土地增值税中关于间接费用的规定
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
成本扣除项 “开发间接费用”的扣除范围
由于计入“开发成本”核算的“开发间接费用”在计
算土地增值税时，可以作为加计 20%扣除的基数，从而
达到增加土地增值税的扣除成本，少缴纳土地增值税的
目的。
因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的
第二，将开发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品装修为样板间，并在以后年度销售
的情况下，其装修费支出与销售精装修商品房核算一
致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。
第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售
作为固定资产入账的情况下，则相关的装修费应计入固
定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地
规定，允许扣除的“开发间接费用”是有一定的范围界
定。
房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”的范围
比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范
围更广。如果房地产企业按照会计核算中的“开发间接
费用”在土地增值税清算中进行扣除，显然是多扣除成
本，致使房地产企业少缴纳土地增值税。因此，税务征
除。
（5）交通差旅费支出：具体情况而定
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开
发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接
相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（6）保安服务费：具体情况而定
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断
是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费
入账，不相关不能计入开发间接费。
（7）模型制作费：不可以在土地增值税前扣除
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能
计入开发间接费。不可以在土地增值税前扣除。 （8）职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税
前扣除
按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，
的其他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育
经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样
板间支出、利息支出、保安费用等，在进行土增税清算
时，能否扣除视具体情况而定。
2、房地产企业会计核算“开发间接费用”的企业会
计制度规定
房地产企业在会计核算时，通常把《中华人民共和国
费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括
工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电
费、劳动保护费、周转房摊销等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所
发生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理
费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。如果
不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生
中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。
3、税务征管部门重点审查以下 8 项费用在土地增值税清
算中的处理
（1）样板间支出的处理：具体情况而定 第一，租用房屋装修为样板间，其装修支出应在“销
售费用”科目核算，不能在土地增值税前扣除。
管部门要审查房地产企业在土地增值税清算时，是否存
在多扣除“间接开发费用”问题。
1、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发
间接费用”范围
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
（财法字【1995】第 006 号）第九条规定：“开发间接
土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第
006 号）所规定的八项费用和与开发项目相关的其他费
用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管
理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，都
在“开发间接费用”科目核算。因此，房地产企业在会
计核算中的“开发间接费用”的范围比土地增值税清算
增值税前扣除。
综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能
确定是否可以扣除。
（2）周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除。
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁
户的摊销费或折旧费，实践中的房地产企业租用房屋安
置拆迁户，所支付的房屋租金，租用房屋根据拆迁户的
以在土地增值税前扣除。但列支规划部、采购部、预算
部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以
作为间接开发费扣除。
（4）通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开
发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项
目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣
要求进行装修、工程改造、布线等所发生的支出，应计
入“开发成本 ——开发间接费用——周转房摊销”科
目，在土地增值税前扣除。
（3）项目管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前
扣除 给直接组织、管理项目的人员支付的工资及福利
费，在提供项目管理人员名单及劳务合同的情况下，可
不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，
其原理与印花税税收处理一致，不可以在土地增值税前
扣除。
由于计入“开发成本”核算的“开发间接费用”在计
算土地增值税时，可以作为加计 20%扣除的基数，从而
达到增加土地增值税的扣除成本，少缴纳土地增值税的
目的。
因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的
第二，将开发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品装修为样板间，并在以后年度销售
的情况下，其装修费支出与销售精装修商品房核算一
致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。
第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售
作为固定资产入账的情况下，则相关的装修费应计入固
定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地
规定，允许扣除的“开发间接费用”是有一定的范围界
定。
房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”的范围
比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范
围更广。如果房地产企业按照会计核算中的“开发间接
费用”在土地增值税清算中进行扣除，显然是多扣除成
本，致使房地产企业少缴纳土地增值税。因此，税务征
除。
（5）交通差旅费支出：具体情况而定
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开
发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接
相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（6）保安服务费：具体情况而定
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断
是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费
入账，不相关不能计入开发间接费。
（7）模型制作费：不可以在土地增值税前扣除
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能
计入开发间接费。不可以在土地增值税前扣除。 （8）职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税
前扣除
按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，
的其他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育
经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样
板间支出、利息支出、保安费用等，在进行土增税清算
时，能否扣除视具体情况而定。
2、房地产企业会计核算“开发间接费用”的企业会
计制度规定
房地产企业在会计核算时，通常把《中华人民共和国
费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括
工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电
费、劳动保护费、周转房摊销等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所
发生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理
费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。如果
不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生
中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。
3、税务征管部门重点审查以下 8 项费用在土地增值税清
算中的处理
（1）样板间支出的处理：具体情况而定 第一，租用房屋装修为样板间，其装修支出应在“销
售费用”科目核算，不能在土地增值税前扣除。
管部门要审查房地产企业在土地增值税清算时，是否存
在多扣除“间接开发费用”问题。
1、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发
间接费用”范围
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
（财法字【1995】第 006 号）第九条规定：“开发间接
土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第
006 号）所规定的八项费用和与开发项目相关的其他费
用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管
理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，都
在“开发间接费用”科目核算。因此，房地产企业在会
计核算中的“开发间接费用”的范围比土地增值税清算
增值税前扣除。
综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能
确定是否可以扣除。
（2）周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除。
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁
户的摊销费或折旧费，实践中的房地产企业租用房屋安
置拆迁户，所支付的房屋租金，租用房屋根据拆迁户的
以在土地增值税前扣除。但列支规划部、采购部、预算
部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以
作为间接开发费扣除。
（4）通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开
发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项
目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣
要求进行装修、工程改造、布线等所发生的支出，应计
入“开发成本 ——开发间接费用——周转房摊销”科
目，在土地增值税前扣除。
（3）项目管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前
扣除 给直接组织、管理项目的人员支付的工资及福利
费，在提供项目管理人员名单及劳务合同的情况下，可
不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，
其原理与印花税税收处理一致，不可以在土地增值税前
扣除。