关于城市建设管理的调研报告

关于城市建设管理的调研报告

文章来源：本站原创作者：吕斌时间：2009-4-20

城市建设是地方经济、文化、社会发展的基础，科学合理的城市建设有益于促进地区各项事业的全面发展。在学习实践科学发展观活动中，本人对城市建设情况进行了深入调研，结合九江县近些年来城市建设发展的实际，就如何更好更快地扩大城市建设，进行了一些思考。

一、基本情况

近几年来，九江县把科学发展的理念融入到城市规划建设中，依托优越的地理位置优势、现有经济及产业基础优势以及便利的交通优势，把城市建设与地方经济结合起来，按照“全面推进，提升品位”的发展思路，积极探索城市建设的有益方式。截至2008年底，城区面积达到12.6平方公里，城区人口7.97万人，城镇化率达到34%，绿地覆盖率达25%，城区面貌发生了巨大的改变，城市品位得到了提升，有效地推动了九江县经济、文化、社会的发展。

二、主要做法

（一）着眼长远，规划先行，把握县城发展定位

九江县是六十年代市县分家后从市区搬迁到沙河来的，是在新城镇这样一个小规模集镇的基础上发展起来的，因为这一历史原因，给城市发展留下了先天性不足，随意性大的病根。过去城市建设谈不上有什么完善的规划体系。近几年以来，我们按照科学发展的要求，按照依托、服务、融入九江市中心城区的思路，结合近城优势和交通方便、人口较多购买力较强的实际，聘请上海同济大学城市规划设计院现场勘察论证，对县城的功能定位、区划布局、道路景观、重点工程等进行高起点、高标准规划，编制了《九江县城市建设总体规划》，对到2020年之前的城市发展作出了初步的规划。规划方案把城区划分为老城区、新城区、沙城工业园区和赤湖产业集群区四大部分，规划面积达22.53平方公里，规划骨干道路框架，以路为线，以交叉口为面，立体发展城区，把老城区定位于商贸居住、新城区定位于综合服务、沙城工业园区和赤湖产业集群区定位于工业制造，并按照功能分区，逐区落实控制性详规。同时，九江县还编制了消防设施、城镇道路、园林绿化、城镇管网、物流仓储、集贸市场等若干专业性规划。打下了建设区域中心城市的基础，初步形成了区域中心城市的框架。

（二）加大投入、着力“还账”，加快县城建设步伐

由于建城的历史原因，城市建设的先天不足，九江县城市建设较兄弟城市相对落后，城市功能还不完善，基础设施欠账较多。为此，近几年我们加大了投入力度，以旧城改造和新区开发建设为重点，全面加快了城市建设步伐。

1.开发建设新城区

拓展城市发展空间，拉大城市发展框架，积极盘活土地资源，推进新区开发建设，新区的建成使县城面积扩大了2.9平方公里。走经营城市之路，多方筹措建设资金，是新区开发建设的一大亮点。以前的投资模式是政府对市政基础设

施只建设、不经营，只投入、不收益，使城市发展与财政负担成正比例增长，随着“城市化”进程的加快，必将导致基础设施建设资金的严重短缺和财政负担的加重。九江县在新区开发建设中，吸引广东客商投资新区水、电、路等基础设施项目，政府以土地置换方式供其进行市场建设和房产开发，运用市场手段筹措建设资金，不仅满足自身配套建设需要，同时还破解了县城建设资金不足的难题。

2.改造老城区

九江县把老城区的治理与发展统筹起来，将城市设计思想渗透到旧城更新改造中，因地制宜，有效改善了居民的生活环境和住宅环境。

在老城区建设改造中，我们打破过去城区改造等同于征地、拆迁、建设的传统观念，提出以城市发展带动城区改造。在明确老城区商住功能的前提下，通过大项目，把发展的重心移向土地资源丰富的外围，使得原来的城区中心由沙河老街转向了庐山西路，破解了征地、拆迁的难题。充分利用原有城市构架，对城市主干道周边建筑施行“穿衣戴帽”美化亮化，在主要街道和公园设置了行人座椅和健身设施，政府给予适当补贴，有效地提升了城市形象。

充分抓住发展的机遇，不断完善基础设施。2007年通过九江市水务公司并购九江县自来水厂，实施了九江县长江饮水项目，将长江水引到九江县，使九江县30万居民用上了甘冽的长江水，做到市县区域供水一体化，实现九江县人长久以来喝长江水的愿望，确保了九江县的持续发展对供水的需求，全面提升九江县城区供水服务水平和供水水质。在完善水网同时，我们又在老城新铺设了燃气管网。

