最新地下商业街营销策划全案报告
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3）推售节奏：
多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求 紧张度。
4）制造营销热点，持续举行活动：
不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。
创创造造价价值值
1:高租金，高收益 2:高消费能力的稳定消费群 3:南京本地居民习惯消费聚集地 4:集中挖掘商业价值 5:街铺最大化 6:体验式风情街区 7：品牌经营公司保障经营 8：品牌主力店进驻，带旺人气
客户需求
长期回报 升值前景 回报率 安全/稳定
美好钱景 保障系统
报告结构
1 ——目标梳理
2 Who am I?
——我们卖什么？
3 How to Do?
——销售执行
1 Mission? 2 Who am I ? 3 How to do?
入市策略与推 售 营销推广攻 略
1）商铺销售时机：
商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。
2）先预热先展示再认筹：
进行充分的市场预热和展示后再认筹。
回报率、长期性 经营前景
长期性、增值性 长期性、增值性 经营前景、产品使用功能
南京整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80％；
1 Mission? 2 Who am I ?
基础 战略
一切从上帝需求出发
常识1 ——客户动机：经济利益 常 识2 ——客户决策视角：投资回报 常识3 ——客户判断基础：经营前景
挖掘价值
集中商业价值挖掘
具有整体性； 有特色，昭示性强 ； 充分利用地铁作为高效载体宣 传；
挖挖掘掘价价值值
最大化的街铺设置
挖挖掘掘价价值值
通过各种形式的街区设置， 实现了街铺价值的最大化。
体验式风情街区
挖挖掘掘价价值值
入口广场的设置、 负一层的联廊设置等增加了街区 的情趣和体验价值
活力西班牙
我们的开发目标是什么？
■快速回笼资金，建立轰动效应 ■探索开发全新的商业模式 ■商铺旺销旺租，利润最大化，决定区域商业格局 ■提升置业公司东方大唐的品牌影响力
报告结构
1 ——目标梳理
2 Who am I ?
——我们推销什么？
模式
操作要点
优点
缺点
本项目的适用性
时尚莱 分割为众多小面积商
迪
铺，对外招租，统一
商管。
》招商阻力较小 ， 容易吸引众 多商 户，聚集 消费人 气。
》资金回笼慢；
》根据项目目标及开发模 式，必须组织或聘请专业的 商业管理团队进行管理督 导。
万达商 业广场
通过招商引进知名大 商家，促进商铺销 售。
》卖未来，通过 主 力店增强客 户信 心；
》销售的成败主要系 于主力店的招商，项 目销售的风险过于集 中；
第一 类
第二 类
第三 类
客户类别 中级公务员 个体经营者 小私营业主 企业高层
大型或中等私营业主 中高级公务员 企业 高层 中等实力商家
大型私营企业主 中高实力商家
首期支付能力（元） 相应总价范围（元）
16万－20万
40万－50万
40万-80万
100万-200万
120万以上
300万以上
客户类别
购铺用途
创造价值
动感、活力四射
小型表演舞、儿童活动中心和临时
的展示空间 给街区公民提供一种“ 人居人聚”的双优空间， 为他们创
造一种差异化城市生活体验的价值
时尚纽约
创创造价值
最新潮流信息的集散地， 时 尚而具特色，眼珠效应佳， 引起消费者的共鸣。
浪漫巴黎
创创造价值
1 Mission? 2 Who am I ?
第
中高级公务员
二
企业高层
类
中小实力的商家
中等实力商家
