概念设计宗地分析案例-万科
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
意向产品户型
竞品楼盘分析
主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成 在营销初步产品建议基础上，收集类同的产品户型
强排方案
根据用地价值分析，强排方案并计算指标 目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨 进行规划结构的多方案比较 目的：在分析的基础上确定规划结构草案： 点or板？围合or行列？高or小高。。。 主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向
8.噪声分析
至东平中路
未来规划道路 规划立交桥
东平南路
目前在此区域内噪 音干扰明显
从
路
新 广
噪音干扰
土地价值分析 结论：土地价值分析及主要人流
至东平中路
未来规划道路 规划立交桥
三类用地 二类用地 一类用地 四类用地
东平南路
目前主要人流从 新广从路来
路
新 广 从
好
一、产品分布：
1、本项目的产品配比以 小高层(高层)为主(约占 70-80%)；多层建议采用 中景； 2、新广丛公路噪音对住 宅的影响越少越好； 故在近新广丛公路的区域 布置多层住宅；在景观资 源较好的西侧布置小高层
无评价标准！
且指标不对！
四、对强排方案分析结论 1、中景与新多层产品强度及产品分析
楼层 首层 二层 三层 复式
户型
3房2厅2卫
入户花园/ 飘窗/地下 室 124 首层 4房2厅2卫 入户花园/ 地下室 128
开间X进深 20.6X16.6 17X18.8
3房2厅2卫
3房2厅2卫
4房2厅3卫 露台/飘窗
2、最好标明城市未来发展方向（特别对于新区的宗地）
现状分析
点评： 2. 用地及四至 1、应分析现状市政道路路宽？几车道？ 2、规划道路、桥梁要注明建成时间？ ①宗地四至、控规、占地面积（代征用地） 3、要说明主要人流车流方向 ②周边道路 4、说明有无公交站点
至东平中路
未来规划道路
规划立交桥
净用地：9.47万平米 总用地：13.73万平米
通过分析，加深对宗地的土地认知
1、要分析四至及控规
•知道宗地基本情况（长宽净地。。。） •知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取
2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定
主入口及开发节奏）
•应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？ •公交站点？ •有无轨道交通？形式？站点？ •规划道路、桥梁要注明建成时间？ •要说明主要人流车流方向
二期：小高层
一期：新多层
概念设计主要工作
三步骤
宗地区域分析
宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离
周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析 对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”
宗地分析
宗地现状分析 土地价值分析
1
产品分析 进入第三阶段最新强排结论：
强排方案：案例
点评：要以前期宗地分析结论为基础
三、根据3月8日会议决议，10天时间进行了强排方案
并进行了多层区中景、新多层产品强度分析及产品分析
•强排方案一: •中景+小高层；商业沿街布置 •高层以点为主；大围合 •多层强调朝向；行列式
小高层79.3%多层20.7％ 住宅总建面：13.514万平 商业：0.5万平米 容积率：1.5
概念设计
地产建筑师
设计审控系列培训②
宗地分析案例
宗地区域分析
宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离 周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析
宗地分析
宗地现状分析 土地价值分析
对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡 向分析”
1、区域分析
点评：1、要标明据地标方位的距离及行车时间（如市中心、高速公路口等）
•要牢记：我们不仅仅是管理者也是设计师
3、确定
•项目的不定因素想办法落实、确定
4、联络
•勤交流；多沟通； •阶段性成果多汇报注意：
给领导看之前一定要自己先复核讨论
5、算帐
•对设计院提交的过程方案，一定要核算指标
•牢记我们是地产建筑师！！！
最终确定规划草案
蓝山高层
四季高层
万科城新多层
小结
Fra Baidu bibliotek职责：
在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较， 确定产品定位指标、及规划草案
五层
六层
