房地产策划知识价格表制作及公式
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海口中原项目价格制作培训
Centaline Consultants
前言
项目价格制作是项目操作核心之一，是策划工作者必须熟练掌握的重要技能。销 售经理也必须知道价格表的制作过程，在初步价格表制作完成后能结合现场客户 喜好、产品特点及企业要求等综合因素作出最为合理的调整建议。
1 项目均价确定的方法
2 价格制作（系数模式）
价格表制定（系数法）
> 评分表格
权重
户型 30% 景观 40% 朝向 30% 综合分数
A户型3F2T2W 120㎡ 100 100 60 88
B户型2F2T1W 85㎡ 80 80 100 86
C户型2F2T1W 85㎡ 80 80 100 86
D户型3F2T2W 120㎡ 100 80 60 80
价格表制定（系数法）
> 制作价格表步奏 价格表板式制定 1. 房号、楼层、建筑面积、套内面积、套数、单价、总价 2. 楼栋价格汇总表 3. 价格区间表 EXCEL公式 1. 锁定符号$ 2. 末尾数清零公式round（roundup、rounddown） 3. 计数公式count，countif（计数及帅选总价区间段） 4. 最大最小值筛选max、min公式
A项目 40% 10000 97
B项目 30% 9000 86
C项目 20% 9500 89
D项目 10% 15000 108
计算方法：本项目分数（100）/A综合分数*A均价*40%然后相加
计算结果：A=4123；B=3139；C=2134；D=1388 对比均价=A+B+C+D=10786元/㎡
3
面价返算
4 价格制作（经验模式）
整体均价制定方式
一、成本法法则 成本法制定项目均价是根据开发商的利润目标值确定或者行业标准利润率作为依 据返算项目销售价格，该方法一般作为开发商计算项目保底价格。
二、比较加权法 从市场角度及项目自身角度出发，采集市场上与本项目性质相似的在售项目的数 据进行比较评分。最终加权计算得出项目销售均价。
因数 地段 户型 朝向 景观 合计
参考值 40% 30% 20% 10% 100%
比较法计算方式（第一步计算对比项目综合分数）
例子：市中心小户型 因数 参考值 地段 40% 户型 30% 朝向 20% 景观 10% 合计 100%
本项目 100 100 100 100 100
A项目 80 120 100 90 97
因数 地段 户型 朝向 景观 合计
பைடு நூலகம்参考值
比较加权法制定方式
第三步
比较因数参考值分配
比较因素可以选取很多，但是选择再多的 参考因素。所有因素的参考值相加都必须 是100%。例如项目是市中心小户型物业， 其参考因数为地段、户型、朝向及园林四 个。分配值可以为地段（40%）、户型 （30%）、朝向（20%）、景观（10%）。
> 价格表提交给开发商后，开发商关注的问题： 整体均价多少，有没达到要求？ 好单位是哪些？差单位是哪些？原因是什么？ 好单位与差单位价格差距够吗？ 推售节奏在价格表上有没有体现？ 层差的制定是否合理？特殊楼层有否跳差？
价格表制定（系数法）
> 系数法的价格表制作与均价推导有相似之处，形式都是通过打分计算综合分数 来判断各种户型的均价
> 第一步确定评价因数（户型、朝向、景观。。。。。） > 第二步确定平面差（爬楼打分计算综合价格） > 第三部确定层差 > 第四步计算价格
假设有一项目一栋楼20层高，两梯四户。品字形布局有ABCD四种户型。
> 其他优惠返算：1万抵2万，5万抵10万。
直接加或者通过套均价返算成折扣。（项目总金额/总套数=套均价）
5万/100万套均=0.05（95折）
价格制作（经验法）
> 开发商调整价格的时候往往有经验的操盘者会拿着总平图看种户型的差价。对 于整份价格表的系数体系不会关心。对价格表给出的调整意见也不是从系数角 度出发，而是直接的说上调****元/平方米。
面价返算
> 综合折扣计算：付款方式折扣、预留折扣
综合折扣
类项
折扣 预计比例
一次性付款 0.92
60%
按揭付款
0.98
30%
分期付款
0.99
10%
促销优惠
0.98 100%
