2010年上半年武汉房地产市场回顾及展望

2010年上半年武汉房地产市场回顾及展望

中国指数研究院华中分院

摘要： 2010年初发布的武汉《政府工作报告》，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”。

一、2010年上半年武汉宏观经济及政策环境分析

1、经济持续稳定发展

2010年初发布的武汉《政府工作报告》，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”；《报告》提出了今年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值突破5000亿元，增长12%；地方一般预算收入增长13%；万元生产总值综合能耗下降4%，主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标；城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4.6%以内，CPI涨幅控制在3%左右。

2010年以来，国民经济良好开局，呈现“增长强劲、调整加快、效益回升”的运行态势，一季度生产总值达1105亿元，同比增长15.9%。

1—5月份，武汉市完成全社会固定资产投资1121.33亿元，比上年同期增长30.9%，继续保持平稳较快增长，其中，房地产开发完成投资282.71亿元，比上年同期增长59.1%。

图：2001－2010年1季度武汉GDP及其同比增长率

图：2004－2010年前5月武汉固定资产及房地产开发投资

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统

2、多重政策叠加遏制房价继续上涨

从2009年年底开始的政策转向，到4 月17 日国务院下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，意味着中央政府的房地产总体政策已经出现了一定的调整，对全国房地产市场，尤其是部分房价上涨过快的城市将产生非常严重的影响。

从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高50%以上; 在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房

认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。

5月至6月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。

根据中国指数研究院的调查显示：多重政策叠加效应已经对消费者的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。图：购房者对政策的信心

图：购房者房价走势预期

数据来源：中国指数研究院?中指调查

二、2010年上半年武汉土地市场回顾

1、土地市场供应以中小地块为主，商服用地供应渐成主流

2010年上半年，武汉中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）累计供应土地32宗，土地供应总面积95.02万方，虽然土地供应宗数与去年相同，但土地供应面积较去年同期减少38.3%，由此可见，上半年推出的地块以中小面积为主。2009年11月10日，国土部门明确规定单宗用地的面积标准，大城市不得超过20公顷，往年武汉300亩以上大地块的供应不在少数，今后将难以重现；另外，武汉城区增量用地将主要来源于旧城改造和城中村改造，成片的土地开发日益困难。

从上半年土地供应类型来看，涵盖了住宅、商服、公用设施、工业等多种类型，其中，新增商服用地供应10宗，供应面积52.41万方，占供应总量的

55.16%。武汉房地产市场一直以来都是住宅市场一枝独秀，但2009年以来，商业地产异军突起，由于商业地产受政策限制较少，2010年以万科为代表的全国性企业和以福星惠誉、长城建设为代表的本土开发企业都逐渐在向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产商的主流选择，土地市场中综合型商业用地也成为开发商角逐的重点。

2、土地市场受政策影响“前热后冷”，居住兼容类地块成交占比最大

2010年受宏观调控政策逐步收紧的影响，武汉土地市场的表现前热后冷，虽然从成交总量来看，中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）累计成交土地46宗，成交总面积323.46万平方米，较去年同期增加205.55%；但是从土地市场成交楼面地价来看，1-6月，武汉中心城区出让用地平均楼面地价为1601元/平方米，低于以往三年的年均楼面地价。上半年的5次土地拍卖，第一次的竞争非常激烈，硚口区汉西新村和东西湖区二雅路地块的溢价分别达到了64%和132%；但接下来的两次土地拍卖都是波澜不惊，基本都以底价成交；新政出台后的两次拍卖还出现流拍，成交地块的地价也较以往明显回落。

图：2004－2010年上半年武汉中心城区土地成交情况

图：2007-2010年上半年土地平均楼面地价

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统

从成交土地用途分布来看，兼容商业、公共设施等的居住用地成交居首位，共成交18宗，累计成交面积210.24万平方米，占成交总面积的65%；纯居住用地成交16宗，累计成交面积68.09万平方米，占成交总面积的21.05%；商业金融业用地成交11宗，累计成交面积44.89万平方米，占成交总面积的13.88%；公共设施用地成交1宗，成交面积0.24万平方米。

3、洪山区土地成交面积居首，硚口区成交土地楼面地价最高

如下表所示，通过对2010年上半年各区域土地成交情况的分析可以看到：洪山区的土地成交量最大，达到133.92万方；汉阳区的成交面积也较大，为77.73万方；东西湖区和江夏区的成交面积分别为40.38万方和29.21万方；其它几个区域的成交量相对较小，青山区上半年没有土地推出和成交。

从各区域的居住类用地平均楼面地价来看，因硚口区仅有一宗地块成交，并且是保利获取的汉西新村地块，该地块的用途为居住兼容商业，因此楼面地价较高，达到4150元/平方米；江汉区也是仅有一宗居住兼容商业金融业的土地成交，楼面地价也达到3430元/平方米；武昌区成交的3块土地中，2宗都是含商业金融在内的居住地块，因此武昌区的楼面地价也接近3000元/平方米；其它区域的楼面地价都在2000元/平方米以下；东西湖区和黄陂区为远郊区县，楼面地价更低，在1000元/平方米以下。

表：2010年上半年各区域居住类地块成交情况

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统

4、品牌企业在土地市场的表现依然抢眼