物业管理公司公共维修基金制度管理办法

物业管理公司公共维修基金制度管理办法

一、公共维修基金的缴纳

当前国家和地方均有按房价一定比例交缴维修基金的立法规定，应该说此类规定存在明显的不合理性，应从物业建筑面积成本价作为交缴维修基金的标准，成本价按当地物业管理主管部门和价格行政主管部门定期公布的核定值为准。

1、法律法规及目前现状

现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔维修基金，同时有允许发展商将所交的维修基金计入开发成本，还未售出的房屋维修基金由发展商承担缴交义务。在立法中明确规定：发展商不交不办预售证，业主不交不发产权证或不办理转移登记。但在目前没有有效监管和好的投资途径的情况下，比例过大必然造成资金闲置、浪费、甚至挪用，而且，一次性缴交一笔维修基金会给业主带来太大的经济压力，是很多业主所难以接受的。

2、管理处操作方法

管理处在每月向业主收取物业管理费的同时，对维修基金进行逐期代缴。以物业的建筑面积成本价作为交缴维修基金的标准，成本价按当地物业管理主管部门和价格行政主管部门定期公布的核定值为准。另外，开发建设单位在物业移交委托给物业管理企业维修时就必须支付一定数额的维修基金，这是开发建设单位不可推卸的义务和责

任。未售出的房屋的维修基金由发展商缴交。

二、公共维修基金的使用

1、使用范围

物业维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保养期满后大修、更新、改造的资金，在性质上属专门用于特定目标的而设立的专项基金一类，专门用于物业共用部分大的维修保养。例如房屋的承重构件、外墙面、楼梯间、上下水管道、电梯、消防设施、供电干线等。

2、使用条件

物业维修基金作为物业的“保命钱”，必须在使用管理上严格把关。物业维修基金的产权属于全体业主，应由业主代表组织行使所有、监管权。专用资金的支出除用于垫支购买商业用房款项外（开发建设单位提出的商业用房从出租的第一年起每年将经费收入的30%用于回收垫支购房的专用基金，并由物业管理公司每3个月向小区住宅管理部门结算移交一次，划入专用基金专用帐户，直至全部回收完毕），用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，如增值部分不足，从管理费积累中垫支或业主分摊。

3、使用程序

业主委员会成立之前，由物业管理企业或售房单位提出公共维修基金使用计划，经当地房地产主管部门审核后批发，业主委员会成立后，由物业管理企业提出年度维修基金使用计划，经业委会审核后实施。物业维修基金的使用应严格按照物管公司的计划────业主代

表组织审查批准———金融机构划款这一程序进行。并且物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。

三、公共维修基金的续缴

先期交纳的维修基金，随着物业老化大修机会的增加，可能在一段时间后不是以保障维修开支，于是便有一个维修基金的续缴问题。

1、法律法规规定

维修基金不敷使用时，经当地房产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。

2、管理处操作办法

维修基金不足时，由业主代表组织负责筹集。但现阶段业主代表组织往往权威性不够，组织性不强，原动力不足，行使权利也无有力的法律保障。业主拒交、欠交、迟交的问题难以解决，所以经常是由物业管理处代行筹集，其组织行为和效率显然高于业主代表组织。管理处把需要维修的清单打印出向业主公布，说明维修基金不足的原因，表明物业得不到及时大修、改造会给物业正常使用功能造成的影响以及会出现的重大安全事故。也可利用有关法律法规进行强制性措施。