一线城市房价收入比高达15倍 民众难承受

元 ， 方米 ， 占售价 的 ３． 平 约 ６ ％。建 安成本 约为 ２０ 元 —２０ ５ ００ ５０ 元 ／ 方米 ， 占销售 均价 的 ３ — ％。税 费财 务成本约 占 平 约 ７ 销 售价 格 的 １％ 左右 。这样 算下来 ， ０ 企业 毛利率 约 为 ｌ９一 ５
２ ％ 左右。 ０
润率也 刚刚超 过 ９ ％。今年一线城市 房价合理 回归 的幅度也就
是 １ 到 ２ ０ 左右。 ％ ０ ００ ／
然而 ， 与其他商 品不 同 ， 房价似 乎从 来都不是单 纯 由成本
决定 的。 “ 求关 系决定价格 ”这一 市场经济 的铁律 ， 供 在房地 产市场表现得尤为 明显。
实际成本没有这么 高。”张大伟认为 ， 尽管现在不 少开发商宣 称 “ 亏本卖房 ”， 但一线城市 房价 即便再下 降 ｌ ＿ｏ ， ∞ ２％ 多数 开发商也是有钱赚 的。要 使房价进一步 回归合 理 ， 本角度 从成 看 ， 要土地价格进一步下 降。 还需 大连万达集团董事长王健 林则表示 ， 产行业早 已经告 房地 别了暴利。２１ 年房地产 上市企 业的综合年报显示 ， ００ 平均毛利
想住的更好一些 ， 不应被看成投 资者。” 对那些持 币观望 ， 又终 日 担心 在这轮房价调整 中 “ 踏！
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房价 不再暴涨暴跌 、购房者心 态和预期相 对稳 定 ． 这
的购房者 而言 ， 什么时候才是最好 的出手购房 时机呢 ？ ｌ 业 家认 为 ， 房地 产调控 已经显现 出常态化 的趋势 ， 一轮房１ 这 调整将 是一 个长期 过程 。买房 自 的购 房者应 经常 关注 Ｉ 住 满意的部分楼 盘的价格变化 睛况 ， 当价格调 整到与 自己的
我认为一 线城 市的房价 收人 比在 １倍 左右 比较｛ ２ 此现在的房价也是过高 的。” 山东经济学 院房地产经济研 究所名誉所长 郭 如果 以 ９ 平方米 为住房标准 ， ｏ 当前 我国房价收入 比较合适 的。也就是说 ， 人们用六七 年的家庭全音 套 ９ 平 方米 的普通商品房 ， Ｈ Ｄ 这个 房价就算是 比较
率不到 ２％， 利率大概是 １ 左右 ， ５ 净 ０ ％ 万科 这么优秀 的企业利
１ ×合理房价收入 比／ 平方 米”计算 了各 地的 “ ５ ９ ０ ， 合理房 价” 。
如北京 ４８ 元 ／ ３７ 平方 米 、上海 ４３ 元 ／ ８１ 平方米 、广州 ４７ 元 ５３
／ 平方米 、南京 ４９ 元 ／ ２３ 平方米 等。这一略带调侃 ｌ质的计算 生
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的房价收入 比肯定不止 ６－ 倍 。” ＿８ 重庆市曾经提 出房价调控 的两个 指标 ： 一是城镇双职工 家
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镬 近
算平均售价 ５７ 元 ／ ３９ 平方米。
细看成本 ２ １ 年全 国房地产 开发企业土地 购置面积 ４１ ０１ ． Ｏ 亿平方米 ， 土地成交价款 ８４ 亿元 ， ０９ 粗算可得土地成本 为 １６ ９３
房价 、牟取 暴利 ， 也是人们一直对房地 产开发商十分反感 的重 要原 因 。这 就涉及 观察房 价是 否合理 的另一 个标 准—— “ 成
本加上合理 的利润” 。理论上讲 ， 一个 房地产项 目的成本是 可
２ 月份 以来 ， 一线 城市楼市 成交量 有了 明显 回暖 ， 中明 其
显 降价 的楼 盘成 为成交 量 回暖的 主力。 “ 这种 回暖绝 不意 味
然， 这个 价格是 指一个 地方 的平均价格 ， 比如北
如 果算 上贷 款利 率 ， 以购买 １０ ８ 万元 房产 ， 首付 ８ 万 元 ０ 贷款 １ 万 元计 算 ，】 ， 息成 本高达 ８．万元 ， 就是 实 ０ ０ ２年 利 （ ６ ８ 也 际 购买一 套 １０ ８ 万元 的房 产 ， 需要 真 实支 出 ２６ 万 元 ， 价 ６． ８ 房