第 大型私营企业主
三 类
中高实力商家
高实力商家
投资 投资
投资 自用 投资 投资 自用
获得稳定收益、资产沉淀 风险保障
获得稳定收益，风险保障 获得稳定收益、资产沉淀
风险保障 获得资产沉淀 风险保障，传统观念或习
风险保障 获得资产沉淀，降低使用成本
长期性、稳定性 长期性、稳定性、回报率
创创造造价价值值
》目的： 通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以 信心，产生 聚集效应；发挥营销作用； 》操作关键点： 确定商业街主题； 通过商业街经营公司或专业 招商机构进行招商；
》宣传策略——高调、广泛：
新闻发布会暨签约仪式
户外广告/软文/万客会会刊 /楼书/形象墙/售楼处展板/橱窗；
主要需求
决策视角
中级公务员
投资
获得稳定收益
回报率、增值性、投资门槛
第 一
个体经营者
投资/自用
类
小私营业主
投资/自用
企业中高层
投资
大型或中等私营 业主
投资
获得资产沉淀，风险保障 风险保障
获得稳定收益
获得稳定收益，风险保障
回报率、安全性、增值性、投资门 槛
长期性 回报率、增值性、投资门槛
长期性、稳定性、增值性
》主力店的招商一 般 周期较长；
》回款时间紧迫。
按常规商业模式，难以实现项目目标，必须寻求 突破。
普通消费者
业态定位、广告推广
入驻商家
业态定位、规划管理
商铺业主
营销策略
平息争斗，共赢互惠，是我们的承诺
建立关于客户需求的常识：
——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？
基础 战略
一切从上帝需求出发
常识1 ——客户动机：经济利益 常 识2 ——客户决策视角：投资回报 常识3 ——客户判断基础：经营前景
晓之以景——勾勒美好“钱景”
诱之以利——打造“钱景”保障系统
》目的： 通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消 费者，保证 经营前景； 》操作关键点： 引入知名品牌的经营公司，给客户以信 心； 明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益 关系；
南京湖南路地下商业街营销策划全案报告
报告结构
1
——目标梳理
1 Mission?
项目概 况 目标 梳理
龙江商圈
中央门商圈 湖南路商圈
新街口商圈 夫子庙商圈
地块面积：42130㎡ 建筑面积：80000 ㎡ 主体建筑全长：1030m 功能定位：商业、停车
1 Mission?
项目概 况 目标 梳理
晓之以景——勾勒美好“钱景”
诱之以利——打造“钱景”保障系统
项目区内、区外互动性强； 直接与城市主干道交通、地 铁1号线相通，交通快捷、 方便。
挖ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ价值
鼓楼区的高端住宅和众多商务写字楼为本项目 提供大量高消费能力的稳定客户
挖掘价值
钱景3：湖南路商圈向来以自己独特的定位和 风 格著称，现已成为与新街口商圈相抗衡的 南京顶 级商圈：外地人逛新街口，本地人逛 湖南路，早 已是不争的事实。
多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求 紧张度。
4）制造营销热点，持续举行活动：
不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。
创创造造价价值值
1:高租金，高收益 2:高消费能力的稳定消费群 3:南京本地居民习惯消费聚集地 4:集中挖掘商业价值 5:街铺最大化 6:体验式风情街区 7：品牌经营公司保障经营 8：品牌主力店进驻，带旺人气
