房地产估价期末复习题(1)教学内容

复习题

一、单项选择题

1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。

A、空间直线距离

B、交通路线距离

C、交通时间距离

D、至市中心距离

2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。

A、3214

B、3347

C、3367

D、3458

3、房地产估价中的价值，一般是指（）。

A、使用价值

B、交换价值

C、投资价值

D、账面价值

4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A、100

B、300

C、600

D、900

5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。

A.20

B.40

C.50

D.60

6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A、开发时间结束时的时间

B、购买待开发房地产时的时间

C、房地产的现时价格资料

D、估价人员选取的价格资料

7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。

A、物质折旧

B、功能折旧

C、经济折旧

D、会计折旧

8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。

A、资本化率应较高，价值较低

B、资本化率应较低，价值较高

C、资本化率应较高，价值较高

D、资本化率应较低，价值较低

9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A、0.060

B、0.940

C、

1.060 D、1.064

10、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法

D、长期趋势法

11、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A、195

B、210

C、213

D、217

13、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。

A、40

B、100

C、160

D、200

14、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。

A、923

B、1111

C、1353

D、1872

15、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。

A、售价

B、租金

C、潜在毛收入

D、净收益

16、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。

A、2600.00

B、2386.30

C、2832.84

D、3003.45

17、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。

A、保持现状前提

B、装修改造前提

C、转换用途前提

D、重新利用前提

18、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

A、估价时点

B、搜集该可比实例时

C、进行房地产状况修正

D、成交价格所反

映

19、收益法适用的条件是房地产的（）。

A、收益能够量化

B、风险能够量化

C、收益或风险其一可以量化

D、收益和风险均能量化

20、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

二、多项选择题

1、成本法中的“开发利润”是指（）。

A、开发商所期望获得的利润

B、开发商所能获得的最终利润

C、开发商所能获得的平均利润

D、开发商所能获得的税后利润

A、开发商所能获得的税前利润

2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A、繁华程度

B、临街状况

C、容积率

D、使用年限

E、周围环境

3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

A、深度百分率

B、资本化率

C、收益率

D、物价指数

E、其他价格修正率

4、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。

A、一般物价上涨率

B、餐饮业利润率

C、国内生产总值增长率

D、特殊物业投资收益率

E、土地开发利润率

5、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

A、求得的路线价已是正常价格

B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

E、路线价是标准宗地的平均水平价格

6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

A、农用地改为非农建设用地

B、在写字楼旁新建大型游乐场

C、住宅区内道路禁止货车通行

D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

E、常常遭受洪水威胁