第六章物业管理企业物业经营管理核算实务

第六章物业管理企业物业经营管理核算实务

物业管理企业的经营管理业务主要包括：物业特约服务、公共代办性服务、物业经营服务、房屋中介代销、材料物资销售、废品回收以及商业用房经营等。其中物业特约服务、公共代办性服务、物业经营服务属于主营业务；房屋中介代销、材料物资销售、废品回收以及商业用房经营属于其他业务。物业企业开展多项经营管理服务，在给业主带来生活及工作上便利的同时，也为企业创造一定的收益。

一、物业特约服务的会计核算

物业特约服务，是指物业管理企业根据管辖区内的物业产权人、使用人的需要提供特殊服务，如家政服务、家教服务、家庭护理服务、装修装饰服务、礼仪服务等。由于物业管理企业提供的特约服务一般不包含在物业服务合同范围之内，因此该项服务费用一般由物业企业管理部门统一制订收费标准，明码实价，双方自愿。

物业特约服务的会计核算包括：特约服务收入核算和特约服务成本核算两个方面。

（一）特约服务收入核算

特约服务收入是指物业管理企业根据管辖区内的物业产权人、使用人的需要提供特殊服务所收取的费用。物业管理企业收取该项服务费时，借记“库存现金”、“银行存款”；贷记“主营业务收入——物业管理收入（特约服务费）”。

[例]致远物业管理有限公司致远小区特约服务收费价目表如表所示：

致远物业管理有限公司致远小区特约服务收费价目表

根据上述收费标准致远物业管理有限公司2013年1月为致远小区的有关业主提供特约服务并收取相关的费用如下：

①为一期10号楼三单元301室业主刘雀提供装修服务木工400小时，共计3 200元；

②为一期21号楼六单元808室业主华野提供保洁服务，其中家具保洁20小时计80元，木地板保洁130平方米计1 950元，玻璃清洗108平方米计216元，纱窗清洗30平方米计75元，共计2 321元；

③为二期18号楼五单元221室业主王翰印提供病人护理服务64小时，共计240元。上述款项均为现金收讫。

借：库存现金 5 761

贷：主营业务收入——物业管理收入（特约服务费） 5 761 （二）特约服务成本的核算

特约服务成本是指物业管理企业为管辖区内的物业产权人、使用人提供特殊服务所发生的各项支出，特约服务成本主要部分是人工费和所需材料费。人工费按服务所需时间和难易程度，物业管理企业有具体规定和“作业派工单”、“工资结算汇总表”所列人工费成本核算；所耗材料根据领料单和购料单实际成本计算。发生特约服务成本时借记“主营业务成本——物业管理成本（特约服务成本）”科目，贷记“应付职工薪酬”、“原材料”、“物料用品”、“低值易耗品”等科目。

[例]致远物业管理有限公司致远小区2013年1月，为三期6号楼五单元103室业主徐旭，木地板保洁，根据“领料单”、“作业派工单”和“工资结算汇总表”耗用洗涤用品30元，地板蜡60元；实际分摊人工费270元。

借：主营业务成本——物业管理成本（特约服务成本）360

贷：物料用品——洗涤用品30

——地板蜡60

应付职工薪酬270

二、公众代办性服务的会计核算

公众代办性服务，是指物业管理企业为了方便居民，提高办事效率和服务质量代有关部

门收取水费、电费、煤（燃）气费、有线电视费和电话费等服务，并向委托的相关部门收取一定的手续费的一种服务方式。

公众代办性服务的会计核算包括：公共代办性服务收入核算和公共代办性服务成本核算两个方面。

（一）公众代办性服务收入核算

公众代办性服务收入，是指物业管理企业代有关部门收取水费、电费、煤（燃）气费、有线电视费和电话费等向委托的相关部门收取一定手续费的收入。

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、煤（燃）气费、有线电视费和电话费等这些款项的收取不构成物业管理企业的收入，而属于替有关部门代收的款项不计征营业税。

为了反映和监督企业代收款项的增减变动情况，企业应单独设置“代收款项”科目，并按代收代交费用种类设置明细科目进行核算。企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“代收款项”科目；将款项交给有关单位并取得代收、代办手续费收入时，借记“代收款项”科目，贷记“银行存款”、“主营业务收入——物业管理收入（代办服务费）”等科目。

[例]致远物业管理有限公司于2013年1月份代收电费242 000元、代收天然气费104 000元、代收水费74 000元，上述款项现金收讫。根据代收协议按1%收取手续费，月末按规定扣除手续费后，余款通过银行全部转交有关单位。

根据有关凭证公司编制会计分录如下：

（1）致远物业管理有限公司收到代收款项时：

借：库存现金420 000

贷：代收款项——代收电费242 000

——代收天然气费104 000

——代收水费 74 000

（2）月末按规定扣除手续费后余款通过银行全部转交有关单位时：

借：代收款项——代收电费 242 000

——代收天然气费 104 000

——代收水费74 000

贷：主营业务收入——物业管理收入 4 200

银行存款415 800

（二）公众代办性服务成本的核算

公众代办性服务成本是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤（天然）气费、有线电视费、电话费等服务而发生的各项支出。在公众代办服务中，其成本主要是人工成本费和应分摊的各种间接费用。人工成本费的核算主要是通过“作业派工单”和“工资结算汇总表”所列人工费成本核算。发生公众代办性服务成本时借记“主营业务成本——物业管理成本（公众代办性服务成本）”科目，贷记“应付职工薪酬”、“应交税费”、“库存现金”等科目。

[例]致远物业管理有限公司致远小区2013年1月根据“作业派工单” 和“工资结算汇总表”，各种公众性代办服务累计工时1 500小时，小时工资率为6元/小时。按代收手续费4 200元的5%计征营业税。

借：主营业务成本——物业管理成本（公众代办性服务成本）9 210 贷：应付职工薪酬——工资9 000 应交税费——应交营业税210

三、物业经营服务的会计核算

物业经营是指物业管理企业对业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