第四讲-物业房屋维修管理
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•
•3、房屋新型设备
房屋的装饰性设备 房屋的库房设备
•
•2、房屋设备管理及发展方向
• 1、含义
• 对房屋设备的使用、日常维护、维修 与更新的管理，或者说是指以一定的科学 管理程序和制度，按照一定的质量和技术 要求，对各种房屋设备进行的管理。
•
•根本目的：确保设备的完好率和正常使用。
•
•2、内 容
第四讲-物业房屋维修管 理
2020年7月11日星期六
•一、房屋维修管理概述 •1、含义
• 狭义：仅指对房屋的养护和修缮 • 广义：包括对房屋的养护、修缮和改建
•
•2、原因
• 自然因素 • 使用因素 • 生物因素 • 地理因素 • 灾害因素 •
•
•2、原则
• 经济、合理、安全、实用 • 为用户服务 • 区别对待 • 预防为主，护、管、修相结合 • 等价有偿
•2、意义
•——不仅直接影响到人们的工作和生活，而且影 响到物业功能能否得到发挥。
•
•给、排水设备的验收与检 查
严格验收接管制度 加强日常检查巡视
•
•给水系统的管理
（1）范围界定 （2）给水系统的管理
作好房屋给水系统设备的基础资料 建立正常的供、用水管理制度 大力宣传节约用水 作好供水量的计量和计费
•
•一、房屋设备管理概述 •1、含义
• ——是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类 设备、设施的简称，是房屋建筑实体的组成部分。
•
•2、分类
• 1、卫生与机械设备 • 室内给水设备
室内排水设备
• 热水供应设备
供热设备
•
•2、电气工程设备
供电及照明设备 防雷及接地装置 娱乐及办公设备 运输设备
接管管理 运行管理 操作管理 锅炉及附属设备的维护
•
•热网管理
1、供暖管网的接管 2、热网设备维修
•
•采暖用户的管理
订立供暖条款，确定供暖双方权利与义务 编制用户手册 供暖费用的收取
•
•五、电梯设备管理
•1、电梯的含义与组成
• 含义：电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属
• 现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权 资料；
• 技术档案资料
•
•三、房屋维修管理的意义
是延长房屋寿命的保证 •
能缓解我国目前房屋紧张的状况 是搞好房产经营工作的基础 可以充分发挥投资效果
•
•二、房屋维修工程 •1、含义
•——对房屋的维修活动和过程。
•
•2、特点
• 项目多、范围广 • 有严格的标准 • 技术性较强
•
•3、方式与工作原理
• 区域锅炉房供热系统 • 热电厂供热系统 • 分户供暖系统
•
•供暖系统管理的特点和原 则
（1）特点
管理的系统性
明显的季节性
突出的经营性
环保要求高
•
（2）原 则
经济可行 集中供暖，保护环境 关联管理 “用户至上，服务第一”
•
•供暖系统的管理
（1）组建管理和队伍建设 (2) 供暖锅炉房的管理
（1） 基础管理
资料档案管理 标准化管理 规章制度管理 加强教育培训
•
（2）运行管理
劳动组织管理工作 建立、健全设备运行管理制度
•
（3） 安全管理 （4） 维修管理 （5） 更新改造
•
•二、给、排水系统管理 •1、含义
• ——房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水 供应和污水排放的工程设施的总称。
•
•供电系统的基本内容和方 法
掌握设备情况，建立各项设备档案
对供电设备进行正常维护与保养
采取多种方式作好宣传工作
进行承包责任到人
加强对有关人员的培训
建立24小时运行及维修值班制度，支持用户投诉，及时 排除故障
•
•避雷设施的管理
•
•四 、供暖系统管理
•1、重要性 •2、组成
• 热源
• 舒热 • 散热
•
•1、具体内容
• 小修养护 • 计划养护 • 季节养护
•
•二、一般程序
• 项目收集 • 计划编制 • 任务落实
•
•三、考核指标
• 定额指标 • 经费指标 • 服务指标 • 安全指标
•
服务指标
1、走访查房率
2、 养护计划率
3、 养护及时率
•
•第五章 房屋设备管理