合计
综合折扣
加权折扣 0.048 0.006 0.001 0.02 0.075 0.925
综合折扣返算方式：实收价*（1+0.075）or实收价/0.925
B项目 110 70 60 90 86
C项目 100 80 80 90 89
D项目 120 90 120 90 108
计算方法：地段参考值*分数+户型参考值*分数···············
比较法计算方式（第二步计算对比均价）
例子：市中心小户型
项目名称 本项目
比值
-
销售均价 （元/㎡）
X
综合分数 100
> 所以，制作价格表过程中，如果是经验非常丰富的策划。可以直接制定各类型 单位的差价直接形成价格体系。具体看EXCEL表格操作
价格最终成果
1. 价格表两份（实收一份、面价一份） 2. 价格说明PPT（阐述价格体系，总体、楼栋、平面差、层差） 3. 楼栋均价分布图 4. 户型均价分布图
开发商关注点
比值
销售均价 （元/㎡）
本项目 -
X
A项目 40%
10000
B项目 30%
9000
C项目 20%
9500
D项目 10%
15000
比较加权法制定方式
第二步
比较因素确定
先确定要比什么，项目要比的因素可以很 多，但是找准比较的因素是非常重要，这 样才能较为客观的进行比较，使最后的结 果趋于合理。在比较因数选取前，先要确 定自身项目是卖什么？位置、景观、户型、 配套、交通、园林、建筑质量还是密度。
小结
> 该类型均价计算方式是作为项目定价必须掌握的技能。虽然在打分过程当中存 在很多主观因素，但该均价的推导计算方式有助于梳理项目的各方面优劣势及 其未来需要改进的方向。能更有理据的说服开发商。
> 打分过中虽然存在打分人的主观因素，但是通过有经验的销售人员及策划人员 多人打分之后，能有效的把误差降到最低。所以，最终出来的结果是有说服力 度的。
比较加权法制定方式
第一步
比较项目的选取
就海口而言，如果是旅游度假项目。选取对比项目则是在其价值 点相似的项目上。如果是刚需型或者改善型物业，应以同区域内 在售项目为主进行比较。对比项目选取的同时，要确定相对比项 目的参考价值度即参考值（参考值比例相加等于100%）。相似度 越高参考值越越高。
项目名称
Centaline Consultants
前言
项目价格制作是项目操作核心之一，是策划工作者必须熟练掌握的重要技能。销 售经理也必须知道价格表的制作过程，在初步价格表制作完成后能结合现场客户 喜好、产品特点及企业要求等综合因素作出最为合理的调整建议。
1 项目均价确定的方法
2 价格制作（系数模式）
价格表制定（系数法）
> 评分表格
权重
户型 30% 景观 40% 朝向 30% 综合分数
A户型3F2T2W 120㎡ 100 100 60 88
B户型2F2T1W 85㎡ 80 80 100 86
C户型2F2T1W 85㎡ 80 80 100 86
D户型3F2T2W 120㎡ 100 80 60 80
价格表制定（系数法）
> 制作价格表步奏 价格表板式制定 1. 房号、楼层、建筑面积、套内面积、套数、单价、总价 2. 楼栋价格汇总表 3. 价格区间表 EXCEL公式 1. 锁定符号$ 2. 末尾数清零公式round（roundup、rounddown） 3. 计数公式count，countif（计数及帅选总价区间段） 4. 最大最小值筛选max、min公式
A项目 40% 10000 97
B项目 30% 9000 86
C项目 20% 9500 89
D项目 10% 15000 108
计算方法：本项目分数（100）/A综合分数*A均价*40%然后相加
计算结果：A=4123；B=3139；C=2134；D=1388 对比均价=A+B+C+D=10786元/㎡
3
面价返算
4 价格制作（经验模式）
整体均价制定方式
一、成本法法则 成本法制定项目均价是根据开发商的利润目标值确定或者行业标准利润率作为依 据返算项目销售价格，该方法一般作为开发商计算项目保底价格。
二、比较加权法 从市场角度及项目自身角度出发，采集市场上与本项目性质相似的在售项目的数 据进行比较评分。最终加权计算得出项目销售均价。
因数 地段 户型 朝向 景观 合计
参考值 40% 30% 20% 10% 100%
