房地产市场调查与分析(案例).pptx

房地产市场调查与分析 案例
1-1 海上春天项目概况
1-1 海上春天项目概况
1-1-1 位置及规划面积
1、本项目座落于上海春申示范区总体 规划中的4号—9号地块，东西长约 800米，南北宽约600米，基地呈长方 形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。 基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以 南。
1-2 市场环境分析
随着住房制度改革的推行，货币化分房实现，公积金和各 大商业银行的贷款支持，政府一系列优惠政策的出台，大 大提高了居民的住房购买力。
“十五期间”，日新月异的轨道交通和环境建设，也将对 本市住宅消费起到了积极拉动作用。今年，地铁二号线的 正式通车、明珠线的试通车，以及苏州河整治一期工程、 延中绿地等开工建设，都对周边楼市的活跃产生了直接效 应。
1-2 市场环境分析
1-2 市场环境分析
1-2-1 上海楼市大环境
1-2-1-1 政策利好，逐步升温
世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉 动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房 地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回 升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高 。
1-2 市场环境分析
1-2-1-5 个人购房比重不断提高
三级市场的活跃对二级市场也具有较大的推动作用，一 定程度上拉动了住宅潜在市场的需求，旧公房上市平均 出售价为11.24万元/套，平均建筑面积为51.1平方米，新 购房平均购房价25.53万元/套，平均建筑面积为92.39平 方米。可看出通过已售公房上市再购进新房来改善居住 条件的市民是一个较大的潜在市场。
1-1 海上春天项目概况
1-1-4 周边交通情况
项目地处浦西，为上海新型发展地区，自地铁一号线开通 到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，特别是方便了徐 汇区及地铁沿线的人群。
距地铁一号线的莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申 塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上 海春城接壤。
公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。
1-2 市场环境分析
1-2-2-3 闵行区绿意盎然的居住区和街道，让众多精明的 上海人为之心动。绿化面积从1992年的不足80万平方米， 猛增到目前3690万平方米，绿化普及率达98.3％，今年 小区绿化将力争30.6公顷的指标。同时通过实施“宣教、 碧水、蓝天、绿地、宁静、洁净、绿色工业和都市农 业”八大工程，成为全国第一个环境保护模范城区， 并力争在今年创建园度，上海楼市出现回升之势，实现销售额 达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅28.5%；
从2000年第三季度来看，房地产开发投资达361.51亿元， 同比增长53亿元，增幅17.20%；
2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比 增长237万平方米，增幅28.6%；
1-2 市场环境分析
1-2-1-3 房地产开发投资下降
在房地产供求矛盾一时难以缓解的情况下，投资逐渐趋 向理性，房地产开发投资额减少。1999年一季度房地产 开发投资额48.57亿元，与1998年同期相比，减少28%， 完成土地开发面积为14.62万平方米，比1998年同期下 降36%，商品房竣工面积和商品房开发面积分别比98年 一季度相比减少19%和4%，商品房竣工面积首次出现 回落，形成了上海房地产开发商稳健经营的观念。
1-2 市场环境分析
1-2-2 闵行区房地产市场环境
1-2-2-1 道路和交通构成了闵行区的新动脉，作为率 先交通设施改造的新兴城区，高架、地铁和公交形 成了地面、地下的多层次立体交通体系。出行的方 便让闵行与市中心的距离缩短，且各区到闵行的道 路交通均不设过桥费用。
1-2 市场环境分析
1-2-2-2 当年一号线的开通曾使众多闵行业主在购 房时获得房产投资的回报，据物业调查记录显示， 地铁一号线开通至今，沿线物业的价格已上升15个 百分点。以1995年每平方米2200元购进新梅花园为 例，一年后每平方米的收益为600元，现在越来越 多的人认识到这一点，把居住闵行作为投资置业的 新时尚。
重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业 中心，形成步行街。
春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅 小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金 融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中 心等，配套设施一应俱全。
保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。
1-2 市场环境分析
1-2-1-4 个人购房比重不断提高
1999年一季度个人购买商品房的比重继续上升。外销商品房 中销售属个人购买583套，占68.7%；预售中属个人购买 22790套，占预售总额的95.9%。内销商品房中销售属个人购 买22772套，占91.34%；预售中属个人购买20862套，占预售 总额96.9%。去年同期上升2.5个百分点。这表明，上海房地 产业购房主要以个人购房行为为主房地产消费观念形成。
1-2 市场环境分析
1-2-1-2 土地一级市场控制
2000年，上海市府继续对土地的供给实施严格控制，有效 地抑制了一级市场，今年一季度土地出让面积为188万平方 米，较去年同期减少6%。其中，内销商品房出让面积占总 量的49%，较去年同期减少27%，外销商品房出让面积中 98%是工业用地，扣除这一因素，外销商品房出让面积仅 1.68万平方米，比去年同期减少76%。土地一级市场供应开 始回落。
1-1 海上春天项目概况
1-1-2 总体规划设想
1、本项目分四期开发完成，住宅容积 率为1.26，总建筑面积48万平方米，以 多层和小高层为主，局部规划地低层 联体住宅和高层住宅。项目一期总占 地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容 积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。
1-1 海上春天项目概况
1-1-3 一期住宅规划
住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区 的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。
建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型 和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面 景观。
建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气 对流。
1-1 海上春天项目概况