•一、房屋设备管理概述 •二、给、排水系统管理 •三、供电系统管理 •四、供暖系统管理 •五、电梯设备管理
•
•二、房屋维修管理及其内容
•1、质量管理
• •（1）房屋的质量等级鉴定 •（2）危险房屋的管理 •制定划分危房的标准 •建立健全危险房屋的鉴定机构 •监督检查排险工作情况
•
•2、施工管理
• 选择维修施工队伍
•
• 维修施工的组织准备
• 维修施工的技术交底
• 施工调度与管理
•
•2、档案管理
• 房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图 及有关房屋的原始资料；
•
2、维修管理
电梯维修等级、周期与要求 维修工程的审批 注意事项
•
3、基础资料管理
设备档案 维修资料
•
•
•二、分类
• 翻修工程 • 大修工程 Hale Waihona Puke Baidu 中修工程 • 小修工程 • 综合维修工程
•
•三、考核指标
• 房屋完好率 • 房屋维修工程量 • 质量合格率 • 小修养护及时率
•
•三、房屋维修日常养护 •1、含义
•——物业管理部门为确保房屋的正常使用所进 行的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作 。
•
•排水系统的管理
（1）范围界定 （2）措施
重视巡视检查与维护工作 建立健全排水设备设施档按 加强教育宣传工作
•
•制定用水规定
•
•三、供电系统管理
•1、重要性
•2、方式
• 供电部门把电力直接送到用户单位
• 供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变 电站再送到各用户单位
•3、分工原 则
制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运 动，达到乘人载物的目的。
• 组成： 传动设备、升降设备、安全设备、 控制设备
•2、意义
•
•基础管理
1、电梯管理组织的建设 2、运行管理
制定合理的运行制度 服务范围 记录与表报制度
3、经营管理
•
•设备管理
1、设备的接管验收
验收程序 验收标准及有关规定 其它有关问题
•3、房屋新型设备
房屋的装饰性设备 房屋的库房设备
•
•2、房屋设备管理及发展方向
• 1、含义
• 对房屋设备的使用、日常维护、维修 与更新的管理，或者说是指以一定的科学 管理程序和制度，按照一定的质量和技术 要求，对各种房屋设备进行的管理。
•
•根本目的：确保设备的完好率和正常使用。
•
•2、内 容
第四讲-物业房屋维修管 理
2020年7月11日星期六
•一、房屋维修管理概述 •1、含义
• 狭义：仅指对房屋的养护和修缮 • 广义：包括对房屋的养护、修缮和改建
•
•2、原因
• 自然因素 • 使用因素 • 生物因素 • 地理因素 • 灾害因素 •
•
•2、原则
• 经济、合理、安全、实用 • 为用户服务 • 区别对待 • 预防为主，护、管、修相结合 • 等价有偿
•2、意义
•——不仅直接影响到人们的工作和生活，而且影 响到物业功能能否得到发挥。
•
•给、排水设备的验收与检 查
严格验收接管制度 加强日常检查巡视
•
•给水系统的管理
（1）范围界定 （2）给水系统的管理
作好房屋给水系统设备的基础资料 建立正常的供、用水管理制度 大力宣传节约用水 作好供水量的计量和计费
•
•一、房屋设备管理概述 •1、含义
• ——是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类 设备、设施的简称，是房屋建筑实体的组成部分。
•
•2、分类
• 1、卫生与机械设备 • 室内给水设备
室内排水设备
• 热水供应设备
供热设备
•
•2、电气工程设备
供电及照明设备 防雷及接地装置 娱乐及办公设备 运输设备
接管管理 运行管理 操作管理 锅炉及附属设备的维护
•
•热网管理
1、供暖管网的接管 2、热网设备维修
•
•采暖用户的管理
订立供暖条款，确定供暖双方权利与义务 编制用户手册 供暖费用的收取
•
•五、电梯设备管理
•1、电梯的含义与组成
• 含义：电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属
• 现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权 资料；