重视破解城乡结合处发展瓶颈，充分利用新农村建设的优势，积极引导近郊村镇发展建设，实施“环山沿路”村庄的“穿衣戴帽”工程，以点带面，城市周边的城市面貌大为改观。通过各种举措并行，有效地改善了城乡结合处的居住环境，加快了农业人口向城镇人口的转移，为九江县的经济发展提供了有力支持。

3.打造工业园区

九江县在城市建设中，我们明确把打造工业园区与城市建设紧密结合起来，既使城市彰显了工业城特色，又使城市发展与经济发展相得益彰，同时沿江开发建设和沙城工业园区成为了县城一道靓丽的风景。

沙城工业园区位于城区东部，紧靠昌九高速公路，自启动基础设施建设以来，累计征地面积47.8公顷，开发完成“三通一平”面积47.8公顷，累计投入2亿多元资金用于基础设施建设，园区内路网、水网、电网齐全，绿化、亮化工作也非常到位。

（三）科学管理，形成机制，完善县城功能

加强城市管理是近几年来九江县在推进城市建设中的一项重要安排，我们通过狠抓市容环境卫生，整治违章建筑等活动，使得市容面貌大为改观。

重视依法有效管理土地资源。把城市当作资本来经营，垄断土地一级市场，开放二级市场，建立土地集中储备、挂牌出让制，有效防止了乱批乱建、低价抛售土地的现象。严格执行工业用地出让最低价标准，工业用地出让必须执行国土

资源部发布的《全国工业用地出让最低价标准》，我县按十三等标准执行，出让最低价标准为每亩6.4万元；全面落实工业用地“招、拍、挂”出让制度，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准，宁可流拍，不能贱卖；加强工业项目供地管理，严格执行限制、禁止用地目录和建设用地定额标准，超过用地定额标准的一律核减，土地出让合同中必须明确约定土地投资强度、建筑容积率、行政办公及生活服务设施用地所占比重、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件，严禁擅自改变工业用地用途，变相搞房地产等商业性开发。加大对违章建筑的打击力度，对于不顾劝导执意开工的，依法坚决拆除，并开展了专项整治活动。

重视环境卫生整治。出台了《广告管理办法》、《夜市管理办法》等7个治理规范市容市貌的专项文件，实行了广告制作市场准入和审批制度。推行了垃圾分类管理、集中清运，落实垃圾运输准运证制度，实行了建筑垃圾押金制和招投标考评制；从建设、公安、交通、工商等部门抽调专人，组成联合队伍，对违章广告、环境卫生、占道经营、违章停车、乱搭乱建等实施了综合治理，在清理规范的基础上成立市容局，加大了对城区卫生的投入和治理；逐步把环卫保洁权、公益设施、广告经营权推向市场。重新规划建设集贸市场，综合治理了庐山火车站广场，设计规划大型停车场，改造了2处客运车站，关闭了环境不达标的大型水泥企业2家。

三、发展思路

在学习实践科学发展观活动中，九江县认真总结近几年以来城市建设发展中取得的成效和存在的问题，重新审视城市建设在地区发展中的地位和应起的作用，对加快城市建设进行了深入思考，进一步完善了发展思路。

（一）积极探索城市经营方式破解资金难题

要继续用好并不断完善以地支财的做法。2007年，九江县政府与开发商合作，根据“受益负担”原则，共同承担项目资金，完成城区入口处降坡工程，使得城区向东北方向延伸了2公里，扩大了城区范围，为城区东北部开发创造了有利条件，方便了周边居民的出行，开发商房地产价值也得到了提升，通过合作实现了双赢。这次合作，使我县拓展城市建设融资渠道的一次成功探索。

在今后的城区建设过程中，我们将强化经营城市理念。努力完成从把城市资产作为公共财产到可经营性资产的转变，从把城市建设作为社会公益事业到市场化经营的转变，从把政府部门作为出资者到服务者的转变。要拓宽经营城市思路。在城市建设过程中，坚持适度负债理念，对于基础设施敢于投入，不断挖掘城市发展潜力，在新城区的建设中，要通过前期公共设施建设，提高土地价值。要充分利用好土地资源，对于面积比较大的土地，可以分割开来，分期分批出售，通过前期项目的建设提高后期土地价值，实现土地价格上台阶；在吸引项目建设上，认真做好城建项目包装，改善投资软环境，加大招商引资力度，充分利用项目开发好城区土地资源，提高土地利用效率，实现土地效益最大化。

（二）搞好城区生态环境建设提升城市品位