中景
新多层
最好要有营销最新的产品建议
营销产品建议：
产品建议 社会新锐 青年之家 1、户型 面积 10%
两房
80m2
小三房
95m2
大三房
120m2
四房
复式
160/200m2
小太阳
望子成龙
30% 20%
40%
后小太阳
孩子三代
2、建议各户型比例
3、产品比例 多层 高层 预计套数 20% 80%
5%
新 广
东平南路
好
从
路
未来规划道路
10米宽现状路西至东平 南路及村建筑
应标路宽、几车道！
现状分析
3.基地现状
点评：不要太多动画；言简意赅
基地地势平缓，长 满杂草，部分位置有建 筑垃圾堆放
冲沟 墓
基地内有两条冲沟贯 穿通过，水质较差， 经过净化处理后可以 利用
墓 被破坏的山体位置
两个坟墓
好
东南侧山体受破坏，需要改造
29%
62%
4%
5%
5% 24%
10% 52% 775 4% 33
100
458
强排方案小结
1、要进行 “不同规划结构”多方案比较
由于本项目产品定位比较清晰，仅作一类的规划结构 要分析各方案优缺点（一定要在“指标”基础上分析）
2、要对领导的“建议”不要“规避”
即使不可行也要用“方案＋数据”来说明为什么“不行”
东平南路
？
现状分析
基地东侧的新广从路 是通往市区的主要道路， 其下都已铺设好的上下 水、强电、煤气等市政 管线。 基地北侧为东平村商 业中心，商业氛围较好；
5.配套设施
东仁医院
且周边有规划中、小学、
医院、银行、公交站等， 生活配套设施齐全，方 便。
黄石医院
东平村商 业中心
本项目
公交站点
规划小学
二.土地概 规划中学 括 白云心理医院
尚可
现状分析
6. 景观及视线分析
东平玻璃厂 构件厂
西侧东平村民房
视线较好区域 最佳景观面 最佳景观面 东侧隔路凤凰山脉
南侧规划市政公园
好
现状分析
7.南面山体坡度分析
南面租用的山体市 政公园植被良好,东北角 山体已做成的护坡较陡, 对小区影响较大,应根据 规划设计加以改造。
好
分析好！
现状分析
基地西部的新广 从路车流量较大 ， 噪声干扰比较严重。 需在用地西侧的30米 绿化带加于阻隔。
强排方案注意事项 1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论
•强排方案要以分析结论为基础
2、一定要牢记强排方案的目的
•对产品建议指标进行初步评估测算； •规划结构探讨
实质就是多种方案可能性＋算帐 关键在规划结构上探讨，不要做得太深
一定要核算指标！
强排方案注意事项
3、注意时间节奏
•宗地分析、设计院选择要前置 •一般强排方案周期最多7天左右
现状分析
4. 周边道路及商业配套
东平村商业中心
基地西侧现有一条约10米宽的道路， 沿路北上约150米处为东平村商业中心， 商业气氛较好。 基地北侧150米处为有一条东西走 向现状道路，有小商铺、超市及医院。
至东平中路 雕塑
本项目
部分好
点评：1、缺现状市政道路的分析及 公交站点分析 2、道路分析的目的为说明： 主要人流从哪里来到哪里去； 帮助确定主入口及分期
2
概念方案 分析与研究
规划结构分析
强排方案
根据用地价值分析，强排方案并计算指标。目的： 1、对产品建议指标进行初步评估测算； 2、规划结构探讨
规划结构分析
进行规划结构的多方案比较 目的：在分析的基础上确定规划结构草案： 点or板？围合or行列？高or小高。。。 主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向
3、特殊地形或景观一定要分析
•景观面 •景观视线分析
4、一定要有土地价值的结论
•对宗地土地性质进行价值分类
•产品分布、开发节奏及主要入口
概念设计分析与研究：强排方案
强排方案
根据用地价值分析，强排方案并计算指标 目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨 进行规划结构的多方案比较 目的：在分析的基础上确定规划结构草案： 点or板？围合or行列？高or小高。。。 主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向
185 四层 五层
中景
附加值
面积 楼层 户型
露台/飘窗
119 二层 3房2厅2卫 飘窗/露台 花园 110
占地 341.96 319.6
面宽较宽， 无两房及小三 房 面积整体偏大 与定位有所偏 离
111 三层 3房2厅2卫 飘窗/露台 花园 98
每栋面积 1078 1161
万科城 新多层
3房2厅 1卫
任务：
宗地区域分析 强排方案
宗地分析
宗地现状分析 土地价值分析
＋
概念方案 分析与研究
规划结构分析
设计 ＋ 管理
方法：
宗地分析 强排方案 研究分析 跟踪协调
小结
三、产品选择
土地价值分析 结论：产品分布、开发节奏及主要入口
规划立交桥
小高层：选用11层和18 层成熟产品； 多层：选用中景或新多层
二、出入口设置
1、主入口设置在新广丛 路上，需考虑住户从城 市干道进入小区的心理 过渡；应通过在小区内 设置一段过渡的道路；
主入口