• 技术档案资料
•
•三、房屋维修管理的意义
是延长房屋寿命的保证 •
能缓解我国目前房屋紧张的状况 是搞好房产经营工作的基础 可以充分发挥投资效果
•
•二、房屋维修工程 •1、含义
•——对房屋的维修活动和过程。
•
•2、特点
• 项目多、范围广 • 有严格的标准 • 技术性较强
•
•3、方式与工作原理
• 区域锅炉房供热系统 • 热电厂供热系统 • 分户供暖系统
•
•供暖系统管理的特点和原 则
（1）特点
管理的系统性
明显的季节性
突出的经营性
环保要求高
•
（2）原 则
经济可行 集中供暖，保护环境 关联管理 “用户至上，服务第一”
•
•供暖系统的管理
（1）组建管理和队伍建设 (2) 供暖锅炉房的管理
（1） 基础管理
资料档案管理 标准化管理 规章制度管理 加强教育培训
•
（2）运行管理
劳动组织管理工作 建立、健全设备运行管理制度
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（3） 安全管理 （4） 维修管理 （5） 更新改造
•
•二、给、排水系统管理 •1、含义
• ——房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水 供应和污水排放的工程设施的总称。
•
•供电系统的基本内容和方 法
掌握设备情况，建立各项设备档案
对供电设备进行正常维护与保养
采取多种方式作好宣传工作
进行承包责任到人
加强对有关人员的培训
建立24小时运行及维修值班制度，支持用户投诉，及时 排除故障
•
•避雷设施的管理
•
•四 、供暖系统管理
•1、重要性 •2、组成
• 热源
• 舒热 • 散热
•
•1、具体内容
• 小修养护 • 计划养护 • 季节养护
•
•二、一般程序
• 项目收集 • 计划编制 • 任务落实
•
•三、考核指标
• 定额指标 • 经费指标 • 服务指标 • 安全指标
•
服务指标
1、走访查房率
2、 养护计划率
3、 养护及时率
•
•第五章 房屋设备管理
•一、房屋设备管理概述 •二、给、排水系统管理 •三、供电系统管理 •四、供暖系统管理 •五、电梯设备管理
•
•二、房屋维修管理及其内容
•1、质量管理
• •（1）房屋的质量等级鉴定 •（2）危险房屋的管理 •制定划分危房的标准 •建立健全危险房屋的鉴定机构 •监督检查排险工作情况
•
•2、施工管理
• 选择维修施工队伍
•
• 维修施工的组织准备
• 维修施工的技术交底
• 施工调度与管理
•
•2、档案管理
• 房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图 及有关房屋的原始资料；
•
2、维修管理
电梯维修等级、周期与要求 维修工程的审批 注意事项
•
3、基础资料管理
设备档案 维修资料
•
•
•二、分类
• 翻修工程 • 大修工程 Hale Waihona Puke Baidu 中修工程 • 小修工程 • 综合维修工程
•
•三、考核指标
• 房屋完好率 • 房屋维修工程量 • 质量合格率 • 小修养护及时率
•
•三、房屋维修日常养护 •1、含义
•——物业管理部门为确保房屋的正常使用所进 行的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作 。
•
•排水系统的管理
（1）范围界定 （2）措施
重视巡视检查与维护工作 建立健全排水设备设施档按 加强教育宣传工作
•
•制定用水规定
•
•三、供电系统管理
•1、重要性
•2、方式
• 供电部门把电力直接送到用户单位
• 供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变 电站再送到各用户单位
•3、分工原 则
制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运 动，达到乘人载物的目的。
• 组成： 传动设备、升降设备、安全设备、 控制设备
•2、意义
•
•基础管理
1、电梯管理组织的建设 2、运行管理
制定合理的运行制度 服务范围 记录与表报制度
3、经营管理
•
•设备管理
1、设备的接管验收
验收程序 验收标准及有关规定 其它有关问题