比较法计算方式（第一步计算对比项目综合分数）
例子：市中心小户型 因数 参考值 地段 40% 户型 30% 朝向 20% 景观 10% 合计 100%
本项目 100 100 100 100 100
A项目 80 120 100 90 97
因数 地段 户型 朝向 景观 合计
பைடு நூலகம்参考值
比较加权法制定方式
第三步
比较因数参考值分配
比较因素可以选取很多，但是选择再多的 参考因素。所有因素的参考值相加都必须 是100%。例如项目是市中心小户型物业， 其参考因数为地段、户型、朝向及园林四 个。分配值可以为地段（40%）、户型 （30%）、朝向（20%）、景观（10%）。
> 价格表提交给开发商后，开发商关注的问题： 整体均价多少，有没达到要求？ 好单位是哪些？差单位是哪些？原因是什么？ 好单位与差单位价格差距够吗？ 推售节奏在价格表上有没有体现？ 层差的制定是否合理？特殊楼层有否跳差？
价格表制定（系数法）
> 系数法的价格表制作与均价推导有相似之处，形式都是通过打分计算综合分数 来判断各种户型的均价
> 第一步确定评价因数（户型、朝向、景观。。。。。） > 第二步确定平面差（爬楼打分计算综合价格） > 第三部确定层差 > 第四步计算价格
假设有一项目一栋楼20层高，两梯四户。品字形布局有ABCD四种户型。
> 其他优惠返算：1万抵2万，5万抵10万。
直接加或者通过套均价返算成折扣。（项目总金额/总套数=套均价）
5万/100万套均=0.05（95折）
价格制作（经验法）
> 开发商调整价格的时候往往有经验的操盘者会拿着总平图看种户型的差价。对 于整份价格表的系数体系不会关心。对价格表给出的调整意见也不是从系数角 度出发，而是直接的说上调****元/平方米。
面价返算
> 综合折扣计算：付款方式折扣、预留折扣
综合折扣
类项
折扣 预计比例
一次性付款 0.92
60%
按揭付款
0.98
30%
分期付款
0.99
10%
促销优惠
0.98 100%
合计
综合折扣
加权折扣 0.048 0.006 0.001 0.02 0.075 0.925
综合折扣返算方式：实收价*（1+0.075）or实收价/0.925
B项目 110 70 60 90 86
C项目 100 80 80 90 89
D项目 120 90 120 90 108
计算方法：地段参考值*分数+户型参考值*分数···············
比较法计算方式（第二步计算对比均价）
例子：市中心小户型
项目名称 本项目
比值
-
销售均价 （元/㎡）
X
综合分数 100
> 所以，制作价格表过程中，如果是经验非常丰富的策划。可以直接制定各类型 单位的差价直接形成价格体系。具体看EXCEL表格操作
价格最终成果
1. 价格表两份（实收一份、面价一份） 2. 价格说明PPT（阐述价格体系，总体、楼栋、平面差、层差） 3. 楼栋均价分布图 4. 户型均价分布图
开发商关注点
比值
销售均价 （元/㎡）
本项目 -
X
A项目 40%
10000
B项目 30%
9000
C项目 20%
9500
D项目 10%
15000
比较加权法制定方式
第二步
比较因素确定
先确定要比什么，项目要比的因素可以很 多，但是找准比较的因素是非常重要，这 样才能较为客观的进行比较，使最后的结 果趋于合理。在比较因数选取前，先要确 定自身项目是卖什么？位置、景观、户型、 配套、交通、园林、建筑质量还是密度。
小结
> 该类型均价计算方式是作为项目定价必须掌握的技能。虽然在打分过程当中存 在很多主观因素，但该均价的推导计算方式有助于梳理项目的各方面优劣势及 其未来需要改进的方向。能更有理据的说服开发商。
> 打分过中虽然存在打分人的主观因素，但是通过有经验的销售人员及策划人员 多人打分之后，能有效的把误差降到最低。所以，最终出来的结果是有说服力 度的。
比较加权法制定方式
第一步
比较项目的选取
就海口而言，如果是旅游度假项目。选取对比项目则是在其价值 点相似的项目上。如果是刚需型或者改善型物业，应以同区域内 在售项目为主进行比较。对比项目选取的同时，要确定相对比项 目的参考价值度即参考值（参考值比例相加等于100%）。相似度 越高参考值越越高。
项目名称