（能否开口 需要和政府 沟通）
非常好
宗地分析小结
小高层与山体关系不佳
•13栋11层＋ 7栋18层 •10.71万平米；79.3% •山景户型 ％
•中景:26栋； •2.8万平米 •20.7%
强排方案二:
•多层：中景＋新多层；强调朝向；行列式 •高层：小高层＋情花。以点为主；大围合 •商业沿街布置
小高层70.2%多层29.8％ 住宅总建面：13.46万平；商业0.5万平 容积率：1.48
3、要巧用“草模”进行分析
进行进一步的强排分析 两个基础 •营销最新产品建议 •前阶段强排的部分结论 目的：
确定大的规划结构（商业） 明确设计要求（坚持什么；否定什么）
进行进一步的强排分析
最新强排结论：
根据与政府沟通前期部分做调整； 结论是下一步的设计要求
商业
会所（售楼处）
主入口
学校
次入口
（因此处规划不允许开主要口）
11层小高层:7栋 18层高层:9栋
•7栋11层＋9栋18层；9.44万平；70.2% •9栋情景；0.86万平；6.4%
•7栋中景17栋新多层: •5.54万23.4％
多层区及小高层布置可以借鉴
其他强排方案
问题：如何快速复核新方案指标是否正确？
栋数层数总户数！户均面积！
这几个方案就是没以分析 结论为基础进行设计；
点评：本阶段
•多与领导沟通（每周至少一次） •与营销沟通 •草模分析
（前置）
正式概念设计35天
强排方案注意事项
4、指标简单、明确
总建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 容积率
总户数
住宅类型 新多层 中景 建筑面积(M² )
户均面积
占住宅总建筑面积比例(%) 户数
点评：①测算主要指标！！！
②在强排方案期间可不用填其他表
2 3
概念方案 分析与研究
规划结构分析
概念方案 深化
确定规划结构
。。。
设计院做；我们控制
在这个阶段我们干什么？
1、把舵
•我们强排方案坚持的结论，不要轻易否定 •适当的控制设计院的设计欲望 •节奏把控：明确各阶段的重点工作（重规划；轻立面）各阶段干各阶段的事
2、提升
•收集并研究类同项目：规划、单体、立面、景观。。。；为下一步深入设计打基础 •外出考察（看什么？学习什么；非走马观花） •特殊项目会先确定风格
飘窗/ 露台花 园 88
层数 5 6
2房2厅1 卫
飘窗/天 台花园 80
户数 10 12
附加值 面积
除首层外，各 层面积均较小， 且有两房及小 三房
住宅类型 中景 新多层
经与营销讨论，多层产品应以新多层为主，中景为辅
点评：不同产品要同层分析比较；要有
面积；少用动画
一层 二层 三层
中景
好
新多层
四层
竞品楼盘分析
主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成 在营销初步产品建议基础上，收集类同的产品户型
强排方案
根据用地价值分析，强排方案并计算指标 目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨 进行规划结构的多方案比较 目的：在分析的基础上确定规划结构草案： 点or板？围合or行列？高or小高。。。 主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向
8.噪声分析
至东平中路
未来规划道路 规划立交桥
东平南路
目前在此区域内噪 音干扰明显
从
路
新 广
噪音干扰
土地价值分析 结论：土地价值分析及主要人流
至东平中路
未来规划道路 规划立交桥
三类用地 二类用地 一类用地 四类用地
东平南路
目前主要人流从 新广从路来
路
新 广 从
好
一、产品分布：
1、本项目的产品配比以 小高层(高层)为主(约占 70-80%)；多层建议采用 中景； 2、新广丛公路噪音对住 宅的影响越少越好； 故在近新广丛公路的区域 布置多层住宅；在景观资 源较好的西侧布置小高层
无评价标准！
且指标不对！
四、对强排方案分析结论 1、中景与新多层产品强度及产品分析
楼层 首层 二层 三层 复式
户型
3房2厅2卫
入户花园/ 飘窗/地下 室 124 首层 4房2厅2卫 入户花园/ 地下室 128
开间X进深 20.6X16.6 17X18.8
3房2厅2卫
3房2厅2卫
4房2厅3卫 露台/飘窗
2、最好标明城市未来发展方向（特别对于新区的宗地）
现状分析
点评： 2. 用地及四至 1、应分析现状市政道路路宽？几车道？ 2、规划道路、桥梁要注明建成时间？ ①宗地四至、控规、占地面积（代征用地） 3、要说明主要人流车流方向 ②周边道路 4、说明有无公交站点
至东平中路
未来规划道路
规划立交桥
净用地：9.47万平米 总用地：13.73万平米
通过分析，加深对宗地的土地认知
1、要分析四至及控规
•知道宗地基本情况（长宽净地。。。） •知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取
2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定
主入口及开发节奏）