源自文库
样 的楼 市才是健康的楼市
除 了房 价 收 入 比 和成 本 以外 ， 算 房 价 租 金 比 ， 比 计 对 ＣＩ Ｐ、收入增 长 、Ｇ Ｐ考察银 行可承 受的风险等 方式 ， Ｄ， 也常被 用来 观察—个地 区的房价是 否合理。然而 ， 无论 以哪一种指 标 来观察现在 一线 城市的房价水平 ， 都仍然处于过高的状态 。 在北京一 家外企工作的陈小姐认为 ， 像她这样月 收人 １ 万 元 以上的 白领 ， 父母支持 一点 ， “ 自己再 努力 ‘ 跳一跳 ’， 如果 能 摸到房 价 ， 这个价 格应 该还算合理。” 但现 在北 京五环 左右
例对 中国产 生了这么大的影响 。
所 谓房价收入 比 ， 是指一个地方或城市每 户居民的家庭购 房总价 与家庭年收 入的 比值 ， 该指标用于描述一个地 区居民购 房的支付能力 。 目前有 一种 比较流行 的说 法认 为 ， 房价收入 比在 ３ 倍 —６ 之间为合理 区间 ， 如果考 虑住房贷款 因素 ， 住房消费 占居民收
房地产 调控两年来 ， 积 极定价” 的策 略被越来越 多的开 “ 发商 提及 。判断定 价是否 积极 的主要标 准便是 楼盘 的销售 情 况 。如 万科就提 出 ， 通过积极定 价 ， 所有楼盘在 开盘一个月 以 内必须销售 ６０ 以上 ， ０／ ／ ９ 否则定价就是有 问题 的。
要使房价进 一步回归合 理 ， 还需要土地价格进一步 下降 在人们 的印象 中 ， 房地产 行业一直是一个暴利行业 。哄抬
安 成本 、财务税 费 、管理 成本等 。２ １ 年全 国商 品房销售 面 ０１ 积 １． 亿 平 方米 ， ０９ ９ 商品 房销 售额 ５１９ 元 ， 长 １． 粗 ９ １亿 增 ２ ％， １
被 否定 。今 年一 线城市 房价将 继续 下降 的趋势 已经被广 泛认 可。现在开发商都看清 了形势 ， 不少楼盘开盘 的时候 都一步降
现住房需求大幅增长推高房价 收入 比的情 况。“ 综
如果 按照 这一标 准 ， 国多数 城市 的房价 都属 于过 高范 我
畴， 一线 城市房价 收入 比更 是远 高于这一水 平 。以北 京为例 ，
目前以郊 区为主 的普 通商 品房成交 均价为 １ 万元 每平方米 ， ． ８
平均 单 套成 交 面 积在 １０ 方米 左右 ， 价约 １０ 元。北 ０平 总 ８万 京统 计局 数 据显 示 ： １ 全年 城镇 居 民人 均可 支配 收入 达 到 ２ ０１ ３９３ ， ２０ 元 以一 家 口家庭计 算 ， 年收入在 １ 万元左 右 。按 照 ２ １ ８ ０万元计算 ， 房价收入 比达到 了 １ 倍 以上 。 ５
现 ”
２０ 元 ／ 方米 的房子卖 ２００ 也供不应求 ， 能说价格 不 ００ 平 ００ 元 你
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合理 吗 ？ 现在 有 的楼盘 真 的亏本 卖 ， 如果还是 没人买 ， 明这 说 个价格还是不合理 ， 得继续 降价。” 还
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今年 一线城 市房价 将继续 下降的趋势 已被 广泛认 可 ；
“ 认 为看房 价合 理不 合理很 简单 ， 我 卖得 出去 、能带来 稳定成交量 的价格就是合理 的。”作 为开发商 的一员 ， 集 旭辉
团副 董事长林 伟告诉 记者 ，“ 前几 年市场 好 的时候 ， 楼面地 价
之一 ， 居 民支付 住房消 费能力 的提高 ， “ 是住 房改善 的重要表
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房价与居民的收入相适应 ， 很容易让 人想起 一个 经常被用 来佐 证我国房价高的专业术语一 “ 房价 收入 比”。
收入 比就达 到了 ２—２ 倍 ， ２ ３ 远高于上述标准 。 住 房 和城 乡建 设部 有 关专 家表 示 ， ： 卜 倍 世纪 ９ 年代初世界银行专家 在进行 中国住房制度Ｊ ０ 提 出的一 个世界银行认 为 “ 比较理想 ”的比例 ， 吲
