地籍与房产测绘11房产测绘

独立单元 组合单元 再划分 核心
独立丘 组合丘 支丘 有界
2、丘的划分 固定界线划分——界址点
自然界线划分——围墙、道路、沟、渠、城 墙、堤坝、铁丝网等。 注意：丘界线不能穿越行政界线。
（三）房产区与房产分区（街路号） 房产区 市行政建制区的街道办事处； 镇或乡的行政辖区； 房地产管理划分的区域或范围为基础划 定。 房产分区 按自然界线、街坊、居民点、或大的机关 企事业单位划分成连续的成片的图形。
三、房产测量号及其作用
• 房产测量号是产权产籍管理中非常重要的权属 要素，它包括街路号、丘号、幢号、层号、户 号、地号等。 户→层→幢→丘→街路号 • （一）房产单元的分类 • 1、房屋用地的调查单元 —— 丘 2、房屋调查单元 —— 幢为单位的户
（二）丘与丘号 • 1、丘的定义 丘是指地表上一块有界空间的地块， 房产测绘和调查的一个最基本单元。 一个地块只属于一个产权单元的称 “独立丘”，一个地块属于几个产权单元 的称为“组合丘”。
一、房地产分幅图 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置 和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图 的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资 料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。
二、房产分丘图 分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘 制房产权证附图的基本图，比例尺为1： 100～1：1 000，幅面可在787mmXl 092mm 的4开～32开之间选用。房产分丘图反映本 丘内所有房屋权界线、界址点、房角点、 房屋建筑面积、用地面积、四至关系、建 成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属 等各项房地产要素，以丘为单位绘制。
任务一 房产调查
一、房地产调查在房地产测量各阶段中的作用 房地产调查贯穿于整个房地产测绘过程始终。 分幅平面图阶段——获得各用地单位的范围， 坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各 用地单位编“丘号”。 分丘图阶段——确定各用地单元的权属、权界 线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘 内房屋的情况并编立“幢号”。
（四）幢与幢号 幢的定义： 指包括不同结构、不同层次或不同年代 的一座独立的房屋。 以丘为单位，从大门起（或丘的入口 处），从左到右，从前到后，用数字1、 2，……顺序按反S形编号。
（五）层 • 每一层对应一个分层分户图信息。 （六）户 • 房产管理的最小产权单位，户的信息最重 要，也最丰富 （七）地号 • 街路号+丘号+幢号+层号+户号
项目十一 房产测绘
知识点一 房产测绘基础 任 务一 房产调查 任 务二 房产图测绘 任 务三 房屋勘丈、计算与分摊
知识点一 房产测绘基础
一、房产测绘术语
房屋建筑面积 房屋产权面积 房屋使用面积 共有建筑面积 房屋占地面积 房屋用地面积
房屋面积
房屋用地面积
什么是房屋建筑面积？
又叫做房屋展开面积
房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以 上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、 挑廊、地下室、室外楼梯等。 幢建筑面积=各套内建筑面积+应分摊共有 建筑面积+不应分摊公有建筑面积
什么是房屋的共有建筑面积？
房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有 或共同使用的建筑面积，它应按一定方式 在各产权人之间进行分摊 。
建筑面积构成及其作用
专有建筑面 积（套建筑 面积） 公用建筑面 积
总建筑面积
共有建筑面积（应 分摊） 公有建筑面积（不 应分摊）
问题：
房屋产权面积与建筑面积的关系？
房屋（实际）占地面积： 房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳 台）外围水平面积。 房屋用地面积： 房屋占用和使用全部土地面积，以丘 为单位进行测算。
二、房产调查的方法
• 变更测量的调查采用“先阅后查”的办法： • “先阅”，即是在实施房地产调查前，就对房地产 权属单元的有关权属文件，结合产籍档案资料对照 审阅，明确其权属是否合法属实。 • “后查”，即房地产调查在广泛审阅产权产籍资料 后现场进行调查。 • 原则：1、不允许将产权产籍资料原件带到现场， 以防散失；2、调查者携带工作用图、房屋产权产 籍资料复印件、房屋及房屋用地调查表、审阅记录、 其他房地产调查用具。3、应会同房地产各方权利 人代表共同到现场指界认定。4、如实记录权属调 查单元情况，并经各方代表签字画押。
为了防止雨水反溅 到墙面，对墙面造成 腐蚀破坏，结构设计 中对窗台以下一定高 度范围内进行外墙加 厚，这段加厚部分称 为勒脚。
什么是房屋的使用面积？ 房屋使用面积是指房屋内全部可供 使用的净空间面积，房屋的内墙面水 平投影计算 。
什么是房屋产权面积？
是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋 面积。它由直辖市、市、县房地产行政主 管部门登记确权认定。 套房屋产权面积=套内建筑面积+应分摊共 有建筑面积
四、房屋用地调查 用地座落、产权性质、土地等级、 税费、用地人、使用权来源、四至、界标、 用地用途、面积、用地略图等。
五、房屋调查
房屋坐落、产权人、产别、层数、层 次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归 属、权源、他项权利等。
任务二 房产图测绘
房产图是房屋产权、产籍管理的基础资料， 它全面反映了土地和房屋基本情况和权属 界线，是房产测量的主要成果。 按房产管理的需要，房产图可分为房产分幅 平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图 （简称分丘图）和房屋分层分户平面图 （简称分户图）。
一、房地产调查在房地产测量各阶段中的作用 房屋分幢测绘过程中——着重于幢的划分、房屋产 权来源、产权、结构、层数、建成年份等房屋基 本情况，并确定房屋中各部分功能及结构，为合 理测算房屋面积做准备。 多元产权房屋分户测丈阶段——确定各分户专有面 积范围，共有面积范围，并收集共有面积的分摊 协议或文件。 房地产开发建设过程中——通过产权置换，开发商 已与回迁户签订了回迁合同，要通过向房地产开 发商调查，了解备案，确定自留、回迁房屋的数 量、范围和权界等。同时调查清楚小区中不能被 分摊的共用建筑面积部位和权属界线等，并特别 加以说明和注记。
标准名称 标准性质 制定部门 发布年月 土地的调查与 测绘单元 定义
《房产测量规范》 国家标准 建设部、国家测绘局 2000年2月 丘 地表上一块有界空间
ຫໍສະໝຸດ Baidu
《地籍调查规程》 《地籍测绘规范》 行业标准 国家土地管理局 1993年6月 宗地 行业标准 国家测绘局 1994年11月 地块
权属界址线封闭的 一块有边界、有确 地块 定权属主和利用类 别的土地 独立宗 组合宗 子宗或别的名称 权属 地块 无 不再划分 权属、利用