•应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？ •公交站点？ •有无轨道交通？形式？站点？ •规划道路、桥梁要注明建成时间？ •要说明主要人流车流方向
二期：小高层
一期：新多层
概念设计主要工作
三步骤
宗地区域分析
宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离
周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析 对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”
宗地分析
宗地现状分析 土地价值分析
1
产品分析 进入第三阶段最新强排结论：
强排方案：案例
点评：要以前期宗地分析结论为基础
三、根据3月8日会议决议，10天时间进行了强排方案
并进行了多层区中景、新多层产品强度分析及产品分析
•强排方案一: •中景+小高层；商业沿街布置 •高层以点为主；大围合 •多层强调朝向；行列式
小高层79.3%多层20.7％ 住宅总建面：13.514万平 商业：0.5万平米 容积率：1.5
概念设计
地产建筑师
设计审控系列培训②
宗地分析案例
宗地区域分析
宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离 周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析
宗地分析
宗地现状分析 土地价值分析
对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡 向分析”
1、区域分析
点评：1、要标明据地标方位的距离及行车时间（如市中心、高速公路口等）
•要牢记：我们不仅仅是管理者也是设计师
3、确定
•项目的不定因素想办法落实、确定
4、联络
•勤交流；多沟通； •阶段性成果多汇报注意：
给领导看之前一定要自己先复核讨论
5、算帐
•对设计院提交的过程方案，一定要核算指标
•牢记我们是地产建筑师！！！
最终确定规划草案
蓝山高层
四季高层
万科城新多层
小结
Fra Baidu bibliotek职责：
在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较， 确定产品定位指标、及规划草案
五层
六层
中景
新多层
最好要有营销最新的产品建议
营销产品建议：
产品建议 社会新锐 青年之家 1、户型 面积 10%
两房
80m2
小三房
95m2
大三房
120m2
四房
复式
160/200m2
小太阳
望子成龙
30% 20%
40%
后小太阳
孩子三代
2、建议各户型比例
3、产品比例 多层 高层 预计套数 20% 80%
5%
新 广
东平南路
好
从
路
未来规划道路
10米宽现状路西至东平 南路及村建筑
应标路宽、几车道！
现状分析
3.基地现状
点评：不要太多动画；言简意赅
基地地势平缓，长 满杂草，部分位置有建 筑垃圾堆放
冲沟 墓
基地内有两条冲沟贯 穿通过，水质较差， 经过净化处理后可以 利用
墓 被破坏的山体位置
两个坟墓
好
东南侧山体受破坏，需要改造
29%
62%
4%
5%
5% 24%
10% 52% 775 4% 33
100
458
强排方案小结
1、要进行 “不同规划结构”多方案比较
由于本项目产品定位比较清晰，仅作一类的规划结构 要分析各方案优缺点（一定要在“指标”基础上分析）
2、要对领导的“建议”不要“规避”
即使不可行也要用“方案＋数据”来说明为什么“不行”
东平南路
？
现状分析
基地东侧的新广从路 是通往市区的主要道路， 其下都已铺设好的上下 水、强电、煤气等市政 管线。 基地北侧为东平村商 业中心，商业氛围较好；
5.配套设施
东仁医院
且周边有规划中、小学、
医院、银行、公交站等， 生活配套设施齐全，方 便。
黄石医院
东平村商 业中心
本项目
公交站点
规划小学
二.土地概 规划中学 括 白云心理医院
尚可
现状分析
6. 景观及视线分析
东平玻璃厂 构件厂
西侧东平村民房
视线较好区域 最佳景观面 最佳景观面 东侧隔路凤凰山脉
南侧规划市政公园
好
现状分析
7.南面山体坡度分析
南面租用的山体市 政公园植被良好,东北角 山体已做成的护坡较陡, 对小区影响较大,应根据 规划设计加以改造。
好
分析好！
现状分析
基地西部的新广 从路车流量较大 ， 噪声干扰比较严重。 需在用地西侧的30米 绿化带加于阻隔。
强排方案注意事项 1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论
•强排方案要以分析结论为基础
2、一定要牢记强排方案的目的
•对产品建议指标进行初步评估测算； •规划结构探讨
实质就是多种方案可能性＋算帐 关键在规划结构上探讨，不要做得太深
一定要核算指标！
强排方案注意事项
3、注意时间节奏
•宗地分析、设计院选择要前置 •一般强排方案周期最多7天左右
现状分析