查询 的 ， 合理 的利润 ”也 是相对 容易形 成共识 的 ， “ 参照这个
可量化 的标准 ， 乎更 容易计 算 出 “ 似 合理房价” 。 据 张大伟介 绍 ， 价之中包括 的成本主要有 土地成 本 、建 房
着房 价要反 弹 ， 商应该继续 维持降价优 惠 ， 开发 争取多抢一 些
成交 量。”林伟表示 ， 随着 总理在 两会后记者见面会 上的坚定 表态 ， 前市场认为调控可 能放松 、房价可能反 弹的猜想彻底 此
庭平均 ６＿ 年 收入 能买套 ６—７ 平 方米 的普通 商 品房 ； ＿７ Ｏ ０ 二是
本年 度新建 住房 价格增速 低 于主城 区城 市居 民人均 可支配 收 入增 速。去年起 ， 后者逐渐成为各地 提出的房价调控 目 一种 标
模板 ， 但要让地方政府都能提 出明确 的房价 收入 比的调控 目标 ，
增加普 通住 房 的供应 ， 就能 多抢 占市场份额 。同时把 盘活 范租赁 市场作为完善住房供 应体 系的重要环节 ， 让人们 有
租 、租得起房 。
来 改善住房条 件。通过调控 让房地产市场 长期平稳健 康发展 ，
其 目的也是更好地发挥 市场的作用 。因此 ， 如何 “ 普通 百姓 让 买得起 、租 得起房”， 终究 是中国楼市发展 不能 回避 的问题 。
似乎并不 现实。 原 因就在 于 ， 多数 城市的房价也许再也 回落不 到 “ 合理价 位 ” 自温家宝总理提 出 “ 。 房价与居 民的收入相适应 ” 的提法后 ， 有 网友根据 “０１ 当地城市人均可支 配收入 Ｘ家 庭平均人 ２１ 年
“ 目前在售 的房子 ， 多是前几 年 以较低 价格拿 的土地 ， 大
套 ９ 平方 米的两居室 ， ｏ 动辄首付七八十万 ， 再贷款 １ 多万 ， ０ ０
每 月还贷六 七千元 ， 确实还是太高。 尽管 近 几年我国在大规模 的建 设保障房 ， 但保障 房覆 盖范
围毕竟有限 ， 场上买 房或租房
中小户 型 、中低价位 的普通商 品房 ， 而拉低整体房价 。 从 光 的开 发商也 应该 能看到 ， 在下一 波潜在 的供 应短缺 中 ， ｊ
结果 ， 也从—个侧面反 映出 目前一些城市房价 收入 比过高 的尴
尬。
“ 房价收入 比描述居 民对住房价 格的可承受性 ， 并非主观 判断 『指标 。如果把 房价收 人 比作 为衡量 一个地 区住房 价格 生 是否过高 的指标 ， 并据此 来人为地假 设一个 ‘ 理 ’区 间 ， 合 未 必十分科学 。”上述专家表示 ， 但房价 收入 比是住房政策设计 中必须 十分重 视的指标 。房价 收入 比过高 ， 表示居 民支付住房 消费 的能力过低 ， 改善房价收入 比是住 房政 策所要追求 的 目 标
一
能 力相 吻合 的时候 ， 根据需求就可 以出手买房。毕竟人人ｊ
“ 抄底 ”的可能性很小 。
同时 ， 自身支付 能力有 限的情况 下 ， 强行 ”买房 在 “
响家庭 的生活质量 ， 不妨通过租房来 解决 阶 眭的住房问 江苏省建 设厅『长周 岚认为 ， 亍 政府要促进房价进一 步ｌ 到合理 水平 ， 还要进 一步完善住 房供应结构 ， 引导企业 多；
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到位 。什 么时候成交量连续几个月 企稳了 ， 说明房价也降 到了 市场 认可 的 “ 理价位”。 合
和首付政 策要更加 细化 ， 不能一 刀切。 同时 ， 还应 关注首 善型需求 ， 即原来 只有—套房 子 ， 卖掉再 去买的改善型需求
种需求也应享受优惠 。 的人还住在平房里 ， 有 有的住在筒
入的 比重应低 于 ３ ％。 ０
“ 中国的房价 收入 比高 ， 了房 价绝对值高 除 定 的特殊原因 。”北京 中原 地产市场研究部 张大ｆ 百 姓传统上对土地 以及 住房的归属感 ， 使得购 房 的容忍度非常高 ， 大城市 经常出现几代人 、 个豸 两 年轻人家庭购房 的情况 。而 目前快速城市 化过程