营销推广基本原则及考虑因素.

户型
面积 83-85 135 143 165 190 ——
套数 144 29 147 64 128 512
总面积 12006 3915 21021 10560 24320 71822
建面 两房 中三房 大三房 小四房 大四房
4959
7047 1200 6
29 29
3915 3915
61 147
8723 21021
渠道
大众媒体： 户外、报纸、电视、互联网等 小众媒体： 短信、微博、广播、DM、公交车、出租车、楼宇广告、擦鞋机、 杂志……
渠道
渠道
户外原则： 信息点准，要吸引人 信息量要少，利于记忆
电话显眼，字体要清楚
颜色搭配要合理，不能太多
渠道
活动原则：
举办大型、高端、奢侈活动 目的： 举办大型活动引爆市场，快速树立项目的高端形象，给市场客户留 下高端的印象，也是为了树立开发商的企业品牌。 举办小而精的周末小活动 目的：为了吸引客户，增加客户到访，引起市场对项目的持续关注。
营销推广基本原则及考虑因素
推售 营销推广 推广
推售
全年销售任务9个亿，如何推售？
1 3 5 4 2
各楼栋产品分析
5 3
1
4
2
营销推广思路
推售策略
楼 号 两房 套数 2# 4# 122 174
一批推售房源建议——一批推售2#、4#楼，共5.6万㎡，592套。
一期第一批推售房源分析 小三房 套数 建面 中三房 套 数 61 174 1548 6 建面 823 5 大三房 套 数 61 建面 872 3 户型 两房 小三房 中三房 小四房 合计 户型面积 83-85 89 135 143 套数 296 174 61 61 592 面积 23976 15486 8235 8723 56420 套数比 例 50% 29% 10% 10% 100% 面积配 比 42% 27% 15% 15% 100%
要确定推广的方向，首先要搞清楚你的产品是 什么？你的客户又是谁？
城市综合体 商务综合体 纯居住社区 纯办公空间 纯商业街区
方向
高端 豪华 大气 庄重 富丽堂皇 中端 品质 性价比 低端 实惠
主线
形象推广
One
生活方式推广
Two
地段+品牌 贯穿始终
产品推广
Three
主线
区域\地段
形象\品牌
产品
主线因开发商和项目具体情况而定，没有一成不变的主线。
推售
推售原则
1.要实现项目的快速销售和回款； 2.要实现项目整体价值的最大化； 3.要树立项目的良好形象；
4.首批要尽可能实现热销，引起市场轰动；
5.要实现项目价值的不断上升； 6.要有尽可能完善的产品线； 7.要满足工程施工需要；
推售 营销推广 推广
方向
主线 调性 推广 渠道 力度 诉求点
方向
3 2 6 4
5280 1056 0 128
2432 合计 0
5号楼 3号楼
1号楼
推售说明: 1、二批单位房源产品线丰富，涵盖83-190㎡各种户型，主力户 型以三房和四房为主；
2、借助第一批次产品的热销和形象，第二批产品户型较大，品
质较高，易于实现高利润.
8
项目实际推售顺序
为什么？
推售
是不是所有的项目都是先推价值低的产品，再 推价值高的产品呢？
Biblioteka Baidu道
公交出租
车体 把手
户外 大牌 道旗
短信
电视 都市频道
上班途中
各类短信 平台
回家
DM 《目标》 《大地产》
电台 河南交通电台
河南音乐电台
网络
搜房网
商都网
办公室
平面 大河报 郑州晚报 东方今报 河南商报
外出
分众传媒 电梯广告 擦鞋机广告
户外 公关活动
渠道
我们该如何选择渠道?
既要形象
又要效果
大众媒体树立形象 小众渠道直达客户
二批推售房源建议——推售1号、3号、5号楼，共7.18万㎡，512套。
一期二批房源推售分析 中三房 套数 建面 大三房 套数 86 建面 12298 小四房 套 数 3 2 建面 5280 128 2432 0 大四房 套 数 套数比 例 28% 6% 29% 13% 25% 100% 面积配 比 17% 5% 29% 15% 34% 100%
建面 9882 1409 4
推售说明: 1、从总体户型结构来看，2.4号的产品是面积较小的产品，比较 符合区域内的供需特征； 2、小三房为区域内的稀缺产品，可以作为一期一批的主打产品； 3、可实现快速销售，树立项目形象，后续销售打下基础。
4号楼
2号楼
7
营销推广思路
推售策略
楼号 套数 1 3 5 合计 87 144 57 两房 建面
力度
爆发型：短时期内集中所有媒体集中轰炸， 引爆市场。 持续型：各种媒体交替长时间持续推广，使 项目在市场的声音持续不断。 间歇型：项目推广过程中有间断，不连续
诉求点
地段价值
物管价值 教育价值
项目六大 价值体系
品牌价值
产品价值 园林价值
诉求点
品牌
区域
教育
园林
产品
物管
公关活动
报纸 硬广 DM 网站 电台 电视
针对特定人群详 细传播品牌和产 品信息
固定展示形象，及 时传递最新信息
针对项目目标客 群——上班族进 行宣传
户外广告
具有强烈视觉冲击力的传 播道，持续刺激客户视觉、 提示客户认知
增加接触点， 加深消费者对 品牌的印象
针对高意向性客户 全面展示项目形象 和卖点
调性
越是高端的产品，越是低调。 简单的几个符号，就足以证明一切。
高 调 or 低 调
渠道
在潜移默化中让 目标人群了解和 认同项目品牌和 产品 全方位覆盖各 类人群 覆盖更广泛的人 群，传播项目形 象 引起目标人群对项 目的关注 ，提升项 目档次与形象 分阶段形象诉 求，传播重要 节点信息
软文 短信 公交 出租 分众 传媒 楼书