4. 周边道路及商业配套
东平村商业中心
基地西侧现有一条约10米宽的道路， 沿路北上约150米处为东平村商业中心， 商业气氛较好。 基地北侧150米处为有一条东西走 向现状道路，有小商铺、超市及医院。
至东平中路 雕塑
本项目
部分好
点评：1、缺现状市政道路的分析及 公交站点分析 2、道路分析的目的为说明： 主要人流从哪里来到哪里去； 帮助确定主入口及分期
2
概念方案 分析与研究
规划结构分析
强排方案
根据用地价值分析，强排方案并计算指标。目的： 1、对产品建议指标进行初步评估测算； 2、规划结构探讨
规划结构分析
进行规划结构的多方案比较 目的：在分析的基础上确定规划结构草案： 点or板？围合or行列？高or小高。。。 主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向
3、特殊地形或景观一定要分析
•景观面 •景观视线分析
4、一定要有土地价值的结论
•对宗地土地性质进行价值分类
•产品分布、开发节奏及主要入口
概念设计分析与研究：强排方案
强排方案
根据用地价值分析，强排方案并计算指标 目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨 进行规划结构的多方案比较 目的：在分析的基础上确定规划结构草案： 点or板？围合or行列？高or小高。。。 主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向
185 四层 五层
中景
附加值
面积 楼层 户型
露台/飘窗
119 二层 3房2厅2卫 飘窗/露台 花园 110
占地 341.96 319.6
面宽较宽， 无两房及小三 房 面积整体偏大 与定位有所偏 离
111 三层 3房2厅2卫 飘窗/露台 花园 98
每栋面积 1078 1161
万科城 新多层
3房2厅 1卫
任务：
宗地区域分析 强排方案
宗地分析
宗地现状分析 土地价值分析
＋
概念方案 分析与研究
规划结构分析
设计 ＋ 管理
方法：
宗地分析 强排方案 研究分析 跟踪协调
小结
三、产品选择
土地价值分析 结论：产品分布、开发节奏及主要入口
规划立交桥
小高层：选用11层和18 层成熟产品； 多层：选用中景或新多层
二、出入口设置
1、主入口设置在新广丛 路上，需考虑住户从城 市干道进入小区的心理 过渡；应通过在小区内 设置一段过渡的道路；
主入口
（能否开口 需要和政府 沟通）
非常好
宗地分析小结
小高层与山体关系不佳
•13栋11层＋ 7栋18层 •10.71万平米；79.3% •山景户型 ％
•中景:26栋； •2.8万平米 •20.7%
强排方案二:
•多层：中景＋新多层；强调朝向；行列式 •高层：小高层＋情花。以点为主；大围合 •商业沿街布置
小高层70.2%多层29.8％ 住宅总建面：13.46万平；商业0.5万平 容积率：1.48
3、要巧用“草模”进行分析
进行进一步的强排分析 两个基础 •营销最新产品建议 •前阶段强排的部分结论 目的：
确定大的规划结构（商业） 明确设计要求（坚持什么；否定什么）
进行进一步的强排分析
最新强排结论：
根据与政府沟通前期部分做调整； 结论是下一步的设计要求
商业
会所（售楼处）
主入口
学校
次入口
（因此处规划不允许开主要口）
11层小高层:7栋 18层高层:9栋
•7栋11层＋9栋18层；9.44万平；70.2% •9栋情景；0.86万平；6.4%
•7栋中景17栋新多层: •5.54万23.4％
多层区及小高层布置可以借鉴
其他强排方案
问题：如何快速复核新方案指标是否正确？
栋数层数总户数！户均面积！
这几个方案就是没以分析 结论为基础进行设计；
点评：本阶段
•多与领导沟通（每周至少一次） •与营销沟通 •草模分析
（前置）
正式概念设计35天
强排方案注意事项
4、指标简单、明确
总建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 容积率
总户数
住宅类型 新多层 中景 建筑面积(M² )
户均面积
占住宅总建筑面积比例(%) 户数
点评：①测算主要指标！！！
②在强排方案期间可不用填其他表
2 3
概念方案 分析与研究
规划结构分析
概念方案 深化
确定规划结构
。。。
设计院做；我们控制
在这个阶段我们干什么？
1、把舵
•我们强排方案坚持的结论，不要轻易否定 •适当的控制设计院的设计欲望 •节奏把控：明确各阶段的重点工作（重规划；轻立面）各阶段干各阶段的事
2、提升
•收集并研究类同项目：规划、单体、立面、景观。。。；为下一步深入设计打基础 •外出考察（看什么？学习什么；非走马观花） •特殊项目会先确定风格
飘窗/ 露台花 园 88
层数 5 6
2房2厅1 卫
飘窗/天 台花园 80
户数 10 12
附加值 面积
除首层外，各 层面积均较小， 且有两房及小 三房
住宅类型 中景 新多层
经与营销讨论，多层产品应以新多层为主，中景为辅
点评：不同产品要同层分析比较；要有
面积；少用动画
一层 二层 三层
中景
好
新多层
四层