尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效益
用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产品研 发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
精细化万科
“全心全意全为您”的物业服务 井盖上的LOGO，冰箱上的留言
欢快明亮的展示区 生活氛围的营造
龙湖：精致景观
精细化的绿化理念
滟澜山
花盛香醍
香醍漫步
花盛香醍
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物业
龙湖物业，秉承“善待你 一生”的服务理念，贯穿到每 一个细节，以细节感动客户， 以专业打动客户，进而形成美 誉度
万科物业，以“全心全意 全为您”的服务理念，使万科 具有很高的客户忠诚度，保持 在行业内的领先地位
万科取地2
北京龙湖
北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，2007 年，龙湖入京后首轮推出的龙湖·滟澜山别墅、龙湖·香醍漫 步别墅、龙湖·香醍别苑相继得到市场认可
龙湖业绩 08年有7个项目在开发，总规模在200万平米左右
龙湖取地2
9名城天街 8 7
他山之石，可以攻玉
土地 产品 溢价 融资
万科Leabharlann Baidu
万科项目投资估算
万科紫台 楼面地价为3600元/平方米，按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算， 万科紫台单位成本8000元/平米左右 项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润6000元/平米左右，预计毛利润 率75%左右
万科中粮假日风景 楼面地价3986元/平方米。按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，万 科中粮假日风景估算单位成本8800元/平米左右 项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润5200元/平米左右，预计毛利润率 60%左右
逐渐形成产品系列
城市非中心项目：万科假日风景、万科紫台 城郊项目：万科四季花城、万科城市花园 城市中心项目：万科金阳国际公寓 自然人文系列项目：万科西山庭院
万科
项目图纸标准化
包括4个部分:总图装置标准化、户型标准化、构配件标准 化、住宅性能标准化
以户型标准化为例：万科针对集团项目中占总数79.1%,面 积在80－150平米，低、多层户型进行定性，形成标准
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他山之石
万科、龙湖
策划部 09年1月
关于北京万科、北京龙湖
北京万科
公司历史： 北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006 年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方 组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。
公司业绩 开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发 面积超过280万平 米
万科
产品标准化提出背景
通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的 时间，缩短至一年半的时间
“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产 和跨地域开发的问题
建立原创经典品牌
根据各地区不同的气候特征、市场情况开发适应性产品, 积累 大量的经过市场检验的万科原创的经典产品
龙湖
以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原 则 基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块 组合出不同的产品 建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一 又具个性化的产品
北京龙湖产品系列
别墅系列：滟澜山、香醍漫步、香醍别苑 洋房系列：颐和原著、花盛香醍 城市高层系列：唐宁ONE