夫妻房产加名的三种登记类型

夫妻房产加名的三种登记类型

随着《婚姻法》解释三的发布实施，以房产为代表规定夫妻财产归属的审理原则在该解释中得以明确，传统夫妻财产一元治理结构向夫妻共同共有和夫妻一方单独所有的二元治理结构的转变，在《婚姻法》修订颁布后再次受到关注和热议。与此同时，前往房屋登记机构办理夫妻房产加名登记的夫妻络绎不绝，让本就繁忙的房产登记大厅应接不暇。夫妻房产加名本来并不是什么新型的登记业务，但由于《婚姻法》解释三刚刚发布实施，社会各界和登记机构从业人员对已登记房产加名属于何种登记类型和收件要求难免存在一些争议和不尽一致的理解，本文试就该问题做一阐述，与同行交流探讨。

根据《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。由于我国房屋登记制度中长期存在夫妻房产登记一方名下，未登记一方作为隐性共有人对待的实际和操作惯性，房屋只登记了夫妻一方姓名却实际为夫妻共同所有房产的情况十分普遍。《婚姻法》解释三的发布实施，提高了当事人夫妻共同所有房产共同申请的意识，也有利于促进房屋登记的进一步规范。夫妻房产加名，可能因为原登记即为个人房产或只登记了一方姓名而实际为夫妻共同所有房产，而分属转移、变更、更正三种登记类型中的一种。

一、转移登记

《城市房地产管理法》第37条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。因此，夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有应当属于房屋所有权的转移，应当按照《房屋登记办法》第32条规定申请房屋所有权转移登记。

夫妻一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产按照转移登记程序增加配偶姓名的，难点在于对是否为个人房产的把握。根据《婚姻法》第18条规定，夫妻一方婚前房产、遗嘱或赠与合同中确定为夫或妻一方的房产，夫妻双方应当通过申请房屋所有权转移登记增加配偶姓名。从物权登记的效力和公示公信力来看，《婚姻法》解释三第7条中婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，登记机构按照实名制受理审核的即为登记一方的个人房产；登记机构未按照实名制受理审核的，可以按照变更登记将未登记另一方的姓名作为夫妻共同共有房产的隐性共有人显性化。房屋登记机构按照申请人的申请和证明权属的材料进行房屋登记的，登记机构和登记审核人员无法对是否为父母出资以及父母出资是对夫妻一方的赠与还是双方赠与进行实体审查。因此，夫妻房产加名应当按照房屋登记簿记载的权利状况区分是转移登记还是变更登记办理。

值得注意的是，登记夫妻一方姓名的房产是《物权法》第28、29、30条因生效法律文书、继承或者受遗赠、合法建造等取得房屋权利的，应当遵循自法律文书生效时间、继承或者受遗赠开始时、房屋建造竣工事实成就时发生物权效力的规定，通过原登记证明权属归属的申请材料区分应当按照转移登记还是变更登记增加夫妻另一方姓名，而不能仅依据房屋登记时间简单判断是否为申请加名夫妻婚姻关系存续期间取得的共同所有房产。

二、变更登记

《婚姻法》对夫妻财产治理结构作出了明确规定，非该法第18条规定情形以及夫妻之间没有财产归属一方所有的约定，夫妻关系存续期间取得的财产应为夫妻共同所有财产。因此，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产应当为夫妻共同所有的财产。由于各地房屋登记机构早期对夫妻共同所有的房屋未能严格要求共同申请登记、登记与证明权属归属的申请材料一致性的要求以及权利人对夫妻共同所有房屋共同申请登记意识的淡薄，造成了大量夫妻共同所有房屋只登记了夫妻一方姓名，另一方作为夫妻共同所有房产的隐性共有人存在的情况。上述房屋申请夫妻房产加名，实质是将夫妻共同所有房屋未登记一方的姓名显性化，房屋实体的权利状况并没有变化，因此属于房屋权利人姓名变更的变更登记。

《物权法》第16条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。房屋登记机构无法探及物权登记之外的实体法律事实，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《婚姻法》解释三第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。该条“不动产登记于首付款支付方名下的”其实包含了婚前办理房产登记和婚后办理房产登记两种情形。婚前房产登记于首付款支付方名下的，婚前既已取得物权，应当按照转移登记增加另一方姓名；婚后房产登记于首付款支付方名下的，出于与房屋预告登记和银行信贷衔接的考虑，房屋往往仍登记于首付款支付方名下，但婚前首付款以及婚前首付方支付的贷款为债权而非物权，因此笔者认为可以按照变更登记增加另一方姓名。

三、更正登记

目前，不少房屋登记机构通过积极推动房屋登记的实名制，促进了夫妻共同所有房产共同申请登记，

避免了房屋登记领域很多夫妻房产另一方隐性共有人现象的存在和交易环节审查夫妻婚姻状况的繁琐。然而，登记簿的物权推定效力体现在登记的公示公信和对交易安全的保护，并不能排除登记簿可能存在将夫妻共同所有房产错误记载为夫妻一方个人所有的情况。《房屋登记办法》第74条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的可以申请更正登记。夫妻房产通过更正登记增加共有人姓名的，是指夫妻共同所有房产错误登记在夫妻一方名下，经夫妻双方共同申请并提供证明房屋登记簿记载错误的材料更正为夫妻共同所有房产。

虽然，随着财政部、国家税务总局财税 [2011]82号文件的发布，夫妻关系存续期间房产加名不论是通过转移登记、变更登记还是更正登记所需要承担的费用相差不大，但房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构应当遵循物权变更的事实轨迹，区分不同的登记类型办理夫妻房产加名业务。

夫妻房产共有与否的认定及法理分析——从《婚姻法》解释三相关规定谈起

《婚姻法》解释三中关于房屋的规定大致有3条，即第7条、第10条、第12条。结合《婚姻法》解释三及其他相关规定，关于夫妻共同财产的认定主要有以下几种情形。

一、婚前全款购买的商品房，产权归购房人所有

婚前以一方名义全款购买商品房，并在结婚时已经领取房产证，房产证上记载一方的名字。在此情况下，如果夫妻双方没有关于房产权属的书面约定和其他特殊情况，属于婚前个人财产，离婚时不再分割，房产归房产证上记载名字的一方所有，并且这种财产状况不随婚姻时间的长短发生变化。但如果夫妻双方在婚前(或婚后)对该房产有特殊约定(特殊约定的内容既可以约定房产共有，也可以约定房产由某一方独有，可以约定共有份额，也可以不约定共有的具体份额)，离婚时按约定内容办理。

二、婚前一方贷款购买的商品房，产权归购房人所有

《婚姻法》解释三第10条首次明确，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。

根据《婚姻法》解释三第10条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据《婚姻法》第 39条第1款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

三、婚后全款购房和贷款购房均属夫妻共有

婚后全款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。具体方法如下：第一，如果一方要房，另一方不要房，得房者可给另一方一半补偿。房屋价值按市场价计算。第二，如果夫妻双方都要房，可采取竞价方式获得产权，以出价高者获得房屋。如果竞价不成，可由法院判决确定。第三，双方都不要房，可拍卖房屋，所得价款平均分割。

婚后贷款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。如果离婚时贷款已还完，双方按市场价值平均分割即可。如果离婚时贷款尚未还清，双方应当平均分割房屋净值，房屋净值为离婚时房屋市场价减去未还款。

四、婚后父母出资购买且登记在自己子女名下的房产归于女所有

《婚姻法》解释三第7条明确规定，婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

从《婚姻法》解释三公开征求意见反馈情况看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。嫩昏姻渤解释三第?条规定，从我国实际出发，将