新城综合体专题研究

商业零售30-35%休闲娱乐酒 店5-10%餐饮15-20%其它20-
30%
1-2公里
3-5公里
10-20公里
3-5分钟
5—8分钟
10—15分钟
50—100辆
300－500辆
2000—5000辆
10－20家，便利店1－2家、 20－50家，综合超市1家、专业店、 100－200家，购物中心1家、
餐饮、药店、洗衣店等
城市综合体与新城综合体
城市综合体
城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、
娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价 值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整 的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市 价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联 系，延展城市的空间价值。
新城综合体研究
策划发展部 二零零八年一月九日
研究思路
工作目标 建立城市综合体标准产品模型
工作方法 理论资料整理分析、案例分析、实地调研分析
工作路径
➢通过理论资料整理分析各业态的特点、生存条件 ➢通过模型研究不同业态间的影响关系 ➢在此基础上，形成综合体产品模型，明确其最优规模、生存条 件、各功能配比、空间布局、动线组织、景观设计、特殊建筑要 求、开发模式等
25000，占总体量3%-5%
100000,占总体量18-20%
便利店、餐饮、药店、生活 超市、便利店、医药店、菜场、餐 购物中心、百货、商业街、
服务
饮、娱乐休闲、小型商业街
超市、娱乐休闲、餐饮
商业零售30-35%休闲娱乐酒 店30-40%餐饮20-25%其它
5-10%
商业零售30-40%休闲娱乐酒店1020%餐饮25-30%其它5-10%
人流集中，交通便利地段
居民聚居区、商务集聚地、 公共交通集散地周边或郊区
街道出入口
来自百度文库
交通便捷
公交集散、地铁口或快速干 线沿线
30-50万
50-60万
50-80万
4000
5万
20万
提供日常生活必须服务
保障社区周边日常生活，提供较为 区域性商业中心，保障区域
便利的服务
内的便利快捷服务
6000-10000，占总体量２％ 左右
城市综合体的特征
1 2
9 8 7
6
5 4 3
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值
新城综合体
新城综合体是在新城/新区核心区内，将商务、办公、购物、文化娱乐、社交、 休闲、出行、居住等各类功能相互作用，形成复合的、互为价值支撑的高度集约 的街区式建筑群体，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。 并通过街区作用实现与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城 市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。
新城综合体初步预计：
项目用地面积约200—300亩，规划建筑面积约30—40万平米左右。其中，6— 8万平米区域性商业（包括超市、特色百货、餐饮、文化娱乐、主题会展等设施）， 4万平米的四星级以上酒店，8万平方米研发、商务办公等设施（办公用地）以及 16—20万平米居住设施等。
目前结合公司的战略导向，新城综合体的目标区域城市，从房地产投资开发 的各项指标判断：南京、成都、武汉、重庆、西安属于二线城市；长沙、合肥、 无锡、常州、南通、扬州、徐州、淮安属于三线城市。公司发展新城综合体的区 域一般选择这些二、三线城市中的新区、新城、开发区等区域。
➢ 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的 区位进行启动；
➢ 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。
➢产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； ➢景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； ➢一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。
新城综合体的开发与运营
商业业态分析 －－各业态特点、生存条件分析
商业业态 ➢ 零售业
百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店 ➢ 餐饮 ➢ 休闲娱乐 ➢ 购物中心 ➢ 商业街
商业业态——零售业
城市和区域市 场
城市化 1
发展
2
3
定位依 据
经济和人口 状况
城市和区域地
理环境
4 历史、
5
文化、 民俗、
6 民情
政府规划及功 能定位
新城综合体的开发与运营
合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中，住宅启动与酒店启动是保险的启
动方式，商业后期开发
➢启动的基本原则
➢ 市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项 目形象与价值将大大贬损；
科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达 到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值
➢ 景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成 功和前期实现，吸引高端客户群；
➢ 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠 定项目高品质，建立项目的圈层感。
首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产 品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应；
开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强 度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发；
产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高 容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。
附件
主要涉及新城综合体中的商业部分
目录
商业业态分析 业态特点、业态生存条件
各商业业态之间的关系分析 社区商业 社区商业－－社区购物中心操作模式分析 新城综合体的模型方法论
服装店、餐饮、菜场、杂货等
综合超市1家、服装、餐饮、
娱乐城、专业卖场、outlets等
图书报刊、ATM机等
报刊、邮政、银行营业厅等
新城综合体的开发与运营
新城综合体的开发与运营
定位需满足的目标：
定位依据：
1、符合城市整体发展要求， 符合政府控规要求
2、具有鲜明特色，体现项目 地段价值
3、符合市场要求，实现 整体开发与经营目标
新城综合体产品类型及模型
新城综合体产品类型及模型（按商业能级分类）
综合体类型
邻里型综合体
社区型综合体
区域型综合体
选址 城市
二三线
二三线
二三线
区位
交通
规模（平米） 服务人口（人） 功能定位
商业面积及比例 （平米） 商业业态
业态配比
核心消费圈 交通易达性 停车场 商店组成
配套服务
街道主要入口，居民主要途 径地