客户需求
长期回报 升值前景 回报率 安全/稳定
美好钱景 保障系统
报告结构
1 ——目标梳理
2 Who am I?
——我们卖什么？
3 How to Do?
——销售执行
1 Mission? 2 Who am I ? 3 How to do?
入市策略与推 售 营销推广攻 略
1）商铺销售时机：
商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。
2）先预热先展示再认筹：
进行充分的市场预热和展示后再认筹。
回报率、长期性 经营前景
长期性、增值性 长期性、增值性 经营前景、产品使用功能
南京整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80％；
1 Mission? 2 Who am I ?
基础 战略
一切从上帝需求出发
常识1 ——客户动机：经济利益 常 识2 ——客户决策视角：投资回报 常识3 ——客户判断基础：经营前景
挖掘价值
集中商业价值挖掘
具有整体性； 有特色，昭示性强 ； 充分利用地铁作为高效载体宣 传；
挖挖掘掘价价值值
最大化的街铺设置
挖挖掘掘价价值值
通过各种形式的街区设置， 实现了街铺价值的最大化。
体验式风情街区
挖挖掘掘价价值值
入口广场的设置、 负一层的联廊设置等增加了街区 的情趣和体验价值
活力西班牙
我们的开发目标是什么？
■快速回笼资金，建立轰动效应 ■探索开发全新的商业模式 ■商铺旺销旺租，利润最大化，决定区域商业格局 ■提升置业公司东方大唐的品牌影响力
报告结构
1 ——目标梳理
2 Who am I ?
——我们推销什么？
模式
操作要点
优点
缺点
本项目的适用性
时尚莱 分割为众多小面积商
迪
铺，对外招租，统一
商管。
》招商阻力较小 ， 容易吸引众 多商 户，聚集 消费人 气。
》资金回笼慢；
》根据项目目标及开发模 式，必须组织或聘请专业的 商业管理团队进行管理督 导。
万达商 业广场
通过招商引进知名大 商家，促进商铺销 售。
》卖未来，通过 主 力店增强客 户信 心；
》销售的成败主要系 于主力店的招商，项 目销售的风险过于集 中；
第一 类
第二 类
第三 类
客户类别 中级公务员 个体经营者 小私营业主 企业高层
大型或中等私营业主 中高级公务员 企业 高层 中等实力商家
大型私营企业主 中高实力商家
首期支付能力（元） 相应总价范围（元）
16万－20万
40万－50万
40万-80万
100万-200万
120万以上
300万以上
客户类别
购铺用途
创造价值
动感、活力四射
小型表演舞、儿童活动中心和临时
的展示空间 给街区公民提供一种“ 人居人聚”的双优空间， 为他们创
造一种差异化城市生活体验的价值
时尚纽约
创创造价值
最新潮流信息的集散地， 时 尚而具特色，眼珠效应佳， 引起消费者的共鸣。
浪漫巴黎
创创造价值
1 Mission? 2 Who am I ?
第
中高级公务员
二
企业高层
类
中小实力的商家
中等实力商家
第 大型私营企业主
三 类
中高实力商家
高实力商家
投资 投资
投资 自用 投资 投资 自用
获得稳定收益、资产沉淀 风险保障
获得稳定收益，风险保障 获得稳定收益、资产沉淀
风险保障 获得资产沉淀 风险保障，传统观念或习
风险保障 获得资产沉淀，降低使用成本
长期性、稳定性 长期性、稳定性、回报率
创创造造价价值值
》目的： 通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以 信心，产生 聚集效应；发挥营销作用； 》操作关键点： 确定商业街主题； 通过商业街经营公司或专业 招商机构进行招商；
》宣传策略——高调、广泛：
新闻发布会暨签约仪式
户外广告/软文/万客会会刊 /楼书/形象墙/售楼处展板/橱窗；
主要需求
决策视角
中级公务员
投资
获得稳定收益
回报率、增值性、投资门槛
第 一
个体经营者
投资/自用
类
小私营业主
投资/自用
企业中高层
投资
大型或中等私营 业主
投资
获得资产沉淀，风险保障 风险保障
获得稳定收益
获得稳定收益，风险保障
回报率、安全性、增值性、投资门 槛
长期性 回报率、增值性、投资门槛
长期性、稳定性、增值性
》主力店的招商一 般 周期较长；
》回款时间紧迫。
按常规商业模式，难以实现项目目标，必须寻求 突破。
普通消费者
业态定位、广告推广
入驻商家
业态定位、规划管理
商铺业主
营销策略
平息争斗，共赢互惠，是我们的承诺
建立关于客户需求的常识：
——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？
基础 战略
一切从上帝需求出发
常识1 ——客户动机：经济利益 常 识2 ——客户决策视角：投资回报 常识3 ——客户判断基础：经营前景
晓之以景——勾勒美好“钱景”
诱之以利——打造“钱景”保障系统
》目的： 通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消 费者，保证 经营前景； 》操作关键点： 引入知名品牌的经营公司，给客户以信 心； 明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益 关系；
南京湖南路地下商业街营销策划全案报告
报告结构
1
——目标梳理
1 Mission?
项目概 况 目标 梳理
龙江商圈
中央门商圈 湖南路商圈
新街口商圈 夫子庙商圈
地块面积：42130㎡ 建筑面积：80000 ㎡ 主体建筑全长：1030m 功能定位：商业、停车
1 Mission?
项目概 况 目标 梳理
晓之以景——勾勒美好“钱景”
诱之以利——打造“钱景”保障系统
项目区内、区外互动性强； 直接与城市主干道交通、地 铁1号线相通，交通快捷、 方便。
挖ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ价值
鼓楼区的高端住宅和众多商务写字楼为本项目 提供大量高消费能力的稳定客户
挖掘价值
钱景3：湖南路商圈向来以自己独特的定位和 风 格著称，现已成为与新街口商圈相抗衡的 南京顶 级商圈：外地人逛新街口，本地人逛 湖南路，早 已是不争的事实。