申论热点：《物权法》背景下的物业管理问题

申论热点：《物权法》背景下的物业管理问题

一、背景与法律规定

《物权法》在2007年两会期间出台，并于10月1日起生效。在经历数次波折，这一部法律所引发的社会关注度是不言而喻的，在一个传统的公有制国家，这体现了对国家、集体和私人的财产权的平等保护原则。物权法对我们这个社会的影响既是观念上的又是制度上的，我们对于财产权的制度设计都将围绕如何有效地保护物权为核心。其中，一直以来为社会各界所热烈讨论的物业管理和业主维权问题因为有了物权法的出台而变得思路与对策都更加明确，对于住宅小区内相关权利划分而变得清晰，比如小区内内公共设施和绿化地究竟谁有支配权。

《物权法》中与物业管理直接相关的规定(其主要作用在于划分业主和物业公司之间的权利关系) ：

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑

物及其附属设施，并接受业主的监督。

二、物业管理中存在的问题

1．体制问题：

从体制上考察我国的物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业，原有的非市场色彩过于浓厚，这在很大程度上决定了我国物业公司有时候并不像一个服务企业，而像一个权力部门。

2．法律法规滞后，体系不完善。

尽管《物权法》终于出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺少系统性。

3．政府职能的问题

（1）政企没有完全分开，物业企业无法独立运作。

（2）政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预。

（3）管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。

4．市场化程度不高。

（1）物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。

（2）市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。

5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。

6、物管企业经营的专业化程度低，并没有建立起现代服务企业的运行机制

7、物业管理从业者的素质问题。物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。

三、原因：

1．政府方面

（1）由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。

（2）由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。

（3）物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。

2．企业方面

（1）没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。

（2）发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。

（3）由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。

（4）由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是"半路出家"，导致物业管理的服务质量不尽如人意。

3．社会方面

（1）由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的"免费午餐"。

（2）业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

（3）社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司，而缺少对于体制、市场方面的深层次思考

（4）物业管理行业协会还没有完全发挥其在行业整合与自律及公共服务方面应有的作用。

四、物权法时代的物业管理问题解决方案：

1、物业管理相关法规体系的全面整合与完善。

在物权法时代，物业管理面临的第一个重大问题就是，凡涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背《物权法》关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除，国家和地方都必须按照物权法的规定，制定和修改相关规范性文件，最终形成一个协调一致、完整呼应的物业管理法律体系。

2、物业管理商品观念的明确确立与强化

物业管理是商品，物业管理买卖是市场交换行为，有市场必然存在竞争。竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高物业管理服务质量。我国的物业管理从初期的"谁开发谁管理"，到公开实施物业管理招投标等，国家和地方一直致力于物业管

理市场机制的建立和培育，致力于物业管理的法制建设。但从全国范围看，我国物业管理虽然经过了二十多年的发展，人们的消费观念也有了一些转变，但由于计划经济和福利分房的长期统治地位，物业管理法规的不到位，市场机制的严重缺失，使得旧有、传统的后勤服务观念和意识依然根深蒂固。社会各界和业主对"谁受益，谁付费"、"付多少钱，享受与付费水平质价相符的服务"及"根据自己的消费水平，选择相应的物业管理服务"的物业管理消费意识仍待进一步强化，物业管理的消费观念仍待进一步矫正。

《物权法》从法制角度强化了物业管理商品属性和竞争规则，不仅明确了物业管理商品的概念，规范了物业管理交换双方的行为，还规定了业主可以自主选择物业管理的模式。

这使得物业管理市场范围进一步扩大，由物业管理行业的局部范围扩展到社会各个产业领域，物业管理服务的竞争也由行业内的竞争扩展到更多主体参与的全社会、全方位竞争。无疑，这对我国物业管理行业的冲击是前所未有的，也是中国物业管理行业和业内人士无法回避的一个史无前例的考验，《物权法》的出台，是中国物业管理发展的一个新的里程碑，是我国物业管理商品经济法制建设的一次飞跃，无论是政府、社会还是物业管理交换各方，均应重新审视物业管理，摈弃旧有的和传统的物业管理观念，准确把握物业管理的商品属性和市场要求，理清思路、调整自身、积极参与物业管理的市场竞争，在《物权法》和相关法律的规制下切实组织和开展物业管理相关活动。

3、物业管理基本概念、核心理论的规范与构建

"业主"、"业主大会"、"业主委员会"以及"物业管理"等均是物业管理中最基本的概念，物业管理人大都是耳熟能详。但随着《物权法》的出台，则有必要重新认识和定义。例如，物业管理的概念按照《物业管理条例》第二条规定："本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。"条例所指的物业管理，物业管理企业是当然的参与者。而《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。再如，《物权法》对物业区域的公共绿地、道路、物业管理用房、会所等产权归属也做了原则规定。《物权法》对《物业管理条例》中规定的并在实践中已成为习惯的用语也做了相应调整，如"建筑区划"(原来用"物业管理区域")、"管理规约"(原为"业主公约")、"共有部分"(原为"共用部位、共用设施设备")等。

可见，《物权法》对物业管理的基本概念、相关内容、内涵、外延以及名称、界定上均做了较大的调整，这种调整并非是局部概念的修订，而是物业管理基本概念的全新诠释和