居住规划技术经济学案例

小林年收入为10万元，预估收入成长率7%， 目前净资产15万元
30%为储蓄自备款与负担房贷的上限，打算5年后购屋，投资报酬率 8%，贷款年限20年，利率以6%计，可以负担购屋后贷款的届时房价 为：
自备款部分＝FV(r,n,PMT1，A)＝FV(8%,5,-3,-15) =39.6(万元) PMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(7%,5,0,3)=-4.2 (万元) 贷款部分＝PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-4.2) =48.3(万元) 可购房总价=39.6万元+48.3 万元=87.9万元 可负担房屋总价÷需求面积＝可负担房屋单价
比较租屋与购屋时最好是以 购屋的折现率来计算租屋现 值，比较公平
若有一份已明定房租涨幅的 长期合约，租屋现值的确定 性高
年收入概算法
购房前自备款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流 量与生活水准的影响长达十几二十年。不要陷入低自备款 的陷阱，买自己负担不起的房子。如何概算房屋总价负担 能力呢?可以下列公式概算:
源自文库
房价、便利 3000-5000
20万-35万
前中年 30-40
后中年 40-55
老年期 >55
第一次换房 学区、交通 5000-10000 35万-70万
第二次换屋 环境、治安 10000-15000 70万-100万
第三次换屋 养老、遗产 5000-8000
30万-50万
工作后10年购房50万，10年换房100万，假设旧房按 原价售出，所需储蓄或房贷年供额为多少?
购屋的优缺点
优点 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富
缺点 缺乏流动性-要换房或是变现时，若
要顾及流动性可能要被迫降价出售。
提高居住质量
维持成本高-投入装潢虽可提高居住
信用增强效果
品质，也代表较高的维持成本
满足拥有自宅的心理效用
同时提供居住效用与资本增值的机会
赔本损失的风险-实质上的风险包括 房屋毁损，市场风险包括整体房屋 市场下跌的系统风险，与所居住社
可负担房价=((年收入x 负担比率)/ 房贷利率)/贷款成数 如年收入10万‚其中30%可用来缴房贷‚假设自备款的机会
本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%，可负 担房价=((10万X 30%)/( 6%))/70%=71.4万，为年收入的 7.14倍。前提是须先准备21.4万的自备款。这是以前几年 只缴利息来算，若本利平均摊还还要低些。 从这个简化公式可知，同样收入下，利率愈低，可负担房 价愈高，储蓄率愈高，可负担房价愈高。一般人依房贷负 担计算的房价的上限，约为年收入的5-8倍。
换房能力概算
需筹自备款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价旧房贷款)。如旧房值60万，贷款尚有30万，新房值100万，拟贷款 60万，应筹自备款=(100万-60万)-(60万-30万)=10万。此时要考虑 的是，手边可变现的资产有无10万，及未来是否有负担60万房贷的 能力。
目标概算法:為便於計算器運算 採兩階段PMT 暫不考 慮階段內的收入成長
可负担房价＝FV(r,n,PMT1，A) +PV(i,m,PMT2 ) r＝投资报酬率，n＝离购屋房年数 PMT1=目前年收入×负担比率上限 A=目前可配置于购房用途的净资产 i＝房貸利率，m＝房贷年数 PMT2＝本利摊还年供额=FV(y, n, 0, PMT1) y = 收入成长率
学习目标与知识点
为什么要做居住规划 租或购的决策:成本法与净现值法 购换房规划:，根据生涯的需求做逐步换房房涯规划 我国的购房制度:从土地制度、福利分房、到经济适用房到
商品房，住房公积金介紹 房产投资计划:不动产估价的方法與供需分析
为什么要做居住规划？
若不事先规划，可能有如下的情况发生： – 陷入低自备款的陷阱，买自己负担不起的房子 – 没有考量未来的收入与支出的变化，购屋梦功败垂成 – 没有房涯规划的观念，难以拟定合理的行动计划 – 若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄 – 若不事先规划购屋现金流量，无法选择最佳的贷款配合
区管理不善造成房价下跌的个别风
险。
租购屋决策影响因素
何时购屋划算 1. 自备款机会成本低 2. 房贷利率低 3. 房屋持有成本低 4. 房价预期涨幅高 折现率=自备款比重*自备款机
会成本率+房贷比重*房贷利率 注意预期房价较难掌握，购屋现
值确定性低
何时租屋划算
1. 房租涨幅低
2. 租房押金低
第一段:25岁开始工作，35岁第一次购屋，投资报酬率8%，房贷利率6%， 贷款20年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13805 元。
第二段:35岁到45岁还贷款，购房后所需的年供额 =PMT(6%,20,0,300000)=-26155元。
第三段: 45岁换屋100万，届时旧屋房贷还有10年才缴清，房贷余额 =PV(6%,10,26155)=192503(元)，出售旧房后须先把原房贷还清，500000 元-192503元=307497元，可当新房自备款。新房贷款需求=总价1000000 元-307497元=692503元。年供额=PMT(6%,20,692503)=-60376(元)。
租屋的优缺点
优点
缺点
有能力使用更多的居住空间
非自愿搬离的风险
比较能够因应家庭收入的变化
无法按照自己的期望装修房屋
资金较自由，可寻找更有利的运用管道房租可能调高
有较大的迁徙自由度
无法运用财务杠杆追求房价差价利 益
瑕疵或毁损风险由房东负担
无法藉由购屋强迫自己储蓄
税捐负担较轻
不用考虑房价下跌风险
购房规划流程图
居住 需求
空间 需求
环境 需求
家庭 人口
生活 质量
购房规划的步骤
列出需要居住的面积与期望居住地区的单价
决定购屋目标当前的总价
估算房价成长率
估算购屋时所需要投入的总价
分配可配置在购屋 的资产与储蓄%
计算该投资是否足够支应届时自备款
计算购屋后的每月 储蓄是否足以支应 房贷本利摊还额
应作如何资产配 置才能达到所需 的投资报酬率
以6% 的利率来算，每月光付利息就要4300元，因此月收入应在 10000元以上才考虑换屋。购屋不是理财的唯一目标，若把所有的 资源全用来支应购换屋需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时， 可在准备充分前暂时租屋。
房涯规划表
生涯阶段
购屋经验
青年期(<30)
首次购房
选购因素 月收入(元) 可负担房价