西安市房地产市场分析

【西安市房地产市场分析】

（一）土地市场

1、土地成交情况

2009年12月，西安市土地市场迎来一次集中成交，合计成交土地面积为119.1万平方米，土地成交金额合计达到188889万元。成交地块中住宅用地所占比重最大，占比为62.7%；其次是工业用地，面积占比30.54%；商业用地面积仅占4.62%。

12月，西安市成交面积最大的地块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的住宅用地，成交面积为15.03万平方米，由西安增源房地产开发有限公司以2.93亿元竞得。

图表 1：2009年12月西安市土地出让情况汇总

单位：万平方米万元

数据来源：西安市国土资源局银联信整理2、土地出让公告分析

图表 2：2009年12月西安市土地出让公告情况汇总

单位：平方米万元

数据来源：西安市国土资源局银联信整理

2009年12月份，西安市国土资源局合计推出24宗地块。这些地块中，住宅用地占到9幅，工业用地及商业用地各6宗，商业办公用地3宗，商业住宅综合用地6宗。

2009年12月份，西安市土地出让面积合计为76.75万平方米，竞买投保保证金金额合计为36615万元。其中住宅用地面积41.31万平方米，占全部土地出让面积的53.82%。

从出让地块的类型来看，住宅用地的推出一直是西安市国土资源局土地出让的重中之重。其中推出土地面积最大的一块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的一块居住用地，面积达到15.03万平方米。而工业用

地推出一般位于神舟路附近为主。

（二）商品房市场概况

11月份，西安房地产市场继续放量上行，商品房及普通住宅成交面积再创今年以来的市场新高，楼市火爆势头未现明显减退。

2009年11月西安商品房成交面积152.58万平方米，成交套数15556套，成交金额82.90亿元，成交均价5433元/平方米。商品住宅方面，11月成交面积141.34万平方米，同比增长239.51%，环比增长8.04%，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。

图表 3：2009年11月份西安市各物业销售比例图

数据来源：银联信整理

楼市继续上冲，并保持高位运行，与9月以来市场推货活跃、购房者追涨的置业心理有关，加上临近年底，受到政策欲收紧的预期影响，不少购房者主动出手，推高了市场成交，也进一步拉高了房价。

11月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与10月相比办公所占比例上涨1%，住宅类占比减少1个百分点。

从年度成交量的走势来看，整个年度表现为持续攀升走势。11月以来，大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整的不确定性影响下，置业者搭乘“优惠末班车”等多方面因素影响下，商品房成交量再次达到峰值。

（三）商品住宅市场

1、整体供销情况分析

2009年11月，西安住宅供应量为136.03万平方米，环比上月大幅上升，升幅为353.74%。仅次于今年9月的140.22万平方米。随着年底翘尾行情的火爆，开发

商加大推盘力度，以期更好的业绩。

图表 4：2009年1-11月份西安市商品房供应量

单位：万平方米

数据来源：银联信整理

11月，全市住宅成交量为144.43万平方米，环比增长7.82%。传统的市场淡季，成交量突然井喷，消费者疯狂抢购之势远超07年。通胀预期的不断加剧诱使改善、保值增值需求的积极入市；而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推动本月楼市成交再创新高，直逼150 万平方米大关，造就了西安楼市从未有过的疯狂场面。

11月，西安市商品住宅均价为5194元/平方米，环比上涨2.75%。市场的供不应求场面促成了房价的非理性上涨，提前完成年度销售任务的房企也信心满满的坐地起价，11个月来房价连续上涨。11月成交均价环比上涨112元，与今年1月比上涨幅度高达845元/平方米。

快速上涨的楼市促使大量投资型需求的涌入，而投资型需求的放大一方面加快了房价的上涨步伐，同时也压缩了占西安楼市绝对主体的刚需客户购买空间。近期中央频繁发出对投机性购房行为将进行调控的信号，隐现了对房地产市场逐渐“收紧”的信号。

11月市场成交的主力价格区间比例继续向上浮动。本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段比例相当，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅增加1个百分点，6000-8000元/平方米区间大幅增加3个百分点，8000元/平方米以上成交占比同样增加3%。

图表 5：2009年11月份西安市商品住宅成交价格分布

单位：元/平方米

数据来源：银联信整理

受政策末班车效应影响，11月成交面积区间向小户型迁移，刚需产品及投资性小户市场受宠，70平方米以下占比上升2个百分点；70-90平方米占比上升1个百分点； 90-125平方米区间仍是目前西安市场的成交主力，占11月住宅成交的35%；中高端房源成交减弱，125-144平方米面积段占比下降3个百分点；高端房源成交稳定。

图表 6：2009年11月份西安市商品住宅各面积段成交比例

单位：平方米

数据来源：银联信整理

3、区域住宅市场运行情况简述

2009年11月，西安市房地产市场供应量大幅增加。其中城北区以47.29万平方米的供应量排名西安市第一，海璟国际、文景观园和海璟蓝寓均有大量新增供应；城南区以30.37万平方米排名第二，基本都分布于曲江、电子城板块；城东

区新增供应26.28万平方米，中新浐灞半岛、浐灞新城及翠屏湾均有新增供应；高新区枫叶新都市、高新新区新盘较多，11月供应量为24.49万平方米；城西区新增供应7.3万平方米，分别为蔚蓝花城、蔚蓝领寓及高新左岸。从区域分布占比来看，西安市各区均有积极供应。

图表 7：2009年11月份西安市各区域供应面积比例图

数据来源：银联信整理

11月，西安市住宅市场仍然火爆，六城区成交量全线飘红。城北区房源充足，刚性需求集中，住宅成交40.58万平方米，大幅上升8.46%，连续三月排名第一；城南区11月成交反弹，共成交32.04万平方米，环比大幅上升8.2%；城东区中新浐灞半岛放量，成交大幅上升14.19%，为26.48万平方米；城西区继上月恒大城项目放量拉高后，天朗系（蔚蓝花城、蔚蓝领寓、蔚蓝国际）三盘放量，带动城区成交上扬1.76%，再创22.24万平方米的区域新成交记录，排名西安市第四；高新区新增供应稳定放量，以21.2万平方米排名第五；城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交1.89万平方米，环比上升37.85%。

图表 8：2009年11月份西安市各区域销售面积比例图

数据来源：银联信整理